ECLI:NL:RBAMS:2018:8251

• Datum uitspraak: 26 oktober 2018
• Publicatiedatum: 20 november 2018
• Zaaknummer: 6484161 CV EXPL 17-27249
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Aangehouden
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.J. Lourens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en aansprakelijkheid verhuurder wegens hardnekkige vochtproblemen in woonruimte

Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan voor een ruimte die contractueel als bedrijfsruimte werd bestempeld, maar feitelijk als woonruimte werd gebruikt met stilzwijgende toestemming van verhuurder Biloxi Vastgoed B.V. De huurder klaagde vanaf het begin over hardnekkige vochtproblemen, lekkages, schimmel en stankoverlast die niet volledig werden verholpen tijdens de huurperiode van januari 2013 tot juni 2016.

De kantonrechter stelt vast dat het dwingende huurregime voor woonruimte van toepassing is, ondanks de contractuele aanduiding als bedrijfsruimte. Verhuurder kan niet contractueel worden gevrijwaard van aansprakelijkheid voor huurprijsvermindering of gevolgschade. De huurder vordert een huurprijsvermindering van 20% wegens gederfd huurgenot en een schadevergoeding voor gevolgschade.

De kantonrechter erkent de gebreken en wijst erop dat verhuurder onvoldoende heeft bewezen dat zij de gebreken volledig heeft verholpen. De gevorderde huurprijsvermindering wordt niet buitensporig geacht, maar partijen moeten nadere specificaties over de mate van huurgenotvermindering en herstelwerkzaamheden overleggen. Ook is er discussie over de verdeling van huur en energiekosten met onderhuurders.

Ten aanzien van de schadevergoeding wordt slechts een deel van de gevorderde schade toegewezen, waaronder een bedrag van circa € 938,84 dat reeds door de verzekeraar is vastgesteld. Voor andere schadeposten, zoals beschimmelde schoenen en extra energiekosten, worden nadere gegevens gevraagd. De zaak wordt aangehouden voor nadere informatie en een zitting ter schikking.

Uitkomst: De zaak wordt aangehouden voor nadere gegevens en een zitting ter schikking over huurprijsvermindering en schadevergoeding wegens vochtproblemen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6484161 CV EXPL 17-27249

vonnis van: 26 oktober 2018

fno.: 21925

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Biloxi Vastgoed B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Biloxi

gemachtigde: mr. O.A.H. van Dalsum

t e g e n

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]

wonende te [woonplaats]

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]

gemachtigde: mr. E.J. Postma

Het procesverloop

Dit blijkt uit het volgende:

• de dagvaarding van 30 oktober 2017 met producties;
• de conclusie van antwoord tevens conclusie van eis in reconventie van 9 februari 2018 met producties;
• het tussenvonnis van 23 februari 2018 waarin is bepaald dat schriftelijk wordt voort geprocedeerd;
• de conclusie van repliek in conventie tevens akte vermindering van eis, tevens conclusie van antwoord van 4 mei 2018 met producties;
• de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie van 29 juni 2018 met producties;
• de conclusie van dupliek in reconventie van 24 augustus 2018.

Vonnis is nader bepaald op vandaag.

De feiten

1. De kantonrechter gaat uit van de volgende als rechtens vaststaand aan te merken feiten:

1.1

Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de ruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 1.505,65.

1.2

Biloxi heeft het gehuurde in een advertentie als volgt aangeboden:

“Te huur aangeboden geheel gerenoveerde en courante woonruimte (circa 105 m2) met grote raampartijen gelegen op de hoek [adres] met fraai uitzicht over de [adres] (…) Bijzonderheden; . geheel gerenoveerd 2012 (…).”

1.3

Partijen hebben op 30 november 2012 met betrekking tot het gehuurde een huurovereenkomst, getiteld “huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW” ondertekend, ingaande op 1 januari 2013. In deze overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte van toepassing verklaard. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft voor de ontvangt van een eigen exemplaar separaat getekend.

1.4

Met toestemming van Biloxi heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde als woonruimte in gebruik genomen en twee kamers onderverhuurd.

