ECLI:NL:RBAMS:2018:7390 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens hennepteelt en oneerli...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6913652 CV EXPL 18-10768

vonnis van: 8 oktober 2018

fno.: 438

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund N.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Bouwinvest

gemachtigde: Janssen & Janssen c.s.

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.W.C. Bruins

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 26 april 2018 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 5 september 2018. Daaraan voorafgaande heeft Bouwinvest een akte ingediend, onder meer houdende wijziging van eis en het overleggen van producties. Voor Bouwinvest is verschenen [naam 1] , vergezeld door mr. S.J. Houweling als gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Met ingang van 16 september 2017 heeft Bouwinvest aan [gedaagde] verhuurd de woning aan de [het gehuurde] , hierna: het gehuurde. De huurprijs bedraagt thans € 1.540,00 per maand.

1.2.

De schriftelijke huurovereenkomst en de daarbij behorende Algemene Bepalingen (AB) bevatten bedingen houdende een verbod om zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde een andere bestemming te geven, dit in gebruik te geven aan derden en/of het gehuurde te gebruiken voor bedrijfsmatige activiteiten.

1.3.

Artikel 14.3 van de bij huurovereenkomst behorende Algemene Bepalingen bepaalt onder meer:

“
14.3 Het is huurder niet toegestaan:

(…)

1.4.

c. in het gehuurde, in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wei in de directe omgeving van het gehuurde hennep te (doen) kweken of te verhandelen en/of het gehuurde in te richten als hennepkwekerij, hennepdrogerij of hennepknipperij dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Tevens is het huurder verboden hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde en/of gemeenschappelijke ruimten voorhanden te hebben, dan wel op te slaan of te houden voor een ander. Het is huurder evenmin toegestaan om in het gehuurde. in de gemeenschappelijke ruimten en/of delen daarvan dan wel in de directe omgeving van het gehuurde qat, soft drugs, hard drugs of andere verboden middelen te verhandelen te produceren of in groepsverband te gebruiken, te laten gebruiken of aanwezig te hebben, Huurder erkent dat het handelen in strijd met de hiervoor genoemde verboden leidt tot schade aan het gehuurde, alsmede tot gevaarzetting en overlast (zoals vervuiling, vandalisme, aantrekken van criminaliteit e.d.) voor de omgeving. Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op de kortst mogelijke termijn rechtvaardigt, Huurder is gehouden tot afdracht van de winst aan verhuurder die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod, onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding.”

1.5.

Artikel 11.1 van de huurovereenkomst bepaalt onder meer:

“
Huurder en verhuurder komen overeen dat indien huurder tekortschiet in de

nakoming van zijn verplichting(en) uit hoofde van de nagenoemde bepaling(en), hij aan verhuurder een direct opeisbare boete verbeurt zoals hieronder vermeld:(…)

e. een boete van € 5000,00 per overtreding, te vermeerderen met een aanvullende boete van € 100,00 voor iedere kalenderdag dat de overtreding voortduurt, bij overtreding van artikel 14.3 sub c (hennep en dergelijke) van de algemene bepalingen, met een maximum van € 25.000,00 onverminderd (i) zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en (ii) verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding, en (iii) de verplichting tot afdracht van de winst die hij (naar schatting) heeft genoten door het handelen in strijd met dit verbod;”

1.6.

Op 24 januari 2018 heeft de politie een hennepkwekerij aangetroffen in de woning, met 548 hennepplanten. De politie heeft de kwekerij ontmanteld en de toegangsdeur(en) van het gehuurde voorzien van een ander slot.

1.7.

Bij brief van 2 februari, verzonden 5 februari 2018 heeft de burgemeester van [plaats] medegedeeld dat het gehuurde met ingang van 25 januari 2018 voor de duur van drie maanden is gesloten.

1.8.

Bouwinvest heeft een afschrift van bovengenoemde brief ontvangen.

1.9.

