Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6259968 CV EXPL 17-19788
vonnis van: 4 april 2019
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Woningstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr. E. Goemans
t e g e n
1. [gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
1. en 2 nader te noemen [gedaagde 1 en 2] , gemachtigde: mr. G.J. Mulder
3. [gedaagde 3]
4. [gedaagde 4]
5. [gedaagde 5]
6. [gedaagde 6]
5 en 6 nader te noemen [gedaagde 5 en 6] , gemachtigde: mr. G.J. Mulder
7. [gedaagde 7]
8. [gedaagde 8]
7 en 8 nader te noemen [gedaagde 7 en 8] , gemachtigde: mr. P.M.J. Wetzels
9. [gedaagde 9]
10. [gedaagde 10]
11. [gedaagde 11]
12. [gedaagde 12]
13. [gedaagde 13]
14. [gedaagde 14]
14 nader te noemen [gedaagde 14] , gemachtigde: mr. P.J.M. Wetzels
15. [gedaagde 15]
16. [gedaagde 16]
gedaagden,
allen wonende te [woonplaats] ,
hierna gezamenlijk gedaagden genoemd en afzonderlijk [gedaagde 1] , [gedaagde 7] , [gedaagde 5 en 6] en [gedaagde 14] en als genummerd.
Jegens gedaagden sub 9 en 10 is de zaak inmiddels ingetrokken door eiseres. Gedaagden sub 3, 4, 11, 12, 13, 15 en 16 zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen niet in de procedure verschenen.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Na de comparitie is op 8 maart 2018 een gerechtelijke plaatsopneming geweest.
Op 12 april 2018 is een tussenvonnis gewezen. Daarna hebben partijen van re- en dupliek gediend. Op 11 oktober 2018 is een tussenvonnis gewezen, waarin een verschijning van partijen ter zitting is bevolen, voor het geven van inlichtingen. Daarbij is bepaald dat de zitting in een meervoudige setting zal plaatsvinden en dat daarbij gelijktijdig de zaak met nummer CV EXPL 17-23236 zal worden behandeld.
Voorafgaand aan de zitting heeft Eigen Haard een akte met producties ingediend.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 5 februari 2019, door kantonrechters mr. E.F.A. van Buitenen, mr. Y.A.M. Jacobs en mr. I.H.J. Konings. Voor Eigen Haard zijn verschenen [naam 1] (senior projectbegeleider), [naam 2] ((projectbegeleider), [naam 3] (manager renovatie), [naam 4] (voormalig projectmanager), [naam 5] en [naam 6] (beide werkzaam bij Bureau [naam bureau] ) en [naam 7] (werkzaam bij [naam uitvoerder] en uitvoerder van het project) vergezeld door mr. A.C.R. Keuning.
[gedaagde 7] en [gedaagde 14] zijn in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigden. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechters beantwoord. De medewerkers van [naam bureau] en [naam uitvoerder] hebben ook vragen beantwoord en [naam 7] heeft aan de hand van een PowerPoint presentatie gegevens verstrekt van de monitoring van een aantal reeds aan een warmtepompsysteem aangesloten woningen in een ander gelijksoortig complex. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
1. In het tussenvonnis van 12 april 2018 heeft de kantonrechter een aantal vragen geformuleerd en Eigen Haard verzocht daarop in haar repliek een toelichting te geven. In het tussenvonnis van 11 oktober 2018 zijn er nog twee punten genoemd, waarop behoefte bestaat aan nadere informatie. Eigen Haard heeft daar onder toezending van nadere stukken tijdens de zitting op gereageerd.
2. Gedaagden hebben om verschillende redenen bezwaar tegen het renovatievoorstel van 23 november 2016 dat Eigen Haard aan de huurders heeft gedaan (hierna: het Renovatievoorstel).
Beoordeeld moet worden of dit Renovatievoorstel als een redelijk voorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 BW Pro kan worden aangemerkt. Bij de beoordeling van het voorstel komen de volgende vragen aan de orde:
a. Zijn de voorgestelde werkzaamheden dringende werkzaamheden of renovatie-werkzaamheden?
b. Is het voorstel redelijk voor zover het de voorgestelde nul-op-de-meter (hierna: NOM)-voorzieningen en de Energieprestatievergoeding (hierna: EPV) betreft?
c. Is de voorgestelde huurverhoging van € 45,00 redelijk?
d. Is het voorgestelde servicekostenvoorschot redelijk?
e. Kunnen de werkzaamheden in bewoonde staat worden uitgevoerd en zo ja, volstaat de aangeboden logeerwoning?
f. Is de voorgestelde tegemoetkoming van € 1.500,00 per huurder redelijk?
Op deze vragen wordt in het navolgende per onderdeel ingegaan.
a. Zijn de voorgestelde werkzaamheden dringende werkzaamheden of renovatie werkzaamheden?
3. Voor de vraag welke werkzaamheden een huurder moet gedogen, is het van belang onderscheid te maken tussen dringende werkzaamheden en renovatie-werkzaamheden. Eigen Haard heeft desgevraagd haar voorstel op dit punt bij repliek als volgt nader toegelicht:
Het vervangen van de keuken, badkamer, toilet, standleidingen en kozijnen vindt plaats omdat deze zijn verouderd. Dit zijn dringende werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Het plaatsen van een elektrisch fornuis, het verlengen van de keukenruimte en het aanbrengen van zonnepanelen zijn renovatiewerkzaamheden. De kantonrechter begrijpt uit de overige stellingen van Eigen Haard dat zij zich op het standpunt stelt dat de voorzieningen die bedoeld zijn om van de woning een NOM-woning te maken, renovatiewerkzaamheden zijn.
4. Eigen Haard wordt gevolgd in haar standpunt voor wat betreft de dringende werkzaamheden, met name omdat er al zeer lange tijd geen onderhoudswerkzaamheden meer zijn verricht aan het woonblok waarin de gehuurde woningen gelegen zijn. De werkzaamheden die verricht worden in het kader van het realiseren van NOM-woningen merkt Eigen Haard aan als renovatiewerkzaamheden. Voor de beoordeling zal de kantonrechter hier vanuit gaan omdat het thans te ver gaat aan te nemen dat deze werkzaamheden als dringend zijn aan te merken, maar daarbij wordt wel in het midden gelaten of werkzaamheden die worden uitgevoerd uit de noodzaak om te verduurzamen strikt genomen wel als renovatie kunnen worden aangemerkt. Men kan zich immers afvragen of zij leiden tot een toename van het woongenot van de huurder, zoals benoemd door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2016:726).
b. Is het voorstel redelijk voor zover het de voorgestelde NOM-voorzieningen en EPV betreft?
5. Eigen Haard wil het complex renoveren tot zogenaamde NOM-woningen. Dit houdt in dat de woning gemiddeld net zoveel energie produceert als dat er verbruikt wordt. Om dit te bereiken wordt de woning geïsoleerd, worden zonnepanelen aangebracht en in plaats van verwarming op gas wordt een individuele warmte-unit (warmtepomp) die werkt op elektriciteit geplaatst. Het is de bedoeling dat de huurder (nagenoeg) volledig in zijn eigen energievraag kan voorzien. Eigen Haard heeft gedaagden voorgesteld om naast de huurprijs en de bijkomende kosten als bedoeld in art. 7:237 lid 3 BW Pro, een maandelijkse energieprestatievergoeding (hierna: EPV) te betalen. Uitgangspunt daarbij is dat deze woningverbetering de huurder niets extra kost.
6. Voor de beoordeling of Eigen Haard gedaagden op dit punt een redelijk voorstel heeft gedaan, is allereerst van belang van welke regelgeving moet worden uitgegaan. Met ingang van 1 september 2016 kan de verhuurder, indien sprake is van een zeer energiezuinige woning, zoals een NOM-woning, met de huurder overeenkomen dat naast de huurprijs en een eventueel voorschot voor bijkomende kosten in de zin van art. 7:237 lid 3 BW Pro, een energieprestatievergoeding (hierna: EPV) verschuldigd is. Deze regeling is neergelegd in art. 7:237 lid 4 BW Pro, art. 7:261a BW en art. 19bis UHW en wordt uitgewerkt in het Besluit energieprestatievergoeding huur (hierna: Besluit EPV) en de Regeling energieprestatievergoeding huur (hierna: Regeling EPV).