1.5

Bij e-mail van 26 februari 2013 heeft Biloxi op een daartoe strekkende vraag van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geantwoord dat Biloxi een concept aanvraag heeft gedaan voor omzetting van de bedrijfsruimte aan de [adres] in woonruimte.

1.6

In een deel van het gehuurde is sprake (geweest) van gebreken, die zich uiten in vochtproblemen/lekkages in de slaapkamer, het souterrain, de badkamer en het toilet (een niet goed functionerende sanibroyeur), alsmede stankoverlast en schimmelvorming.

1.7

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft over deze gebreken met Biloxi per e-mail uitvoerig gecorrespondeerd, voor het eerst vanaf 31 december 2012.

1.8

Partijen hebben overleg gehad over een nieuwe huurovereenkomst, ingaande op 1 januari 2014. Een ongedateerd concept daartoe is door partijen niet ondertekend. In dit contract is in artikel 8 bijzondere bepalingen bepaald, kort gezegd, dat huurder bekend is met de vochtigheidsgraad in de kelder en dat (naar de kantonrechter begrijpt) huurder bij verhuurder geen claims zal indienen ten aanzien van de vochtigheid in de kelder.

1.9

Bij e-mail van 18 juli 2014 heeft Biloxi [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bericht: “Fijne vakantie alvast. Hier is het aangepast contract”. In reactie hierop heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij e-mail van gelijke datum medegedeeld: “Bedankt! Ik heb het contract gelezen en die lijkt me goed zo. (…)”

1.1

Na 1 januari 2014 is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] per e-mail zich blijven beklagen over hiervoor genoemde gebreken in het gehuurde. Biloxi heeft daarop per e-mail gereageerd en herstelwerkzaamheden laten verrichten.

1.11

In maart 2016 is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] uit het gehuurde vertrokken.

1.12

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de huurovereenkomst opgezegd per 1 juni 2016.

1.13

Bij brief van 10 mei 2016 heeft Biloxi [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangemaand om de openstaande huur van december 2015 tot en met mei 2016 te betalen.

1.14

Bij brief van 11 mei 2016 heeft de inboedelverzekeraar Biloxi als verhuurder aansprakelijk gesteld voor schade die [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft geleden aan haar inboedel. Volgens deze brief is de schade ontstaan door lekkage vanuit de badkamer, welke is ontstaan door het niet of slecht onderhouden van de betegeling en kitnaden.

1.15

Bij e-mail van 12 mei 2016 heeft Biloxi zich bereid getoond een bedrag ad € 938,84 ter zake van inboedelschade aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] te vergoeden mits [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de achterstallige huur betaalt.

1.16

[gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de huur over de periode december 2015 tot 1 juni 2016 niet betaald.

Het geschil

In conventie

2. Biloxi heeft, na vermindering van eis, gevorderd dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om aan Biloxi te voldoen een bedrag ad € 9.033,90, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen tot het moment van betaling, met dien verstande dat Biloxi aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een bedrag ad € 938,84 zal voldoen, nadat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan de uit dit vonnis voortvloeiende veroordeling integraal heeft voldaan, met veroordeling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3. Biloxi heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet aan haar verplichting tot betaling van de huurpenningen heeft voldaan. Het gehuurde is contractueel bestemd als bedrijfsruimte. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] is per e-mail van 18 juli 2014 akkoord gegaan met een nieuwe huurovereenkomst, ingaande per 1 januari 2014. Daarin hebben partijen een nadere regeling getroffen in verband met de vochtigheidsproblemen en de oorzaken daarvan. Voor zover gebreken zijn geconstateerd is Biloxi haar herstelverplichting, zo goed en zo snel als in de omstandigheden mogelijk was, nagekomen.

4. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van de vordering van Biloxi. Kort gezegd stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat de huurachterstand dient te worden verrekend met een verminderde huurprijs wegens gederfd huurgenot als gevolg van gebreken ad € 13.500,-, respectievelijk de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geleden schade ad totaal € 9.187,95 en de betaalde waarborgsom ad € 1.500,-.

