ECLI:NL:RBAMS:2018:8418

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7049435 CV EXPL 18-14980

vonnis van: 29 november 2018

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. T. Mulder

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [woonplaats]

gedaagden

nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. J. Elte

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 29 juni 2018 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2018. Voor Ymere is [naam 1] verschenen, projectmanager, bijgestaan door de gemachtigde. Voorafgaand aan de zitting heeft Ymere nog stukken ingediend die aan het dossier zijn toegevoegd. [gedaagde 1] is in persoon verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is aangehouden om een schikking te beproeven. Daarna heeft Ymere om een vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ex echtelieden.

1.2.

Ymere verhuurt vanaf 1 juli 2008 aan [gedaagde 1] de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als café (dagzaak).

1.3.

De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, met een stilzwijgende verlenging voor een periode van twee jaar. Na deze periode is de huurovereenkomst voor een aansluitende periode van vijf jaar voortgezet.

1.4.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte (model ROZ 2003) van toepassing.

1.5.

Ymere heeft de huurovereenkomst per deurwaardersexploot van 22 juni 2017 opgezegd tegen 1 juli 2018, wegens dringend eigen gebruik, teneinde werkzaamheden aan het gehuurde te kunnen uitvoeren en om de bedrijfsruimte te transformeren naar woonruimte. Volgens Ymere weegt haar belang bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan dat van [gedaagde 1] bij voortzetting.

1.6.

[gedaagde 1] heeft bij brief van 22 juli 2017 laten weten dat hij niet met de opzegging instemt.

1.7.

Nadat Ymere in brieven van 30 augustus 2017, 5 december 2017 en 26 juni 2018 de opzegging onverkort heeft gehandhaafd, heeft [gedaagde 1] bij brieven van 5 september 2017 en 11 december 2017 volhard in zijn standpunt.

Vordering

2. Ymere vordert - kort gezegd - om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, met vaststelling van het tijdstip van de ontruiming en met veroordeling van [gedaagde 1] tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de proceskosten.

3. Ymere stelt daartoe dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Zij heeft een groot belang om het gehuurde als woning te verhuren, hetgeen niet mogelijk is zonder beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] . Het gehuurde ligt in een kwetsbare buurt. Ymere heeft de wens en taak om de leefbaarheid van de buurt te verbeteren en de wijkeconomie te versterken. De gemeente streeft naar concentratie van bedrijvigheid op enkele daartoe aangewezen plekken in Amsterdam-Noord, waaronder het winkelgebied Van der Pekstraat/Mosveld/Hagedoornweg. De [adres] , waaraan het gehuurde ligt, bevindt zich buiten het beoogde winkelgebied. Onderdeel van het gemeentelijk beleid is, dat op locaties die daar niet in passen de bedrijfspanden worden getransformeerd naar woonruimten om daarmee het aantal woningen op peil te houden en de leefbaarheid te verbeteren. Ymere werkt hierin samen met de gemeente. Ymere heeft toestemming gekregen om woonruimte om te zetten in bedrijfsruimte onder de voorwaarde dat zij van bedrijfsruimte weer woonruimte maakt. Het gehuurde vormt een puzzelstukje in een groter geheel.

Verweer

4. [gedaagde 1] voert verweer tegen de vordering. Hij betwist dat de [buurt] , waar het gehuurde in ligt, een kwetsbare buurt is. In de voorbije jaren heeft de buurt juist een grote upgrading gekend: er is een nieuw wijkwinkelcentrum met bovengelegen appartementen, de Noord Zuidlijn is in gebruik genomen en er zijn nog appartementengebouwen in aanbouw. Voor de gestelde kwetsbaarheid heeft Ymere geen onderbouwing gegeven. [gedaagde 1] ontkent dat zijn onderneming bijdraagt aan die gestelde kwetsbaarheid, dan wel dat het verdwijnen van zijn onderneming die kwetsbaarheid zou verminderen. In de reeds door Ymere gerenoveerde delen van de Van der Pekbuurt bevinden zich – ook na renovatie – veel winkels en horecagelegenheden. [gedaagde 1] heeft een goed lopend café met een vaste klantenkring. Hij is alle dagen open en staat zelf in de zaak met twee zzp-ers.