In art. 7:237 lid 4 BW Pro staat de definitie van een energieprestatievergoeding:
“de schriftelijk overeengekomen betalingsverplichting die de huurder met betrekking tot de kosten van een door de verhuurder gegarandeerde energieprestatie van de woonruimte als gevolg van een combinatie van energiebesparende en energieleverende voorzieningen aan die woonruimte moet voldoen.” Tegenover de door de huurder te betalen EPV staat derhalve een door de verhuurder
gegarandeerde energieprestatievan de woning.
gegarandeerde energieprestatievan de woning.
De huurder kan op grond van art. 7:261a BW de overeengekomen EPV laten toetsen door de huurcommissie aan art. 19bis Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) en aan in het Besluit EPV en Regeling EPV gegeven regels.
In art. 19bis lid 2 UHW staat vermeld dat de EPV gebaseerd is op:
“een door de verhuurder gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte finale energie op basis van een gegarandeerde maximale netto warmtevraag en bedraagt ten hoogste een bij algemene maatregel van bestuur vastgesteld bedrag.”
Uit dit artikellid volgt dat de door de verhuurder te garanderen energieprestatie betrekking heeft op de minimaal voor de woning op te wekken energie en de maximale netto warmtevraag.
De minimaal op te wekken energie betreft het vermogen van de te plaatsen zonnepanelen.
Het begrip “netto warmtevraag” wordt gedefinieerd in art. 1 sub g Besluit Pro EPV:
“de jaarlijkse hoeveelheid warmte die nodig is om de woonruimte bij gemiddelde klimaatomstandigheden en een gemiddeld gebruik te voorzien van ruimteverwarming”
In het Besluit EPV wordt in Bijlage I een formule gegeven om (voor woningen die worden verwarmd met op de woning opgewekte duurzame energie) de netto warmtevraag (ook wel genoemd: de warmtedichtheid) te berekenen en de daarbij behorende maximale EPV. Kort gezegd mag de verhuurder indien sprake is van een netto warmtevraag van 0 tot 30 kWh_th per m² een maximale EPV van
€ 1,40 per m² in rekening brengen. Indien de netto warmtevraag tussen de 30 en 50 kWh_th/m² uitkomt gelden lagere bedragen per m². Indien de netto warmtevraag hoger is dan 50 kWh_th/m² is de onderhavige regelgeving niet van toepassing.
7. Voorts staat in de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel 34228 (TK 2016-2017, 34228 nr. 3 .p 5) dat een van de uitgangspunten bij de invoering van de regels omtrent de EPV is het streven naar gelijkblijvende woonlasten van de huurder. In het verlengde daarvan is in de Tweede Kamer de motie De Vries (TK 2016-2017, 34228 , nr. 22) aanvaard, waarin de regering is gevraagd een woonlastenwaarborg in de regelgeving op te nemen bij verbetering van een woning tot een NOM-woning waarvoor een EPV kan worden overeengekomen. De minister heeft bij brief van 27 oktober 2016 (TK 2016-2017, 34228, nr. 24) geschetst op welke wijze hij de woonlastenwaarborg in het Besluit EPV wil vormgeven en heeft een concept-besluit tot wijziging van het Besluit EPV met toelichting in internet-consultatie gebracht. Voor zover bekend hebben Aedes en de Vereniging Brede stroomversnelling op het concept-wijzigingsbesluit gereageerd. Tot op heden is voornoemd concept-besluit niet ingevoerd. Dit neemt evenwel niet weg dat in het kader van de vraag of Eigen Haard aan de gedaagden een redelijk voorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 BW Pro heeft gedaan het principe van gelijkblijvende woonlasten onderdeel vormt van de afweging. Dat geldt temeer nu de woonlastenwaarborg onderdeel is van het voorstel van Eigen Haard.
