ECLI:NL:RBAMS:2019:1169 - Rechtbank Amsterdam - Vaststelling huurprijs bedrijfsruimte en horecaruimte met...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6802624 CV EXPL 18-7471

vonnis van: 18 februari 2019

fno.: 811

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HEINEKEN NEDERLAND B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

nader te noemen: Heineken,

gemachtigde: mr. Ch.Y.M. Moons,

t e g e n

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

N.A.P. AMSTERDAM B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2. [gedaagde sub2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub3]

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

4. [gedaagde sub4] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

nader gezamenlijk te noemen: N.A.P. Amsterdam,

gemachtigde: mr. M. Cohen.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 22 maart 2018, met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- het instructievonnis van 2 juli 2018 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;

- de dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 24 september 2018. Namens Heineken zijn verschenen [vertegenwoordiger eiser 1] en [vertegenwoordiger eiser 2] , vergezeld door de gemachtigde. Namens N.A.P. Amsterdam zijn verschenen [gedaagde sub2] en [gedaagde sub4] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1

N.A.P. Amsterdam B.V. heeft met ingang van 1 oktober 2010 krachtens een akte van indeplaatsstelling van Heineken de bedrijfsruimte met bijbehorende woonruimte aan de [adres van het gehuurde] in [plaats] gehuurd, hierna: het gehuurde. In het gehuurde wordt door N.A.P. Amsterdam op de begane grond een horecabedrijf, genaamd “ [naam horecabedrijf] ”, geëxploiteerd.

1.2

[gedaagde sub2] , [gedaagde sub4] en [gedaagde sub3] zijn krachtens de akte van indeplaatsstelling hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen van N.A.P. Amsterdam B.V. uit die overeenkomst.

1.3

In 2010 na de indeplaatsstelling heeft N.A.P. Amsterdam met toestemming van Heineken het gehuurde verbouwd.

1.4

De huurprijs bedroeg in 2016 € 17.541,36 exclusief btw per jaar en is nadien niet gewijzigd.

1.5

De bij de akte van indeplaatsstelling behorende huurovereenkomst bevat onder meer de volgende artikelen:
“
Artikel 8.Indien de huurder achterstallig is met het betalen van huurpenningen of andere bedragen die hij krachtens deze overeenkomst verschuldigd is of te eniger tijd zal zijn, is hij aan Heineken een rente verschuldigd van 1% per maand over het achterstallige bedrag, telkens afgerond naar boven op een hele maand, onverlet de overige rechten en bevoegdheden van Heineken.

(…)

Artikel 34. Elk der partijen is bevoegd om, telkenmale na een periode van vijf huurjaren (…) herziening van de huurprijs te verlangen. Indien één der partijen van deze bevoegdheid gebruik wil maken, stelt deze de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk 9 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan. (…)”

1.6

Partijen zijn eind 2014 in onderhandeling getreden over een aanpassing van de huurprijs. Zij hebben geen overeenstemming bereikt.

1.7

Bij verzoekschrift van 18 februari 2016, ingekomen op 19 februari 2016, heeft Heineken de kantonrechter van deze rechtbank verzocht om op grond van artikel 7:304 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de nadere huurprijs. Bij beschikking van 1 juli 2016 is
C. Schekkerman benoemd als deskundige (hierna: de deskundige).

1.8

De deskundige heeft een concept-deskundigenbericht aan partijen doen toekomen, waarop zij commentaar hebben geleverd.

1.9

Op 17 maart 2017 heeft de deskundige een definitief deskundigenbericht uitgebracht. Daarin is het hiervoor bedoelde commentaar van partijen vermeld en tevens de reactie daarop van de deskundige. De deskundige komt tot een huurprijs van € 27.935 per jaar.

Geschil

2. Heineken vordert – na vermindering van eis – dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

de huurprijs van het gehuurde met ingang van 19 februari 2016 zal vaststellen op een bedrag van € 34.286 exclusief btw per jaar;

N.A.P. Amsterdam hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan Heineken van het verschil tussen de door N.A.P. Amsterdam sinds 19 februari 2016 betaalde huurprijs en de bij dit vonnis vast te stellen huurprijs, vermeerderd met een rente van 1% per maand, althans de wettelijke handelsrente over het verschuldigde, telkens vanaf de vervaldatum;

N.A.P. Amsterdam hoofdelijk zal veroordelen tot betaling aan Heineken van
€ 3.000 exclusief btw aan kosten van de deskundige en de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

3. Aan deze vorderingen legt Heineken ten grondslag – kort samengevat – dat de huurprijs niet (meer) in overeenstemming is met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Heineken kan zich niet geheel verenigen met het deskundigenbericht. Er is volgens haar sprake van een rekenfout in de berekening van de huurprijs van referentieobject 6, die door de deskundige is doorberekend in de vastgestelde huurprijs. Voorts zijn de waardering van de tot het gehuurde behorende bedrijfswoning en de toegepaste correctie wegens gestelde verbeteringen niet juist, aldus Heineken.

4. De conclusie van N.A.P. Amsterdam strekt tot afwijzing van de vordering, althans tot een huurprijsvaststelling van maximaal € 20.548,40. Daartoe voert zij – kort samengevat – aan dat het advies van de deskundige niet juist is voor wat betreft de waardering van de gebruikte referentieobjecten en de toegepaste correctie in verband met aangebrachte verbeteringen. N.A.P. Amsterdam heeft voorts aangevoerd dat een eventuele huurprijswijziging pas kan ingaan per 19 oktober 2016 en dat de gevorderde contractuele rente pas verschuldigd is per de datum van het te wijzen vonnis.

5. Op de stellingen van partijen zal hierna voor zover van belang nader worden ingegaan.

Beoordeling

6. Ingevolge artikel 7:303 lid 2 en Pro 3 BW let de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering, en wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

7. Op 17 maart 2017 heeft de deskundige zijn definitieve deskundigenbericht uitgebracht waarin onder meer is vermeld:

“(…) De deskundige wordt door de rechtbank verzocht te adviseren over de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsobjecten ter plaatse, met inachtneming van de maatstaven van de artikelen 7:303 en 7:304 BW en dus in te gaan op:

1. de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot en het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, gedurende het tijdvak vijf jaar voorafgaande aan de dag van het instellen van het onderhavige verzoek, te weten
30 juni 2014(…)

2 de mate waarin door de huurder verbeteringen zijn aangebracht en de invloed hiervan op de vast te stellen huurprijs;

3 de andere feiten en omstandigheden van belang voor beoordeling van de zaak.

Opmerking sub 1:over de in de beschikking opgenomen datum 30 juni 2014 hebben beide partijen bevestigd dat dit onjuist zou zijn en dat bedoeld wordt de datum direct na het indienen van het verzoekschrift, derhalve 19 februari 2016.

Het deskundigenrapport gaat uit van de datum 19 februari 2016. (…)

De bedrijfsruimte aan de [adres van het gehuurde] te [plaats] , bestaande uit een kelder, begane grond en 1e verdieping. (…) Partijen hebben geen opleveringsrapport beschikbaar van de situatie bij de aanvang van de huur in 1993 en evenmin van het moment van indeplaatsstelling in 2010. Uit de aangeleverde pandakte blijkt dat N.A.P. in 2010 een financiering heeft verkregen van Heineken van € 75.000. (…)

De actuele situatie is gerealiseerd bij door de huidige huurder uitgevoerde verbouwing na de indeplaatsstelling in 2010. (…)

De kelder heeft een stahoogte van circa 1,40 meter tot 1,60 meter. (…)

De entree van de begane grond ligt in de hoek van beide voorgevels. De huidige staat met parketvloer, gestucte wanden en plafond, nieuw sanitair beoordeel ik als goed. Het geheel heeft een moderne uitstraling en is in gebruik als horecagelegenheid onder de naam [naam horecabedrijf] , voor koffie, lunch en uitgebreide borrel. (…)

De 1e verdieping heeft een zelfstandige entree (…). (…) Volgens het bestemmingsplan is de bestemming op de 1e verdieping wonen. De ruimte op de 1e verdieping bestaat uit een woon/slaapkamer c.q. kantoor, een keuken en een douche/toilet. De huidige staat met een parketvloer, gestucte wanden en plafond, kastenwand, Cv-installatie (Cv-ketel bouwjaar 2011) beoordeel ik als goed, behoudens een verzakking van de erker aan de primaire gevel. (…)

