ECLI:NL:RBAMS:2018:8125

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7172682 EA VERZ 18-716

beschikking van: 14 november 2018

func.: 438

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[naam vereniging]

gevestigd te [vestigingsplaats]

verzoekster

nader te noemen: [naam vereniging]

gemachtigde: [gemachtigde]

t e g e n

1.de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

verweerster

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. B. Schildwacht

2.Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

verweerster

nader te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. R. Zon

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[naam vereniging] heeft op 28 augustus 2016 een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 8 Wet op het overleg huurders en verhuurder (Wovh). Op 1 november 2018 hebben Ymere en Eigen Haard ieder een verweerschrift ingediend.

Het verzoek is mondeling behandeld ter terechtzitting van 7 november 2018. [naam vereniging] is verschenen bij [naam voorzitter] , voorzitter, vergezeld door [naam bestuurslid] , bestuurslid. Eigen Haard is verschenen bij [naam 1] en mr. R. Zon als gemachtigde. Ymere is verschenen bij [naam 2] , [naam 3] en mr. B. Schildwacht als gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd en vragen van de kantonrechter behandeld.

Na voortgezet debat is vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist, alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken, wordt in dit geding het volgende tot uitgangspunt genomen.

1.1.

Het complex [naam complex] (ook wel genoemd: [naam complex] ) in [vestigingsplaats] bestaat uit ruim 1150 flatwoningen en daarnaast ook andere ruimten. Het complex bestaat uit een aantal blokken, welke voor een deel in eigendom zijn van Ymere en voor het andere deel van Eigen Haard. Het complex dateert van eind jaren zestig en wordt gekenmerkt door een speciale architectuur, onder meer tot uiting komend door de overdekte galerijen en arcades (benedenstraten en bovenstraten) en luchtbruggen waarmee de woningen c.q. de blokken met elkaar zijn verbonden.

1.2.

Er zijn vier ruimten, elk gelegen boven de ‘ketelhuizen’ op de vierde woonlaag van het complex, die reeds vanaf de bouw van het complex zijn bestemd als ruimten ten behoeve van collectieve activiteiten van bewoners van het complex. Dit betreffen de volgende identieke ruimten van elk circa 100 m2:
- [adres 1] en [adres 2] , eigendom van Eigen Haard;
- [adres 3] en [adres 4] , eigendom van Ymere.
In navolging van partijen en de aanduiding in sommige stukken zullen deze ruimten hierna ook worden aangeduid als ‘gemeenschapsruimten’.

1.3.

Uit een aan de bewoners van het complex gerichte circulaire uit circa 1970 blijkt dat de gemeenschapsruimten toen werden bestemd als handenarbeid/hobbylokaal, als tentoonstellings/bewegingsexpressie/muziek/filmlokaal, als soosruimte met bar, biljart en leestafel en als peuterspeelzaal.

1.4.

Na voltooiing van de bouw van het complex heeft de toenmalige Minister van VROM de (definitieve) aanvangshuurprijs vastgesteld volgens de toen geldende regels, wat betekent dat daarbij de stichtingskosten en exploitatiekosten van het gehele complex (dus inclusief die van de gemeenschapsruimten) in aanmerking zijn genomen.

1.5.

Op enig moment heeft [naam vereniging] [adres 4] in gebruik genomen als haar kantoor, vergaderzaal en archiefruimte. Incidenteel vinden daar ook activiteiten plaats van of voor bewoners van het complex.

1.6.

[adres 3] is in 2004 door [naam vereniging] ter beschikking gesteld aan de woningcorporaties. In 2005 is deze ruimte gekraakt. Vervolgens werd deze ruimte door (de rechtsvoorganger van) Ymere aan een extern bureau ter beschikking gesteld om te worden gebruikt als projectruimte, op grond van een huurovereenkomst voor bepaalde duur (namelijk voor de duur van het project) waarin als huurprijs stond opgenomen ‘€ 0,00’ . Het renovatieproject is in 2017 beëindigd. Met ingang van 1 mei 2017 heeft Ymere deze ruimte verhuurd als bedrijfsruimte aan een taxibedrijf.

1.7.

[adres 1] is in 2002 in gebruik genomen door een kunstenaar. Deze is in 2009 – kort samengevat – arbeidsongeschikt geworden, waarna hij deze ruimte voornamelijk als opslagruimte heeft gebruikt. Dit gebruik is of wordt beëindigd en deze ruimte komt op korte termijn beschikbaar voor ander gebruik.

1.8.

[adres 2] werd tot voor kort gebruikt door een klaverjasvereniging en een zangvereniging van bewoners van het complex. De zangvereniging maakt thans gebruik van het kantoor van [naam vereniging] ( [adres 4] ) en [adres 2] wordt thans (gedurende ongeveer de helft van de tijd) gebruikt voor het geven van yogalessen door een derde aan bewoners van het complex en anderen. Hiervoor ontvangt [naam vereniging] enige betaling.

1.9.

[naam vereniging] coördineert het gebruik van de gemeenschapsruimten. [naam vereniging] betaalt de kosten voor verwarming en overige servicekosten die betrekking hebben op de gemeenschapsruimten (ook) uit de contributies en bijdragen van individuele deelnemers aan activiteiten.

1.10.

Sinds (in elk geval) 2016 hebben Eigen Haard en Ymere vragen aan [naam vereniging] gesteld met betrekking tot de aard en omvang van de activiteiten die plaatsvinden in de gemeenschapsruimten. Daarbij is ook opgemerkt dat wanneer deze ruimten niet meer voor hun oorspronkelijke doel worden gebruikt daarvoor een andere bestemming behoort te worden gegeven.

1.11.

[naam vereniging] heeft de gevraagde concrete informatie niet (volledig) gegeven.

1.12.

In een e-mailbericht d.d. 11 juli 2018 deelde de verantwoordelijk medewerkster van Eigen Haard aan de voorzitter van [naam vereniging] onder meer mee:

“(…)
Recentelijk door de wijzigingen in de Woningwet, die ons strikt oplegt om niet buiten het terrein van de volkshuisvesting te treden. En ons daarover te verantwoorden bij onze accountants. Ook omdat hiermee gemeenschapsgeld wordt ingezet, vragen wij openheid over door en voor wie deze ruimten wanneer worden gebruikt en tegen welke voorwaarden. Inmiddels wordt [naam complex] aan [adres 5] al jaren door Ymere, Eigen Haard en de gemeente beschikbaar gesteld aan de bewoners van [naam vereniging] voor bewonersinitiatieven en als gemeenschaps- ontmoetings- en activiteiten ruimte. Ook om niet.

Waarom we op onze concrete vragen nu nog steeds geen antwoord hebben ontvangen is ons volstrekt onduidelijk. Wij zien ons nu genoodzaakt het gebruik van de twee ruimten aan Bovenover en Het Hoogt op te zeggen. Een officiële opzeggingsbrief is onderweg en een kopie hiervan vind je in de bijlage. Jammer dat het hierop aan moet komen, [naam voorzitter] . Ik had dit toch liever anders opgelost met elkaar.(…)”

1.13.

In een brief van eveneens 11 juli 2018 deelde Eigen Haard onder meer mee:

“(…)
Wij hebben vanaf eind 2017 getracht duidelijkheid te verkrijgen van uw vereniging omtrent het gebruik van de ruimten met adres [adres 2] en [adres 1] te [plaats] . Dit om te kunnen bepalen en zodoende te kunnen verantwoorden of en dat er (nog) sprake is van gebruik conform de voorwaarden van artikel 45 Woningwet.

Tot op heden is er geen concrete informatie omtrent het gebruik verschaft. Derhalve ziet Eigen Haard geen andere mogelijkheid dan bij deze het gebruik door uw vereniging per direct op te zeggen.
(…)”.

Verzoek

2. [naam vereniging] heeft haar verzoek als volgt geformuleerd:

“
1. Gevraagde beslissingen op grond van artikel 8 van de Wet op het overleg huurders verhuurder:

a. Eigen Haard heeft ten aanzien van het beleid met betrekking tot de collectieve ruim ten [adres 1] en [adres 2] door de aankondiging in de brief van 11juli 2017 van een ontruiming het tot dan toe gevoerde beleid gewijzigd. Aan de Bewonersvereniging is niet gevraagd hierover een advies uit te brengen. Op 7 augustus 2018 hebben wij de brief van Eigen Haard beantwoord. Uit deze brief blijkt dat wij een gevraagd advies negatief zouden hebben beantwoord. Wij hebben de juridische grondslag van de brief van Eigen Haard onderzocht en vastgesteld dat deze verre van juist is. Wij verwijzen hiervoor naar het gestelde onder punt G.

Wij tekenen hierbij nog aan dat ook de bestemming van beide collectieve ruimten zo als deze nog voor de bouw door de architect, de eigenaren en het Rijk, en later ook nog door de Amsterdamse Federatie van Woningbouw-verenigingen werd vastgesteld als verenigingsruimte ten behoeve van gebruik door en voor de bewoners, door Eigen Haard niet is gerespecteerd.

Op grond hiervan verzoeken wij u te beslissen dat Eigen Haard het aangekondigde beleid tot ontruiming van beide collectieve ruimten waarover de [naam vereniging] het beheer voert niet mag uitvoeren dan wel dat de door de [naam vereniging] overgelegde informatie ten onrechte niet in aanmerking is genomen.

b. Ymere heeft de in de Wet op het overleg huurders verhuurder de voorgeschreven procedurele regelingen niet gevolgd bij het doorvoeren van een voor de bewonersvereniging belangrijke beleidswijziging met betrekking tot de verhuur van de collectieve ruimte [adres 3] als een bedrijfsruimte.

Dit geldt ook voor de aankondiging van de ontruiming van de collectieve ruimte [adres 4] waarin ons kantoor, een uitgebreid verenigingsarchief en vergaderruimte is ondergebracht. Ymere is vaak genoeg in deze ruimte bij een vergadering aanwezig geweest zodat men uitstekend op de hoogte is van het gebruik dat van deze ruimte wordt gemaakt.

Wij tekenen hierbij nog aan dat ook de bestemming van beide collectieve ruimten zoals deze nog voor de bouw door de architect, de eigenaren en het Rijk, en later nog door de Amsterdamse Federatie van Woningbouw- verenigingen werd vastgesteld als verenigingsruimte ten behoeve van gebruik door en voor de bewoners door Ymere niet is gerespecteerd.

Op grond hiervan verzoeken wij u te beslissen dat Ymere de verhuur van de collectieve ruimte [adres 3] niet had mogen uitvoeren en dat de aangekondigde ontruiming van [adres 4] niet mag worden uitgevoerd dan wel dat de door de [naam vereniging] overgelegde informatie ten onrechte niet in aanmerking is genomen.

2. Wij baseren beide verzoeken mede op artikel 6 van de Wet op het overleg huurders verhuurder waarin is bepaald:

‘Bij schriftelijke overeenkomst tussen de verhuurder en de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie kunnen aan de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie meer bevoegdheden dan de in deze wet genoemde worden toegekend’.

Bijna 50 jaar geleden is het beheer over de collectieve ruimten in handen gelegd van de [naam vereniging] . Hoewel een schriftelijke overeenkomst hiervoor ontbreekt kan naar onze overtuiging ons vorenstaand onderbouwd betoog hiervoor in de plaats komen.

3. Wij zijn van mening dat beide corporaties met het voorgestane en het uitgevoerde beleid het belang van de [naam vereniging] in ernstige mate hebben geschonden.”

3. [naam vereniging] stelt verder dat de individuele huurders van het complex wel betalen voor de gemeenschapsruimten omdat de kosten daarvan bij het vaststellen van de (aanvangs)huurprijs in of omstreeks 1970 door de minister zijn meegenomen. Het gaat om onroerende aanhorigheden die bij het gehuurde horen. De gemeenschapsruimten voldoen niet aan de definitie van ‘Maatschappelijk vastgoed’ waarover de woningcorporaties verantwoording moeten afleggen. Het is niet aan de woningcorporaties om te bepalen op welke wijze de huurders de gemeenschapsruimten gebruiken. Voorts zijn er intensieve contacten met de woningcorporaties en weten zij in grote lijnen reeds waarvoor de gemeenschapsruimten worden gebruikt. Een gebruiksovereenkomst tussen partijen bestaat niet. De stelling van de woningcorporaties dat de gemeenschapsruimten niet meer (volledig) nodig zijn voor sociale activiteiten van de huurders omdat er inmiddels een voorziening is in de vorm van [naam vereniging] is onjuist, reeds omdat er over (de plannen voor en positie van) dit buurthuis nog teveel onzekerheid bestaat. De [naam vereniging] heeft haar beheertaak altijd te goeder trouw uitgevoerd en heeft in het verleden zeer veel tijd en energie moeten steken in het renovatieproject dat pas in 2017 is afgelopen. De ontruimingsaanzegging mist een redelijke grond en voldoende onderbouwing. De verhuur van een gemeenschapsruimte als bedrijfsruimte aan een taxibedrijf vormt een schending van de afspraken en in elk geval een wijziging van het beleid waarover (eveneens) geen overleg is gevoerd, aldus – steeds – [naam vereniging] .

Verweer

4. Eigen Haard en Ymere voeren gemotiveerd verweer. Zij betwisten dat de gemeenschapsruimten als onroerende aanhorigheden deel uit maken van de door de huurders gehuurde woonruimte. Ten aanzien van [adres 4] is er geen aanzegging tot ontruiming. De WOHV is niet van toepassing op de vragen naar het gebruik van de gemeenschapsruimtes en op de opzegging van het gebruik van [adres 1] en [adres 2] . Eigen Haard en Ymere hebben als eigenaar het recht die vragen te stellen. De gevraagde informatie omtrent het gebruik van de gemeenschapsruimten hebben zij bovendien nodig om te voldoen aan de verplichtingen die aan hen worden gesteld krachtens – kort samengevat – de Woningwet. [adres 3] is al sinds 2006 verhuurd en Ymere hoeft geen advies te vragen over de vraag aan wie zij haar objecten verhuurt. Er is geen sprake van een wijziging van het beleid als bedoeld in de WOHV. Op welke punten de WOHV zou zijn overtreden is onduidelijk, aldus – steeds – Eigen Haard en Ymere.

Beoordeling

5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

6. Op grond van de WOHV heeft een huurdersorganisatie als [naam vereniging] een recht op informatie, een recht op overleg en een recht op het geven van advies. Die rechten hebben betrekking op het beleid en beheer van de verhuurder voor zover dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en de woonomgeving daarvan, of rechtstreeks van invloed is op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders, of dat voor hen van wezenlijk belang kan zijn (artikel 3 WOHV). De verhuurder die van plan is zijn beleid of beheer met betrekking tot de in art. 3 lid 2 bedoelde onderwerpen te veranderen, moet de betrokken huurdersorganisatie daarover schriftelijk informeren en aangeven wat de beweegredenen zijn en welke gevolgen daaruit voortvloeien voor de betrokken huurders (artikel 4 WOHV). Daarna moet hij hen minstens zes weken de gelegenheid geven met hem overleg te voeren over de verstrekte informatie en daarover desgewenst schriftelijk advies uit te brengen (artikel 5 WOHV).

7. In de onderhavige zaak gaat het met name om de vraag of er sprake is van beleidswijzigingen als hiervoor bedoeld omdat Eigen Haard en/of Ymere:
A. informatie willen over – en invloed willen hebben op – de activiteiten in de gemeenschapsruimten;
B. een gemeenschapsruimte ( [adres 3] ) als kantoorruimte hebben verhuurd aan een taxibedrijf;
C. het recht van gebruik van de (overige) gemeenschapsruimten hebben opgezegd, althans dit ter discussie willen stellen.

8. Daarvoor is mede van belang de vraag waarop het gebruiksrecht van de gemeenschappelijke ruimten is gebaseerd en of deze als onroerende aanhorigheden behoren tot de door de huurders gehuurde woonruimten.

9. [naam vereniging] heeft gesteld dat de gemeenschappelijke ruimten moeten worden aangemerkt als onroerende aanhorigheden behorende bij de door de individuele huurders gehuurde woningen. Zij wijst daarbij op het feit dat de architect van het complex de gemeenschapsruimten heeft bedoeld als ruimten die waren bestemd voor gemeenschappelijk gebruik door de huurders, en op het feit dat de eerste huur na oplevering van het complex is vastgesteld op grond van de kosten van het gehele complex (inclusief de gemeenschapsruimten). Deze feiten leiden echter niet tot de conclusie dat de gemeenschapsruimten kunnen worden aangemerkt als onroerende aanhorigheden behorende bij de door individuele huurders gehuurde woonruimten. Wat wordt gehuurd (hetzij voor exclusief gebruik, hetzij voor gemeenschappelijk gebruik) wordt bepaald door de inhoud van de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder. Bepalend is wat de verhuurder te huur heeft aangeboden en wat de huurder heeft geaccepteerd. Bij het bepalen daarvan moet worden gelet op de tekst van de huurovereenkomst, de overige mededelingen en gedragingen van partijen en de feitelijke omstandigheden. Een bedoeling van de architect en een berekeningsmethodiek van de eerste huurprijs zoals – op grond van de toenmalige regels – toegepast door de minister staan daar buiten. Andere feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de gemeenschapsruimten onroerende aanhorigheden zijn als hiervoor bedoeld zijn niet gesteld of gebleken, zodat deze ruimten niet als zodanig kunnen worden aangemerkt.

10. Ter zitting hebben alle partijen desgevraagd verklaard er van uit te gaan dat het [naam vereniging] (en niet de verzameling individuele huurders) is die het gebruiksrecht heeft, dan wel had, van de gemeenschapsruimten. Een schriftelijk stuk waarin de daarover gemaakte afspraken staan ontbreekt, zodat de inhoud daarvan moet worden afgeleid uit de correspondentie, notulen, gedragingen en feitelijke omstandigheden in de periode vanaf circa 1970 tot nu toe. In elk geval geldt dat er (voor zover dit nog niet is geëindigd) sprake is van een gebruiksovereenkomst, waarbij Eigen Haard en Ymere de gemeenschapsruimten (elk voor zover zij daar eigenaar is) om niet in gebruik heeft gegeven aan [naam vereniging] .

11. In het onderhavige geschil moet onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de vraag of er sprake is van tekortkomingen van [naam vereniging] in de nakoming van haar verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst(en), en anderzijds de vraag of Eigen Haard en Ymere beslissingen hebben genomen die duiden op een beleidswijziging ten aanzien van de gemeenschapsruimten.

12. Eigen Haard en Ymere stellen dat [naam vereniging] haar verplichtingen als een goed gebruiker niet nakomt door geen, althans onvoldoende informatie te verschaffen over het gebruik van de gemeenschapsruimten. Op grond daarvan heeft Eigen Haard de gebruiksovereenkomst met betrekking tot [adres 2] en [adres 1] opgezegd. [naam vereniging] heeft betwist dat Eigen Haard en Ymere zeggenschap hebben over de activiteiten in de gemeenschapsruimten en dat zij verplicht zou zijn de gevraagde informatie te verstrekken, zij stelt althans dat Eigen Haard en Ymere reeds over voldoende informatie over het gebruik van de gemeenschapsruimten beschikken.

13. Hoewel de vraag of er sprake is van een dergelijke tekortkoming aan de zijde van [naam vereniging] niet relevant is voor de gevraagde beslissing krachtens de WOVH, is bij de uitvoerige behandeling van deze kwestie ter zitting gebleken dat het geschil hierover de communicatie tussen partijen en een voor alle betrokkenen wenselijke oplossing van de geschillen in de weg staat. Om die reden zal hierna daarover wel een oordeel worden gegeven.

14. Het uitgangspunt van [naam vereniging] dat de bestemming van de gemeenschapsruimten als ruimten voor sociale activiteiten van bewoners van [adres ruimte sociale activiteiten] met zich zou brengen dat Eigen Haard en Ymere – kort samengevat – geen bemoeienis hebben met hetgeen in die ruimten gebeurt, is onjuist. Dit reeds omdat Eigen Haard en Ymere de maatschappelijke en juridische verantwoordelijkheid als eigenaars van die ruimten dragen.

15. Daar komt bij dat tussen Eigen Haard en Ymere en [naam vereniging] een overeenkomst van bruikleen bestaat met betrekking tot die ruimten. Artikel 6:2 BW verplicht de partijen bij een overeenkomst om zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Dat betekent onder meer dat zij bij de uitvoering van de overeenkomst rekening moeten houden met elkaars belangen. Dat wil zeggen dat Eigen Haard en Ymere rekening behoren te houden met de gerechtvaardigde belangen van [naam vereniging] , en dat [naam vereniging] rekening moet houden met de gerechtvaardigde belangen van Eigen Haard en Ymere. Tot de laatstbedoelde belangen behoort hun belang om ook naar de overheid en toezichthouders te kunnen verantwoorden dat de grenzen waarbinnen zij bij het gebruik en de exploitatie van hun bezit (en dus ook de gemeenschapsruimten) mogen opereren niet worden overschreden. Reeds hierom mogen Eigen Haard en Ymere van [naam vereniging] verlangen dat zij de informatie over het gebruik van de gemeenschapsruimten ontvangen die zij daarvoor nodig hebben.

16. Verder bepaalt artikel 7A:1781 BW onder meer dat degene die iets in bruikleen ontvangt verplicht is om daarvan geen ander gebruik maken dan het gebruik de aard van de zaak meebrengt of dan bij de overeenkomst is bepaald. Dat betekent ook dat een ingebruikgever als Eigen Haard of Ymere mag controleren of de gemeenschapsruimten worden gebruikt op een wijze die is bedoeld bij het ter beschikking stellen daarvan aan [naam vereniging] . Voor die controle hebben Eigen Haard en Ymere concrete informatie nodig over dat gebruik.

17. Dat er naar aanleiding van de te verschaffen informatie een discussie kan ontstaan over de aard van het gebruik, en dat die discussie kan leiden tot een wijziging in de bestaande situatie, doet aan het voorgaande niet af. Om duidelijkheid voor de toekomst te verkrijgen lijkt het ook zinvol dat partijen om de tafel gaan zitten en, aan de hand van de huidige behoeften, mogelijkheden en alternatieven, bespreken wat het meest zinvolle gebruik van de gemeenschapsruimten is. Daarbij zullen zij de (door alle partijen in aanmerking te nemen) belangen van de individuele huurders van Het Breed in acht moeten nemen, evenals de grenzen en voorwaarden die door de overheid worden gesteld aan de woningcorporaties.

18. Uit het voorgaande volgt dat [naam vereniging] , door te weigeren concrete vragen te beantwoorden over het gebruik van de verschillende gemeenschapsruimten, haar bovenbedoelde informatieverplichtingen niet nakomt.

19. Een gebruiksovereenkomst is in beginsel opzegbaar. In het onderhavige geval is de bruikleen overeenkomst opgezegd omdat [naam vereniging] ondanks herhaald verzoek niet voldeed aan haar bovenbedoelde informatieverplichting. Het verweer van [naam vereniging] dat Eigen Haard en Ymere wel weten op welke wijze de gemeenschapsruimten worden gebruikt gaat niet op, omdat die wetenschap slechts globaal is en het nu juist gaat om concrete feiten omtrent aard, duur en financiële aspecten van de diverse vormen van het gebruik. [naam vereniging] moet er rekening mee houden dat een toetsing van de opzegging aan de daaraan te stellen voorwaarden en eisen zou kunnen opleveren dat de opzegging, mede gelet op het voorgaande, rechtsgeldig is gedaan. Dit neemt uiteraard niet weg dat niet valt uit te sluiten dat Eigen Haard bereid kan zijn om, indien de benodigde informatie alsnog wordt gegeven, nadere afspraken te maken over eventueel voortgezet gebruik, zoals tijdens de mondelinge behandeling ook is gebleken.

20. Voor de door [naam vereniging] gevraagde beslissing op grond van de WOHV is relevant dat Eigen Haard en Ymere hebben betwist dat er met betrekking tot de gemeenschapsruimten sprake is geweest van een beleidswijziging als in die wet bedoeld. Uit zowel de feitelijke gang van zaken als uit de stellingen van Eigen Haard en Ymere blijkt echter dat zij op enig moment in het recente verleden een wijziging hebben gebracht in hun beleid met betrekking tot het gebruik van de gemeenschapsruimten. Eigen Haard en Ymere hadden de gemeenschapsruimten ter beschikking gesteld aan [naam vereniging] om daarin activiteiten te laten plaatsvinden ten behoeve van de gezamenlijke huurders van het complex, het gebruik als kantoor- en vergaderruimte voor [naam vereniging] daaronder begrepen. De stelling van Eigen Haard en Ymere dat het hen vrij staat te bepalen aan wie zij een ruimte verhuren is – wat daar overigens van zij – hierbij niet relevant. Het gaat om het beleid dat ten grondslag ligt aan het gebruik van die bevoegdheid.

21. Ymere stelt dat [adres 3] al sinds 2006 is verhuurd. Uit de stukken blijkt dat [naam vereniging] deze ruimte in 2004 aan (de rechtsvoorganger van) Ymere ter beschikking heeft gesteld (en de sleutels daarvan heeft overhandigd) omdat zij op dat moment voldoende ruimte had om haar ‘… buurtgerichte activiteiten te ontplooien’, maar dat [naam vereniging] daarbij uitdrukkelijk verzocht zo nodig hierop terug te mogen komen. Nadat deze ruimte korte tijd was gekraakt heeft Ymere deze ruimte ter beschikking gesteld (op basis van een ‘huurovereenkomst’ met een huurprijs van € 0,00) aan een extern bureau dat de renovatie van het complex moest gaan begeleiden. Op enig moment heeft Ymere (althans hebben Eigen Haard en Ymere) de coördinatie van de renovatie in eigen hand genomen en is deze ruimte daartoe gebruikt door medewerkers van Eigen Haard en Ymere. Na afloop van het renovatieproject heeft Ymere deze ruimte zonder overleg met [naam vereniging] op commerciële basis verhuurd aan een taxibedrijf. Uit een en ander volgt dat waar het gebruik van deze ruimte tot 2017 direct of indirect ten dienste stond van de gezamenlijke huurders van het complex, daaraan in 2017 een einde is gemaakt.