In reconventie

5. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een tegenvordering ingesteld, die inhoudt, kort en zakelijk weergegeven, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. met toepassing van artikel 7:207 BW, althans dwaling ex artikel 6:230 lid 2 BW, de huurprijs over 1 januari 2013 tot 1 juni 2016 wordt verlaagd tot
€ 1.200,- per maand, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, en dientengevolge Biloxi wordt veroordeeld tot betaling van € 13.500,-, althans het bedrag dat na verrekening in conventie resteert, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

2. Biloxi wordt veroordeeld tot betaling van een schadebedrag ad € 9.187,95, althans het bedrag dat na verrekening in conventie resteert, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

3. Biloxi wordt veroordeeld om de waarborgsom ad € 1.500,- aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] terug te betalen, althans aan haar terug te betalen hetgeen na verrekening in conventie resteert;

4. Biloxi wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de onder 1 tot en met 3 toe te wijzen bedragen,

met veroordeling van Biloxi in de proceskosten, waaronder de kosten van rechtsbijstand.

6. Daartoe heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zich primair beroepen op evenredige vermindering van de huurprijs ex artikel 7:207 BW wegens derving van het huurgenot ten gevolge van de gebreken in het gehuurde, over de gehele huurperiode. Subsidiair heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gesteld dat de huurovereenkomst gedeeltelijk moet worden vernietigd op basis van dwaling althans maakt zij aanspraak op vergoeding wegens wanprestatie. Met toepassing van artikel 6:230 lid 2 BW dient de huurovereenkomst te worden aangepast. De overige schadevergoeding heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gegrond op artikel 7:208 BW.

7. Biloxi heeft verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] .

8. Bij de beoordeling zal, voor zover van belang, verder worden ingegaan op de standpunten van partijen.

De beoordeling

In conventie en in reconventie

9. Nu de vorderingen over en weer direct met elkaar verband houden zullen zij gezamenlijk worden besproken.

10. Alhoewel beperkt heeft Biloxi in de dagvaarding in voldoende mate voldaan aan de substantiëringsplicht.

11. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de hoogte van de gevorderde huurachterstand ad € 9.033,90 op zichzelf niet betwist, zodat die toewijsbaar is, tenzij het beroep van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op verrekening met de tegenvorderingen slaagt. Daarover wordt het volgende overwogen. Allereerst zal worden bepaald wat het toepasselijk huurregime is.

Toepasselijk huurregime

12. Voor de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden aangemerkt als huur van woonruimte (zoals [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt) dan wel als bedrijfsruimte (zoals Biloxi meent), is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Anders dan Biloxi heeft aangevoerd is de contractuele aanduiding in de door partijen ondertekende huurovereenkomst niet beslissend.

13. Op grond van de vaststaande feiten is de kantonrechter van oordeel dat op de huurverhouding de (dwingende) wettelijke regels van huur van woonruimte van toepassing zijn. Dit volgt uit de vaststaande feiten en omstandigheden in rov. 1.2 , 1.4 en 1.5., die erop neerkomen dat Biloxi het gehuurde heeft aangeboden als woonruimte. Onbetwist heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gesteld dat bij de bezichtiging het gehuurde was ingericht als woonruimte. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft het gehuurde vervolgens met
- stilzwijgende - toestemming van Biloxi als woonruimte in gebruik genomen. Dat het gehuurde publiekrechtelijk de bestemming bedrijfsruimte had (heeft) is bij het aangaan van de huurovereenkomst door partijen uitdrukkelijk onder ogen gezien, zo blijkt uit de correspondentie tussen partijen kort na aanvang van de huurovereenkomst. Biloxi stelt daarin dat zij bij de gemeente aanvraag heeft gedaan voor omzetting in woonruimte. De woonbestemming van het gehuurde stond Biloxi dus ook voor ogen, ondanks dat in het contract melding wordt gemaakt van de bestemming kantoorruimte.

14. Het voorgaande betekent dat de wettelijke regeling over huurprijsvermindering in artikel 7:207 BW in verband met gebreken dwingend van toepassing is op de huurovereenkomst tussen partijen. Los van de vraag of partijen per 1 januari 2014 een nieuwe huurovereenkomst zijn overeengekomen, hetgeen Biloxi stelt en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist, kunnen partijen contractueel van de regeling van artikel 7:207 BW niet ten nadele van de huurder afwijken.

