Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7411013 KK EXPL 18-1186
vonnis van: 22 januari 2019
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. H.J.J. Hendrikse
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 18 december 2018, met producties, heeft Ymere een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 15 januari 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen nadere stukken in het geding gebracht. Ter zitting zijn voor Ymere verschenen [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door de hiervoor genoemde gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van pleitnotities. Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekening gehouden. Na verder debat is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. In dit geding wordt uitgegaan van het volgende.
1.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 augustus 1972 van (de rechtsvoorganger van) Ymere de woning aan het adres [adres] te Amsterdam tegen een huurprijs van laatstelijk € 273,37 (inclusief bijkomende kosten) per maand.
1.2.
In de huurovereenkomst is in artikel 3 bepaald:
Bewoning en gebruik van het gehuurde
De woning mag uitsluitend worden bewoond door de huurder en zijn gezin en op zodanige wijze, dat de ruimten overeenkomstig hun bestemming worden gebruikt.
1.3.
Ymere heeft op 15 en 27 september 2016 twee schriftelijke meldingen ontvangen van bewoners van de [adres] . De ene melder deelt mede dat hij of zij de bewoner van [adres] al 4,5 jaar niet ziet, dat hij voor de bediening van lampen waarschijnlijk gebruikt maakt van een timer en dat hij niet heeft gereageerd op verzoeken van buren om zijn tuin te onderhouden. De andere melder deelt mee dat de bewoner van [adres] al zeker 10 jaar niet in zijn woning verblijft, maar alleen ’s morgens vroeg zijn post via de achterkant van het huis ophaalt.
1.4.
In een e-mail (van 10 december 2018) heeft een medewerker van Ymere aan een andere medewerker van Ymere meegedeeld dat (weer een andere) medewerker van Ymere in mei 2017 de buurvrouw van [gedaagde] heeft gesproken, die aangaf dat hij er nooit was en soms in de ochtend even zijn post kwam ophalen. Voorts is vermeld dat een andere medewerker van Ymere op 9 mei 2017 heeft gemaild dat [gedaagde] ‘verhaal’ tijdens een gesprek was dat hij elke nacht thuis slaapt, maar ’s ochtends heel vroeg weggaat en ’s avonds heel laat thuiskomt.
1.5.
In 2016 is [gedaagde] aangeschreven door Ymere in het kader van het project ‘Veilig Verwarmen’, dat te maken heeft met de vervanging van open verbrandingstoestellen door cv-installaties. [gedaagde] heeft toen in een gesprek te kennen gegeven dat hij geen gasaansluiting heeft. Uiteindelijk heeft Ymere besloten geen verdere actie jegens [gedaagde] te ondernemen in het kader van dit project.
1.6.
In een e-mail van 19 mei 2017 heeft Liander aan [gedaagde] bevestigd dat na controle ter plaatse is geconstateerd dat de gasaansluiting op zijn adres spanningsloos is, waardoor hij geen gebruik van deze aansluiting heeft kunnen maken. Liander biedt [gedaagde] in die brief aan de netbeheerkosten die hij heeft moeten maken, te vergoeden.
1.7.
Op 11 januari 2018 heeft Ymere via internet een melding ontvangen dat [gedaagde] al jaren niet in zijn woning woont, dat hij tijdschakelaars voor zijn verlichting gebruikt en dat hij af en toe achterom naar binnen komt om de post op te halen. De melder heeft [gedaagde] een jaar of twee geleden voor het laatst gezien.
1.8.
In een uitdraai uit het registratiesysteem van Ymere is vermeld dat de bewoner van [adres 1] op 4 juli 2018 bij Ymere heeft geklaagd over lekkage, die waarschijnlijk afkomstig is van [adres] . Hij kan de bewoners van dat adres niet bereiken. Voorts is in het systeem vermeld dat [gedaagde] toestemming heeft gegeven aan Ymere om op 19 juli 2018 langs te komen voor onderzoek naar de lekkage. Op 20 juli 2018 is vermeld dat [gedaagde] aan Ymere heeft meegedeeld dat er op 19 juli 2018 niemand is langsgekomen, dat hij op vakantie zou gaan en over een paar weken terug zou zijn en dat hij na terugkomst Ymere zal bellen voor een nieuwe afspraak.
1.9.
Bij brief van 5 november 2018 heeft Ymere [gedaagde] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen omdat hij niet woonachtig is op de woning. Bij brief van 14 november 2018 heeft de gemachtigde van Ymere aangekondigd dat zij, bij gebreke van een huuropzegging door [gedaagde] , hem in recht zal betrekken en in kort geding ontruiming zal vorderen.
1.10.
Op 20 november 2018 heeft Ymere een melding ontvangen van iemand die bericht dat [adres] nog altijd onbewoond is, dat het licht op de timer aan en uit gaat en het onkruid in de voortuin zijn gang gaat. Verder is de situatie zoals het al jaren is, ‘onveranderd’, aldus de melder.
1.11.
Ymere heeft tot slot nog een formulier met handgeschreven aantekeningen overgelegd waarop bevindingen van huisbezoeken sinds 22 augustus 2016 zijn vermeld en waarop is vermeld dat en wanneer Ymere een ‘melding’ van buren heeft ontvangen.
Vordering
2. Ymere vordert als voorziening in het geschil dat partijen verdeeld houdt om, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning aan het adres [adres] te [woonplaats] , met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3. Ymere stelt daartoe dat [gedaagde] ingevolge de huurovereenkomst verplicht is om de woning te gebruiken voor hemzelf en zijn huishouden. Omdat het hier een sociale huurwoning betreft, heeft [gedaagde] de verplichting om de woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Die verplichting vloeit volgens Ymere voort uit artikel 7:213 BW en is volgens haar uitgewerkt in jurisprudentie. [gedaagde] woont echter niet in de woning. Dat blijkt uit meldingen van buren die Ymere al jarenlang ontvangt, uit verzoeken van Ymere of anderen om contact op te nemen of andere correspondentie waarop [gedaagde] niet reageert, en uit bezoeken die Ymere zelf aan het gehuurde heeft gebracht, waarbij de tuin een verloederde indruk maakte en waarbij [gedaagde] niet thuis werd aangetroffen. Ymere verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar hetgeen is opgenomen onder 1.3, 1.4, 1.7, 1.8, 1.10 en 1.11. Zoals volgt uit jurisprudentie levert dit niet-bewonen door [gedaagde] een ernstige tekortkoming op die ontbinding in een bodemprocedure rechtvaardigt, aldus Ymere. Vooruitlopend daarop vordert Ymere in kort geding ontruiming van het gehuurde.
Verweer
4. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. In de eerste plaats betwist [gedaagde] dat Ymere, een spoedeisend belang heeft, omdat zij zich baseert op verklaringen uit 2016, en omdat hij geen overlast veroorzaakt en er geen sprake is van huurachterstand. Voorts betwist [gedaagde] dat hij niet in de woning woont. Hij is sinds zijn pensionering veel (buitenshuis) aan het klussen. Hij gaat vroeg de deur uit en komt laat terug. Ook is hij wel eens enkele dagen achter elkaar van huis. [gedaagde] is graag op zichzelf en heeft niet veel behoefte aan contact met zijn buren. Daarmee is nog niet gezegd dat hij niet in de woning woont. De begroeiing in zijn tuin houdt [gedaagde] graag hoog, dat is een kwestie van smaak. Dat hij – als gevolg van een fout bij het aanleggen van nieuwe gasleidingen – al geruime tijd geen gasaansluiting heeft, is voor [gedaagde] geen probleem. Hij kookt en stookt al jaren elektrisch. Ten aanzien van de verklaringen uit 2016 geldt dat deze uitermate gedateerd zijn. In de overige verklaringen herkent [gedaagde] zich niet. Hij voelt zich inmiddels wel ‘gestalkt’ door de buren en dat vindt hij vervelend. [gedaagde] voert tot slot aan een groot belang te hebben bij behoud van de woning, waar hij al sinds 1972 woont en waaraan hij gehecht is.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Ymere in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
6. Het verweer dat Ymere geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft, treft geen doel. Ymere heeft immers gesteld dat zij, gezien het feit dat zij een toegelaten instelling is en gezien de wachttijden die gelden voor sociale huurwoningen, belang heeft om de woning op zo kort mogelijke termijn ter beschikking te kunnen stellen aan andere wachtenden. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.
7. Ymere legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt in de zin van artikel 7:213 BW omdat hij niet in het gehuurde woont. Bij de beantwoording van de vraag of dat juist is, dient voorop te worden gesteld dat in de huurovereenkomst geen expliciete contractuele verplichting tot het hebben van hoofdverblijf of tot het bewonen is neergelegd. Wel moet volgens jurisprudentie de huurder in geval van lange afwezigheid feitelijk in staat zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen, en kan het onder bepaalde omstandigheden zo zijn dat het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap oplevert. Ymere lijkt zich met name op dit tweede element te concentreren.
8. In geschil is echter óf Ymere in deze procedure zodanig aannemelijk heeft gemaakt dát [gedaagde] het gehuurde niet of nauwelijks bewoont, dat de kantonrechter in deze kort geding-procedure vooruit dient te lopen op een daarop gebaseerde ontbinding in een bodemprocedure. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. Daarvoor is het volgende redengevend.
9. Ymere baseert haar vordering op twee concrete verklaringen van buren uit 2016, op enkele mededelingen van medewerkers over verklaringen van andere medewerkers uit 2017, op twee schriftelijke verklaringen van buren uit 2018 en op enkele eigen bevindingen in 2016, 2017 en 2018. Hieruit concludeert Ymere dat [gedaagde] de woning niet bewoont.
10. [gedaagde] heeft de stelling van Ymere dat hij niet in het gehuurde woont, ter zitting echter gemotiveerd betwist. Hij heeft een verklaring gegeven voor het feit dat zijn buren hem niet vaak zien: hij is vaak vroeg van huis en laat thuis en is gesteld op zijn privacy. Daarmee is, zoals hij terecht opmerkt, nog niet aangetoond dat hij niet in de woning woont. Ook is de kantonrechter met [gedaagde] van oordeel dat een rommelige tuin niet per se tot die conclusie leidt. [gedaagde] heeft voorts verklaard hoe het kan dat hij niet op het gas is aangesloten (hij heeft deze situatie laten bewust laten voortduren na een fout van Liander) en hoe hij leeft zonder een gasaansluiting: hij kookt en verwarmt elektrisch en hij doucht bij de sportschool of het zwembad. Ook heeft hij ter zitting betwist dat hij, zoals Ymere heeft gesuggereerd, een vriendin elders in Amsterdam heeft waar hij doorgaans verblijft.
11. Aan Ymere kan worden toegegeven dat [gedaagde] zijn stellingen op dit punt (nog) niet met stukken heeft onderbouwd. Echter, hetgeen Ymere aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd (zie r.o.9) is – tegenover die betwisting van [gedaagde] – onvoldoende om in dit kort geding vooruit te lopen op het oordeel van de bodemrechter dat [gedaagde] het gehuurde niet bewoont en dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst daarom moet worden toegewezen. Daarbij kent de kantonrechter aan het stuk met handgeschreven aantekeningen dat Ymere heeft overgelegd niet die waarde toe die Ymere daaraan kennelijk wil toekennen, omdat de informatie daarin ofwel dateert uit 2016, en dus al gedateerd is, ofwel te weinig precies en te summier is.
12. De conclusie uit het voorgaande is dat de vordering wordt afgewezen.
13. Ymere wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Ymere in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 480,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Ymere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Ymere niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.