Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 18/6241
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 april 2019 in de zaak tussen
[eiseres] , te Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: drs. F.J.H. van der Plas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,
(gemachtigde: R. Stam).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 28 februari 2018 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 212.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2018 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 13 september 2018 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 maart 2019.
Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door R. Weggeman (taxateur).
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1.1.
Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een portiekflat met berging. De oppervlakte van de woning is ongeveer 84m².
1.2.
Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2017. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1] De WOZ-waarde van de woning is door verweerder vastgesteld op € 212.000,-.
2. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 190.000,-. Er is onvoldoende rekening gehouden met de nagenoeg oorspronkelijke toestand waarin de woning zich verkeert. De woning van eiseres heeft een eenvoudige keuken en badkamer uit 1990. Verder stelt eiseres dat de gecorrigeerde transactieprijs van twee vergelijkingsobjecten te hoog is geïndexeerd.
3. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 212.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt voor de waardebepaling van de woning zijn de woningen op de adressen [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
4. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
6. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn allen een portiekflat, niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. Eiseres heeft ter zitting ook toegelicht dat de vergelijkbaarheid van de objecten wat haar betreft niet in geschil is, maar dat het gaat om de vraag of voldoende rekening is gehouden met het verschil in kwaliteit en staat van onderhoud.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
7. De rechtbank is van oordeel dat het vergelijkingsobject [adres 2] zeer geschikt is om de waarde van de woning ( [adres 1] ) vast te stellen, nu de transactiedatum (23 december 2016) zeer dicht bij waardepeildatum ligt en de woning en het vergelijkingsobject, met uitzondering van een klein verschil in oppervlakte, vrijwel identiek zijn. Dit betekent dat hetgeen eiseres ter zitting heeft aangevoerd met betrekking tot de prijsindexatie van de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] geen bespreking behoeft.
8. De rechtbank is van oordeel dat door de vergelijking met het object [adres 2] de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
9. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat bij het vergelijkingsobject [adres 2] sprake is van een gerenoveerde badkamer, reden waarom voor kwaliteit het cijfer ‘4’ in plaats van ‘3’ (gemiddeld) is gegeven. De rechtbank overweegt dat met dit verschil rekening is gehouden in de vergelijking, want de m² prijs van [adres 2] ligt op € 2.763,-, terwijl de m² prijs van de woning van eiseres is vastgesteld op € 2.478,-. Ten opzichte van het belastingobject is dit een verschil van € 285,- (2.763 – 2.478), een percentage van 10,3%. Daarmee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met het kwaliteitsverschil en de gedateerdheid van de badkamer en keuken.
Conclusie
10. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk.
11. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.H.M. van de Ven, rechter, in aanwezigheid van mr. L.C. Trommel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 april 2019.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 april 2019.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.