Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 7308799 CV EXPL 18-24051
vonnis van: 26 april 2019
fno.: 8622
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: P.N.M. Commandeur
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. J.P. Alspeer
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 18 oktober 2018 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties.
Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een comparitie van partijen. De comparitie heeft plaats gevonden op 27 maart 2019. Voorafgaand aan de comparitie hebben partijen nog producties in het geding gebracht. Partijen zijn ter zitting met hun gemachtigde verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. De gemachtigden hebben pleitaantekeningen overgelegd. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[eiser] woont sinds 1973 aan de [adres] , sinds 1983 op basis van een schriftelijke huurovereenkomst.
1.2.
Vanaf 1995 was de vader van [gedaagde] (enig) eigenaar van de [adres] en dus verhuurder van [eiser] .
1.3.
Op 31 december 2013 sloot [eiser] met [gedaagde] een huurovereenkomst waarbij aan [gedaagde] één kamer van de [adres] werd verhuurd, met medegebruik van keuken, douche en wc (verder: het gehuurde). Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren.
1.4.
Op 24 november 2014 werd [gedaagde] eigenaar van de [adres] .
1.5.
Op 25 februari 2016 heeft [gedaagde] de (hoofd)huurovereenkomst met [eiser] opgezegd. [eiser] heeft daarmee niet ingestemd en [gedaagde] is geen procedure begonnen.
1.6.
Op 27 juni 2018 zegde [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagde] op tegen 1 januari 2019 omdat zijn belangen bij beëindiging zwaarder wegen dan die van [gedaagde] bij voortzetting van de huur en voorts omdat sprake zou zijn van een huurovereenkomst naar zijn aard voor korte duur. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.
vordering en verweer
2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3. Aan de vordering legt hij ten grondslag dat [gedaagde] ernstige overlast en spanningen bij [eiser] veroorzaakt. [gedaagde] is agressief, sluit de badkamer af, er is post gestolen en een vriend woont bij hem in.
4. [gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen. Op dat verweer zal bij de beoordeling, voor zover van belang, worden ingegaan.
beoordeling
5. De feitelijke gronden voor de opzegging – en daarmee zijn belangen – heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd. Als al juist is dat [gedaagde] de badkamer heeft afgesloten, kan dat evengoed een vergissing zijn geweest, nu de badkamer twee deuren heeft. Dat [gedaagde] zich agressief heeft gedragen blijkt niet uit verklaringen of anderszins, het is ook niet concreet gemaakt. Dat post is verdwenen, maakt nog niet dat [gedaagde] daarvoor verantwoordelijk is. Tenslotte blijkt uit het enkele feit dat een vriend bij [gedaagde] is aangetroffen nog niet dat deze bij hem inwoonde. [gedaagde] heeft toegelicht dat de betreffende man inderdaad wel eens bij hem logeerde. Volgens artikel 16 van de huurovereenkomst is dat toegestaan.
6. Bij dit alles komt nog dat de verweten gedragingen kennelijk dateren van ongeveer drie jaar geleden. In ieder geval dateert het enige beschikbare medische stuk van 4 maart 2016, toen [eiser] zich met spanningsklachten bij zijn huisarts heeft gemeld. In het kader van een belangenafweging in 2019 legt dat slechts beperkt gewicht in de schaal. Een bewijs van een recente afspraak bij een cardioloog levert geen informatie op over de aard hiervan, laat staan over een mogelijk verband met de verwijten van [eiser] aan [gedaagde] . Overigens verklaart de huisarts in de vastlegging van eerder genoemde datum dat [eiser] ruzie met zijn huisbaas “voelt als bedreiging”. Dit bevestigt dat van een daadwerkelijke en concrete bedreiging geen sprake was.
7. De huurovereenkomst zal dan ook niet worden beëindigd op grond van de belangenafweging van artikel 7:274 lid 1 onder f BW en evenmin op grond van wanprestatie.
8. Van beëindiging omdat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur was kan evenmin sprake zijn. Deze uitzondering op de huurbescherming kan immers slechts terughoudend worden toegepast. Het moet dan gaan om gevallen waarin evident is dat een beroep op huurbescherming niet past. Daarvan is hier geen sprake. De huur is aangegaan voor vijf jaren. Zelfs als daarbij de verwachting is uitgesproken dat [gedaagde] aan het einde van die periode zou zijn afgestudeerd en het gehuurde zou verlaten, is dat onvoldoende om de huur aan te merken als naar zijn aard van korte duur.
9. De huurovereenkomst duurt dus voort en partijen zullen daarin een weg moeten vinden.
10. Nu [eiser] in het ongelijk wordt gesteld, zal hij in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 480,00 aan salaris gemachtigde.
veroordeelt [eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [eiser] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 april 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.