Beoordeling

5. Het gaat hier om huur van bedrijfsruimte, als bedoeld in artikel 7:290 BW, waarvoor de beëindigingsgronden gelden die worden genoemd in artikel 7:296 BW.

6. Ymere heeft dringend eigen gebruik ten grondslag gelegd aan de opzegging, bestaande uit het transformeren van het gehuurde van bedrijfsruimte naar woonruimte. Daarmee wordt volgens Ymere de leefbaarheid van de buurt verbeterd. Zij verwijst daarvoor met name naar beleid van de gemeente en meer specifiek naar een brief van de gemeente gedateerd 17 oktober 2017, waarin staat dat de omzetting naar een woonfunctie prima past in het bestemmingsplan. Aangenomen dat het binnen de doelstelling van een woningcorporatie als Ymere past om aan dit gemeentelijk beleid mee te werken, is daarmee echter niet voldoende onderbouwd dat er een dringende noodzaak is tot de gewenste transformatie van het gehuurde naar woonruimte. Het café ligt om de hoek van de [straatnaam] , die deel uitmaakt van het winkelgebied waarin de gemeente bedrijvigheid wil concentreren. Bovendien heeft Ymere ter zitting desgevraagd verklaard, dat eetcafé [naam eetcafé] , dat naast het gehuurde ligt met een ingang aan de [straatnaam] , (voorlopig) blijft bestaan. Ymere heeft niet gesteld dat handhaving van de bedrijfsbestemming van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan, of dat omzetting naar woonruimte nodig is ter verwezenlijking van de op het gehuurde liggende bestemming. Het is ook niet aannemelijk dat de huidige bestemming in de weg staat aan het concentratiebeleid van de gemeente. Anders gezegd: de ontwikkelingsplannen van de gemeente voor de Van der Pekbuurt nopen niet tot wijziging van de bestemming door Ymere.

Evenmin heeft Ymere aangetoond dat de beoogde transformatie bijdraagt aan verbetering van de – in haar woorden – kwetsbare buurt. Ymere heeft ter zitting verklaard dat zij het café, dat volgens haar een soort koffiehuisje is, niet aantrekkelijk vindt in het straatbeeld. Dat is echter niet voldoende om in het kader van dringend eigen gebruik een transformatie naar woonruimte te rechtvaardigen.

7. De vordering van Ymere tot beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] kan worden toegewezen als een afweging van het belang dat Ymere heeft bij beëindiging tegen het belang dat [gedaagde 1] heeft bij voortzetting, uitvalt in het voordeel van Ymere (artikel 7:296 lid 3 BW). Ymere heeft aangevoerd dat een redelijke afweging van belangen in haar voordeel dient uit te vallen. Dit standpunt deelt de kantonrechter niet. Ymere heeft slechts gesteld dat zij een groot belang heeft om het gehuurde als woning te verhuren, zonder dit nader te onderbouwen. Zoals ook uit de voorgaande overwegingen al kan worden opgemaakt, acht de kantonrechter het belang van Ymere onvoldoende aangetoond. Daar staat tegenover het belang van [gedaagde 1] , die - zoals hij ter zitting heeft aangevoerd - voor zijn inkomsten afhankelijk is van de exploitatie van het café in het gehuurde. Toewijzing van de vordering zou leiden tot bedrijfsbeëindiging en verlies van inkomsten voor [gedaagde 1] . Zijn belang weegt dan ook zwaarder.

8. De slotsom luidt dat de vordering van Ymere moet worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Ymere in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden worden begroot op € 300,-- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Ymere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 15,-- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Ymere niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.H.J. Konings, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.