Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Team kanton
Kenmerk : 6814480 EA 18-294
Datum : 12 november 2018
438
Beschikking van de kantonrechter te Amsterdam op een verzoek als bedoeld in artikel 7:291 van het Burgerlijk Wetboek, ingediend door:
[verzoekster sub 1]
gevestigd te [vestigingsplaats] , kantoorhoudende te [plaats]
verzoekster sub 1
nader te noemen de verhuurster
en
[verzoeker sub 2] , handelende onder de naam [naam bedrijf]
wonende te [woonplaats]
verzoeker sub 2
nader te noemen de huurder
gemachtigde van beide verzoeksters: mr. R.C.W.L. Albers
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekers hebben op 11 april 2018 een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek. Op 30 juli 2018 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De verhuurster is daar verschenen bij [naam 1] . De huurder is niet in persoon verschenen. Voorts was aanwezig mr. R.C.W.L. Albers als gemachtigde van beide partijen. De gemachtigde heeft het standpunt van partijen toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is de zaak aangehouden om (de gemachtigde van) partijen in de gelegenheid te stellen tot een nadere schriftelijke onderbouwing dan wel aanpassing van het verzoek.
Bij brief van 25 oktober 2018 deelde de gemachtigde van partijen mee dat partijen hun verzoek handhaven, waarbij eveneens een nadere onderbouwing van dat verzoek werd gegeven en een productie werd overgelegd.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
Verhuurster heeft met huurder een (onder)huurovereenkomst gesloten ingaande 1 januari 2018 en lopende tot en met 31 oktober 2022 betreffende de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als ‘ [naam vestiging] ’.
De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht betreffen de volgende artikelen in de huurovereenkomst:
Artikel 1.4
Partijen erkennen hierbij uitdrukkelijk dat het beëindigen van de exploitatie van de
[naam vestiging] door Huurder zal worden beschouwd als een verandering van
bestemming welke de beëindiging van deze onderhuurovereenkomst noodzakelijkerwijze
met zich meebrengt.”
Artikel 3.1
“Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van de tussen Huurder en Verhuurder
gesloten franchiseovereenkomst, te weten een periode van 4 jaar, 9 maanden en 31
dagen, ingaande op 1 januari 2018 en eindigend op 31 oktober 2022.
Artikel 3.2
De onderhuurovereenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van een lopende
huurperiode, met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar. Voor opzegging is geen
opzeggingsgrond vereist en de artikelen 7:295 en 7:296 BW zijn derhalve niet van
toepassing op de onderhuurovereenkomst. Opzegging dient te geschieden per
aangetekend schrijven dan wel bij deurwaardersexploot.
Artikel 3.3
In geval van beëindiging of ontbinding van de franchiseovereenkomst of de
hoofdhuurovereenkomst, eindigt de onderhuurovereenkomst van rechtswege op de datum
waarop de beëindigde of ontbonden franchiseovereenkomst of hoofdhuurovereenkomst
eindigt.
Artikel 7.1
Partijen stellen hierbij vast deze onderhuurovereenkomst onlosmakelijk verbonden is
met de hoedanigheid van Huurder als franchisenemer uit hoofde van zijn met Verhuurder gesloten franchiseovereenkomst. Verhuurder en Huurder stellen hierbij eveneens vast,
dat Verhuurder uitsluitend bereid is het gehuurde als bedoeld in artikel 1.1 van deze
onderhuurovereenkomst aan Huurder te verhuren voor zolang deze
franchiseovereenkomst van kracht is. Huurder erkent het strategische belang van
Verhuurder van het behoud van deze vestigingsplaats.
Artikel 7.2
In geval van beëindiging van de franchiseovereenkomst zal daarom tevens deze
Onderhuurovereenkomst per diezelfde datum eindigen, zonder dat daarvoor een separate
opzegging nodig is.
Artikel 7.3
Huurder machtigt hierbij Verhuurder onherroepelijk om mede namens hem een
verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 BW in te dienen bij de bevoegde
Kantonrechter, waarin om toestemming wordt verzocht voor de in dit artikel alsmede in
artikel 3 van deze onderhuurovereenkomst neergelegde afspraken, die afwijken van de
dwingendrechtelijke regels van de artikelen 7:290 e.v. BW ter zake van looptijd,
opzegging en beëindiging. Mocht deze toestemming worden geweigerd, is Huurder
verplicht alle medewerking te verlenen aan Verhuurder om alsnog tot het hier beoogde
doel te komen.
Artikel 7.4
Partijen komen overeen dat iedere toerekenbare tekortkoming in de naleving van een
verplichting uit de onderhuurovereenkomst door Huurder/franchisenemer zal worden
aangemerkt als een toerekenbare tekortkoming in de naleving van de verplichtingen uit
hoofde van de franchiseovereenkomst door Huurder/franchisenemer en vice versa.”
3. Aan het verzoek wordt ten grondslag – kort samengevat – dat de (onder)huurovereenkomst uitsluitend is aangegaan ter uitvoering van de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst, waarmee de huurovereenkomst onlosmakelijk is verbonden. Het gehuurde is van strategische waarde voor de verhuurster. De huurder kan het gehuurde uitsluitend gebruiken ter uitvoering van de franchiseovereenkomst. Als de huurder voldoet aan de eisen van de franchiseovereenkomst heeft de huurder een optie tot verlenging met vijf jaar, zodat de huurder in staat wordt gesteld zijn investeringen terug te verdienen. Artikel 20.2 van de franchiseovereenkomst biedt een regeling voor de wijze van verlenging van de franchiseovereenkomst en daarmee van de huurovereenkomst. In artikel 27 van de franchiseovereenkomst is een overdrachtregeling en een koopregeling opgenomen, waardoor de huurder bij beëindiging van de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst de mogelijkheid heeft om zijn onderneming te verkopen met inbegrip van de winkelinventaris. Artikel 31 van de franchiseovereenkomst biedt de franchisegever het recht om de voorraad terug te kopen tegen een prijs gelijk aan de door de franchisenemer betaalde inkoopwaarde minus 15%, en om de winkelinventaris over te nemen tegen boekwaarde. Onder deze omstandigheden worden de rechten van de huurder niet wezenlijk aangetast. De maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van verhuurster is zodanig dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft, aldus – steeds – verzoekers.
4. Geoordeeld wordt als volgt. De betreffende bedingen betreffen afwijkingen van de wettelijke bepalingen die behoren tot afdeling 6 (huur van bedrijfsruimte) van boek 7 BW.
5. Anders dan verzoekers stellen acht de kantonrechter de maatschappelijke positie van de huurder (een eenmansbedrijf) in vergelijking met die van verhuurster (een internationaal opererende fast food onderneming) zodanig dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte wel behoeft. Dat betekent dat het verzoek slechts toewijsbaar is indien de belangen van de huurder daardoor niet wezenlijk worden aangetast.
6. De bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd wijken niet alleen af van de wettelijke beëindigingsgronden, maar ook van de wettelijke regeling die inhoudt dat, indien er een geschil bestaat omtrent de beëindiging van de huurovereenkomst, dit wordt getoetst door de rechter. Volgens de wettelijke regeling eindigt de huurovereenkomst pas indien de rechter dit onherroepelijk heeft beslist. Dit brengt mee dat ook dan pas voor de huurder een verplichting tot ontruiming bestaat. Mede gelet op het feit dat thans in het geheel niet kan worden overzien welke feiten en omstandigheden op het moment van de overeengekomen dan wel de door de verhuurster gewenste einddatum zullen bestaan, betekent het uitsluiten van de rechtelijke toetsing van de beëindiging een aanzienlijke aantasting van de rechten van de huurder en een belangrijke verzwakking van zijn positie ten opzichte van de verhuurster.
7. Voorts bepaalt artikel 3.3 van de huurovereenkomst dat beëindiging of ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst (tussen verhuurster en de eigenaar van het pand waarin het gehuurde ligt) direct en van rechtswege tot gevolg heeft dat ook de (onder)huurovereenkomst tussen partijen eindigt. Dat houdt in dat in het geval verhuurster haar (hoofd)huurovereenkomst opzegt, of wanneer deze wordt ontbonden als gevolg van tekortschieten van verhuurster in de nakoming daarvan, de huurder geen enkele bescherming geniet. Hij zal dan jegens verhuurster geen aanspraak kunnen maken op nakoming (voor zover nog mogelijk) en/of (vervangende) schadevergoeding, en de huurder zal in die situatie ook jegens verhuurster verplicht zijn het gehuurde met onmiddellijke ingang te ontruimen. Ook dit vormt een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder.
