ECLI:NL:RBAMS:2018:8282

• Datum uitspraak: 8 november 2018
• Publicatiedatum: 21 november 2018
• Zaaknummer: KK18-892
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L. van Berkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrechtelijke geschil over indeplaatsstelling van huurder en financiële waarborgen

In deze zaak vorderen eisers, die een winkel huren van de gedaagden, een voorziening in kort geding om medewerking te verkrijgen voor de indeplaatsstelling van een derde huurder, [naam 4]. De huurovereenkomst loopt tot 31 december 2025 en de eisers hebben een overeenkomst gesloten met [naam 4] voor de overname van de huurrechten. Gedaagden, Brightstone c.s., hebben echter geweigerd om medewerking te verlenen aan deze indeplaatsstelling, omdat zij van mening zijn dat [naam 4] niet voldoende financiële waarborgen biedt voor de nakoming van de huurovereenkomst. Tijdens de zitting op 1 november 2018 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. De kantonrechter heeft vervolgens de vordering beoordeeld aan de hand van de relevante juridische criteria, waaronder artikel 7:307 BW, dat bepaalt dat een vordering tot indeplaatsstelling moet worden afgewezen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt.

De kantonrechter heeft geconcludeerd dat eisers niet aannemelijk hebben gemaakt dat [naam 4] in privé voldoende financiële waarborgen biedt. De overgelegde stukken, waaronder een ondernemingsplan en een printscreen van een banksaldo, zijn onvoldoende om de financiële positie van [naam 4] te onderbouwen. De kantonrechter heeft de vordering van eisers afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis is uitgesproken op 8 november 2018.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht – team kanton

zaaknummer: 7224279 KK EXPL 18-892

vonnis van: 8 november 2018

func.: 364

vonnis van de kantonrechter kort geding

I n z a k e

1. [eiser sub 1]

2. [eiser sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eisers, afzonderlijk ook te noemen [eiser sub 1] en [eiser sub 2]

gemachtigde: mr. J.G. van der Kolk

t e g e n

1. de commanditaire vennootschap C.V. Brightstone

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

City Upgrade Property Management B.V.

beide gevestigd te Amsterdam

gedaagden, nader te noemen: Brightstone c.s.

gemachtigde: mr. S.J. Kloosterman

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 26 september 2018 hebben eisers een voorziening gevorderd. Ter zitting van 1 november 2018 is de zaak mondeling behandeld. Partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Eisers zijn verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Brightstone c.s. is verschenen bij [naam 1] , vergezeld door de gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, Brightstone c.s. aan de hand van een pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1.1.

Eisers huren van Brightstone c.s. de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 januari 2016 en loopt thans tot en met 31 december 2025. De huurprijs bedraagt € 42.000,00 per jaar.

1.2.

De oorspronkelijke huurovereenkomst is aangegaan door [eiser sub 2] en [naam 2] . Zij hebben in oktober 2016 met Brightstone c.s. een overeenkomst gesloten, waarbij [naam 3] de huur zou voortzetten voor [naam 2] . Vervolgens is in mei 2017 overeengekomen dat [eiser sub 1] de huur zou voortzetten voor [naam 3] .

1.3.

In het gehuurde wordt van begin af aan een winkel gedreven, genaamd [naam winkel] , waar onder meer wafels, gebak en softdrinks worden verkocht.

1.4.

Vanwege onenigheid en ruzie hebben eisers besloten de winkel niet te willen voortzetten en deze te verkopen.

1.5.

Eisers hebben op 9 augustus 2018 een overeenkomst
“Concept” Overeenkomst huurpand Overname gesloten met [naam 4] (verder: [naam 4] ). Daarin is opgenomen:
Betreft : Overname van huurrechten tussen huidige en toekomstige huurders onder voorbehoud van goedkeuring verhuurder. De overnameprijs was € 60.000,00.

1.6.

Bij brief van 10 augustus 2018 hebben eisers Brightstone c.s. gevraagd mee te werken aan het in de plaats stellen van [naam bedrijf 1] (verder: [naam bedrijf 1] ) als huurder.

1.7.

Bij brief van 6 september 2018 heeft Brightstone c.s. het verzoek van eisers afgewezen, onder meer omdat volgens haar niet bleek dat [naam bedrijf 1] voldoende waarborgen bood voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst.

1.8.

Bij brief van 10 september 2018 hebben eisers Brightstone c.s. laten weten dat de overdracht inmiddels was afgerond en dat in tegenstelling tot het eerdere bericht, [naam 4] in privé de onderneming overnam. Bij de brief was, als verzocht, het ondernemingsplan van [naam 4] bijgevoegd en verder deelden eisers mee dat [naam 4] onder voorwaarden bereid was als extra zekerheid zich persoonlijk garant te stellen voor de financiële verbintenissen die voortvloeiden uit de huurovereenkomst.

1.9.

Bij brief van 24 september 2018 heeft Brightstone c.s. opnieuw bericht dat geen medewerking werd verleend aan de indeplaatsstelling, onder meer omdat uit de door eisers gestuurde stukken het leek te gaan om het (slechts) overnemen van de huurovereenkomst en niet van de onderneming. Verder ontbrak volgens Brightstone c.s. nog steeds de onderbouwing, waaruit de financiële positie van van [naam 4] en zijn vennootschap volgde.

1.10.

