Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
vonnis van: 7 december 2018
fno.: 33806
vonnis van de kantonrechter
in de zaak met zaaknummer 7026314 CV EXPL 18-14192
I n z a k e
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
t e g e n
1.[gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
allen wonende te [woonplaats]
gedaagden
gedaagden sub 1 en 2 gezamenlijk ook (in enkelvoud) te noemen: [gedaagde sub 1]
gemachtigde: mr. M. Zwennes
en in de zaak met zaaknummer 7143739 CV EXPL 18-17937
I n z a k e
1.[gedaagde sub 1]
2. [gedaagde sub 2]
beiden wonende te [woonplaats]
eisers
gezamenlijk ook te noemen: [gedaagde sub 1]
gemachtigde: mr. M. Zwennes
t e g e n
de stichting Stichting Ymere
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Ymere
gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
In de zaak met zaaknummer 7026314 CV EXPL 18-14192:
- dagvaarding van 21 juni 2018 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
In de zaak met zaaknummer 7143739 CV EXPL 18-17937:
- dagvaarding van 20 juli 2018 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De zaken zijn gezamenlijk behandeld op de comparitie van 9 november 2018. Ymere heeft in de zaak met zaaknummer 7026314 CV EXPL 18-14192 op voorhand nog stukken in het geding gebracht. Voor Ymere zijn verschenen [naam 1] (consulent Woonfraude),
[naam 2] (consulent Overlast) en [naam 3] (wijkagent), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde sub 1] ( [gedaagde sub 1] ) is in persoon verschenen met zijn echtgenote [gedaagde sub 2] ( [gedaagde sub 2] ) en (stief)dochter [gedaagde sub 3] ( [gedaagde sub 3] ). Van de zijde van [gedaagde sub 1] is medische informatie van de huisarts van [gedaagde sub 2] , [naam 4] , gedateerd 29 oktober 2018, overgelegd. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat in beide zaken het volgende vast:
1.1.
Ymere heeft de woning aan de [het adres 1] te [woonplaats] (hierna ook: het gehuurde) in beheer en eigendom. De woning bestaat uit een woonkamer, keuken en twee slaapkamers en heeft een oppervlakte van 39 m².
1.2.
De huurprijs bedraagt thans € 304,05 bruto per maand.
1.3.
[gedaagde sub 1] is vanaf omstreeks 1950 woonachtig in de woning.
1.4.
De huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en (de rechtsvoorganger van) Ymere is met ingang van 1 augustus 1987 aangegaan voor onbepaalde tijd.
1.5.
[gedaagde sub 1] is op [datum] gehuwd met [gedaagde sub 2] waarmee zij met ingang van die datum medehuurster is geworden van het gehuurde. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn beiden geboren in [jaartal] . [gedaagde sub 3] is de (stief)dochter van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 3] is vanaf 4 juli 1990 ingeschreven op het adres van het gehuurde. Haar zoon woont vanaf zijn geboorte op 17 april 2003 op dit adres.
1.6.
Ingevolge artikel 4.1 van de huurovereenkomst is de woning bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor de huurder en zijn huishouden.
1.7.
Ingevolge artikel 4.7 van de huurovereenkomst is het de huurder zonder schriftelijke tostemming van de verhuurder niet toegestaan de woning voor een deel of in z’n geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
1.8.
Naar aanleiding van een melding van [naam 5] , de toenmalige bewoner van [het adres 2] , heeft een medewerker van Ymere in augustus 2003 een bezoek gebracht aan de woning. Op 20 mei 2010 is opnieuw een bezoek gebracht aan de woning. Door een medewerker van Ymere is toen gesproken met een Surinaamse vrouw. Bij bezoeken in februari 2011 en op 10 maart 2011 in verband met het onderhoud van de tuin is [gedaagde sub 1] niet aangetroffen.
1.9.
Op 12 september 2011 is de woning bezocht in het kader van het Project Zoeklicht omdat op het adres verschillende personen stonden ingeschreven. Daarbij is alleen [gedaagde sub 3] aangetroffen in de woning. Zij heeft verklaard dat haar ouders op vakantie zijn naar Suriname. Haar broer zou het adres alleen gebruiken als postadres.