8. Enige rechtvaardiging voor een zo sterke inbreuk op de wettelijke rechten van de huurder als hiervoor onder 6. en 7. is gesteld noch gebleken. Dat de verhuurder belang heeft bij een zo groot mogelijke flexibiliteit ligt voor de hand maar vormt geen bijzondere omstandigheid. Wanneer de huurder tekortschiet of anderszins het gehuurde gebruikt op een wijze waarbij de belangen van de verhuurster worden geschaad heeft de verhuurster op grond van de normale wettelijke bepalingen voldoende mogelijkheden om daaraan een einde te (laten) maken. De wens van de verhuurder om het gehuurde in bepaalde situaties snel ter beschikking te hebben vormt in dit geval onvoldoende rechtvaardiging voor een zo wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder als hiervoor bedoeld.
9. Daarnaast betekent de uitsluiting van artikelen 7:295 en 7:296 BW dat, mede gelet op de overige bedingen waarvan goedkeuring wordt gevraagd, de enkele beëindiging van de franchiseovereenkomst dan wel het niet verlengen daarvan door de verhuurster tevens betekent dat de huurovereenkomst eindigt. Mede gelet op het non-concurrentiebeding in de franchiseovereenkomst betekent dat het einde van de onderneming van de huurder en daarmee het teniet gaan van de opbrengster van zijn investeringen. Verhuurster verwijst in dit verband naar de artikelen 27 en 29 van de franchiseovereenkomst betreffende de overdracht van de franchise, de voorraad en de winkelinventaris aan hetzij de verhuurster hetzij een derde. Afgezien van het feit dat de verhuurster hoge kosten in rekening brengt (2,5% van de overnameprijs te betalen door de huurder, 1,5% door de overnemende partij) en – indien de verhuurster besluit tot overname daarvan – slechts 85% van de inkoopprijs van de voorraad zal vergoeden, wordt in deze artikelen slechts bepaald dat verhuurster het recht heeft om aanspraak te maken op één en ander. Zij hoeft niet te besluiten daar gebruik van te maken. Daarnaast heeft verhuurster nog gewezen op de door de financier van de huurder (Rabobank) opgestelde ‘Koopverklaring roerende zaken’, waarin verhuurster zich jegens de bank heeft verbonden om, in geval van executoriale verkoop, de inventaris en voorraden over te nemen tegen de in de akte vastgestelde koopprijs. Ook daarbij is echter geen sprake van enige aanspraak van de huurder jegens de verhuurder. De conclusie is dat er geen sprake is van een bescherming van de door de huurder gedane investeringen op grond van een door de huurder afdwingbaar recht op overname en/of betaling door de verhuurster tevens franchisegever. Mede gelet op deze omstandigheid vormt de korte termijn waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder.
10. Ten slotte volgt uit het bepaalde in de artikelen 3.3, 7.2 en 7.4 van de huurovereenkomst dat een beëindiging van de franchiseovereenkomst van rechtswege ook de huurovereenkomst doet eindigen. Verhuurster heeft op grond van artikel 23 franchiseovereenkomst de mogelijkheid om deze overeenkomst met onmiddellijke ingang en zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden wegens (onder meer) een tekortkoming van de huurder (tevens franchisenemer) in de nakoming van de franchiseovereenkomst. Uit artikel 7.4 volgt dat een tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst tevens wordt aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de franchiseovereenkomst, die de verhuurster dus buitengerechtelijk kan ontbinden. Een en ander betekent dat gevraagde goedkeuring tot gevolg zou hebben dat de verhuurster de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden wegens een tekortkoming van de huurder in de nakoming van de huurovereenkomst. Dat is in strijd met de (semi)dwingende bepaling van artikel 7:231 lid 1 BW dat een dergelijke ontbinding slechts door de rechter kan geschieden. Voorts is de bevoegdheid van de kantonrechter tot het verlenen van goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW beperkt tot de bedingen in de afdeling 6 van titel 7.4. Artikel 7:231 BW maakt geen deel uit van die afdeling, zodat de kantonrechter niet bevoegd is afwijking van die bepaling goed te keuren.
11. De bedingen waarvoor goedkeuring wordt gevraagd vormen een samenhangend geheel en lenen zich niet voor een partiële goedkeuring. Gelet op het voorgaande worden door deze bedingen de belangen van de huurder in zodanige mate aangetast dat de daarvoor verzochte goedkeuring niet kan worden verleend.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het verzoek af.
Aldus gegeven door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2018 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter