ECLI:NL:RBAMS:2018:7828 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing vordering tot ontbinding huurovereenkomst wegen...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6855495 CV EXPL 18-9068

vonnis van: 20 november 2018

fno.: 562

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. J. Groenewoud

t e g e n

[gedaagde]

wonend te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.A. Bouwman

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

- dagvaarding van 10 april 2018, met producties
- antwoord, met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie;
- comparitie die heeft plaatsgevonden op 23 oktober 2018. Eigen Haard is vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, eveneens vergezeld door de gemachtigde. De gemachtigden hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van Eigen Haard aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 10 april 2014 van Eigen Haard de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Het betreft een sociale huurwoning. De maandelijks verschuldigde huur bedraagt momenteel
€ 722,19.

1.2.

De schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…)
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).
(…)

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene voorwaarden sociale woonruimte” van Eigen Haard van toepassing. De algemene voorwaarden houden – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…)
Artikel 10
1. Huurder gebruikt het gehuurde als een goed huurder overeenkomstig de bestemming woonruimte. (…)
2. Huurder bewoont het gehuurde gedurende de huurtijd bij voortduring zelf en heeft er zijn hoofdverblijf. (…)
(…)
11. Het is huurder verboden het gehuurde, al dan niet tijdelijk, in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik af te staan. (…)
12. Het is huurder verboden om een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden tenzij de verhuurder hiervoor vooraf schriftelijk toestemming heeft gegeven.
(…)

1.4.

Eigen Haard heeft eind juni 2017 een melding gekregen dat de woning wordt gebruikt voor verhuur via Airbnb. Eigen Haard heeft naar aanleiding van die melding onderzoek verricht. Eigen Haard heeft op de website van Airbnb een account aangetroffen van ene [naam account] uit [plaats] . “ [naam account] ” is één van de voornamen van [gedaagde] . Bij het account is een profielfoto van [gedaagde] te zien. Verder heeft Eigen Haard 9 recensies aangetroffen met betrekking tot de huur van een slaapkamer in – volgens Eigen Haard – de woning van [gedaagde] . De slaapkamer wordt verhuurd aan twee personen voor € 60,-- per nacht en € 70,-- per nacht in het weekend. Onder de betreffende advertentie staan 9 recensies uit juli 2016, augustus 2016, september 2016 en juni 2017. Verder heeft Eigen Haard schriftelijke verklaringen van omwonenden verkregen, die Eigen Haard in geanonimiseerde vorm heeft overgelegd. In een aantal van die verklaringen wordt melding gemaakt van mensen met rolkoffers of rugzakken die aanbellen bij de woning van [gedaagde] .

1.5.

Eigen Haard heeft [gedaagde] gesommeerd de huuropzegging op te zeggen. [gedaagde] is niet overgegaan tot opzegging van de huurovereenkomst.

Vordering

2. Eigen Haard vordert bij vonnis, uitvoerbaar te verklaren bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding

3. Eigen Haard stelt – kort gezegd – dat [gedaagde] een slaapkamer in de woning via Airbnb heeft verhuurd. Zij heeft daar geen toestemming voor gegeven aan [gedaagde] . Zij zou die toestemming desgevraagd ook niet hebben verleend. De verhuur van een slaapkamer in de woning via Airbnb is in strijd met de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden die daarop van toepassing zijn. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Dat tekortschieten van [gedaagde] rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus Eigen Haard.

Verweer

4. [gedaagde] voert verweer. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

5. [gedaagde] ontkent dat zij een slaapkamer in de woning via Airbnb heeft verhuurd. Het Airbnb-account is door (een) ander(en) aangemaakt die haar kennelijk een hak wil(len) zetten. Wie dat is of zijn, heeft [gedaagde] niet uit de doeken gedaan. De profielfoto van haar die bij het Airbnb-account is geplaatst is gestolen van haar Instagram-account en de negen recensies hebben geen betrekking op haar woning. Die hebben volgens [gedaagde] wellicht betrekking op een kamer in een woning van een van de buren. Op basis waarvan zij dat veronderstelt, heeft [gedaagde] evenmin toegelicht. Aan de schriftelijke verklaringen van omwonenden kan niet veel waarde worden gehecht omdat die verklaringen anoniem zijn en, op een enkele na, weinig specifiek, aldus [gedaagde] .

6. Het standpunt van [gedaagde] komt neer op een simpele ontkenning van hetgeen Eigen Haard heeft gesteld en het opperen van alternatieven. Die alternatieven zijn bij gebrek aan enige substantiering geheel theoretisch en abstract. [gedaagde] heeft de stellingen van Eigen Haard en het schriftelijke bewijs dat Eigen Haard naar voren heeft gebracht op volstrekt onvoldoende wijze bestreden en weerlegd. Het standpunt van [gedaagde] is ongeloofwaardig en wordt gepasseerd. Het verweer van [gedaagde] is ook in strijd met haar verplichting op grond van artikel 21 Rv Pro om geen standpunten te presenteren die onwaarachtig zijn of (pseudo)feiten naar voren te brengen waarvan zij zelf weet dat deze niet op waarheid berusten.