1.10.
In september 2015 zijn drie medewerkers van Ymere op bezoek gegaan bij de woning. Daarbij is alleen [gedaagde sub 3] aangetroffen en niet [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.11.
Naar aanleiding van verzoeken van Ymere aan [gedaagde sub 1] om te verschijnen voor gesprekken op het kantoor van Ymere op 28 september en 5 oktober 2015 is [gedaagde sub 1] niet verschenen. Op 30 september 2015 is wel een brief geschreven aan Ymere, ondertekend met “Bewoners van [het adres 1] , (…) [woonplaats] . Hierin staat onder meer:
U wilt een gesprek van anderhalf uur voeren. Waarom wil (…) de afdeling Woonfraude en Overlast een gesprek met de bewoners van [het adres 1] te [woonplaats] (…)Kunt u schriftelijk aangeven wat het probleem van de afdeling Woonfraude en Overlast is met adres [het adres 1] (…)?
U wilt een gesprek van anderhalf uur voeren. Waarom wil (…) de afdeling Woonfraude en Overlast een gesprek met de bewoners van [het adres 1] te [woonplaats] (…)Kunt u schriftelijk aangeven wat het probleem van de afdeling Woonfraude en Overlast is met adres [het adres 1] (…)?
1.12.
Voor een gesprek op 26 januari 2016 is [gedaagde sub 1] evenmin verschenen. In de uitnodiging voor dat gesprek vermeldt Ymere onder meer:
U huurt van ons de woning aan de [het adres 1] te [woonplaats] . Wij hebben onderzoek gedaan naar de bewoning van dit adres. Hieruit is gebleken dat u geen hoofdverblijf op de woning heeft. U bent meerdere malen uitgenodigd om een gesprek te voeren over de bewoning en uw kant van het verhaal te horen.
U huurt van ons de woning aan de [het adres 1] te [woonplaats] . Wij hebben onderzoek gedaan naar de bewoning van dit adres. Hieruit is gebleken dat u geen hoofdverblijf op de woning heeft. U bent meerdere malen uitgenodigd om een gesprek te voeren over de bewoning en uw kant van het verhaal te horen.
1.13.
[gedaagde sub 1] is ook niet verschenen op uitnodigingen van Ymere voor gesprekken op het kantoor van Ymere op 14 november 2014 (de kantonrechter leest: 2017) en 4 december 2017.
1.14.
Ymere heeft [gedaagde sub 1] op 19 december 2017 gedagvaard voor de zitting in kort geding op 4 januari 2018 op grond van het vermoeden van Ymere dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet langer woonachtig zijn op de woning en de woning zonder toestemming van Ymere in gebruik hebben gegeven aan [gedaagde sub 3] .
1.15.
Bij vonnis van 18 januari 2018 heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat in kort geding niet met voldoende mate van zekerheid kan worden vastgesteld of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daadwerkelijk hun hoofdverblijf hebben verplaatst naar Suriname en of dit een tekortkoming oplevert die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
1.16.
Op 18 april 2018 heeft [gedaagde sub 3] een pamflet achter het raam van de voordeur van het gehuurde gehangen met daarop de volgende tekst:
Meneer is bemoeizieke psychopaat + verklikker. Let op. Wij accepteren geen pakketten voor [nummer 2] ! A.u.b. geef pakketten voor [nummer 1] niet af op [nummer 2] . Dank.
1.17.
Door [naam 5] , geboren op [datum] , is op 18 april 2018 een verklaring opgesteld, gemaild aan [naam 2] van Ymere op 1 mei 2018, met de volgende inhoud:
Ik [naam 5] wonende te [het adres 2] wil u het volgende melden. Ik woon hier vanaf okt 2000 Nooit geen problemen met de buren gehad. Maar de laatste tijd gebeurde er dingen dat ik dacht wat doen ik verkeerd. In november 2017 hing er ineens een bord op de deur dat ze geen pakketje meer aan zou nemen van [nummer 2] en dat er geen pakketjes van [nummer 1] bij [nummer 2] afgegeven mochten worden. Ik had zo iets van oke wat jij wilt. En dan praat ik over de dochter van [nummer 1] want de ouders zitten altijd in Suriname dus nooit thuis.