Kelder opslag 41 m2

Begane grond horeca 40 m2

1e verdieping kantoor, studio 43 m2

Totaal 124 m2

(…)

De projectmanager van de verbouwing in 2010 heeft (…) het volgende verklaard over de staat van onderhoud per oktober 2010:

Zeer slechte staat;
Begane grond: afgekeurd elektra, sanitair, verwarmingsinstallatie, kozijnen, trap naar boven brandveiligheid;
1e verdieping: afgekeurde geiser, elektra, sanitair en verwarmingsinstallatie;
De gehele verbouwing (intern/extern) had een totale bouwsom van circa € 75.000.

(…)

De door de huurder overgelegde facturen voor op zijn kosten uitgevoerde werkzaamheden komen (…) op (…) € 43.878,57 excl. btw.

Verder zijn door de huurder facturen overgelegd voor een nieuwe bar, kasten, keuken, voordeur etc. voor een bedrag van € 17.470,60 derhalve totale kosten van de door huurder uitgevoerde verbouwing en inrichting € 61.349,17 excl. btw.

Uit de door mij uitgevoerde visuele inspectie op 6 oktober 2016 en de aangeleverde foto’s van de verbouwing in 2010, constateer ik dat het gebouw zowel op de begane grond als op de eerste verdieping omstreeks 2010/begin 2011 volledig is opgeknapt tot het niveau van de huidige staat. (…) Op basis van de door mij uitgevoerde visuele inspectie, in relatie tot de overgelegde stukken (incl. oude foto’s en foto’s ten tijde van de verbouwing), acht ik het niet onaannemelijk dat een aantal werkzaamheden noodzakelijk waren vanwege de voordien slechte staat van het gebouw. (…)

Onderstaande werkzaamheden merk ik aan als verbeteringen in de zin van artikel 7:303 lid 3 BW Pro en waarvoor een opvolgend huurder bereid zal zijn een (hogere) huurprijs te betalen:

Herstel van trap, constructiewerkzaamheden, deels E+W installaties;
Cv-installatie, centraal luchtventilatiesysteem;
Deels herstel voordeur en buitengevel;
Deels isolatie en brandwerende bekleding, reparatie vloerluik en balken veroorzaakt door verrotting, nieuwe ondervloer toiletten en achter bar, aanbrengen nieuwe meterkast.

Bij de ten behoeve van dit deskundigenrapport verstrekte informatie over de door de huurder aangebrachte verbeteringen, zijn geen gespecificeerde offerte of facturen overgelegd, zodat ik, op basis van kengetallen en ervaring met soortgelijke verbouwingen, de verbeteringen die van invloed zijn op de huurprijs schat op 35% van de verbouwingskosten ad € 43.878,57 excl. btw, derhalve afgerond € 15.350 excl. btw.

(…)

De volledige afbouw (…) ad € 17.470,60 zijn voor rekening van huurder, omdat een opvolgend huurder hiervoor geen hogere huurprijs zal willen betalen. (…)

De analyse van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse bestaat uit zes referentieobjecten in gebruik als horeca zodat er tussen de referentieobjecten en het litigieuze object geen verschillen bestaan tussen het gebruik en of bouwkundig gedaante.

(…)

Adres huurder prijs m2 mnd totaal

[1] [bedrijfsruimte 1] € 624 60 € 37.454

[2] [bedrijfsruimte 2] € 279 60 € 16.723

[4] [bedrijfsruimte 4] € 430 60 € 25.819

[5] [bedrijfsruimte 5] € 579 60 € 34.721

[6] [bedrijfsruimte 6] € 373 48 € 17.883

[7] [bedrijfsruimte 7] € 596 60 € 35.752

Gewogen gemiddelde huurprijs per m2 € 484

(…)

Onderdeel m2 correctie gecorrigeerd m2

Begane grond (…) 40 100% 40

Kelder 41 10% 4,1

1e verdieping
0 0% 0

Totaal 81 44,1 € 484

Huurprijs op basis gewogen gemiddelde huurprijs € 21.334

De huurprijs van de (dienst)woning op de 1e verdieping is berekend op basis van het woningwaarderingsstelsel ingevolge de uitvoeringswet woonruimten volgens onderstaande samenvatting. (..)