[naam 4] heeft bij brief van 26 september 2018, ontvangen door Brightstone c.s. op 11 oktober 2018, uiteengezet dat hij de winkel (en dus niet alleen het gehuurde) wil overnemen en dat hij voldoende financiële waarborg bood. [naam 4] verwees daarbij naar zijn eerder opgestuurde ondernemingsplan en legde voorts een printscreen van [naam bedrijf 1] over met daarop een banksaldo van ruim
€ 61.000,00 en een aanvullende overeenkomst van 9 oktober 2018, waarin eisers en [naam 4] nadere afspraken hadden vastgelegd over overname van de goodwill en activa van de winkel van eisers.

Het geschil

2. Eisers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a. Brightstone c.s. te veroordelen om uiterlijk 14 dagen na betekening van het vonnis medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling van eisers door [naam 4] met betrekking tot het gehuurde;
b. eisers te machtigen om [naam 4] uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis in de plaats te stellen als huurder van het gehuurde;
c. Brightstone c.s. te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00, voor elke dag of deel daarvan dat zij niet voldoet aan het gevorderde onder a;

d. Brightstone c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding

3. Eisers stellen hiertoe dat zij een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van hun onderneming, nu zij hun samenwerking hebben beëindigd en tot een overeenkomst zijn gekomen met [naam 4] tot overname van de onderneming. Deze overname is overeengekomen onder de voorwaarde dat de onderneming kan worden voortgezet in het bedrijfspand dat eisers huren. [naam 4] biedt voldoende financiële waarborg, zoals onder meer volgt uit het ondernemingsplan en de print van zijn bankgegevens, aldus eisers.

4. Brightstone c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen zal, voor zover van belang, hierna worden ingegaan.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van eisers in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. Eén van de bezwaren die Brightstone c.s. tegen de indeplaatsstelling heeft is de – onduidelijke – financiële positie van [naam 4] . Volgens Brightstone c.s. blijkt niet dat [naam 4] in staat is de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. De uitdraai van het banksaldo van [naam bedrijf 1] en het ondernemingsplan zeggen niets over de financiële positie van [naam 4] in privé. Evenmin is voldoende duidelijk gemaakt welke vennootschappen [naam 4] exploiteert en hoe de financiële situatie van die vennootschappen is. Verder is niet uitgelegd onder welke voorwaarden [naam 4] bereid is om garant te staan, welke garantstelling volgens Brightstone c.s. overigens onbegrijpelijk is, nu eisers stellen dat [naam 4] in privé de onderneming wil overnemen.

7. Ingevolge artikel 7: 307 BW wijst de rechter de vordering tot machtiging van de huurder om een derde in zijn plaats te stellen steeds af, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Los nog van de andere vereisten dienen eisers daarom, tegenover het gemotiveerde verweer van Brightstone c.s., ten minste voorshands aannemelijk te maken dat [naam 4] voldoende financiële waarborg biedt.

8. De stukken die eisers in het geding hebben gebracht, voorzien van een summiere toelichting, zijn daartoe niet voldoende. Uit het ondernemingsplan waarop eisers een beroep doen, kan voorshands niet worden vastgesteld dat [naam 4] voldoende solide is en dat van hem een behoorlijke exploitatie kan worden verwacht. Brightstone c.s. voert terecht aan dat het ondernemingsplan door [naam 4] zelf is opgesteld, dat geen (financiële) stukken ter onderbouwing zijn bijgevoegd en dat het er weinig professioneel uitziet. In ieder geval geeft het thans overgelegde plan geen inzicht in de financiële positie van [naam 4] .

9. Ook de printscreen van het banksaldo van [naam bedrijf 1] is niet voldoende. Het betreft slechts een (ongedateerde) momentopname en zonder verdere uitleg, die niet is gegeven, kan er niet vanuit worden uitgegaan dat het op dat moment bestaande saldo structureel van aard is. Los daarvan hebben eisers niet kunnen beantwoorden welk bedrag resteert van het saldo van ruim € 61.000,00 na (de bekostiging van) de overname van
€ 60.000,00. Nog daargelaten dat het banksaldo van [naam bedrijf 1] geen informatie geeft over de financiële situatie van [naam 4] in privé.

10. Tot slot hebben eisers geen duidelijkheid kunnen geven over de verschillende vennootschappen die [naam 4] zou bezitten en wat de resultaten van de exploitatie daarvan zijn. De enkele, door Brightstone c.s. betwiste, stelling dat [naam 4] verschillende vennootschappen heeft en er daarom financieel goed voor staat, is voorshands onvoldoende om daaruit de conclusie te trekken dat [naam 4] voldoende financiële armslag biedt om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen.

11. Gezien het voorgaande hebben eisers op voorhand niet aannemelijk gemaakt dat [naam 4] in privé voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Alleen al daarom, los nog van de andere vereisten voor een indeplaatsstelling, wordt de kans van slagen van de vordering in een bodemprocedure niet zodanig geacht dat daarop vooruit kan worden gelopen door de vordering thans toe te wijzen. De vordering wordt dan ook afgewezen.

12. Eisers dienen als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. wijst de vordering af;

II. veroordeelt eisers in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Brightstone c.s. begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

III. veroordeelt eisers in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 50,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat eisers niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis hebben voldaan en het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving is betekend;

IV. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter