Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7402406 KK EXPL 18-1175
vonnis van: 22 januari 2019
func.: 713
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Taxeco Belastingadviseurs B.V.
gevestigd te Heemstede
eiseres
nader te noemen: Taxeco
gemachtigde: mr H. Oomen
voor deze mr M.J. Folkeringa
voor deze mr M.J. Folkeringa
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid The Office Operators Infinity B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: T.O.O.
gemachtigde: mr J.J. Linker
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 13 december 2018 met producties heeft Taxeco een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 15 januari 2019 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Taxeco is verschenen bij haar bedrijfsjurist, mevrouw [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. T.O.O. is verschenen bij haar directeur/aandeelhouder [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ieder op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Mr linker heeft ter zitting een brief van T.O.O. van 14 november 2018 overgelegd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Taxeco huurt voor de periode van 15 juli 2017 tot 14 februari 2019 drie kantoor-eenheden op de derde verdieping van het kantoorgebouw “Infinity” te Amsterdam van T.O.O., die op haar beurt de derde en vierde verdieping van het pand huurt van een derde. De huurprijs bedraagt inclusief servicekosten en BTW € 15.843,44 per maand.
1.2.
Bij brief van haar gemachtigde van 14 november 2018 heeft T.O.O. de huurovereenkomst tegen de einddatum van het contract opgezegd.
1.3.
[naam 2] en zijn compagnon [naam 3] hebben op 23 november 2018 een muis gezien in het gehuurde en het diertje met een mobiele telefoon gefilmd. Zij hebben direct telefonisch aan T.O.O. gemeld dat een muis was gesignaleerd.
1.4.
T.O.O. heeft ongediertebestrijder Rentokil ingeschakeld, die lokdozen in het gehuurde heeft geplaatst.
1.5.
Medewerkers van Taxeco hebben op 4 december 2018 een muis in het gehuurde gezien. [naam 2] heeft op 10 januari 2019 een muis gesignaleerd in de gang ter hoogte van het gehuurde.
1.6.
T.O.O. e-mailt op 14 december 2018 aan Taxeco:
(…) Het is bekend dat er wel eens muizen in het pand zijn en er wordt echt alles aan gedaan om de muizen te bestrijden. (…) Indien jullie nog camera’s willen laten plaatsten in het kantoor van Taxeco zoals eerder voorgesteld dan horen wij het graag. Graag vernemen wij ook wanneer er incidenteel een muis wordt gezien zodat wij direct actie kunnen ondernemen.
(…) Het is bekend dat er wel eens muizen in het pand zijn en er wordt echt alles aan gedaan om de muizen te bestrijden. (…) Indien jullie nog camera’s willen laten plaatsten in het kantoor van Taxeco zoals eerder voorgesteld dan horen wij het graag. Graag vernemen wij ook wanneer er incidenteel een muis wordt gezien zodat wij direct actie kunnen ondernemen.
Vordering
2. Taxeco vordert dat T.O.O. bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden:
- om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis adequate maatregelen te nemen tegen de overlast van muizen in het gehuurd, op straffe van een dwangsom van
- tot betaling van de proceskosten.
3. Taxeco stelt hiertoe dat de aanwezigheid van muizen in het gehuurde, waar zij een belastingadvies praktijk uitoefent, een gebrek aan de zijde van T.O.O. oplevert zoals bedoeld in artikel 7:204 BW Pro en dat T.O.O. op grond van artikel 7:206 BW Pro als verhuurder gehouden is dat gebrek te verhelpen, ook al is zij geen eigenaar van het gehuurde. T.O.O. heeft tot nu toe te weinig gedaan om de muizen te bestrijden. Wel heeft zij zich zonder toestemming van Taxeco toegang tot het gehuurde verschaft en foto’s gemaakt van de bureaus van Taxeco, die in de procedure zijn overgelegd. Er staan, behalve de geplaatste muizenvallen, ook persoonlijke spullen op een foto. Taxeco maakt daar ernstig bezwaar tegen, omdat haar privacy daarmee is geschonden.
4. In het plafond van het gehuurde bevinden zich vanaf het begin van de huurovereen-komst 3 gaten, waarvan er 2 zijn dichtgemaakt. Taxeco houdt het voor mogelijk dat de muizen door het derde gat haar kantoorruimte binnenkomen. T.O.O. zou al aan de vordering kunnen voldoen door ook dat gat dicht te (laten) maken en daarnaast te zorgen dat Rentokil wekelijks op een af te spreken tijdstip het gehuurde komt controleren. De voorziening die T.O.O. heeft voorgesteld, zoals het plaatsen van camera’s, is niet werkbaar. Niet alleen leidt dat tot schending van de privacy van de medewerkers van Taxeco, maar het is ook niet uitvoerbaar omdat op alle verdiepingen waar muizen zijn gezien camera’s moeten worden geplaatst.
5. Zij heeft een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening, nu zij haar cliënten niet kan ontvangen in een kantoor waar muizen kunnen rondlopen. Bovendien vormt de aanwezigheid van muizen een gevaar voor de gezondheid van haar medewerkers. Van een medewerker van VITAM heeft Taxeco gehoord dat er ook muizen in de keuken van het bedrijfsrestaurant op de 6de verdieping zijn gezien. Het aanbod van T.O.O. om een andere ruimte ter beschikking te stellen om cliënten te ontvangen, is niet werkbaar, aangezien Taxeco direct toegang tot alle dossierstukken moet hebben.
6. De hiervoor onder 1.2 bedoelde opzegging van de huurovereenkomst is achterhaald door een brief van Taxeco zelf van 9 november 2018, waarin zij aan T.O.O. heeft medegedeeld dat zij gebruik wilde maken van het overeengekomen verlengingsrecht en dat zij nog een opzegging zal sturen die echter slechts is bedoeld om duidelijk te maken dat Taxeco niet de contractuele verlenging met 18 maanden wenst, maar een verlenging met 42 maanden. Hierdoor is de huurovereenkomst verlengd met 42 maanden. Taxeco heeft de bedoelde brief niet overgelegd omdat deze in het bezit is van haar mede-aandeelhouder, die door onverwachte omstandigheden niet tijdig voor de zitting uit het buitenland kon terugkomen.
Verweer
7. Het verweer van T.O.O. zal voor zover van belang hierna aan de orde komen.
Beoordeling
8. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Taxeco in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
9. T.O.O. betwist de hiervoor onder 6. bedoelde brief van 9 november 2018 te hebben ontvangen. Taxeco heeft ter zitting noch een bewijs van verzending noch een –eventueel digitale- kopie van de bedoelde brief overgelegd. Op het aanbod om de brief voor het eind van de week na te zenden is de kantonrechter met het oog op de goede procesorde in kort geding niet ingegaan. Opgemerkt wordt nog dat in de hiervoor onder 1.2 weergegeven opzeggingsbrief geen verband wordt gelegd met de brief van 9 november 2018. Voorshands wordt ervan uitgegaan dat de huurovereenkomst op 14 februari 2019 zal eindigen zodat Taxeco na de uitspraakdatum nog slechts een kleine 3 weken gebruik van het gehuurde zal maken.
10. Overwogen wordt daarnaast dat de aanwezigheid van muizen in kantoren onwenselijk is, maar heden ten dage kennelijk moeilijk te voorkomen. Uit de stellingen van Taxeco blijkt dat haar medewerkers in een periode van ongeveer 3 maanden tweemaal of driemaal een muis in of nabij het gehuurde hebben gezien. Uit het dossier blijkt niet dat muizenvuil of muizenvraat in het gehuurde of elders in het gebouw is aangetroffen. Van direct gevaar voor de gezondheid van personen lijkt voorshands dus geen sprake. Onder deze omstandigheden ziet de kantonrechter geen aanleiding voor toewijzing van de gevraagde voorziening, naast de maatregelen die T.O.O. en Rentokil al hebben genomen en die zij hebben aangeboden, maar waarop Taxeco geen prijs stelt. De vordering zal dan ook worden afgewezen.
11. Taxeco dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Taxeco in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van T.O.O. begroot op € 480,- aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Taxeco in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,- en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Taxeco niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.