ECLI:NL:RBAMS:2019:3645

• Datum uitspraak: 22 mei 2019
• Publicatiedatum: 21 mei 2019
• Zaaknummer: 7684306 KK EXPL 19-401
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: T.M.A. van Löben Sels
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil tussen Vereniging Universal Christian Faith Ministries en verhuurder over huurachterstand en gebruik van bedrijfsruimte als kerk

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 22 mei 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Vereniging Universal Christian Faith Ministries (VUCFM) en de verhuurder. De verhuurder vorderde ontruiming van de bedrijfsruimte die door VUCFM als kerk wordt gebruikt, en betaling van een huurachterstand van meer dan 44.000 euro. VUCFM had een huurachterstand laten ontstaan en voerde aan dat de huurachterstand inmiddels was ingelopen, met uitzondering van de huur van mei 2019. Tijdens de mondelinge behandeling op 15 mei 2019 werd bevestigd dat er een huurachterstand van 5.833,33 euro was, die toewijsbaar werd geacht. De rechtbank oordeelde dat de gevorderde ontruiming niet kon worden toegewezen, omdat VUCFM het gehuurde als kerk gebruikte, wat de verhuurder vanaf het begin bekend was. De rechtbank wees de vordering tot ontruiming af, maar kende de verhuurder wel de huurachterstand en buitengerechtelijke kosten toe. De proceskosten werden eveneens aan VUCFM opgelegd. De uitspraak benadrukt de noodzaak van duidelijke afspraken in huurovereenkomsten en de gevolgen van het niet nakomen van betalingsverplichtingen.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7684306 KK EXPL 19-401

vonnis van: 22 mei 2019

vonnis van de kantonrechterkort geding

i n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. D. Sjouke

t e g e n

de vereniging Vereniging Universal Christian Faith Ministries

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: VUCFM

gemachtigde: mr. E. Westenbrink

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 17 april 2019, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 15 mei 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is in persoon verschenen, met mevrouw [naam 1] , alsmede met de gemachtigde en
K. Benjamins, kantoorgenoot van de gemachtigde. VUCFM is verschenen bij [naam 2] ,
[naam 3] en [naam 4] . Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht, [eiser] aan de hand van pleitaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. De door
mr. Westenbrink bij faxbrief van 14 mei 2019 gefaxte stukken worden buiten beschouwing gelaten. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

VUCFM huurt met ingang van 1 april 2017 van [eiser] de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] , hierna: het gehuurde.

1.2.

VUCFM gebruikt het gehuurde als kerk.

1.3.

In de huurovereenkomst staat, voor zover hier relevant:
4.8 (…) Per betaalperiode van een kalendermaand bedraagt bij huuringangsdatum: - de huurprijs € 5.833,33 - in geval van belaste huur over de huurprijs verschuldigde omzetbelasting n.v.t. - het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege Verhuurder verzorgde levering van zaken en diensten € nader te bepalen 15 (…) Huurder heeft het recht het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren aan alle verbonden/gelieerde bedrijven van Huurder. Huurder zal Verhuurder hiervan schriftelijk op de hoogte stellen. Er is geen goedkeuring vanuit Verhuurder benodigd.

1.4.

Het gehuurde bestaat uit een ruimte van 1.011 vierkante meter.

1.5.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van de ROZ van toepassing.

1.6.

VUCFM heeft een huurachterstand laten ontstaan.

1.7.

VUCFM heeft het gehuurde onderverhuurd aan zustervennootschap: [naam zustervennootschap] , hierna: [naam zustervennootschap] .

Vordering

2. [eiser] vordert, kort en zakelijk weergegeven, dat VUCFM bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot:

2.1.

ontruiming van het gehuurde binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis;

2.2.

betaling van € 44.876,31 aan huurachterstand en achterstallige voorschotkosten;

2.3.

betaling van buitengerechtelijke kosten, begroot op 15% van de toegewezen hoofdsom;

2.4.

betaling van de proceskosten binnen 7 dagen na dit vonnis.

3. [eiser] stelt hiertoe dat VUCFM ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zo wordt reeds geruime tijd structureel geen of te weinig huur betaald en wordt de huur niet tijdig voldaan. Bij dagvaarding bestond er een huurachterstand van € 29.166,65. Voorts heeft VUCFM € 15.709,66 van de verschuldigde voorschotten voor de levering van gas, water en elektriciteit onbetaald gelaten. Deze betalingsachterstand rechtvaardigt in de regel ontbinding van de huurovereenkomst, hetgeen ten grondslag ligt aan de gevorderde ontruiming.

4. Het onbetaald laten van de huur is niet de enige tekortkoming van VUCFM. Zij gebruikt het gehuurde ook in strijd met de overeengekomen bestemming door het gehuurde als kerk te gebruiken, in plaats van als kantoor. Bovendien heeft VUCFM het gehuurde onderverhuurd zonder de vereiste toestemming van [eiser] .

Verweer

5. VUCFM voert aan, kort gezegd, dat de huurachterstand inmiddels is ingelopen. Thans is alleen de huur van mei 2019 nog niet betaald. [eiser] vordert een te hoog bedrag aan voorschotbedragen voor geleverde diensten. Het verbruik van VUCFM ligt daar ver onder. VUCFM heeft driemaal € 500,00 betaald aan voorschotten. [eiser] heeft hiervoor nimmer facturen toegestuurd. Ondanks herhaaldelijk verzoek heeft [eiser] geen energiemeter willen plaatsen teneinde het daadwerkelijke verbruik te kunnen berekenen. VUCFM ging er vanuit dat de huurprijs all-in was. Alle andere huurders in het gebouw betalen ook een all-in huurprijs.