Bij brief van 19 februari 2018 heeft (de beheerder van) Bouwinvest medegedeeld dat, onder verwijzing naar artikel 7:231 BW Pro, een beroep wordt gedaan op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingaande 25 januari 2018. Tevens heeft zij [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de in verband hiermee door haar geleden schade, en heeft zij aanspraak gemaakt op de boete als hiervoor onder 1.5 bedoeld.

1.10.

Vanaf medio mei 2018 heeft Bouwinvest getracht in contact te komen met [gedaagde] via het door hem opgegeven e-mailadres. Bij e-mailbericht van 5 juni 2018 aan de gemachtigde van [gedaagde] heeft de gemachtigde van Bouwinvest verzocht om [gedaagde] contact met hem te laten opnemen. Bij
e-mail van 7 juni 2018 heeft de gemachtigde van Bouwinvest bericht dat de (nieuwe) sleutels van het gehuurde door [gedaagde] kunnen worden opgehaald op haar kantoor. Vervolgens heeft [gedaagde] de sleutels van het gehuurde ontvangen. Vervolgens hebben partijen gecorrespondeerd over de (staat van) oplevering door [gedaagde] .

1.11.

[gedaagde] heeft op 2 juli 2018 de sleutels van het gehuurde ingeleverd bij de gemachtigde van Bouwinvest.

Vordering en verweer

2. Bouwinvest vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zoals geformuleerd in de conclusie houdende wijziging van eis:

“
1. te verklaren voor recht, dat de huurovereenkomst betreffende de woning met verdere aanhorigheden staande en gelegen [het gehuurde] , buitengerechtelijk is ontbonden per 25 januari 2018, dan wel per deze datum als ontbonden te verklaren;

2. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Bouwinvest Residential te voldoen een bedrag van € 14725,67 ten titel van huur, gebruiks-vergoeding, boete, schadevergoeding berekend tot en met juni 2018, inclusief rente en incassokosten berekend tot en met 28 augustus 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 augustus 2018 tot aan de dag der voldoening;

3. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.”

3. Aan deze vordering legt Bouwinvest ten grondslag – kort samengevat – dat [gedaagde] op verschillende manieren tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door in het gehuurde een hennepplantage te houden, althans door het gehuurde aan derden in gebruik te geven die dit hebben gedaan. Gelet op de sluiting door de burgemeester was Bouwinvest bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Er is ook voldoende grond voor ontbinding. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. [gedaagde] is in elk geval gehouden de huurtermijnen tot 25 januari 2018 te voldoen. Over de periode vanaf 25 januari 2018 tot en met 2 juli 2018 dient [gedaagde] een gebruiksvergoeding dan wel een schadevergoeding gelijk aan de huurtermijn per maand te betalen. Daarnaast is [gedaagde] op grond van de onder 1.4 en 1.5 bedoelde bedingen aansprakelijk voor de boete van € 5.000,-. Bouwinvest was genoodzaakt tot het maken van buitengerechtelijke kosten en [gedaagde] is aansprakelijk voor die kosten. Bouwinvest maakt aanspraak op € 9.240,- wegens huur dan wel gebruiksvergoeding dan wel schadevergoeding over de periode januari tot en met juni 2018, € 5.000,- wegens boete, € 433,- wegens buitengerechtelijke kosten en € 52,67 wegens rente.

4. [gedaagde] heeft de vorderingen gemotiveerd betwist en daarbij – kort samengevat – het volgende aangevoerd. Hij kan zich verenigen met een ontbinding per 25 januari 2018. Hij spreekt en begrijpt geen Nederlands en heeft de overeenkomst (in het Nederlands) getekend zonder de Engelse vertaling te ontvangen. Aan hem werd slechts medegedeeld dat het een standaardcontract betrof. Als gevolg van een benarde privésituatie (verbroken relatie, werk beëindigd) is [gedaagde] akkoord gegaan met een voorstel van een derde om geld te verdienen. [gedaagde] betwist na 25 januari 2018 iets verschuldigd te zijn voor het gehuurde. Daarover had hij niet meer de beschikking. Hij heeft herhaaldelijk getracht om in contact te komen met (de beheerder van) Bouwinvest om afspraken te maken over lege oplevering van het gehuurde, maar deze was voor hem onbereikbaar. Door de passiviteit van Bouwinvest is het gehuurde op een later moment opgeleverd dan mogelijk was geweest. De vordering van huur, gebruiksvergoeding dan wel schadevergoeding moet worden afgewezen bij gebrek aan gronden daarvoor, omdat een en ander niet aan [gedaagde] toerekenbaar is dan wel op gronden van redelijkheid en billijkheid. Het boetebeding is oneerlijk als bedoeld in de Richtlijn consumenten-bescherming, reden waarom de boete moet worden afgewezen, aldus [gedaagde] . De situatie is Voor zover relevant zal hierna op dit verweer nader worden ingegaan.