(…)
Op Woensdag 18 april 2018 had ze een bord op der deur geplakt (zien bijlage)
Ik heb me dochters gebeld en die zouden hier mee aan de gang gaan wat dus ook is gebeurd met een hoop ellende als gevolg dat ik me huis heb moeten verlaten en nu al 2 weken bij me jongste dochter zit omdat ik me niet meer veilig voel in me eigen huis. (…)
Ik [naam 5] verklaar bij de deze dat de dochter van de familie die op [nummer 1] wonen er woont en dat de familie altijd in Suriname zit
1.18.
In een verklaring van [naam 6] , woonachtig op de [het adres 3] , gemaild aan [naam 2] op 25 april 2018, is het volgende vermeld:
Bij deze wil ik nog even benadrukken dat het hier om de dochter van de bewoner gaat,
Ik heb hier nog nooit een mans persoon naar binnen zien gaan deze is wat men verteld gewoon niet hier maar in verweggiestan de moeder van haar deugt ook niet deze heeft ook de politie aangevallen zij moeten weg hier daar de hele buurt er onder lijd en er erge dingen op het menu staan dit moet echt op korte termijn daar ik persoonlijk niet voor mn zelf in sta (bekent bij de politie)
1.19.
In een verklaring van 21 april 2018 van [naam 7] , woonachtig op de [het adres 4] , is het volgende vermeld:
(…)
Ik geloof ook dat het hier om onderhuur gaat en dat de echte huurder in Suriname verblijft.
(…)
1.20.
Verschillende andere buren hebben verklaringen afgelegd over agressief gedrag van [gedaagde sub 3] en hard rijden door de straat.
1.21.
Uit stempels in het paspoort van [gedaagde sub 2] blijkt het volgende:
[Paspoortinformatie]
1.22.
Uit stempels in het paspoort van [gedaagde sub 1] blijkt het volgende:
[Paspoortinformatie]
1.23.
Uit medische informatie van de huisarts van [gedaagde sub 2] , [naam 4] , gedateerd 29 oktober 2018, blijkt onder meer het volgende:
[Medische informatie]
.
Vordering en verweer
In de zaak met zaaknummer 7026314 CV EXPL 18-14192:
2. Ymere vordert ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde sub 1] tot ontruiming van het gehuurde met de zijne en de zijnen en de hare en de haren binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen, met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.
3. Ymere stelt daartoe dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tekort schieten in de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst door niet hun hoofdverblijf te houden in het gehuurde en dit zonder toestemming van Ymere structureel in gebruik te geven aan [gedaagde sub 3] en haar zoon. [gedaagde sub 3] veroorzaakt ernstige overlast voor haar buren, hetgeen tot gevolg heeft gehad dat de directe buurman door Ymere is uitgeplaatst naar een andere woning. Door de woning niet zelf te bewonen en onvoldoende toezicht uit te oefenen op het gehuurde bij hun afwezigheid, gedragen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zich niet als goed huurders.
4. [gedaagde sub 1] voert verweer tegen de vordering en voert daartoe aan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wel hun hoofdverblijf hebben in het gehuurde. [gedaagde sub 1] voert aan dat niet is overeengekomen dat het hebben van hoofdverblijf in het gehuurde verplicht is. Dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] meerdere keren voor langere tijd in Suriname hebben verbleven, levert geen schending van goed huurderschap op. [gedaagde sub 1] ontkent dat [gedaagde sub 3] zich asociaal zou gedragen jegens de buren, althans niet zodanig asociaal dat dit een tekortkoming oplevert die ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
In de zaak met zaaknummer 7143739 CV EXPL 18-17937:
5. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vorderen een datum te bepalen met ingang waarvan [gedaagde sub 3] medehuurder van de woning aan de [het adres 1] te [woonplaats] zal zijn, met veroordeling van Ymere in de proceskosten.
6. [gedaagde sub 1] stelt daartoe dat [gedaagde sub 3] en haar zoon een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Zij eten samen en brengen samen de avonden door. [gedaagde sub 3] helpt haar ouders met de dagelijkse verzorging en voert huishoudelijk taken uit, zoals koken, schoonmaken, de was, ophalen van medicatie en het doen van de boodschappen. [gedaagde sub 3] verzorgt ook de financiële administratie. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] delen een slaapkamer, de zoon van [gedaagde sub 3] slaapt in een andere slaapkamer en [gedaagde sub 3] slaapt in een bed op de gang. Uit de in- en uitreisstempels van de paspoorten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] volgt dat zij niet voor langere duur in Suriname verblijven en dat dus geen sprake is van het ontbreken van hoofdverblijf in het gehuurde.
7. Ymere voert verweer tegen de vordering en verwijst daartoe allereerst naar hetgeen zij heeft gesteld in de zaak met zaaknummer 7026314 CV EXPL 18-14192. Ymere stelt zich voorts primair op het standpunt dat [gedaagde sub 1] niet-ontvankelijk is in de vordering tot medehuurderschap, omdat het verzoek alleen is ingediend door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en niet door [gedaagde sub 3] als beoogde medehuurder. Voorts is volgens Ymere geen sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] veelvuldig in Suriname verblijven.
Beoordeling
8. Tussen partijen is onder meer in geschil of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] het gehuurde als hoofdverblijf houden dan wel het gehuurde in gebruik hebben gegeven aan [gedaagde sub 3] en haar zoon. Als komt vast te staan dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet langer hun hoofdverblijf in het gehuurde houden, dan is dat in beide zaken beslissend. Dit punt zal dan ook als eerste besproken worden.
9. In de huurovereenkomst staat in artikel 4.1 dat [gedaagde sub 1] verplicht is het gehuurde te gebruiken als woonruimte voor zichzelf en zijn huishouden. Daaruit volgt – zeker in samenhang met artikel 4.7 van de huurovereenkomst – dat [gedaagde sub 1] het gehuurde niet ten behoeve van zijn dochter (en kleinkind) mag verlaten. Naar het oordeel van de kantonrechter is van dat laatste geen sprake bij reguliere vakanties van [gedaagde sub 1] , maar (in elk geval) wel als [gedaagde sub 1] het grootste deel van het jaar elders verblijft. Een afzonderlijke en expliciete bepaling in de huurovereenkomst die ziet op het hoofdverblijf is daarvoor niet vereist. [gedaagde sub 1] moet zich daar ook van bewust zijn geweest, zeker nadat hij begin 2016 een brief van Ymere had ontvangen waarin is aangekaart dat hij geen hoofdverblijf meer heeft op de woning.
10. De feitelijke vraag die dan beantwoord moet worden is wanneer [gedaagde sub 1] de periode voordat deze procedure werd gestart in Suriname was en wanneer in Nederland. Uit de informatie die in het geding is gebracht (paspoorten en medische informatie) kan het volgende worden afgeleid: Op 16 oktober 2016 keerde [gedaagde sub 1] terug uit Suriname. Op 10 januari 2017 vertrok hij weer naar Suriname om op 8 september 2017 terug te keren. Van 6 december 2017 tot 8 april 2018 was [gedaagde sub 1] weer in Suriname. Dat er in deze periode nog andere reisbewegingen zijn geweest heeft [gedaagde sub 1] niet gesteld. Ter zitting heeft [gedaagde sub 1] laten weten niet meer over andere stukken te beschikken en ook niet meer te kunnen nagaan wanneer gereisd is, behalve aan de hand van de in het geding gebrachte stukken. Over de periode voorafgaand aan 16 oktober 2016 is helemaal geen informatie meer beschikbaar, nu de oude paspoorten zijn vernietigd, aldus [gedaagde sub 1] . Bezien over de periode van 16 oktober 2016 tot 8 april 2018 is [gedaagde sub 1] dan ongeveer 13 van de 19 maanden in Suriname geweest. Ook als een referteperiode van een jaar wordt genomen – [gedaagde sub 1] stelt vooral in de winter in Suriname te zijn – is de conclusie dat het grootste deel van het jaar in Suriname wordt verbleven. Tussen 16 oktober 2016 en 16 oktober 2017 verbleef [gedaagde sub 1] 8 maanden in Suriname. Tussen 8 april 2017 en 8 april 2018 verbleef [gedaagde sub 1] 9 maanden in Suriname. De kantonrechter neemt de periode na 8 april 2018 niet in aanmerking, nu kort daarna de dagvaarding in deze procedure werd uitgebracht, zodat niet kan worden uitgesloten dat [gedaagde sub 1] met het oog daarop zijn gedrag heeft aangepast.