15. Het verweer van Biloxi dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in artikel 8 van de bijzondere bepalingen van het contract van 1 januari 2014 afstand heeft gedaan van het indienen van claims ter zake van het vochtgehalte in de kelder, kan Biloxi dus niet baten, indien deze bepaling tot doel heeft dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] volledig afstand doet van een vordering tot vermindering van de huurprijs ex artikel 7:207 BW.

Vermindering huurprijs

16. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft de verminderde huurprijs primair gegrond op artikel 7:207 BW. Hierin is bepaald dat de huurder ingeval van vermindering van huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag dat verhuurder kennis heeft van het gebrek tot het moment waarop het gebrek is verholpen.

17. Voor zover [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] als gebrek heeft aangevoerd het niet wijzigen van de publiekrechtelijke bestemming van het gehuurde, wordt niet gevolgd dat de huurprijs daarom moet worden verminderd. Immers, het ongewijzigd blijven van de publiekrechtelijke bestemming bedrijfsruimte heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet gehinderd om het gehuurde in gebruik te nemen als woonruimte. Er is dus geen sprake geweest van gederfd huurgenot, die grond geeft voor vermindering van de huurprijs

18. Met betrekking tot de gestelde gebreken, voortvloeiende uit, kort gezegd, vochtproblemen in het gehuurde, kan uit het betoog van Biloxi worden afgeleid dat zij erkent dat in het gehuurde sprake is geweest van gebreken. Onbetwist staat vast dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] al op 31 december 2012 (de aanvang van de huurovereenkomst) aan Biloxi melding heeft gemaakt van gebreken in dat verband. Biloxi heeft niet gesteld dat zij de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aangevoerde gebreken op enig moment tijdens de huurperiode volledig heeft verholpen, zodat de kantonrechter ervan uitgaat dat sprake is geweest van gebreken over de gehele huurperiode (1 januari 2012 tot 1 juni 2016; 41 maanden).

19. Voor zover het betoog van Biloxi inhoudt dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering omdat Biloxi er alles aan heeft gedaan om de gebreken te verhelpen, kan dit verweer er niet toe leiden dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] geen aanspraak kan maken op evenredige huurprijsvermindering. De grondslag voor deze vordering is gederfd huurgenot als gevolg van gebreken. Gelet op het voorgaande wordt het bewijsaanbod van Biloxi om de door haar ingeschakelde huurpersonen te horen over haar activiteiten om de gebreken te verhelpen als niet ter zake dienend gepasseerd.

20. Voor zover het betoog van Biloxi inhoudt dat geen sprake is geweest van vermindering van het huurgenot als gevolg van de gebreken, heeft Biloxi haar betoog onvoldoende gemotiveerd tegenover de gedocumenteerde hoeveelheid klachten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] over de vocht- en stankoverlast van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] . De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aanspraak heeft op evenredige vermindering van de huurprijs als gevolg van gebreken.

21. Vervolgens moet worden beoordeeld of de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gevorderde verminderde huurprijs
evenredig is aan het gederfd huurgenot als gevolg van de gebreken in het gehuurde
. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft een vermindering gevorderd van 20% van de huurprijs over de totale huurperiode, vermeerderd met één maand (verminderde) huur, omdat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] het gehuurde tussendoor (bij elkaar een maand) in het geheel niet heeft kunnen gebruiken. Biloxi heeft deze vordering betwist als buitensporig. Volgens Biloxi deden zich alleen in het souterrain vochtproblemen voor, zijn er in 2013 huurkortingen verleend, en mag een huurder tijdens de huurverhouding afspraken maken over de gevolgen van reeds geconstateerde gebreken (ook als woonruimte geldt), hetgeen in het contract van vanaf 1 januari 2014, artikel 8 bijzondere bepalingen, is gebeurd. Verder heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van de onderhuurders het volle pond gekregen, zodat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet kan volhouden dat in het gehele gehuurde sprake is geweest van gederfd huurgenot. De gebrekenregeling waarop [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] 20% vermindering heeft gegrond is niet van toepassing op geliberaliseerde woonruimte, aldus nog steeds Biloxi.