Oppervlakte vertrekken 35 1 35

Energieprestatie 0

Keuken lengte aanrecht <1 1

Sanitair toilet 1 3 3

Wastafel 1 1 1

Douche 1 4 4

Prive buitenruimte geen -5

WOZ waarde € 234.000 85

Totaal punten 124

Huurprijs € 600,65

Toeslag beschermd stads- en dorpsgezicht 15% € 90,10

Huurprijs totaal per maand € 690,75

Huurprijs per jaar € 8.289,00

(…)

De hiervoor vastgestelde huurprijs dient te worden gecorrigeerd voor verbeteringen door de huurder die van invloed zijn op de huurprijs. Door mij zijn de kosten voor verbeteringen (…) gesteld op € 15.350. Dit bedrag herleid ik naar een aftrek op de huurprijs door middel van een rendementspercentage bestaande uit een deel rente en een deel afschrijving.

De correctie op de jaarlijkse huurprijs is door mij berekend op basis van een rentepercentage van 8% (gelijk aan het percentage dat Heineken berekend over de lening van € 75.000) en verhoogd met een voor dergelijke verbouwingen gebruikelijk afschrijvingspercentage van 3% per jaar, derhalve 11% x € 15.350 = € 1.688 per jaar.

Hiermee wordt de aftrek voor correctie verbeteringen door huurder van invloed op de huurprijs € 1.688 per jaar ofwel circa 5,7% van de huurprijs. Voor het litigieuze object acht ik dit percentage, in vergelijking met de gemiddelde staat van het onderhoud van de vergelijkingsobjecten, marktconform.

Samenvatting:

Huurprijs bedrijfsruimte (kelder en begane grond)
€ 21.334

Huurprijs (dienst)woning
€ 8.289

AF: Correctie verbeteringen door huurder
€ -1.688

Totaal vastgestelde huurprijs
€ 27.935

(…)

1.9

Reactie van deskundige op opmerkingen en verzoeken

(…)

Reactie: In de huurprijsberekening [van de woning, ktr] is in de conceptrapportage geen waarde toegekend aan de door de huurder aangebrachte verbeteringen. De door mij opgestelde huurprijsberekening is uitsluitend gebaseerd op de feitelijke oppervlakte van de woning, een oude keuken korter dan 1 meter, eenvoudig toilet, douche en wastafel, zonder luxe afbouw zoals na 2010 door de huurder is gerealiseerd, geen privé buitenruimte, alsmede de WOZ-waarde per 1-1-2015.

(…)

Reactie: Het is correct dat de woning in artikel 44 van Pro de huurovereenkomst wordt aangemerkt als bedrijfswoning. Om die reden is door mij ook voor de bepaling van de huurprijs volledig uit te gaan van het puntensysteem uit het woningwaarderingsstelsel. Op de vrije huurmarkt blijken in de directe omgeving huurprijzen voor dergelijke woningen van gemiddeld € 23 (€ 20 - € 26) per m2 per maand, derhalve voor onderhavige woonruimte 43 m2 x € 23 = € 989 per maand. Door strikte toepassing van het woningwaarderingsstelsel, zonder rekening te houden met de veel hogere markthuurprijzen die worden gerealiseerd, is afdoende rekening gehouden met de afhankelijkheid van de bedrijfsruimte op de begane grond en eventuele geluidsoverlast. (…)”

8. Uit het deskundigenbericht blijkt dat de deskundige een onderscheid heeft gemaakt tussen de kelder en de begane grond (in het deskundigenbericht bedrijfsruimte genoemd) en de 1e verdieping (in het deskundigenbericht (dienst)woning genoemd). De huurprijs van de bedrijfsruimte heeft de deskundige vergeleken met zes referentiepanden en de huurprijs van de (dienst)woning heeft hij geadviseerd aan de hand van het woningwaarderingsstelsel. Hij heeft daarbij in aanmerking genomen dat in artikel 44 van Pro de huurovereenkomst is bepaald dat de woning door partijen wordt beschouwd als een onzelfstandige woning, die tot de bedrijfsruimte dient te worden gerekend. Door toepassing van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel, in plaats van uit te gaan van de marktconforme huurprijs van de woning, is de deskundige van oordeel dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de woning afhankelijk is van de bedrijfsruimte op de begane grond en daarvan eventueel geluidsoverlast ondervindt.