22. Voorts blijkt uit de stellingen van Eigen Haard en Ymere dat zij ook het gebruik van de overige gemeenschapsruimten als ruimten voor activiteiten door en voor de huurders van het complex willen beëindigen omdat (althans: indien) de behoefte daaraan is verminderd en/of daarvoor inmiddels een alternatief bestaat in de vorm van het nieuwe (mede in overleg met de gemeente in ontwikkeling zijnde) [naam vereniging] . Ongeacht of daarvoor goede redenen zijn betekent dit een wijziging van het beleid dat Eigen Haard en Ymere tot voor kort hebben gevoerd met betrekking tot de gemeenschapsruimten.

23. Dit beleid heeft rechtstreeks te maken met de woon- en leefsituatie van de huurders van [naam complex] en kan voor hen van wezenlijk belang zijn. Niet ter discussie staat dat [naam vereniging] de huurdersorganisatie is van het complex. Eigen Haard en Ymere hebben nagelaten [naam vereniging] behoorlijk en volledig te informeren over deze beleidswijziging en ook nagelaten haar in staat te stellen daarover te adviseren. Daarmee hebben Eigen Haard en Ymere hun verplichtingen op grond van de WOHV geschonden.

24. Naar aanleiding van het als ‘2.’ genummerde onderdeel van het verzoek van [naam vereniging] wordt overwogen dat niet is gesteld of gebleken dat tussen Eigen Haard en Ymere en [naam vereniging] zou zijn overeengekomen dat [naam vereniging] meer bevoegdheden heeft dan in de WOHV genoemd.

25. [naam vereniging] verzoekt verder om te bepalen dat de verhuur van [adres 3] niet had mogen worden uitgevoerd en dat de aangekondigde ontruiming van [adres 4] niet mag worden uitgevoerd. De verhuur van [adres 3] is echter een feit en daardoor hebben derden rechten gekregen. Deze derden zijn niet in deze procedure betrokken. Uit het voorgaande volgt al dat deze verhuur niet had mogen plaatsvinden zonder voorafgaande informatie aan (en mogelijkheid tot het geven van advies door [naam vereniging] ). Daarnaast heeft Ymere verklaard dat er op dit moment nog geen sprake is van een voornemen tot ontruiming van [adres 4] (wat anders kan worden indien [naam vereniging] blijft weigeren gevraagde informatie te verschaffen). Om deze redenen heeft [naam vereniging] op dit moment onvoldoende belang bij een verdere beslissing met betrekking tot deze ruimten en deze zal daarom niet worden gegeven.

26. Verder berust de opzegging door Eigen Haard van de gebruiksovereenkomst betreffende [adres 2] en [adres 1] in de kern op een tekortkoming van [naam vereniging] in de nakoming van haar verplichtingen uit de gebruiksovereenkomst, en valt de beoordeling daarvan buiten het bestek van de WOHV. Om deze redenen zal met betrekking tot deze ruimten evenmin een nadere beslissing worden gegeven.

27. Op grond van het voorgaande zal wel worden vastgesteld dat er sprake is van een schending door Eigen Haard en Ymere van hun verplichtingen uit de WOHV.

28. Gelet op de aard en uitkomst van de procedure is er aanleiding de proceskosten als na te melden te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter:

I. stelt vast dat er met betrekking tot de beleidswijziging ten aanzien van de onder 1.2 genoemde gemeenschapsruimten sprake is van een schending door Eigen Haard en Ymere van hun verplichtingen uit de Wet op het overleg huurders verhuurder;

II. compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

III. wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

Beleidswijziging en informatieverplichtingen van woningcorporaties ten aanzien van gemeenschapsruimten

Uitspraak

1.de stichting Woningstichting Eigen Haard

2.Stichting Ymere