11. [gedaagde sub 1] heeft niet aangeboden feiten te bewijzen die aan het voorgaande afdoen, zodat voor (nadere) bewijslevering geen plaats is.
12. Uit voornoemde feiten moet de conclusie worden getrokken dat [gedaagde sub 1] in genoemde periode niet zijn hoofdverblijf had in het gehuurde. Met het verlaten van het hoofdverblijf ten gunste van zijn dochter en kleinkind is sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde sub 1] . Dan is vervolgens de vraag of deze tekortkoming reden is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Bij de beoordeling daarvan kunnen naast de aard van de tekortkoming en de gevolgen van een eventuele ontbinding alle omstandigheden van het geval een rol spelen. In dit geval speelt om te beginnen een rol dat de verhuurder er doorgaans belang bij heeft dat de huurder, door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, feitelijk in staat is de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Voorts speelt in deze zaak in het bijzonder het belang van deze verhuurder, die verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, een rol. Alhoewel over de periode voorafgaand aan 16 oktober 2016 geen concrete informatie beschikbaar is, volgt uit wat [gedaagde sub 1] zelf heeft verklaard dat hij al langere tijd een groot deel van het jaar in Suriname verblijft. Hier tegenover legt het belang van de huurder om enkele maanden per jaar in het gehuurde te kunnen verblijven, ondanks de lange duur van de huurovereenkomst, onvoldoende gewicht in de schaal om de ontbinding af te wijzen.
13. De vorderingen van Ymere zullen dus worden toegewezen. Wel zal de kantonrechter een redelijke termijn voor ontbinding in acht nemen, teneinde [gedaagde sub 1] gelegenheid te bieden zich daarop voor te bereiden.
14. Met het verlaten van het hoofdverblijf ten gunste van zijn dochter en kleinkind staat voorts vast dat van een gezamenlijke huishouding op het adres van het gehuurde geen sprake kan zijn. De vordering van [gedaagde sub 1] is reeds om die reden niet toewijsbaar.
15. Gezien de uitkomst zullen [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , respectievelijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] in de proceskosten worden veroordeeld. De nakosten zullen slechts één keer worden toegewezen. Voor de comparitie zal slechts een keer een punt worden toegekend voor salaris gemachtigde.
BESLISSING
De kantonrechter:
in de zaak met zaaknummer 7026314 CV EXPL 18-14192:
I. ontbindt de huurovereenkomst tussen Ymere en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] met ingang van 1 april 2019;
II. veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om uiterlijk op 31 maart 2019 het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere;
III. veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op:
exploot € 103,71
salaris € 400,00
griffierecht € 119,00
-----------------
totaal € 622,71
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 103,71
salaris € 400,00
griffierecht € 119,00
-----------------
totaal € 622,71
voor zover van toepassing, inclusief btw;
IV. wijst het meer of anders gevorderde af;
in de zaak met zaaknummer 7143739 CV EXPL 18-17937
V. wijst het gevorderde af;
VI. veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten, tot op heden begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde;
in beide zaken:
VII. veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 december 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.