Beoordeling

5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

6. Nu partijen het erover eens zijn dat de huurovereenkomst op 25 januari 2018 is ontbonden is de daarop betrekking hebbende vordering van een verklaring voor recht toewijsbaar.

7. Dat [gedaagde] de Nederlandse taal niet beheerst brengt in dit geval niet mee dat hij niet gebonden zou zijn aan de door hem ondertekende huurovereenkomst met bijbehorende Algemene Bepalingen. Volgens [gedaagde] is hem bij het aangaan van de huurovereenkomst namens Bouwinvest medegedeeld dat er sprake is van een standaard huurovereenkomst. Bedingen betreffende een verbod op (onder meer) het telen van hennep in het gehuurde en het verschuldigd zijn een (hoge) boete wanneer dit wel gebeurt plegen tegenwoordig standaard te worden opgenomen in huurcontracten voor woonruimte zoals die door professionele verhuurders worden gebruikt. De mededeling dat er sprake was van een standaardcontract was derhalve niet onjuist. [gedaagde] kan zijn (eventuele) onbekendheid met de hiervoor bedoelde bedingen niet aan Bouwinvest tegenwerpen.

8. Dat hij tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst huur verschuldigd is, heeft [gedaagde] niet betwist. Evenmin heeft hij betwist dat de huurtermijn voor januari 2018 onbetaald is gebleven.

9. Dat [gedaagde] het gehuurde na 25 januari 2018 niet meer in gebruik heeft gehad (anders dan om te voldoen aan zijn verplichting om het gehuurde na beëindiging van de huurovereenkomst leeg op te leveren) staat vast. Op welke grond hij na genoemde datum een gebruiksvergoeding verschuldigd zou zijn heeft Bouwinvest onvoldoende uiteengezet.

10. Bouwinvest vordert daarnaast ook schadevergoeding, gelijk aan het bedrag aan huurtermijnen over de periode 25 januari 2018 tot 1 juli 2018, daarbij stellende dat zij huur derft over deze periode waarin zij niet over het gehuurde kon beschikken. [gedaagde] betwist een dergelijke vergoeding verschuldigd te zijn, omdat Bouwinvest volgens hem wel over het gehuurde had kunnen beschikken tijdens (een belangrijk deel van) genoemde periode, omdat deze schade niet aan hem toerekenbaar is dan wel omdat deze vordering in strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Daarover wordt geoordeeld als volgt.

11. Bouwinvest heeft pas over het gehuurde kunnen beschikken nadat dit door [gedaagde] leeg is opgeleverd. Daarvoor was het noodzakelijk dat Bouwinvest en [gedaagde] met elkaar in contact kwamen en daarover afspraken maakten. Niet betwist is dat Bouwinvest niet eerder op de hoogte kwamen van de sluiting van het gehuurde dan door ontvangst van het onder 1.8 bedoelde afschrift van de op 5 februari 2018 verzonden brief van de gemeente [plaats] . Bij brief van 19 februari 2018 heeft Bouwinvest te kennen gegeven dat zij een beroep doet op de ontbinding van de huurovereenkomst. Evenmin is betwist dat Bouwinvest deze brief heeft verzonden naar het door [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst verstrekte e-mailadres, maar dat dit niet langer bij [gedaagde] in gebruik was. [gedaagde] was op grond van de huurovereenkomst gehouden om adreswijzigingen door te geven aan Bouwinvest, althans om door te geven op welke (e-mail)adres hij bereikbaar was, hetgeen hij niet heeft gedaan. Dit laatste vormt een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] . Het beroep van [gedaagde] op het niet bereikbaar zijn van de beheerder van Bouwinvest (onder meer als gevolg van een gewijzigde naam en gewijzigd telefoonnummer), wat Bouwinvest overigens betwist, doet niet af aan het feit dat Bouwinvest zelf bereikbaar is gebleven en doet evenmin af aan het feit dat [gedaagde] het als gevolg van laatstbedoelde tekortkoming voor Bouwinvest onmogelijk heeft gemaakt om met hem in contact te treden vóórdat zijn gemachtigde zich stelde in de onderhavige procedure. Dat Bouwinvest mogelijk eerder dan medio mei 2018 over de (nieuwe) sleutels van het gehuurde heeft beschikt of had kunnen beschikken doet aan het voorgaande niet af.

12. Nadat [gedaagde] de sleutels op 10 of 11 juni 2018 had ontvangen heeft hij het gehuurde geschikt heeft gemaakt voor oplevering. Met het retour ontvangen van de sleutels had Bouwinvest het gehuurde op 2 juli 2018 weer tot haar beschikking. Uit het voorgaande volgt dat de vertraging in de oplevering als gevolg van het feit dat partijen voordien niet met elkaar in contact waren getreden toerekenbaar is aan [gedaagde] . Dat betekent dat de schade, bestaande uit huurderving als gevolg van de ontbinding van de huur wegens de hennepkweek in het gehuurde, over de periode tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde toerekenbaar is aan [gedaagde] .

13. Dat betekent dat de vordering van een bedrag gelijk aan de huurtermijnen over de maanden januari tot en met juni 2018, zijnde in totaal € 9.240,- , toewijsbaar is, evenals de daarover gevorderde wettelijke rente vanaf 29 augustus 2018. Voorts is ook de wettelijke rente over de periode tot 29 augustus 2018 als overigens onbetwist toewijsbaar.

14. Door Bouwinvest wordt tevens een boete gevorderd van € 5.000,-. Zij legt daaraan de onder 1.4 en 1.5 bedoelde bedingen ten grondslag, evenals de onder 1.1 en volgende vermelde feiten en omstandigheden. [gedaagde] betwist de verschuldigdheid van de boete omdat er volgens hem sprake is van bedingen die op grond van de Richtlijn consumentenbescherming buiten toepassing moeten blijven. Hierover wordt geoordeeld als volgt.

15. Ten aanzien van de gevorderde boete wordt het volgende overwogen. Volgens artikel 3, lid 1, van de richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG, oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, hierna: de Richtlijn) wordt een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan. Op grond van vaste jurisprudentie dient ambtshalve te worden getoetst of het boetebeding eerlijk is. Bij die toetsing dient niet te worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kan uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.

16. Naar het oordeel van de kantonrechter is het boetebeding als opgenomen in artikel 11.1 onder e. van de huurovereenkomst in combinatie met artikel 14.3 onder c. van de Algemene Bepalingen wel een oneerlijk beding als hiervoor bedoeld, zodat het buiten toepassing moet blijven. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen:

Gelet op de grote negatieve gevolgen van hennepteelt in woningen voor zowel de verhuurder als omwonenden en op de grote winsten die daarbij kunnen worden behaald, heeft de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst voldoende zwaarwegend belang om ter afschrikking een boetebeding op te nemen. Daaraan doet niet af dat de verhuurder (op grond van de wet en op grond van de overeenkomst) tevens aanspraak kan maken op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, en verder op afgifte van de door de huurder behaalde (geschatte) winst uit de hennepteelt. Wel dient bij de beoordeling van de redelijkheid van het boetebeding rekening te worden gehouden met de afschrikwekkende werking die reeds voortvloeit uit laatstbedoelde mogelijkheden van de verhuurder.

De hoogte van de vaste boete ad € 5.000,- is gelijk aan ruim drie huurtermijnen, wat op zichzelf niet disproportioneel moet worden geacht. Daarnaast geeft het boetebeding de verhuurder echter ook aanspraak op een boete van € 100,- per kalenderdag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 25.000,-. Daardoor bedraagt de boete die de huurder op grond van het beding verschuldigd kan zijn € 30.000,-. Dat is – ook in verhouding tot de huurprijs – een zeer hoog bedrag voor een consument die een woning huurt.

De feiten en gedragingen waarop de boete betrekking beperken zich grotendeels tot bedrijfsmatige vormen van hennepteelt en aanverwante activiteiten. Dit kan worden afgeleid uit het feit dat het verbod op gebruiken, laten gebruiken of aanwezig hebben van drugs wordt beperkt tot activiteiten in groepsverband. In zoverre verschilt dit beding van het beding dat oneerlijk werd geacht in de zin van de Richtlijn in het vonnis van de kantonrechter Amsterdam d.d. 7 februari 2018 (WR 2018/84, ECLI:NL:RBAMS:2018:572) waar [gedaagde] naar heeft verwezen. Echter, de tekst van het beding in r.o. 1.4 geeft de verhuurder ook aanspraak op een boete voor elke activiteit
‘… die op grond van de Opiumwet strafbaar is gesteld.’ Dat betekent dat ook relatief geringe overtredingen van de Opiumwet (zoals het voorhanden hebben van enkele grammen drugs, een paar pillen of een paar hennepplanten voor eigen gebruik) de verhuurder aanspraak verlenen op een boete van (maximaal) € 30.000,-. Het zal partijen vrij staan om dergelijke geringe overtredingen in de huurovereenkomst wel aan te merken als tekortkomingen. Maar een boete van € 30.000,- op dergelijke tekortkomingen moet als disproportioneel worden aangemerkt, omdat deze in geen enkele verhouding staat tot de mate waarin de belangen van de verhuurder door die tekortkomingen worden geschaad. Nogmaals wordt opgemerkt dat bij deze beoordeling niet van belang is of de verhuurder thans aanspraak maakt op een dergelijke boete voor een dergelijke geringe overtreding, maar of hij – bezien op het moment van aangaan van de overeenkomst – op grond van het beding mogelijk in de toekomst daarop aanspraak kan maken.

Om een afschrikwekkende werking te hebben voor bedrijfsmatige hennepteelt in woningen zal het, gelet op de bij hennepteelt mogelijke winsten, nodig zijn om daarop een relatief (zeer) hoge boete te stellen. Een dergelijk boetebeding kan echter eenvoudig zo worden geredigeerd dat relatief geringe tekortkomingen, met geringe gevolgen voor de belangen van de verhuurder (en omwonenden), niet leiden tot een onevenredig hoge boete.

17. Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde boete niet toewijsbaar is.

17. De vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen, nu niet nader is onderbouwd op welke wijze [gedaagde] kennis heeft gekregen van de zogenoemde 14-dagenbrief gedateerd 20 februari 2018, kennelijk op die datum of kort daarna verzonden aan het adres van het gehuurde. Op dat moment was het Bouwinvest bekend dat de woning door de burgemeester was gesloten en dat deze brief [gedaagde] mogelijk niet zou bereiken.

17. Omdat de gevorderde rente ook over de boete is berekend en een nadere specificatie ontbreekt, is deze niet toewijsbaar.

17. Dat betekent dat de vorderingen toewijsbaar zijn zoals hierna zal worden bepaald.

17. [gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten aan de zijde van Bouwinvest belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning met verdere aanhorigheden staande en gelegen te [het gehuurde] , buitengerechtelijk is ontbonden per 25 januari 2018;

veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Bouwinvest:

€ 9.240,00 wegens huur en schadevergoeding;

de wettelijke rente over € 9.240,00 met ingang van 29 augustus 2018 tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Bouwinvest tot op heden begroot op:

-griffierecht: € 476,00

-kosten dagvaarding: € 99,91

-salaris gemachtigde: € 600,00

--------------

Totaal: € 1.175,91

inclusief eventueel verschuldigde BTW;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving tot nakoming volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis eerst na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden, een en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 oktober 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.