ECLI:NL:RBAMS:2019:10232 - Rechtbank Amsterdam - Geschil over herstel gebreken woning en huurprijsverminde...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7478485 CV EXPL 19-1803

vonnis van: 18 oktober 2019

fno.: 33623

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie, verweerder in reconventie

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. M. Meijer

t e g e n

Woonstichting de Key

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: De Key

gemachtigde: mr. P. Brulleman en mr. R. Fielmich

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 10 januari 2019, met producties;
de conclusie van antwoord;
het instructievonnis;
de conclusie van repliek met een wijziging van eis en producties;
de conclusie van dupliek met een eis in reconventie en producties;
de akte uitlating producties van [eiser] .

Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten in conventie en reconventie

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[eiser] huurt sinds 14 juni 2006 van De Key de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning).

1.2.

De huurprijs bedroeg op 1 juni 2018 € 409,15 per maand.

1.3.

Bij e-mail van 1 mei 2018 heeft [eiser] verschillende gebreken aan De Key gemeld. In de e-mail wordt onder meer melding gemaakt van problemen met het dak van de woning, lekkages en problemen met de vloer.

1.4.

Op 2 mei 2018 heeft [eiser] zich tot de Huurcommissie gewend en verzocht om tijdelijke huurverlaging op grond van ernstige onderhoudsgebreken.

1.5.

Bij uitspraak, verzonden op 30 november 2018, heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de woning geen gebreken meer heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

1.6.

[eiser] heeft het bureau Lekrecherche Nederland opdracht gegeven een rapport op te maken over de staat van de woning. De rapporteur heeft op 28 december 2018 kort gezegd geconcludeerd dat er sprake is van een lekkage in de bitumineuze dakbedekking, vochtproblemen in de schoorsteen en condens in de woning. Hiervan is rapport opgemaakt, waarvan de kosten € 441,65 bedragen.

1.7.

In de eerste week van januari 2019 heeft De Key de woning opnieuw bekeken. Bij e-mail van 7 januari 2019 heeft De Key voorgesteld [eiser] uit te plaatsen en op zoek te gaan naar een nieuwe woning voor hem. [eiser] is niet op dit voorstel ingegaan.

1.8.

De Key heeft in de eerste helft van 2019 werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde. Onder andere het dak van de woning is vervangen. Deze werkzaamheden zijn afgerond op 20 maart 2019.

1.9.

Ook in april/mei 2019 heeft De Key werkzaamheden uitgevoerd aan de woning. [eiser] heeft van 24 april 2019 tot en met 10 mei 2019 op kosten van De Key in een hotel verbleven. Daarnaast heeft hij van 24 april 2019 tot en met 15 mei 2019 een dagvergoeding van € 50,00 van De Key gekregen.

Het geschil in conventie

2. [eiser] vorderde bij dagvaarding, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, dat:

de klachten van [eiser] ten aanzien van de lekkage in het plafond van de keuken, vochtproblemen bij de schoorsteen, condens in de woning en verzakking van de vloer gegrond worden verklaard;

de huurprijs vanaf 2 mei 2018 wordt vastgesteld op een bedrag van € 163,66 per maand, zijnde 40% van de totale maandhuur, tot het moment dat de gebreken, welke staan vermeld onder I. volledig zijn hersteld;

De Key wordt veroordeeld om binnen één maand na de betekening van dit vonnis een aanvang te maken met de noodzakelijke herstelwerkzaamheden en om deze werkzaamheden uiterlijk binnen twee maanden na aanvang te hebben afgerond, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 100,00 voor iedere dag waarop De Key niet aan de veroordeling voldoet, met een maximum van € 25.000,00.

De Key wordt veroordeeld tot betaling aan [eiser] van:

- € 441,65 aan kosten van Lekrecherche Nederland;

- de proceskosten.

3. Bij conclusie van repliek heeft [eiser] zijn eis gewijzigd, in die zin dat hij:

zijn vordering onder III. intrekt;
de huurprijsvermindering onder II. vordert vanaf 5 maart 2018 in plaats van vanaf

2 mei 2018;

vordert dat De Key wordt veroordeeld tot betaling van € 920,73 aan door [eiser] extra gemaakte kosten;
vordert dat De Key wordt veroordeeld om de volgende nog aanwezige gebreken te herstellen:

 de slaapkamerwand staat nog bol;

 de extra lichtpunten zitten niet in lijn;

 badkamer/gang vloer zakt nog steeds weg en de deuren klemmen en gaan niet dicht;

 de drempel in de badkamer ontbreekt;

 het stopcontact is stuk gegaan tijdens de werkzaamheden;

 het aanrechtblad is niet goed teruggeplaatst, deze helt de verkeerde kant op waardoor het water blijft staan en het blad zit nu hoger, waardoor het blad onderin niet meer aansluit.

4. Aan zijn vordering legt [eiser] ten grondslag dat hij een ernstige vermindering van zijn huurgenot heeft ervaren, ten gevolge van gebreken aan de woning. Deze gebreken rechtvaardigen een tijdelijke huurvermindering tot 40% van de huurprijs vanaf 5 maart 2018. De Key is al sinds 2014 op de hoogte van de gebreken, maar heeft ondanks vele reparatieverzoeken van [eiser] de gebreken niet naar behoren hersteld. Bij e-mail van

7 januari 2019 zijn de gebreken door De Key erkend, waarna er pas actie is ondernomen. Inmiddels is het grootste deel van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden verricht. Thans zijn de onder rechtsoverweging 3. genoemde gebreken nog aanwezig. Deze dient De Key nog te herstellen. Verder dient De Key de door [eiser] gemaakte kosten voor het rapport van Lekrecherche Nederland te vergoeden en de door hem gemaakte taxi-, wasserette-, extra hotel- en zorgkosten die hij heeft moeten maken, omdat hij in april/mei 2019 enige tijd niet over zijn woning kon beschikken.

5. De Key voert aan dat alle gebreken waarover [eiser] voorheen en bij dagvaarding heeft geklaagd, zijn hersteld. De herstelpunten waar deze procedure nu nog om draait zijn onjuist en onbegrijpelijk. De Key meent dat [eiser] niet ontvankelijk is in zijn eisvermeerdering. Verder is De Key bereid de gevorderde huurverlaging tot 40% van de huurprijs door te voeren vanaf 2 mei 2018 tot en met 31 mei 2019. Een eerdere startdatum van deze vordering is volgens De Key onmogelijk. De Key is ook bereid de kosten van het rapport van Lekrecherche Nederland te vergoeden. Zij betwist dat zij de door [eiser] extra gemaakte kosten moet vergoeden. De taxi- en wasserettekosten zijn nu juist kosten waarvoor [eiser] een dagvergoeding ontving. De zorg- en extra hotelkosten dient [eiser] zelf te dragen. Niet toegelicht is waarom De Key deze kosten zou moeten betalen. Ten slotte heeft De Key aangevoerd dat een proceskostenveroordeling niet op zijn plaats is, nu zij zich tot het uiterste heeft ingespannen om tot een vergelijk met [eiser] te komen en deze procedure te voorkomen.

Het geschil in reconventie

6. De Key heeft bij conclusie van dupliek een eis in reconventie ingesteld. Zij vordert terugbetaling van € 250,00. Tijdens de herstelwerkzaamheden in de woning, kreeg [eiser] van De Key een dagvergoeding van € 50,00 per dag tot en met 15 mei 2019. Nu de werkzaamheden al op 10 mei 2019 waren afgerond, heeft [eiser] de dagvergoeding 5 dagen onterecht ontvangen.

7. [eiser] heeft aangevoerd dat de woning op 10 mei 2019 nog niet in bewoonbare staat was opgeleverd, maar pas na 15 mei 2019. De dagvergoeding heeft [eiser] dus terecht tot en met 15 mei 2019 ontvangen.

Beoordeling in conventie en reconventie

8. Gelet op hetgeen partijen nog verdeeld houdt in deze zaak, bestaat er behoefte aan een nadere toelichting van partijen ter zitting, onder andere met betrekking tot de gestelde aanwezige gebreken in de woning. Daartoe zal een bijeenkomst van partijen worden bepaald, waarbij wordt opgemerkt dat op deze zitting kan worden besproken of het noodzakelijk is dat de kantonrechter de situatie in de woning persoonlijk opneemt door middel van een descente, hetgeen eventueel aansluitend aan de zitting kan plaatsvinden.

9. Op de rolzitting over 14 dagen na heden zal een datum worden bepaald, nadat partijen in de gelegenheid zijn geweest om tot uiterlijk 3 werkdagen voor die zitting hun verhinderdata over een periode van drie maanden, ingaande vier weken na heden, schriftelijk op te geven aan het Bureau Teamplanner per post (postbus 70515, 1007 KM Amsterdam), per fax (088-3610311) of per e-mail (teamplannerD.kanton.rb.amsterdam@rechtspraak.nl). Bij de opgave van de verhinderdata moeten kenmerk van de zaak en de datum van de rolzitting vermeld worden. Op deze rolzitting hoeven partijen dus nog niet te verschijnen. Na afloop van de rolzitting krijgen partijen schriftelijk bericht van de datum waarop de bijeenkomst van partijen zal plaatsvinden.

10. Partijen kunnen maximaal 20 dagdelen als verhindering opgeven. Indien toch meer dan 20 dagdelen als verhindering worden opgegeven, zal daar niet in alle gevallen rekening mee kunnen worden gehouden. Indien een partij binnen genoemde termijn geen verhinderdata opgeeft, zal het tijdstip van de bijeenkomst van partijen worden vastgesteld zonder verhinderingen van die partij in de planning te betrekken.

11. Na vaststelling van de datum van de bijeenkomst van partijen wordt geen uitstel van die datum verleend. Eventueel ter gelegenheid van de bijeenkomst over te leggen stukken dienen uiterlijk zeven werkdagen voor de datum van de bijeenkomst ter griffie te zijn ingediend, waarbij uit veiligheidsoverwegingen geen gebruik kan worden gemaakt van eerder genoemd e-mailadres, onder gelijktijdige verzending van een afschrift aan (de gemachtigde van) de wederpartij. Partijen wordt verzocht in hun toezendbrief expliciet aan te geven dat deze verzending daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.

12. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

gelast partijen, [eiser] in persoon en De Key deugdelijk vertegenwoordigd, te verschijnen ter zitting van de kantonrechter in het gerechtsgebouw aan het adres Parnassusweg 220 te Amsterdam op een nog vast te stellen datum;

bepaalt dat de zaak eerst zal dienen ter rolzitting van
vrijdag 1 november 2019 te 10.00 uurvoor het vaststellen van de datum voor de verschijning van partijen;

bepaalt dat verhinderdata kunnen worden opgegeven als hiervoor vermeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.