8. Eigen Haard stelt dat door de uit te voeren maatregelen, zoals de isolatie aan gevels, dak, vloer, het aanbrengen van een ventilatiesysteem in de woningen en de installatie van de warmtepomp, de netto-warmtevraag bij de meeste onderhavige woningen uit zal komen tussen de 0 en 30 kWh-th/m² , waardoor een maximale EPV van € 1,40 per vierkante meter gebruikersoppervlak in rekening gebracht zou mogen worden. Bij een enkele woning komt de netto warmtevraag iets hoger uit, waardoor een EPV van € 1,20 per m² zou kunnen worden gevraagd.
Om te voorkomen dat bij deze woningen/huurders de nieuwe woonlasten (op basis van deze berekening) de oude woonlasten overstijgen, heeft Eigen Haard een woonlastenwaarborg ingebouwd. Deze houdt in dat de in rekening te brengen EPV niet hoger is dan het verschil tussen de oude en de nieuwe woonlasten. Daarmee blijven de totale nieuwe woonlasten voor de huurders gelijk aan de oude. Een dergelijke woonlastenwaarborg wordt alleen gegeven indien de huurders inzicht geven over hun energiegebruik in de laatste drie jaar. Eigen Haard heeft bij de conclusie van repliek als productie 32 individuele berekeningen van de huidige en nieuwe woonlasten en de in rekening te brengen EPV overgelegd die betrekking hebben op de gedaagden 5 en 6 ( [adres 1] ), [nummer] en [nummer] (nr. [nummer] ), [nummer] (nr. [nummer] ), [nummer] en [nummer] (nr. [nummer] ), [nummer] (nr. [nummer] ), [nummer] en [nummer] (nr. [nummer] ). Van de andere gedaagden zijn geen berekeningen overgelegd.
9. De bezwaren van gedaagden op dit punt richten zich op de (mogelijke) gevolgen van de NOM-operatie, met name het ontbreken van inzicht in de wijze van vaststellen en de te verwachten ontwikkelingen van de hoogte van de EPV en de (overige) energiekosten. Daarom heeft de kantonrechter in de tussenvonnissen van 12 april en 11 oktober 2018 overwogen dat het van belang is dat er inzicht wordt verkregen in de wijze waarop de EPV is vastgesteld, of daarbij de wettelijke regels zijn nageleefd en of er voldoende inzicht is in de (toekomstige) gevolgen voor de hoogte van de woonlasten van de bewoners.
10. Eigen Haard heeft de gelegenheid gekregen om de in de tussenvonnissen van 12 april en 11 oktober 2018 bij repliek en tijdens de comparitie op 5 februari 2019 gestelde vragen te beantwoorden. Eigen Haard heeft daartoe medewerkers van aannemer [naam uitvoerder] en van [naam bureau] B.V. vragen laten beantwoorden. [naam bureau] B.V. is een in de zin van art. 2 Regeling Pro EPV gecertificeerd bedrijf. Naar aanleiding van de beantwoording van de vragen stelt de kantonrechter het volgende vast.
11. In de eerste plaats is gebleken dat de juistheid van de berekeningen van de EPV die als onderdeel van het voorstel aan de huurders zijn voorgelegd thans niet kan worden vastgesteld, enerzijds omdat de exacte netto-warmtevraag pas kan worden bepaald nadat de isolerende voorzieningen zijn aangebracht, anderzijds omdat de nu overgelegde berekeningen niet zijn vastgesteld door een bedrijf met een geldig procescertificaat, als bedoeld en verplicht gesteld in art. 2 Regeling Pro EPV.
De vraag of het voorstel redelijk is kan dan ook alleen worden beantwoord aan de hand van de vraag of redelijkerwijs te verwachten is, enerzijds dat de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking zullen hebben dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt, anderzijds dat - in het verlengde daarvan - sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders.
Isolerende werking voorzieningen
12. Zoals hiervoor reeds is overwogen, heeft Eigen Haard betoogd dat zij verwacht dat de aan te brengen gevelelementen voorzien van kozijnen met driedubbel glas zullen leiden tot een netto-warmtevraag van (in de meeste gevallen) tussen de 0 en 30 kWh_th/m². Uit de overgelegde stukken en de beantwoording van de vragen in voornoemde tussenvonnissen door Eigen Haard blijkt echter dat er een paar onzekere factoren zijn die de uiteindelijk vast te stellen netto-warmtevraag in negatieve zin zouden kunnen beïnvloeden. Het betreft hier een complex dat gebouwd is in 1956. Rondom het plaatsen van warmtepompen in oudere woningen is de laatste tijd veel publiciteit geweest. Met name bestaat twijfel of deze woningen zodanig geïsoleerd kunnen worden dat deze met de warmtepompen, en het daarmee te behalen rendement, afdoende kunnen worden verwarmd. In deze zaak is onvoldoende vast komen te staan dat daarvan sprake is, maar het is wel reden om kritisch te kijken naar de gevolgen en financiële waarborgen voor de bewoners bij invoering van dit systeem. Een tweede onzekere factor is dat er niet voor gekozen is om de binnen het complex gelegen woningscheidende muren en vloeren te isoleren. Daardoor kan de warmtedichtheid van een woning worden beïnvloed door bijvoorbeeld de mate van verwarming in de onder of boven gelegen woning of de temperatuur in het trappenhuis. Desgevraagd heeft een medewerker van [naam bureau] B.V bevestigd dat er een kans bestaat dat dit van invloed zal zijn op de uiteindelijk per woning vast te stellen warmtedichtheid.
Woonlastenwaarborg
13. Voornoemde onzekere factoren ter zake de uiteindelijk vast te stellen warmtedichtheid van de woning kunnen rechtstreeks effect hebben op de woonlasten van de huurders.
Indien na uitvoering van de voorgestelde maatregelen blijkt dat de warmtedichtheid niet valt binnen de in Bijlage I bij het Besluit EPV genoemde normen, is niet alleen de regeling ter zake van de EPV niet van toepassing, maar bestaat ook de kans dat de woning met een warmtepomp niet warm te stoken is, waardoor de bewoners, omdat de gasleidingen dan verwijderd zijn, aangewezen zijn op elektrische bijverwarming. Daardoor zouden de energiekosten van de huurders flink kunnen stijgen. Dat geldt temeer nu uit de berekening van Eigen Haard blijkt dat de per woning beschikbare zonnepanelen een vermogen van 1800 kWh hebben. Dit is het minimumvermogen dat Bijlage I bij het Besluit noemt: in deze Bijlage wordt uitgegaan van een gemiddeld elektriciteitsverbruik tussen 1800 en 2600 kWh. Indien elektrisch moet worden bijverwarmd ligt het voor de hand om aan te nemen dat de opwekking van energie met de beschikbare zonnepanelen niet volstaat, zodat de huurder extra elektriciteit zal moeten kopen bij een energieleverancier. Het voorstel dat nu voorligt bevat geen voorzieningen voor het geval het resultaat van de maatregelen tegenvalt in deze zin, noch bevat het daarbij behorende compensatiemaatregelen voor de huurders.
Ook heeft Eigen Haard onvoldoende antwoord kunnen geven op de vraag in hoeverre de elektriciteitskosten van het verwarmen van water en koken (nu op gas) na overgang op elektriciteit hoger uitkomen dan de gaskosten daarvoor. Onduidelijkheid daarover zou met name negatief kunnen uitpakken voor huishoudens met meer personen, zoals gezinnen met kinderen.
14. Eigen Haard heeft de zorgen over de hiervoor genoemde onzekerheden ook niet kunnen wegnemen met voorbeelden van andere soortgelijke complexen waarin dezelfde voorzieningen zijn aangebracht, waarin de mate van warmtedichtheid al is vastgesteld en monitoring van het energieverbruik gedurende een representatieve periode heeft plaatsgevonden. De door Eigen Haard tijdens de zitting overgelegde cijfers ter zake van het aanpalende complex aan de [adres 2] , waar een vergelijkbaar renovatievoorstel wordt uitgevoerd en waarin de voorzieningen deels zijn uitgevoerd, nemen evenmin voornoemde onzekerheid weg. Integendeel, het energiegebruik blijkt aanzienlijk hoger dan de prognoses, zij het dat deze cijfers gerelativeerd moeten worden omdat de volledige isolerende buitenschil nog niet is aangebracht. De werkzaamheden in dit complex zijn na bezwaren van de bewoners al enige tijd stilgelegd, in afwachting van de uitkomst in deze procedure.
15. Niet ter discussie staat dat er een noodzaak is tot verduurzaming van woningen en het vinden van alternatieven voor verwarming van woningen door middel van gas. Eveneens staat vast dat de wijze waarop deze verduurzaming het beste plaats kan vinden nog steeds in een experimentele fase is en dat de ontwikkelingen snel voortschrijden en telkens nieuwe inzichten opleveren. Dat blijkt bijvoorbeeld ook uit het feit dat, zoals Eigen Haard ter zitting meedeelde, de gemeente Amsterdam de subsidieregeling aanvankelijk alleen op verduurzaming van woningen door middel van het plaatsen warmtepompen richtte, maar dat de subsidiepot inmiddels gedeeld moet worden met andere projecten, zoals projecten die betrekking hebben op het aansluiten van wooncomplexen op warmtenetten. Het is voor corporaties buitengewoon ingewikkeld om op een voor alle partijen verantwoorde wijze hun huizenbestand aan te passen aan de verduurzamingseisen van deze tijd. Dat geldt in het bijzonder voor Eigen Haard, die dit project is gestart zonder dat er geruststellend vergelijkingsmateriaal aanwezig is. Ook betekenen de huidige ontwikkelingen dat van iedere burger in Nederland aanpassing kan worden verwacht en dat er rekening mee gehouden moet worden dat een stijging van de kosten van energie in de toekomst onvermijdelijk zal zijn.
16. Bij een project als dit is een bepaalde mate van onzekerheid over de resultaten van de maatregelen onvermijdelijk. Desalniettemin blijkt uit het hiervoor overwogene dat aan het Renovatievoorstel, voor zover betrekking hebbend op de NOM-voorzieningen en de daarmee verband houdende EPV, zodanig veel onzekerheden kleven dat het niet als redelijk kan worden aangemerkt. Zo is het voor gedaagden niet zeker of hun woning in voldoende mate geïsoleerd zal kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn. Dit weegt zwaar nu het hier huurders betreft met een minimum-inkomen. De kantonrechter onderschrijft de noodzaak om juist door experimenteren tot een werkbare wijze van verduurzaming van oudere complexen te komen, maar dat mag niet meebrengen dat individuele huurders daarvan de onvoorziene gevolgen dragen. Daarom maakt juist het feit dat in het voorliggende voorstel (compenserende) voorzieningen ontbreken voor het geval de isolerende maatregelen niet tot de beoogde isolatie en de daardoor verminderde energiebehoefte leiden, dat het niet als redelijk kan worden aangemerkt.
17. Dat gedaagden hun EPV door de huurcommissie zouden kunnen laten toetsen maakt dit niet anders. De bevoegdheid tot toetsing door de huurcommissie is immers beperkt tot de toetsing of voldaan is aan de normen voor het bepalen van de netto-warmtevraag en of de EPV niet boven het in het Besluit EPV genoemde maximumbedrag ligt. De huurcommissie heeft geen bevoegdheid om in te grijpen indien de woonlasten van de huurders stijgen door tegenvallende resultaten van de NOM-voorzieningen.
18. De conclusie luidt dan ook dat het Renovatievoorstel van Eigen Haard, voor zover betrekking hebbend op de NOM-voorzieningen en de EPV niet als redelijk in de zin van art. 7:220 lid 2 BW Pro wordt aangemerkt. Hoewel daarmee de overige onderdelen van het Renovatievoorstel strikt genomen geen bespreking meer behoeven, acht de kantonrechter het met het oog op een mogelijk volgend (aangepast) Renovatievoorstel van Eigen Haard van belang toch op die onderdelen in te gaan.
c. Is de voorgestelde huurverhoging van € 45,00 redelijk
19. Onderdeel van het Renovatievoorstel is tevens een huurverhoging van € 45,00 per maand. Ter beoordeling van de redelijkheid van dit onderdeel van het Renovatievoorstel wordt het volgende overwogen. Volgens art. 7:255 BW Pro moet beoordeeld worden of er veranderingen en toevoegingen zijn aangebracht, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in art. 7:204 BW Pro, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen. In dat geval wordt de huurprijs vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen en toevoegingen.