9. Nu in het verzoek van Heineken tot benoeming van een deskundige het gehuurde door Heineken in zijn geheel is aangemerkt als bedrijfsruimte en de deskundige is opgedragen, zonder daarbij onderscheid te maken tussen de begane grond en de
1e verdieping, te adviseren over de verhouding van de huurprijs van het gehuurde tot en het gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, lag het voor de hand dat de deskundige de huurprijs van het gehuurde in zijn geheel zou hebben vergeleken met referentieobjecten met een bovenwoning. Nu partijen kennelijk zelf referentieobjecten hebben aangedragen zonder bovenwoning en overigens op het punt van het ontbreken van een bovenwoning geen bezwaar hebben gemaakt, is het in dit geval begrijpelijk dat de deskundige alleen de kelder en de begane grond met referentieobjecten heeft vergeleken en de huurprijs van de bovenwoning, gelet op de afhankelijkheid van de begane grond, heeft geadviseerd aan de hand van het puntensysteem in plaats van de marktconforme huurprijs. De deskundige wordt hierin dan ook gevolgd, in die zin dat de huurprijs van de woning aan de hand van het puntensysteem wordt vastgesteld en de huurprijs van de begane grond en kelder door vergelijking met de huurprijs van referentieobjecten.

Begane grond en kelder

10. Zoals Heineken terecht heeft opgemerkt, heeft de deskundige een rekenfout gemaakt in de berekening van de gemiddelde jaarhuur van referentieobject 6. De deskundige heeft de vier bekende gemiddelde jaarhuren van het object per abuis gedeeld door vijf in plaats van door vier. De gemiddelde jaarhuur van dit object bedraagt in het deskundigenbericht daardoor slechts € 22.708 in plaats van € 28.385. Deze rekenfout werkt door in de gehele vergelijking. Als uitgegaan was van het juiste bedrag, had dit uiteindelijk geleid tot een jaarhuurprijs van de kelder en de begane grond ten bedrage van € 21.918.

11. N.A.P. Amsterdam heeft verder aangevoerd dat de deskundige de huurprijzen van enkele gebruikte vergelijkingspanden ten onrechte met 5% heeft gecorrigeerd ten nadele van het gehuurde. N.A.P. Amsterdam heeft er bezwaar tegen dat de deskundige geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het gehuurde dichter bij het [locatie] ligt dan de vergelijkingspanden, hetgeen volgens haar juist een negatief effect op de waarde van het gehuurde heeft. Zij heeft deze opmerking al gemaakt naar aanleiding van het conceptrapport. De deskundige heeft in het definitieve rapport deze keuze onderbouwd door erop te wijzen dat de betreffende vergelijkingspanden in tegenstelling tot het gehuurde geen hoekligging hebben, terwijl het gehuurde door die ligging een betere zichtlocatie heeft. Voorts heeft de deskundige vermeld dat uit de huurprijzen ter plaatse niet blijkt dat de huurprijzen voor horecaobjecten die verder van het [locatie] afliggen hoger zijn dan huurprijzen voor dichterbij gelegen objecten. Gesteld noch gebleken is dat dit laatste anders is. De deskundige heeft voldoende duidelijk en overtuigend onderbouwd waarom hij heeft gekozen voor een correctie van 5% bij referentiepanden die geen hoekligging hebben.

