ECLI:NL:RBAMS:2019:199

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7388295 KK EXPL 18-1142

vonnis van: 16 januari 2019

func.: 515

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

nader te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: mr. T. Spronk,

t e g e n

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

nader te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E.H.H. Schelhaas.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 4 december 2018, heeft [eiser] een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 9 januari 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [eiser] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [eiser] heeft op voorhand nog aanvullende stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Bij schriftelijke huurovereenkomst van 31 mei 2017 heeft [eiser] aan [gedaagde] en [medehuurder] de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] , hierna de woning, verhuurd. De overeengekomen huur bedraagt € 1.500,00, vermeerderd met € 100,00 aan gas, elektra en water.

1.2.

In de schriftelijke huurovereenkomst woonruimte is opgenomen, voor zover hier van belang:

“
Duur, verlenging en opzegging

3.1.

Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van15-06-2017en lopende tot en met15-12-2018

Tijdens deze periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen. (…). Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door. Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig 19 van de algemenen bepalingenmet inachtneming van een opzegtermijn van minimaal één volledige kalendermaand.”

1.3.

In de huurovereenkomst is verwezen naar de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte zoals die golden in juli 2003.

1.4.

In de huurovereenkomst is een aantal bijzondere bepalingen opgenomen, onder meer over het gebruik van het dakterras, de energie-index, een verbod om onderhuur, een inspectie in verband met de zorgplicht van de verhuurder op grond van de Opiumwet, alsmede de vermelding van e-mailadressen ten behoeve van de correspondentie.

1.5.

Bij brief en e-mail van 7 november 2018 heeft [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld, voor zover hier van belang:

“
Hierbij deel ik je mee dat ik de huurovereenkomst voor [adres woning] opzeg. Met inachtneming van de opzegtermijn van 1 maand, eindigt de overeenkomst op 15 december 2018, zoals afgesproken.”

1.6.

Bij e-mail 8 november 2018 heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten, voor zover hier van belang:

“
Ik laat met deze mail weten daar niet mee akkoord te gaan omdat ik met jou een huurovereenkomst ben aangegaan met een minimale huurperiode van 18 maanden waarbinnen u en ik niet kunnen opzeggen. Ik heb mij daar aan gehouden en wens gewoon de tussen ons bestaande huurovereenkomst voort te zetten.

Anders dan je stelt heb ik nooit afgesproken dat ik na deze 18 maanden op 15 december 2018 het gehuurde moet verlaten. (..)”

1.7.

[gedaagde] heeft de woning op 15 december 2018 niet verlaten.

Vordering

2. [eiser] vordert, na wijziging van eis, dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de woning aan de [adres woning] te [woonplaats] binnen twee dagen na betekening van het vonnis te verlaten en te ontruimen met uitzondering van de zich daarin namens [eiser] toebehorende zaken. Voorts vordert [eiser] dat [gedaagde] een dwangsom zal verbeuren als zij niet aan de veroordeling voldoet. Ten slotte vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een schadevergoeding, alles met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding. [eiser] stelt hiertoe, zakelijk weergegeven, dat hij met [gedaagde] een huurovereenkomst is overeengekomen als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Het betreft tijdelijke huur waarbij [gedaagde] als huurster aan het einde van de bepaalde tijd geen recht op huurbescherming heeft.

Verweer

3. [gedaagde] bestrijdt allereerst het spoedeisende belang van [eiser] bij de vordering nu zij de huur betaalt en haar verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt. Verder voert [gedaagde] aan dat geen sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 eerste volzin BW. Er is geen kortdurende of tijdelijke huurovereenkomst gesloten, aldus [gedaagde] , maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur. Zij heeft dan ook recht op huurbescherming en voor ontruiming van de woning is geen grond, nu er niet rechtsgeldig is opgezegd.

Beoordeling

4. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5. Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] geen spoedeisend belang heeft bij de onderhavige vordering wordt gepasseerd. Uit de aard is er een spoedeisend belang aan de zijde van [eiser] om duidelijkheid te verkrijgen over een in de visie van [eiser] bestaande onrechtmatige bewoning van een door hem verhuurde woning.

6. Partijen verschillen van mening over de uitleg van hetgeen zij zijn overeengekomen. Daarbij heeft tot uitgangspunt te gelden dat volgens het zogenoemde Haviltex-criterium de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.