22. De kantonrechter overweegt dienaangaande als volgt.

23. Biloxi heeft zich beroepen op de e-mail van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van 18 juli 2014 als bewijs dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ingestemd met het concept huurcontract ingaande op 1 januari 2014 (rov. 1.9). Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit heeft betwist, kan deze mail, zonder verdere onderbouwing, niet als bewijs dienen dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ingestemd met bedoeld contract, meer specifiek artikel 8 bijzondere bepalingen van dat huurcontract. Daartoe is redengevend dat Biloxi de bijlage bij de e-mail van 18 juli 2014 niet heeft overgelegd, zodat niet kan worden nagegaan of deze bijlage c.q. het huurcontract overeenkomt met het ongetekende contract, waarop Biloxi zich beroept. De e-mailwisseling van 18 juli 2014 biedt hiervoor geen aanknopingspunten. Daaruit kan alleen worden afgeleid dat sprake is van een “aangepast” contract, hetgeen steun biedt voor de stelling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat er verschillende versies zijn gewisseld. Biloxi heeft over de inhoud van deze verschillende versies of kennelijke aanpassingen in het contract, dat op 18 juli 2014 is gemaild, niets gesteld.

24. Bovendien kunnen eventuele afspraken tussen partijen er niet toe leiden dat aanspraken op grond van artikel 7:207 BW contractueel geheel worden uitgesloten.

25. Het verweer van Biloxi, ontleend aan artikel 8 bijzondere bepalingen in het concept contract, wordt daarom verworpen.

26. Met betrekking tot de gestelde huurkortingen in 2013 wordt overwogen dat Biloxi tegenover de betwisting door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet heeft toegelicht om hoeveel korting het gaat. De gestelde korting is ook niet - inzichtelijk - onderbouwd. Aan deze stelling wordt daarom voorbij gegaan.

27. Juist is dat het Besluit huurprijzen woonruimte, waaraan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de huurvermindering van 20% heeft ontleend, niet van toepassing is op geliberaliseerde woonruimte. Gelet op de ernst van de lekkages en beschimmeling, zoals blijkende uit de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] overgelegde foto’s, het niet naar behoren functioneren van douche, bad en toilet, de mate van stankoverlast, zoals blijkt uit de overgelegde e-mails van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , komt de kantonrechter een vermindering van 20% op een huurprijs van € 1.500,- voorshands niet onevenredig of buitensporig voor. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat Biloxi het gehuurde heeft aangeboden als in 2012 “geheel gerenoveerd”. Gelet hierop behoefde [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet te verwachten dat zij met dit soort gebreken direct zou worden geconfronteerd. Voldoende is evenwel gebleken dat Biloxi zich heeft ingespannen om de gebreken te verhelpen en dat dit ertoe heeft geleid dat de gebreken gedurende de huurperiode niet steeds in dezelfde mate tot vermindering van het huurgenot hebben geleid. Partijen zullen worden verzocht zich hierover nader uit te laten door het overleggen van een chronologisch overzicht per maand over de totale huurperiode waarin enerzijds de verminderde huurprijs in verhouding tot het gederfd huurgenot als gevolg van de gebreken en anderzijds de herstelwerkzaamheden en eventuele invloed op bedoelde verhouding worden gespecificeerd. Gelet op het feit dat Biloxi stelt dat de gebreken zich slechts in een deel van het gehuurde hebben voorgedaan, worden partijen verzocht het overzicht te voorzien van een plattegrond en in het overzicht op te nemen om welke delen van het gehuurde het gaat.

28. Op zich is ook juist, zoals [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft aangevoerd, dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] de contractspartij is van Biloxi, zodat de huurverhouding van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] met haar onderhuurders, Biloxi in beginsel niet regardeert. Echter [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt zelf dat de drie bewoners, waaronder [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] , voor het gehuurde elk € 500,- per maand betaalden. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] betwist niet dat de onderhuurders het volle pond hebben betaald en laat in het midden of zij een toe te kennen huurprijsvermindering met haar onderhuurders deelt. Toewijzing van de gevorderde huurprijsvermindering, zonder dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dit deelt met de onderhuurders, zou er feitelijk dus toe leiden dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een huurkorting op haar bijdrage aan de huurprijs ontvangt van 65%. Immers, 41 maanden huurperiode x € 500,- bijdrage [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] = € 20.500,- verminderd met de gevorderde korting ad € 13.500 = € 7000,-. Indien dit bedrag wordt teruggerekend per maand komt dit uit op een afgeronde huurprijs van €170,- per maand (7000/41). De kantonrechter acht dit voorshands naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] wordt daarom verzocht op te geven hoeveel huur zij van haar onderhuurders heeft ontvangen en eventueel door haar verleende huurkortingen in verband met de gebreken in het gehuurde.