12. Ten aanzien van het referentiepand [bedrijfsruimte 1] heeft N.A.P. Amsterdam aangevoerd dat zij twijfels heeft over de door de deskundige geconstateerde huurprijs van € 624 per vierkante meter. Deze vierkante meterprijs zou hoger zijn dan de gemiddelde markthuur in de [naam straat] , terwijl [bedrijfsruimte 1] al 30 jaar zou huren. N.A.P. Amsterdam verzoekt dit referentiepand buiten beschouwing te laten. De deskundige is uitgegaan van opgegeven huurprijzen en heeft deze geïndexeerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:303 lid 2 BW Pro. De vierkante meterprijs van dit referentieobject wijkt niet zodanig af van de overige objecten dat er op voorhand reden is daaraan te twijfelen. Hoewel de vierkante meterprijzen van de referentieobjecten variëren tussen € 279 en € 624 en dit pand de hoogste huurprijs heeft, wijkt deze niet veel af van de vierkante meterprijzen van [bedrijfsruimte 5] en [bedrijfsruimte 7] , respectievelijk € 579 en € 596. Nu N.A.P. Amsterdam niet heeft toegelicht wat de vierkante meterprijs dan wel moet zijn en zij bovendien deze opmerking niet heeft gemaakt naar aanleiding van het conceptrapport, ziet de kantonrechter geen aanleiding om het referentiepand buiten beschouwing te laten.

13. Voorts heeft N.A.P. Amsterdam aangevoerd dat bij het referentiepand [bedrijfsruimte 4] is uitgegaan van een onjuist aantal vierkante meters omdat een kelder van 20 vierkante meter niet is meegenomen. Ter onderbouwing hiervan is een verklaring van de exploitant overgelegd waarin deze verklaart dat [bedrijfsruimte 4] bij het café een kelder en een bedrijfs(boven)woning huurt. Uit de beschrijving van dit referentiepand door de deskundige blijkt dat bij de berekening van de oppervlakte wordt uitgegaan van de ruimte op de begane grond. Uit de overgelegde verklaring kan weliswaar worden afgeleid dat het café ook een kelder en bovenruimte huurt, maar niet dat deze van dezelfde verhuurder onder dezelfde huurovereenkomst worden gehuurd. Nu de deskundige bovendien na een opmerking hierover van Heineken na het conceptrapport het verhuurbare oppervlakte ter plaatse heeft geverifieerd, wordt van het door de deskundige vastgestelde aantal vierkante meters uitgegaan.

14. Ten slotte heeft N.A.P. Amsterdam betoogd dat de deskundige voor de kelder van het referentiepand [bedrijfsruimte 7] een percentage van 10 heeft meegerekend terwijl dit 25 moet zijn nu de kelder stahoogte is en een keuken heeft. Nu deze stelling door N.A.P. Amsterdam niet is toegelicht met bewijsstukken en dit punt niet eerder is voorgelegd aan de deskundige, wordt hieraan voorbijgegaan en de berekening van de deskundige gevolgd.

15. Conclusie is dat het advies van de deskundige ten aanzien van de huurprijs van de begane grond en kelder wordt overgenomen, met dien verstande dat de jaarhuurprijs wordt gecorrigeerd naar € 21.918.

Woning op de eerste verdieping

16. Uit het deskundigenbericht volgt dat de deskundige bij de puntentelling is uitgegaan van de staat van de woning in 2010 vóór de verbouwing, te weten van een woning met een oude keuken met een aanrechtblad korter dan een meter, eenvoudig toilet, douche en wastafel en van de WOZ-waarde van 1 januari 2015. N.A.P. Amsterdam heeft een puntentelling overgelegd die uitkomt op een maandhuur van € 602,08 in plaats van € 690,75. Het verschil is voornamelijk verklaarbaar doordat door N.A.P. Amsterdam een WOZ-waarde van € 186.000 in de berekening is ingevuld (67 punten in plaats van 85). Nu niet is betwist dat de WOZ-waarde op 1 januari 2015 € 234.000 bedroeg, gaat de kantonrechter ervan uit dat N.A.P. Amsterdam van oordeel is dat de WOZ-waarde van 2010 in de berekening dient te worden gebruikt en dat deze € 186.000 was. Niet valt echter in te zien dat bij de puntentelling uitgegaan dient te worden van de WOZ-waarde van 2010. De peildatum is immers 19 februari 2016. De omstandigheid dat de deskundige voor het overige is uitgegaan van de staat van de woning vóór de verbouwing, maakt nog niet dat ook de WOZ-waarde van 2010 zou moeten worden gehanteerd.