7. Kern van het geschil dat partijen verdeeld houdt is of zij een tijdelijke huurovereenkomst hebben gesloten, zoals [eiser] stelt, dan wel dat zij een “gewone” huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur zijn overeengekomen, zoals [gedaagde] betoogt. Bij de beoordeling wordt tot uitganspunt genomen dat [gedaagde] als huurster en consument als zwakkere partij moet worden gekenschetst en [eiser] , als professionele partij moet worden aangemerkt. Voorts wordt bij de beoordeling in aanmerking genomen dat [eiser] de huurovereenkomst heeft opgesteld en dat gesteld noch anderszins aannemelijk is geworden dat [gedaagde] daar op enigerlei wijze invloed op heeft gehad. Eventuele onduidelijkheden dienen dan ook voor risico van [eiser] te blijven. Ten slotte wordt daarbij in ogenschouw genomen dat het bij de introductie van de mogelijkheid van de tijdelijke huurovereenkomst volgens de wetgever de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de norm zou blijven, zodat bij geval van onduidelijkheid een uitleg die recht doet aan de bescherming van de zwakkere partij heeft te gelden.

8. Dat partijen voorafgaand aan de totstandkoming met elkaar hebben gesproken over de aard van de overeenkomst en [eiser] aan [gedaagde] ondubbelzinnig duidelijk heeft gemaakt dat het hier een tijdelijke huurovereenkomst betrof in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW is niet aannemelijk geworden. Niet naar voren is gekomen dat [eiser] aan [gedaagde] duidelijk heeft gemaakt wat zijn bedoeling was met het opnemen van de datum in de huurovereenkomst, dan wel anderszins aan [gedaagde] duidelijke mededelingen heeft gedaan waaruit [gedaagde] heeft moeten begrijpen dat het hier een tijdelijke huurovereenkomst betrof die zou eindigen op 15 december 2018 bij rechtsgeldige aanzegging. Door [gedaagde] is ter terechtzitting verklaard dat zij de datum die in de huurovereenkomst was opgenomen uitsluitend heeft begrepen als datum tot wanneer zij de huurovereenkomst niet kon opzeggen, welke mededeling ook bevestiging vindt in de tekst van de huurovereenkomst. Uit hetgeen mondeling tussen partijen is besproken zijn derhalve geen aanwijzingen naar voren gekomen die de stelling van [eiser] dat een tijdelijke huurovereenkomst tot stand is gekomen onderbouwen.

9. De bewoordingen van de schriftelijke huurovereenkomst bieden ook geen voldoende aanknopingspunten dat [gedaagde] de door [eiser] voorgestane uitleg van de huurovereenkomst redelijkerwijs had mogen verwachten. Het model dat [eiser] heeft gebruikt is die voor een gebruikelijke huurovereenkomst voor onbepaalde tijd en nergens wordt specifiek verwezen naar de tijdelijkheid ervan. In de huurovereenkomst wordt bovendien verwezen naar de algemene bepalingen huurovereenkomst uit 2003, toen de mogelijkheid van een tijdelijke huurovereenkomst nog niet bestond. Verder geldt, zoals terecht door [gedaagde] is opgemerkt, dat in artikel 3.1 is opgenomen dat de huurovereenkomst doorloopt indien niet wordt opgezegd, welke formulering niet direct een aanwijzing biedt voor de huurovereenkomst voor tijdelijke duur. Ook het gegeven dat de huurovereenkomst niet tussentijds opzegbaar was gedurende de periode tot 15 december 2018, biedt een belangrijke aanwijzing dat geen tijdelijke huurovereenkomst is overeengekomen.

10. Voor het overige zijn ook in de schriftelijke stukken geen aanwijzingen naar voren gekomen die aannemelijk maken dat een tijdelijke huurovereenkomst is gesloten en dat [gedaagde] dit had moeten begrijpen. Voor zover [eiser] nog heeft verwezen naar een zich bij de stukken bevindend WhatsApp bericht van een derde, kan dit hem ook niet baten. Dat [gedaagde] op dat moment zou hebben geweten dat zij het gehuurde op 15 december 2018 zou moeten verlaten, hetgeen zij overigens betwist, zegt niets over haar wetenschap over de aard van de huurovereenkomst ten tijde van het sluiten daarvan, welk moment doorslaggevend is. Ten slotte verdient nog opmerking dat in de huurovereenkomst een aantal bijzondere bepalingen is opgenomen, maar ook daar wordt niets opgemerkt over het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst, hetgeen een extra ondersteuning biedt voor het standpunt van [gedaagde] .

11. Het vorenstaande leidt ertoe dat, bij gebreke van een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst geen grond is voor de gevorderde ontruiming en de vordering van [eiser] tot ontruiming wordt afgewezen.

12. [eiser] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.