6. Ten aanzien van het gebruik van het gehuurde voert VUCFM aan dat [eiser] vanaf begin af aan ervan op de hoogte was dat VUCFM een kerkgenootschap was en het gehuurde als kerk gebruikte. Het onderverhuren van het gehuurde is toegestaan, omdat de onderhuurder een zusterbedrijf is, dat ook een kerk exploiteert.

Beoordeling

7. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

8. [eiser] heeft voldoende gesteld over het spoedeisend belang. Nu het spoedeisend belang door VUCFM niet wordt betwist, zal hiervan worden uitgegaan.

9. Tijdens de mondelinge behandeling heeft VUCFM erkend dat er sprake is van een huurachterstand. Zij heeft aangevoerd dat de huurachterstand inmiddels is teruggebracht naar één maand. [eiser] heeft dat bevestigd. Daarom is alleen een bedrag van € 5.833,33 aan huurachterstand toewijsbaar. Het meer gevorderde wordt afgewezen.

10. Nu VUCFM sinds het uitbrengen van de dagvaarding een aanhoudende huurachterstand van tenminste één maand had, is de wettelijke handelsrente over voornoemd bedrag toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding.

11. De door [eiser] gevorderde voorschotkosten zijn in dit kort geding niet toewijsbaar. Weliswaar stelt [eiser] dat VUCFM voorschotkosten op basis van het aantal vierkante meters verschuldigd is, maar dat wordt door VUCFM gemotiveerd betwist. In ieder geval volgt de berekening op basis van het aantal vierkante meters niet uit de huurovereenkomst. VUCFM voert aan dat [eiser] tot op heden nog nooit een factuur voor deze kosten heeft verstuurd, dat zij veel minder energie verbruikt dan [eiser] thans in rekening brengt, dat [eiser] nog steeds geen energiemeter heeft geplaatst, terwijl hier herhaaldelijk om is verzocht en dat alle andere huurders een all-in huurprijs betalen. Gelet op dit verweer, alsmede gelet op het feit dat alleen uit de huurovereenkomst volgt dat VUCFM een voorschot is verschuldigd, maar niet nader is afgesproken wat dat voorschot is of hoe dat moet worden berekend, is voorshands onvoldoende aannemelijk dat VUCFM het gevorderde bedrag van € 15.709,66 volledig is verschuldigd. Voor de vaststelling van de hoogte van de betalingsverplichting van VUCFM is nadere bewijslevering noodzakelijk, waarvoor in dit kort geding geen ruimte is.

12. [eiser] stelt dat VUCFM het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming gebruikt door het als kerk te gebruiken. VUCFM voert aan dat [eiser] er vanaf het begin van op de hoogte was dat het gehuurde als kerk gebruikt werd. [eiser] betwist dat. Nu enerzijds op voorhand niet kan worden uitgesloten dat het gebruik van het gehuurde als kerk in strijd is met de overeengekomen bestemming (kantoor/spreekruimte respectievelijk parkeerplaatsen) en anderzijds duidelijk is geworden dat [eiser] hiertegen tot aan het entameren van onderhavige procedure geen juridische acties heeft ondernomen, terwijl hij in elk geval vanaf december 2017 ervan op de hoogte was dat VUCFM het gehuurde als kerk gebruikte, kan deze stelling in dit geding niet leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming.

13. [eiser] stelt tevens dat VUCFM het gehuurde zonder toestemming heeft onderverhuurd. In dit kader heeft VUCFM aangevoerd dat de onderhuurder, [naam zustervennootschap] , een zustervennootschap is. Dat wordt door [eiser] niet bestreden. Nu de huurovereenkomst, meer in het bijzonder artikel 15, aan VUCFM ruimte lijkt te bieden het gehuurde zonder toestemming van [eiser] onder te verhuren aan alle aan haar verbonden c.q. gelieerde bedrijven, is op voorhand onvoldoende aannemelijk dat VUCFM op dit punt tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarom kan ook deze stelling in dit geding niet leiden tot toewijzing van de gevorderde ontruiming.

14. De gevorderde ontruiming zal dan ook worden afgewezen.

15. Gelet op de toegewezen huurachterstand is de door [eiser] gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar. [eiser] begroot deze kosten op 15% van de toegewezen hoofdsom. Partijen zijn (in artikel 28.1 van de algemene voorwaarden) overeengekomen dat zij afstand doen van de wettelijke regeling van artikel 6:96 BW. Dat maakt dat, gezien de toegewezen hoofdsom, een bedrag van € 874,99 aan buitengerechtelijke kosten wordt toegewezen.

16. Bij deze uitkomst wordt VUCFM met de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser] belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt VUCFM tot betaling aan [eiser] van:

a. € 5.833,33 aan huurachterstand tot en met 31 mei 2019, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 17 april 2019 tot de dag van de voldoening;

b. € 874,99 aan buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt VUCFM in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op:
explootkosten € 104,42
salaris gemachtigde € 480,00
griffierecht € 486,00
-----------------
totaal € 1.070,42
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt VUCFM in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat VUCFM niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.