Overige schade

29. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft vergoeding gevorderd van diverse schadeposten, die zij heeft gegrond op artikel 7:208 BW.

30. Voor zover het verweer van Biloxi inhoudt dat dit deel van de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] afstuit op de gestelde afstand van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van claims in het contract ingaande 1 januari 2014 wordt dit verweer verworpen. Daartoe wordt verwezen naar hetgeen hiervoor in rov. 14 en 15 is overwogen. Er kan van artikel 7:208 BW niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

31. Biloxi heeft verder aangevoerd dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] miskent dat artikel 7:208 BW alleen dan aansprakelijkheid voor gevolgschade aanneemt, indien er bijkomende omstandigheden zijn die deze aansprakelijkheid rechtvaardigen (verwijtbaarheid). Volgens Biloxi kan haar niet daadwerkelijk een verwijt worden gemaakt, omdat ze zich steeds heeft ingespannen om de gebreken te verhelpen.

32. Juist is dat het enkele intreden van een gebrek niet voldoende is voor het aannemen van aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgschade, maar dat sprake moet zijn van enige verwijtbaarheid van de verhuurder met betrekking tot het intreden van het gebrek (verwaarlozing van onderhoud) of ten aanzien van het verhelpen van het gebrek (ondeugdelijke reparatie).

33. In dit geval is de kantonrechter van oordeel dat de gebreken aan Biloxi kunnen worden toegerekend, omdat - zo volgt aan de hardnekkigheid van de vochtproblematiek - klaarblijkelijk sprake is van ondeugdelijke reparatie. Biloxi heeft tegenover de gedocumenteerde stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op dit punt en het vaststaande feit dat Biloxi niet in staat is gebleken de oorzaak van de vochtproblemen weg te nemen onvoldoende aangevoerd om aan te nemen dat Biloxi geen verwijt kan worden gemaakt. Aldus is zij op de voet van artikel 7:208 BW aansprakelijk voor de gevolgschade.

34. Met betrekking tot de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gestelde schadeposten wordt het volgende overwogen.

35. Biloxi heeft onder voorbehoud van rechten zich bereid verklaard de door de verzekeraar van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vastgestelde schade ad € 938,64 te voldoen. Volgens de hierover door Biloxi overgelegde correspondentie (productie 5 bij de dagvaarding) is dit bedrag vastgesteld op een taxatierapport van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en bestaat dit bedrag uit reiniging vloerkleed inclusief waardevermindering ad € 650,-, taxatiekosten vloerkleed ad € 15,-, schade aan kleding ad € 173,85 en schade aan kast ad € 99,99. Biloxi heeft betwist tot verdere vergoeding van schade te zijn gehouden.

36. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op het bovenstaande niet of slechts in algemene termen gereageerd op. Voor wat betreft de in rov. 35 genoemde schadeposten is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] onvoldoende heeft gemotiveerd dat zij aanspraak heeft op een hogere vergoeding dan door de verzekeraar vastgesteld. Dit betekent dat de gevorderde “overige schade” ad € 5.729,40 niet toewijsbaar is.

37. Ten aanzien van de aangevoerde post schoenen ad € 729,- (die bij de door de verzekeraar vastgestelde schade niet kenbaar is betrokken) heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verwezen naar foto’s van deze schoenen en de daarbij opgegeven prijs. Op de foto’s is waar te nemen dat de schoenen zijn beschimmeld. Biloxie heft deze schade onvoldoende gemotiveerd betwist. Nu het gestelde schadebedrag klaarblijkelijk is opgebouwd uit een optelsom van nieuwprijzen, terwijl op de foto’s tevens is waar te nemen dat het niet om nieuwe schoenen gaat, dient billijkheidshalve een aftrek plaats te vinden van nieuw voor oud. Bij gebreke van gegevens over de aankoopdata van de schoenen wordt de schade geschat op een derde van de aanschafprijs, derhalve, afgerond € 242,-.