17. Heineken stelt dat het aanrechtblad in 2010 2,45 meter lang was alsmede dat een cv-haard met radiatoren in de woning aanwezig was en dat de deskundige daarmee in de puntentelling onterecht geen rekening heeft gehouden. Ter staving hiervan heeft zij een plattegrond overgelegd van de woning uit 1993. Nu zij dit niet eerder aan de deskundige heeft voorgelegd en N.A.P. Amsterdam gemotiveerd heeft betwist dat sprake was een dergelijk aanrechtblad of verwarmingssysteem, wordt hieraan voorbijgegaan. Daarbij is in aanmerking genomen dat uit het deskundigenbericht volgt dat de projectmanager van de verbouwing in 2010 aan de deskundige heeft verklaard dat de geiser en het verwarmingssysteem op de eerste verdieping waren afgekeurd en niet valt uit te sluiten dat in de jaren na 1993 maar vóór 2010 het aanrechtblad, als deze al daadwerkelijk 2,45 meter lang was, is ingekort.

18. Conclusie is dan ook dat het advies van de deskundige ten aanzien van de huurprijs van de woning ad € 690,75 per maand, zijnde € 8.289 per jaar, wordt overgenomen.

Correctie verbeteringen

19. De deskundige adviseert een correctie toe te passen op de totale huurprijs van het gehuurde (de kelder en de begane grond én de woning op de eerste verdieping). Zoals Heineken stelt valt niet goed in te zien waarom de deskundige adviseert om ook de correctie toe te passen op de huurprijs van de woning, aangezien hij bij de puntentelling van de woning is uitgegaan van de staat van de woning vóórdat de verbeteringen waren aangebracht door de huurder. Een correctie op de huurprijs van de woning, die al berekend is op basis van de staat van de woning zonder verbeteringen, wordt dan ook niet toegepast.

20. De deskundige heeft, bij gebreke aan offertes en/of facturen, op basis van kengetallen en ervaring met soortgelijke verbouwingen de verbeteringen die van invloed zijn op de huurprijs geschat op circa 35% van de verbouwingskosten. De correctie heeft hij vervolgens berekend op basis van een rentepercentage van 8%, verhoogd met 3% afschrijvingspercentage, van het verbouwingsbedrag ad € 15.350, wat neerkomt op een bedrag van € 1.688 per jaar, wat 5,7 % is van de door hem geadviseerde totale huurprijs ad € 29.623. Dit laatste percentage acht de deskundige voor het gehuurde marktconform. Anders dan N.A.P. Amsterdam aanvoert, heeft de deskundige in zijn deskundigenbericht gemotiveerd en uitvoerig uiteengezet hoe hij tot de berekening van de correctie is gekomen. Zo heeft de deskundige ingevolge artikel 7:303 lid 3 BW Pro alleen die verbeteringen in zijn berekening betrokken die van invloed zijn op de huurprijs en waarvoor een opvolgend huurder bereid zou zijn een hogere huurprijs te betalen. Er is dan ook geen reden om, zoals N.A.P. aanvoert, de gehele verbouwingskosten ad € 43.878,57 in de berekening van de correctie te betrekken. Ook valt niet in te zien dat de omstandigheid dat het gehuurde tijdens de verbouwing drie maanden gesloten is geweest, in de berekening moet worden betrokken. Deze omstandigheid heeft immers op zichzelf geen verbeteringen aan het gehuurde gebracht. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat, zoals de deskundige heeft geadviseerd, een bedrag van € 15.350 aan verbeteringen die van invloed zijn op de huurprijs in het (totale) gehuurde is geïnvesteerd.

21. Heineken heeft voorgesteld dat als een correctie wordt toegepast op de begane grond en kelder, deze correctie 5,7% van de huurprijs daarvan dient te zijn. N.A.P. Amsterdam voert aan dat het niet relevant is dat het percentage van 5,7% volgens de deskundige marktconform is en voert aan dat het onjuist is om dit percentage bij een herberekening zoals Heineken voorstelt, te hanteren. Nu N.A.P. Amsterdam het echter wel eens is met het gehanteerde percentage van 11% (8 en 3), waarop het percentage van 5,7% is gebaseerd, ziet de kantonrechter aanleiding om het praktische herberekeningsvoorstel van Heineken te volgen en de correctie vast te stellen op 5,7% van € 21.918 = € 1.249.

22. Conclusie van het bovenstaande is dat de huurprijs wordt vastgesteld op € 21.918 voor de begane grond en kelder + € 8.289 voor de 1e verdieping - € 1.249 correctie voor verbeteringen = € 28.958 per jaar.

Ingangsdatum huurprijswijziging

23. Hoofdregel is dat de door de rechter nader vastgestelde huurprijs reeds geldt met ingang van de dag waarop zij is gevorderd (7:303 lid 4 BW). Als de rechter op verzoek van (een der) partijen een deskundige heeft benoemd, geldt de dag van dat verzoek als de dag waarop de vordering tot nadere huurprijsvaststelling is ingesteld. De rechter kan echter op vordering van een der partijen op grond van bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststellen. Het hierboven bedoelde verzoekschrift is ingediend op 19 februari 2016. N.A.P. Amsterdam verwijst echter naar artikel 34 van Pro de huurovereenkomst en is van oordeel dat de tussen partijen overeengekomen aanzegtermijn van negen maanden in acht moet worden gehouden, zodat de verhoogde huurprijs pas per 19 oktober 2016 kan worden vastgesteld. De aanzegtermijn van artikel 34 van Pro de huurovereenkomst is echter geen dusdanig bijzondere omstandigheid van het geval dat daarmee rekening moet worden gehouden. De ratio van de overeengekomen aanzegtermijn is dat de huurder zich tijdig erop kan voorbereiden dat de huur zal worden verhoogd. In dit geval is Heineken al vanaf eind 2014 in onderhandeling getreden met N.A.P. Amsterdam over een hogere huurprijs, zodat N.A.P. Amsterdam al lange tijd vóór februari 2016 ermee rekening kon houden dat de huurprijs op enig moment zou worden verhoogd. De huurprijs zal dan ook worden vastgesteld per 19 februari 2016.

Rente

24. Heineken vordert de contractuele rente van 1 % per maand over het achterstallige gedeelte van de huurtermijnen. Nu N.A.P. Amsterdam pas door dit vonnis bekend is geworden met de gewijzigde huurprijs, wordt een veroordeling in een dergelijk hoge contractuele rente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht. Nu echter de nader vastgestelde huurprijs verschuldigd is vanaf 19 februari 2016 en N.A.P. Amsterdam met betaling daarvan in gebreke is gebleven, wordt wel de wettelijke handelsrente over het achterstallige gedeelte van de huurtermijnen vanaf 19 februari 2016 toegewezen.

Kosten deskundigenbericht

25. Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW Pro zijn de kosten van het deskundigenbericht proceskosten. Onbetwist is gebleven dat de kosten van de deskundige € 3.000 exclusief btw bedragen en door Heineken zijn voldaan. Nu de huurprijs lager wordt vastgesteld dan Heineken (aanvankelijk) heeft gevorderd, ziet de kantonrechter daarin aanleiding deze kosten en de overige proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt en dat de kosten voor het deskundigenbericht worden gedeeld. N.A.P. Amsterdam zal dan ook worden veroordeeld om € 1.500 exclusief btw aan Heineken te voldoen.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt de huurprijs voor het gehuurde aan de [adres van het gehuurde] te [plaats] met ingang van 19 februari 2016 vast op € 28.958 exclusief btw per jaar;

veroordeelt N.A.P. Amsterdam hoofdelijk, zodanig dat als één van de gedaagden betaalt, de andere gedaagden zullen zijn bevrijd, tot betaling aan Heineken van het verschil tussen de door N.A.P. Amsterdam B.V. sedert
19 februari 2016 betaalde huurprijs en hiervoor onder I vastgestelde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 19 februari 2016 tot de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

veroordeelt N.A.P. Amsterdam hoofdelijk, zodanig dat als één van de gedaagden betaalt, de andere gedaagden zullen zijn bevrijd, tot betaling aan Heineken van een bedrag van € 1.500,00 exclusief btw aan kosten van de deskundige;

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij verder de eigen kosten draagt;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 februari 2019.