Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/659055 / KG ZA 18-1357 MvdV/MvG
Vonnis in kort geding van 9 januari 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
NIJHORS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding op verkorte termijn van 20 december 2018,
advocaat mr. F.C. Borst te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BLOKKER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M. van Schie te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Nijhors en Blokker worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 24 december 2018 heeft Nijhors gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Blokker heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Nijhors: [naam medewerker], medewerker PB Capital, en mr. Borst,
aan de zijde van Blokker: [naam director], Divestment Director, en mr. Van Schie.
2.De feiten
2.1.
Tussen Nijhors als verhuurder en Blokker als huurder is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot kantoor- en opslagruimte aan de Van der Madeweg 13 - 15 te Amsterdam, die is ingegaan op 1 februari 2010 en loopt tot en met 31 januari 2031. De huurovereenkomst kan door Blokker worden voortgezet voor vier aansluitende optieperioden van telkens 5 jaar.
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” (ROZ-model van juli 2003) van toepassing (hierna: de algemene bepalingen).
2.3.
In artikel 1.3 van de huurovereenkomst staat het volgende:
‘Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en distributiecentrum.’
2.4.
In artikel 9.12 van de huurovereenkomst staat vermeld:
‘OnderhuurHuurder is in afwijking van 8.1 Algemene Bepalingen, bevoegd tot onderverhuur over te gaan aan dochterondernemingen van Blokker Holding B.V. Onderverhuur aan derden is toegestaan na goedkeuring door verhuurder, die deze onderverhuur niet op onredelijke gronden zal weigeren. Indien huurder de winkelruimte onderverhuurt tegen een hogere huurprijs dan huurder zelf betaalt, dient de meeropbrengst ten opzichte van de op dat moment te betalen huur voor 90% terug te vloeien aan verhuurder. Onder meeropbrengst wordt eveneens verstaan een overnamesom of een andere vergoeding die huurder van een onderhuurder ontvangt of zal ontvangen.’
2.5.
In artikel 6.1 van de algemene bepalingen staat onder meer het volgende:
‘Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)’
‘Huurder zal het gehuurde - gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst - daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)’
2.6.
Partijen hebben in verband met de in het pand aanwezige asbest nadere afspraken gemaakt, die, kort gezegd, inhouden dat Blokker Nijhors niet zal aanspreken tot sanering of tot vergoeding van eventuele schade als gevolg van het in het pand aanwezige asbest.
2.7.
Blokker houdt haar hoofdkantoor in het gehuurde. Nijhors heeft in maart 2018 uit de pers vernomen dat Blokker van plan is haar hoofdkantoor te verhuizen van de Van der Madeweg naar de Hessenbergweg in Amsterdam, waar Blokker Holding B.V. kantoor houdt. Nijhors heeft daarop contact opgenomen met Blokker en om opheldering gevraagd.
2.8.
Op 30 april 2018 heeft er overleg plaatsgevonden tussen partijen waarin Blokker heeft bevestigd dat zij van plan is haar hoofdkantoor te verhuizen naar de Hessenbergweg. Blokker heeft B.Lokker B.V. i.o. voorgesteld als onderhuurder, die het gehuurde op haar beurt wil onder-onderverhuren aan verschillende derden als flexibele kantoorruimte.
2.9.
In de periode na 30 april 2018 hebben partijen onderhandeld, maar dat heeft niet tot overeenstemming geleid. Een punt van discussie was hoe om te gaan met de in artikel 9.12 van de huurovereenkomst overeengekomen meerhuur. Nijhors wilde dat de 90-10 verdeling bij meerhuur werd doorgelegd aan B.Lokker, al dan niet op basis van een andere verdeling. Blokker meende dat artikel 9.12 niet van toepassing is indien een onderhuurder ruimten aan derden onder-onderverhuurt. B.Lokker wilde hier ook niet mee instemmen omdat zij het gehuurde dan niet voor haar formule kan gebruiken. Een ander discussiepunt was dat Nijhors de vier keer vijf optiejaren die in de huurovereenkomst zijn opgenomen, wilde laten vervallen. Daar wilde Blokker niet mee akkoord gaan, omdat volgens Blokker juist deze optiejaren nodig zijn om een onderhuurder te kunnen aantrekken. Tot slot wilde Nijhors inzage in de concept-onder-onderhuurovereenkomst(en) tussen B.Lokker en de potentiële onder-onderhuurders teneinde enerzijds het feitelijk gebruik van het gehuurde te kunnen beoordelen en anderzijds te kunnen controleren of de door Nijhors gewenste asbestbepaling op juiste wijze zou worden doorgelegd aan de onder-onderhuurder(s). Blokker heeft dit geweigerd omdat B.Lokker niet wilde meewerken aan inzage in de overeenkomst(en).