38. Biloxi heeft tegen de post extra energiekosten ad € 2.063,75 geen afzonderlijk verweer gevoerd, zodat deze schade in beginsel toewijsbaar is. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft evenwel niets gesteld over een eventuele verdeling van de energiekosten tussen haar en de onderhuurders. Gelet op de strekking van hetgeen hiervoor in rov. 27 en 28 is overwogen acht de kantonrechter het van belang dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] gegevens verschaft over een eventuele verdeling van de energiekosten tussen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] en de onderhuurders en de door deze onderhuurders al dan niet betaalde bijdrage aan deze kosten, alvorens het te vergoeden bedrag aan schade wordt bepaald.

39. Biloxi heeft niet betwist dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een waarborgsom ad € 1.500,- heeft betaald. Dit bedrag zal bij de verrekening van de aan Biloxi en [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] over een weer toekomende bedragen daarom tevens worden betrokken.

40. Gelet op het voorgaande bestaat behoefte aan nadere inlichtingen. Daartoe zal een bijeenkomst van partijen worden gelast. Tijdens deze zitting zal tevens een schikking worden beproefd.
Partijen wordt verzocht om tijdig voorafgaand aan de zitting de in rov. 27 (allebei), 28 en 38 ( [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ) verzochte gegevens te verstrekken, zoals hierna onder rov. 43 bepaald.

41. Op de rolzitting over 14 dagen na vandaag zal een datum worden bepaald voor de bijeenkomst van partijen, nadat partijen in de gelegenheid zijn geweest om tot uiterlijk 2 werkdagen voor die zitting hun verhinderdata over een periode van drie maanden, ingaande vier weken na heden, schriftelijk op te geven aan het Bureau Teamplanner per post (postbus 70515, 1007 KM Amsterdam), per fax [phone]) of per e-mail ([e-mail]). Bij de opgave van de verhinderdata moeten kenmerk van de zaak en de datum van de rolzitting vermeld worden. Op deze rolzitting hoeven partijen dus nog niet te verschijnen. Na afloop van de rolzitting krijgen partijen schriftelijk bericht van de datum waarop de bijeenkomst van partijen zal plaatsvinden.

42. Partijen kunnen
maximaal 20 dagdelen als verhindering opgeven. Indien toch meer dan 20 dagdelen als verhindering worden opgegeven, zal daar niet in alle gevallen rekening mee kunnen worden gehouden. Indien een partij binnen genoemde termijn geen verhinderdata opgeeft, zal het tijdstip van de bijeenkomst van partijen worden vastgesteld zonder verhinderingen van die partij in de planning te betrekken.

43. Na vaststelling van de datum van de bijeenkomst van partijen wordt geen uitstel van die datum verleend. Eventueel ter gelegenheid van de bijeenkomst over te leggen stukken dienen uiterlijk zeven werkdagen voor de datum van de bijeenkomst ter griffie te zijn ingediend, waarbij uit veiligheidsoverwegingen geen gebruik kan worden gemaakt van eerder genoemd e-mailadres, onder gelijktijdige verzending van een afschrift aan (de gemachtigde van) de wederpartij. Partijen wordt verzocht in hun toezendbrief expliciet aan te geven dat deze verzending daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.

44. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie en in reconventie

gelast partijen, deugdelijk vertegenwoordigd en bijgestaan door de gemachtigden, te verschijnen ter zitting van de kantonrechter in het gerechtsgebouw aan het adres Parnassusweg 220 te Amsterdam op een nog vast te stellen datum;

bepaalt dat de zaak eerst zal dienen ter rolzitting van 9 november 2018 te 10.00 uur voor het vaststellen van de datum voor de verschijning van partijen;

bepaalt dat verhinderdata kunnen worden opgegeven als hiervoor vermeld;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.