7. Uitgangspunt is dan ook dat [gedaagde] in de periode juli 2016 tot en met juni 2017 een slaapkamer in de woning in ieder geval negen keer via Airbnb heeft verhuurd. Dat is in strijd met de bestemming van de woning die in de huurovereenkomst is vastgelegd (woonruimte ten behoeve van [gedaagde] en de leden van haar gezin) en hetgeen in artikel 10.12 van de algemene voorwaarden is bepaald, namelijk dat het [gedaagde] niet is toegestaan om, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Eigen Haard, een gedeelte van de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van die verplichtingen. Die tekortkoming aan de kant van [gedaagde] geeft Eigen Haard de bevoegdheid de ontbinding van de huurovereenkomst te bewerkstelligen.

8. [gedaagde] voert aan dat die ontbinding van de huurovereenkomst in het onderhavige geval niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

9. Voorop staat dat Eigen Haard als woningcorporatie, vanwege de preventieve werking die daarvan uitgaat, belang heeft bij strikte handhaving van de verplichtingen ten aanzien van het gebruik van de sociale huurwoningen die zij verhuurt. Voor zover dat niet al in de aard van de zogenoemde “tenzij-clausule” van artikel 6:265 lid 1 BW Pro ligt besloten, is een terughoudende toepassing daarvan in een zaak als deze dan ook op z’n plaats. Anderzijds, de tijd die is verstreken tussen de ontvangst van de melding door Eigen Haard over het gebruik van de woning dat mogelijk in strijd is met de verplichtingen van [gedaagde] en het aanhangig maken van deze procedure tegen [gedaagde] – ruim negen maanden – draagt niet bij aan de preventieve werking die Eigen Haard zegt op het oog te hebben.

10. Het betreft hier het “ver-Airbnb-en” van een (slaap)kamer in een sociale huurwoning terwijl [gedaagde] daar zelf ook haar hoofdverblijf had, waartoe zij overigens op grond van de huurovereenkomst ook verplicht is. Het in gebruik geven van een slaapkamer in de woning aan derden door [gedaagde] via Airbnb heeft er niet toe geleid dat een sociale huurwoning aan de voorraad is onttrokken en dat de regels voor verdeling van die schaarse woningen zijn doorkruist.

11. Het “ver-Airbnb-en” van de slaapkamer door [gedaagde] heeft gelet op de recensies die online zijn geplaatst in ieder geval negen keer plaatsgevonden, namelijk in juli 2016, augustus 2016, september 2016 en nog een keer in juni 2017. Het is, zoals Eigen Haard heeft gesteld, enerzijds bepaald niet uitgesloten dat de slaapkamer méér dan negen keer via Airbnb aan (een) andere(n) in gebruik is gegeven omdat niet iedereen daarvan online een recensie achterlaat. Anderzijds is echter speculatief en ongewis hoeveel vaker dan negen keer dat het geval is geweest. De overgelegde, anonieme schriftelijke verklaringen van omwonenden zijn op dat punt vaag en algemeen en geven geen houvast. Vaststaat dat [gedaagde] de slaapkamer in de woning na juni 2017 en in ieder geval na de interventie van Eigen Haard niet meer via Airbnb aan (een) andere(n) in gebruik heeft gegeven.

12. Dat van het “ver-Airbnb-en” van de slaapkamer overlast is uitgegaan, is niet gebleken. De overgelegde, anonieme schriftelijke verklaringen maken – samengevat – alleen gewag van mensen die met rolkoffers en rugzakken per taxi of openbaar vervoer bij de woning aankomen of vertrekken en van een Oost Europese man die zich buiten, in de buurt van de woning, heeft opgehouden. Dat is al met al niet aan te merken als een mate van overlast waaraan gewicht moet worden toegekend ter beantwoording van de vraag of ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

13. [gedaagde] voert aan dat acht van de negen boekingen via Airbnb dateren uit de zomermaanden van 2016. Toen was volgens haar nog niet bijster duidelijk dat verhuur via Airbnb onder geen enkel beding door verhuurders zoals Eigen Haard werd toegestaan en dat iedere overtreding met harde hand zou worden afgestraft.

14. Hoewel, zoals hiervoor al is overwogen, het “ver-Air-bnb-en” van de slaapkamer door [gedaagde] kwalificeert als tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden die daarop van toepassing zijn, heeft Eigen Haard in de algemene voorwaarden die zij vanaf november 2016 hanteert expliciet vermeld dat verhuur van het gehuurde via bijvoorbeeld Airbnb verboden is. Ook heeft Eigen Haard via haar website en in een brief aan al haar huurders dezelfde boodschap gegeven. Wanneer dat precies is geweest, is niet duidelijk maar het is in ieder geval nadat het overgrote deel van de boekingen van de slaapkamer in de woning via Airbnb al had plaatsgevonden. De twijfel die mogelijk bestond over de (on)toelaatbaarheid van verhuur via Airbnb en waarin Eigen Haard kennelijk ook aanleiding heeft gezien om haar algemene voorwaarden aan te passen en haar huurders actief te informeren, behoort niet in het nadeel van [gedaagde] te werken.

15. De gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst voor [gedaagde] zijn ver strekkend. Het verlies van de woning heeft niet alleen gevolgen voor haar, maar ook voor haar kinderen van schoolgaande leeftijd. Bovendien zal het leiden tot verstoring van het toezicht op de kinderen en de begeleiding die zij vanuit de jeugdzorgverlening krijgen.

16. Op grond van dit alles wordt tot de slotsom gekomen dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Dat leidt ertoe dat de vorderingen van Eigen Haard niet toewijsbaar zijn.

17. Eigen Haard zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden veroordeeld.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 15,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Eigen Haard niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.