2.10.
Bij brief van 12 september 2018 heeft Blokker Nijhors gesommeerd binnen 48 uur toestemming te geven voor onderverhuur aan B.Lokker, bij gebreke waarvan Blokker zich het recht voorbehield tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan.
2.11.
Bij email van 20 september 2018 heeft Nijhors Blokker bericht dat zij niet instemt met B.Lokker als onderhuurder. In de email staat dat Nijhors niet akkoord gaat met de voorwaarde van B.Lokker om als onder-onderverhuurder het recht te hebben te beslissen wie het gehuurde gaat gebruiken, omdat voor Nijhors dan niet duidelijk is wie het gehuurde gaat gebruiken en zij de grip op het gehuurde verliest. Verder heeft Nijhors te kennen gegeven bereid te zijn mee te denken aan het vinden van een geschikte onderhuurder, die het gehuurde ook daadwerkelijk zelf in gebruik zal nemen.
2.12.
Blokker heeft bij brief van 21 september 2018 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden per 1 april 2019 omdat Nijhors het verzoek tot goedkeuring van B.Lokker niet voortvarend heeft behandeld en zij de goedkeuring van B.Lokker als onderhuurder op onredelijke gronden heeft geweigerd.
2.13.
Bij brief van 8 oktober 2018 van Nijhors heeft zij Blokker bericht dat zij de buitengerechtelijke ontbinding niet accepteert en dat de huurovereenkomst onverkort van kracht blijft.
2.14.
Bij brief van 8 november 2018 heeft Blokker Nijhors bericht dat de cv-installaties zijn afgekeurd, deze niet naar behoren functioneren en heeft zij Nijhors gesommeerd om binnen twee weken de benodigde herstel- en vernieuwingswerkzaamheden te (laten) uitvoeren. Verder heeft Blokker zich in deze brief op het standpunt gesteld dat, in aanvulling op de eerdere ontbinding, het gebrek aan de cv-ketels en cv-installaties ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt per 1 april 2019.
2.15.
Bij email van 11 november 2018 van Nijhors heeft zij Blokker bericht dat het niet-goedkeuren van de cv-installaties niet betekent dat deze niet functioneren. Verder heeft Nijhors gesteld dat de staat van de cv-installaties de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.
2.16.
Nadien hebben partijen verder gecorrespondeerd over de cv-installaties, waarbij zij hebben vastgehouden aan hun standpunten.
2.17.
Bij brief van 18 december 2018 heeft Blokker haar relaties als volgt bericht:
“Blokker gaat nieuwe tijden tegemoet, en bij nieuwe tijden hoort – in dit geval – een nieuw thuis. Het verheugt ons dan ook te mogen aankondigen dat de medewerkers van ons hoofdkantoor op 14 januari 2019 hun intrek nemen in een nieuw kantoorpand.
Per 14 januari 2019 is het vestigingsadres van het hoofdkantoor van Blokker:
Blokker B.V.
Hessenbergweg 8
1101 BT Amsterdam”
3.Het geschil
3.1.
Nijhors vordert – samengevat – Blokker, op straffe van verbeurte van een dwangsom, te veroordelen tot nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, waaronder de exploitatieverplichting en de betaling van de maandelijkse huurprijs totdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden of anderszins is geëindigd, met veroordeling van Blokker in de proces- en nakosten.
3.2.
Nijhors stelt, kort gezegd, dat de door Blokker gestelde grondslag voor ontbinding ontbreekt. Gelet op de ontbindingsverklaring van Blokker en haar bericht dat per 14 januari 2019 haar hoofdkantoor verhuist, stelt Nijhors dat Blokker per 14 januari 2019 tekort zal schieten in de nakoming van haar exploitatieverplichting en per 1 april 2019 in de nakoming van haar huurprijsverplichting.
3.3.
Blokker voert aan dat Nijhors de gang van zaken met betrekking tot de onderverhuur aan B.Lokker nodeloos heeft getraineerd en zij op onredelijke gronden toestemming voor onderverhuur aan B.Lokker heeft geweigerd. Dit levert een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, op grond waarvan zij de huurovereenkomst heeft kunnen ontbinden per 1 april 2019. Verder voert Blokker aan dat de cv-installaties niet functioneren. Dit levert ook een tekortkoming op die de ontbinding rechtvaardigt. Tot 1 april 2019 zal Trend Center B.V., een Blokker entiteit, in een gedeelte van het gehuurde blijven zitten en zal Blokker een derde inhuren om toezicht te houden in het gehuurde. Gelet op de einddatum van 1 april 2019, kan niet van Blokker worden verlangd dat zij het gehuurde blijft exploiteren.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Allereerst dient de vraag beantwoord te worden of het aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door huurder Blokker in een bodemprocedure stand zal houden. Volgens artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkomingen gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.2.
Voor zover de gestelde mankementen aan de cv-installaties als een gebrek kwalificeren in de zin van artikel 7:204 BW - zonder nadere bewijsvoering waarvoor deze kortgedingprocedure zich niet leent kan dat niet worden vastgesteld - vormt dit geen zelfstandige grond voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst omdat Nijhors voorshands voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gestelde tekortkoming niet ernstig genoeg is om de beëindiging te rechtvaardigen. Bij een eventueel gebrek aan de cv-ketels, ligt een evenredige vermindering van de huurprijs veel meer in de rede.
4.3.
Uit de door partijen in het geding gebrachte correspondentie volgt dat Blokker eerst bij email van 3 juli 2018 Nijhors formeel om toestemming heeft gevraagd voor onderverhuur aan B.Lokker. Nijhors heeft Blokker bij email van diezelfde dag bevestigd dat zij het verzoek in behandeling neemt en Blokker bericht dat het haar in verband met de vakantieperiode en drukke werkschema’s niet lukt om binnen twee weken met een reactie te komen. Vervolgens hebben partijen uitvoerig per email verder gecorrespondeerd. Bij email van 20 september 2018 heeft Nijhors het onderverhuurverzoek van Blokker afgewezen. Vanaf het eerste formele verzoek op 3 juli 2018 tot de afwijzing op 20 september 2018, is een periode van ongeveer 2 ½ maand verstreken. Een dergelijk tijdsverloop is niet te lang, mede gelet op de inhoud van de onderhandelingen en de vergaande gevolgen die voor Nijhors aan honorering van het verzoek zijn verbonden. Blokker kan dan ook niet worden gevolgd in haar stelling dat Nijhors tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat zij de gang van zaken met betrekking tot de onderverhuur nodeloos hebben getraineerd is niet aannemelijk.
4.4.
Op grond van artikel 9.12 van de huurovereenkomst kan Nijhors een voorstel tot onderverhuur niet op onredelijke gronden weigeren. Beoordeeld zal worden of de weigering voorshands als onredelijk dient te worden aangemerkt. Voor deze beoordeling dient de huurovereenkomst tot richtsnoer. Partijen hebben voor de uitleg van hun afspraken geen andere aanknopingspunten geboden dan de tekst van de huurovereenkomst. Artikel 9.12 van de huurovereenkomst dient in samenhang met artikel 1.3 van de huurovereenkomst en artikel 6.1 van de algemene bepalingen te worden gelezen. In deze artikelen staat, samengevat, dat het gehuurde door of vanwege de huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als kantoorruimte en distributiecentrum (1.3), en dat huurder het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf zal gebruiken (6.1) . Gelet op deze afspraken, in onderling verband bezien, is voorshands voldoende aannemelijk dat partijen zijn overeengekomen dat zowel Blokker als een eventuele onderhuurder de verplichting hebben het gehuurde zelf te gebruiken. Dat partijen hebben bedoeld onder-onderverhuur of ingebruikgeving aan anderen dan de (onder)huurder mogelijk te maken blijkt voorshands noch uit de overeenkomst, noch uit hetgeen verder is aangevoerd en gebleken.
Nijhors heeft een redelijk belang bij exclusief gebruik door de (onder)huurder. Zij kan immers haar grip op het verhuurde verliezen als voor haar niet langer duidelijk is wie van het gehuurde gebruik maakt en hoe dat gebruik wordt ingevuld, met voorzienbare risico’s voor de verhuurder tot gevolg. Zij heeft daarom terecht bezwaren tegen B.Lokker als onderhuurder geuit en inzage in de afspraken verlangd die B.Lokker met onder-onderhuurders wil gaan maken.
Op grond van bovenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat Nijhors niet op onredelijke gronden haar toestemming voor onderverhuur heeft geweigerd. Het is dan ook aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de buitengerechtelijke ontbinding in een bodemprocedure geen stand zal houden.
4.5.
In geschil is verder of en in hoeverre de vordering van Nijhors tot nakoming van de huurovereenkomst, waaronder de exploitatie- en betalingsplicht, toewijsbaar is.
4.6.
De vordering van Nijhors Blokker te veroordelen de huurpenningen te blijven betalen totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd, is niet betwist en zal dan ook worden toegewezen.
4.7.
Dan rest de vraag of Nijhors Blokker ook kan houden aan de exploitatieverplichting. Daarbij staat voorop dat een verhuurder van bedrijfsruimte niet onder alle omstandigheden van zijn huurder kan vergen dat zij het gehuurde te allen tijde in gebruik houdt. De huurder kan een zodanig zwaar belang hebben, dat het belang van de verhuurder bij nakoming van de exploitatieverplichting hiervoor moet wijken. Er zal een belangenafweging worden gemaakt.
4.8.
Blokker heeft aangevoerd dat de verplaatsing van het hoofdkantoor van Blokker van de Van der Madeweg naar de Hessenbergweg onderdeel uitmaakt van de reorganisatie binnen het concern van Blokker. Ter zitting heeft [naam director] meegedeeld dat het (bedrijfseconomisch) belang van het gehele concern het best is gediend met verhuizing, en dat de verhuizing definitief zal worden doorgezet.
Nijhors heeft naar voren gebracht dat zij belang heeft bij de nakoming van de exploitatieverplichting door Blokker, omdat zij bij leegstand van het gehuurde schade zal lijden. De vraag in de markt naar 10.000 m2 kantoor- en bedrijfsruimte is niet groot. Dat blijkt volgens Nijhors uit het feit dat Blokker al ruim acht maanden een makelaar in de arm heeft en geen partij heeft voorgedragen die het pand zelf wil gaan gebruiken. Bij een voortijdig vertrek van Blokker is de kans op langdurige leegstand heel groot. Bovendien is het volgens het door Nijhors ingeschakelde Cushman & Wakefield, meer zeer de vraag of een hogere huurprijs bij een nieuwe huurder haalbaar is.
4.9.
Overwogen wordt als volgt. Het is algemeen bekend dat het Blokker concern in zwaar weer verkeert en zij de afgelopen jaren een aanzienlijk aantal filialen heeft moeten sluiten, waarbij veel werknemers hun baan hebben verloren. Duidelijk is dat Blokker maatregelen moet nemen en moet reorganiseren om te kunnen blijven voortbestaan en de werkgelegenheid van haar werknemers veilig te stellen. Nijhors plaatst vraagtekens bij de keuze om het hoofdkantoor naar elders te verplaatsen, maar zonder nader onderzoek dat in dit kort geding niet kan plaatsvinden is voor die discussie geen plaats. Voorshands wordt ervan uitgegaan dat met de verhuizing de belangen van het Blokker concern zijn gediend. Het belang van Nijhors bij voorkoming van voortijdige leegstand van de kantoorruimte weegt hiertegenover minder zwaar. Een deel van het Blokker-concern blijft voorlopig in het pand en Blokker heeft maatregelen genomen teneinde toezicht op de leegkomende gedeelten te waarborgen. Mocht als gevolg van de leegstand toch schade voor Nijhors optreden dan zal Blokker deze moeten vergoeden. Blokker dient in staat te worden gesteld op zoek te gaan naar een (onder)huurder die voor Nijhors wel acceptabel is. Dat geen andere geschikte (onder)huurders gevonden kunnen worden is voorshands onvoldoende onderzocht.
De slotsom is dat het belang van Blokker bij ontheffing van de exploitatieplicht zwaarder dient te wegen dan het belang van Nijhors bij handhaving daarvan.
4.10.
Blokker zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van Nijhors. Deze worden begroot op:
- dagvaarding € 81,00
- griffierecht € 626,00
- salaris advocaat € 980,00
Totaal € 1.687,00
4.11.
De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen zoals hierna is vermeld.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Blokker tot betaling van de maandelijkse huurpenningen totdat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden of anderszins is geëindigd,
5.2.
veroordeelt Blokker in de proceskosten tot op heden begroot op €1.687,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag indien dit niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis is voldaan,
5.3.
veroordeelt Blokker in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op
€ 157,00, aan nasalaris te vermeerderen met € 82,00 en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na betekening van dit vonnis, tot aan de dag der algehele betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2019. [1]