20. Eigen Haard heeft in haar voorstel voor de huurverhoging opgenomen dat het gaat om verbeteringen/renovatie teneinde energielabel B te bereiken. Zij heeft aan de huurverhoging van € 45,00 per maand een berekening ten grondslag gelegd, waarbij de volgende verbeterkosten naar hun aandeel in de verbetering zijn meegenomen:
- de gevelkosten van het voor- en achtergevelelement;
- de dakplaten en de zonnepanelen
- het aanbrengen van geïsoleerde plafonds in de bergingen en het vervangen van de toegangsdeuren naar de woningen, inclusief hang- en sluitwerk.;
- het uitbreiden van de groepen in de meterkast;
- het aansluiten van de zonnepanelen
- het plaatsen van WTW unit (ventilatie);
- het plaatsen van de combi- warmtepomp inclusief CV-installatie.
De in aanmerking genomen verbeterkosten van de (plaatsing/aanleg van) de gevelelementen, de dakplaten en de ventilatie en de warmtepomp bedragen ongeveer 90% van het totaal aan verbeterkosten per woning (€ 8.236,00). Verder is op het laatste bedrag nog een subsidie van € 2.000,00 in mindering gebracht.
21. De kantonrechter stelt vast dat de renovatiekosten die aan het voorstel ten grondslag liggen voor het overgrote deel kosten zijn, die betrekking hebben op het aanbrengen van de NOM-installatie. Uit de memorie van toelichting bij wetsvoorstel 34228(TK 2014/2015, 34228 nr. 3 p 3 en 4) blijkt dat met de invoering van de energieprestatievergoeding als bedoeld in artikel 7:237 lid 4 juncto Pro artikel 7:261 BW Pro wordt beoogd een vergoeding te geven voor de kosten voor het realiseren van een NOM-woning. De mogelijkheden om de huurprijs te verhogen bij woningverbetering op grond van art. 7:255 BW Pro enerzijds en het in rekening brengen van geleverde energie via de nutsvoorzieningen met een eigen meter dan wel de (overige) servicekosten anderzijds, werden niet toegerust geacht op de praktijk van de zeer energiezuinige woning. Daarom is in het BW met de regeling voor de EPV de mogelijkheid opgenomen dat de verhuurder en huurder in de zich daartoe lenende gevallen een EPV overeenkomen, waardoor in die gevallen voor die vergoeding “eigen regels gaan gelden, terwijl de regels voor de huurprijs, de vergoeding van nutsvoorzieningen en de servicekosten hier toepassing missen, voor zover de wet niet naar die regels verwijst.”, aldus de minister. Dat leidt tot het oordeel dat het voorstel om naast de EPV een huurverhoging door te voeren niet redelijk is.
22. Overigens is het voorstel ook onvoldoende duidelijk waar het gaat om de ontvangen subsidie. Tijdens de zitting is onder meer geconstateerd dat er onzekerheid bestaat over de door de gemeente aan het project te verstrekken subsidies. De door de gemeente Amsterdam toegezegde subsidie is komen te vervallen omdat het project niet binnen de gestelde termijn is uitgevoerd. Er moet opnieuw een aanvraag worden ingediend. De subsidieregeling is inmiddels verlaagd. In de berekening, die ten grondslag ligt aan de huurverhoging is rekening gehouden met een subsidie van € 2.000,- per woning. Eigen Haard heeft echter tevens een overzicht in het geding gebracht van de kosten van een NOM-renovatie in vergelijking met een label B-renovatie (prod. 36 bij conclusie van repliek), waarin voor subsidies in verband met de NOM-renovatie een veel hoger bedrag, ongeveer € 15.000,00 per woning is opgenomen. Eigen Haard heeft hiervoor geen afdoende verklaring gegeven, althans niet is komen vast te staan dat het bedrag van € 2.000,- juist is.
d. Is het voorgestelde servicekostenvoorschot redelijk?
23. Eigen Haard stelt voor de servicekosten aan te passen naar € 14,62 per maand. Daarin zijn onder meer begrepen € 1,10 voor mechanische ventilatie, € 4,50 voor licht, water- en warmtepomp en € 5,52 voor een onderhoudsabonnement. Naar ter zitting is toegelicht gaat het daarbij om onderhoudskosten voor de NOM-installatie.
24. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 21. is overwogen, stelt de kantonrechter vast dat de structurele kosten van de NOM-installatie geacht moeten worden te zijn verwerkt in de EPV. Daarbij is uitdrukkelijk vermeld dat de regels voor de servicekosten hier toepassing missen, voor zover de wet niet naar die regels verwijst. De gevorderde onderhoudskosten zijn naar het oordeel van de kantonrechter aan te merken als structurele kosten. Nu de wet voor deze kosten niet (expliciet) verwijst naar de servicekostenregeling ziet de kantonrechter geen ruimte om de betreffende kosten via de servicekosten bij de huurder in rekening te brengen.
e. Kunnen de renovatiewerkzaamheden in bewoonde staat worden uitgevoerd?
25. Voor de uitvoering van de voorgenomen renovatiewerkzaamheden, zoals hiervoor in rechtsoverweging 4 omschreven, acht de kantonrechter verhuizing van de huurders met al hun bezittingen niet noodzakelijk. Al deze werkzaamheden kunnen in betrekkelijk korte tijd worden uitgevoerd, zonder dat de huurder daarvan al te veel hinder hoeft te ondervinden. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat Eigen Haard heeft aangeboden dat alle huurders gedurende de duur van de renovatiewerkzaamheden kosteloos gebruik kunnen maken van een volledig ingerichte logeerwoning of (overdag) van een gemeenschappelijke ruimte die als woonkamer is ingericht. Zij hoeven dan alleen hun persoonlijke spullen mee te nemen. De meubels kunnen in de woning blijven staan. Eigen Haard heeft voorzieningen ter beschikking gesteld (verhuisdozen, afdekfolie, afvalcontainers, een tijdelijk toilet in de woning, een tweepits elektrische kookplaatplaat, een elektrische kachel) en voor hen die dat nodig hebben extra hulp aangeboden bij eenvoudige technische werkzaamheden (afdekken van meubels, losmaken en/of ophangen van gordijnen en lampen en andere zaken). Hoewel er van de bewoners veel wordt gevraagd - met name het verplaatsen en afdekken van meubels en het tijdelijk niet kunnen gebruiken van een deel van de woning brengt overlast en ongemak met zich mee - maakt het geheel aan voorzieningen dat een verhuizing niet noodzakelijk is.
f. Is de tegemoetkoming van € 1.500,00 per huurder redelijk?
26. Eigen Haard biedt de huurders een vergoeding aan voor de overlast en het ongemak dat zij van de werkzaamheden ondervinden. Nu, zoals hiervoor is overwogen, de verhuizing in verband met de voorgenomen renovatiewerkzaamheden niet noodzakelijk is, is Eigen Haard niet verplicht aan de huurders een bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW Pro te betalen. De aangeboden vergoeding is een redelijke vergoeding voor de overlast en het ongemak dat de huurders moeten dulden.
Individuele bezwaren
27. Gedaagden hebben ieder nog enkele andere, individuele bezwaren tegen het Renovatievoorstel aangevoerd, die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen. Nu het Renovatievoorstel om bovenvermelde redenen niet redelijk wordt geacht, zal op deze individuele bezwaren niet meer worden ingegaan.
Slotsom
28. De slotsom luidt dat het Renovatievoorstel van Eigen Haard geen redelijk voorstel is, zodat de vorderingen van Eigen Haard worden afgewezen. Bij deze uitkomst van de procedure zal Eigen Haard in de proceskosten van de gedaagden worden veroordeeld. Daarbij zal er rekening mee worden gehouden dat mr. Mulder voor [gedaagde 7] en [gedaagde 14] twee verschillende conclusies van antwoord en twee verschillende conclusies van dupliek heeft ingediend.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten die aan de zijde van gedaagden sub 1, 2, 7 en 8 tezamen tot op heden begroot worden op € 1.500,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten die aan de zijde van gedaagden sub 5, 6 en 14 tezamen tot op heden begroot worden op € 1.800,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 april 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.