Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht – team kanton
zaaknummer: 5552765 EA VERZ 16-1472
beschikking van: 7 september 2018
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker] en [verzoekster]
beiden wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoekers]
gemachtigde: mr. M.O. Klaassen
t e g e n
[verweerster]
gevestigd te [plaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: voorheen mr. B. Vanatova, thans mr. J.M. de Bruin
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
[verzoekers] heeft op 30 november 2016 een verzoekschrift ingediend tot het krijgen van een vervangende machtiging. Op 1 maart 2017 heeft de VvE een verweerschrift met producties ingediend. Vervolgens is op 8 maart 2017 een zitting gehouden, waarvan een proces-verbaal tevens houdende mondeling vonnis is opgemaakt. Naar aanleiding daarvan hebben beide partijen aktes genomen en is daarna bij beschikking van 10 april 2017 een deskundige benoemd. Deze heeft op 24 november 2017 een deskundigenrapport uitgebracht. Daarna zijn nog ingediend:
- de akte uitlating deskundigenbericht met een wijziging van het verzoek van [verzoekers]
- de akte uitlating deskundigenbericht alsmede uitlating wijziging verzoek met een productie van de VvE
- de akte uitlating productie van [verzoekers]
Daarna is een mondelinge behandeling bepaald, die op 23 april 2018 is gehouden. Voorafgaand daaraan heeft [verzoekers] nog stukken ingediend. Op de zitting zijn [verzoeker] en [verzoekster] verschenen, met hun gemachtigde en [naam 1] van [bedrijf] Namens de VvE is [naam 2] verschenen, met de gemachtigde, een tolk en [naam 3] van bureau Ockenburgh B.V. Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitnota’s toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is de zaak in verband met schikkingsonderhandelingen aangehouden tot 31 mei 2018. Omdat partijen geen oplossing hadden bereikt is de mondelinge behandeling op 31 mei 2018 voortgezet. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen stukken overgelegd. Op de zitting zijn – op [naam 1] na – dezelfde personen verschenen als op 23 april 2018, waarbij nu ook [naam 4] , partner van [naam 2] , aanwezig was. Partijen hebben opnieuw hun standpunten uiteengezet, de VvE aan de hand van een pleitnota.
De zaak is vervolgens aangehouden tot 14 juni 2018, zodat partijen zich konden uitlaten over een door de rechtbank Amsterdam vlak voor die datum te wijzen vonnis tussen [naam 2] en [naam 4] enerzijds en [verzoekers] en de VvE anderzijds. De VvE heeft op 26 juni 2018 een kopie van het vonnis overgelegd en daarop een reactie gegeven, waarop [verzoekers] bij akte van 12 juli 2018 heeft gereageerd.
Tot slot is beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
De feiten
1.1.
Het pand aan de [adres] te [plaats] is in 1991 door de toenmalige eigenaar, [naam 5] , gesplitst in drie appartementsrechten, aangeduid als [adres] -H (begane grond en souterrain), [adres] -1 (1e verdieping) en [adres] -2 (2e verdieping). Op dat moment is ook de VvE opgericht.
1.2.
[verzoekers] is sinds 31 juli 1998 eigenaar van de begane grond en het souterrain. [verzoekers] heeft in het souterrain slaapkamers en een badkamer aangelegd.
1.3.
[naam 2] en [naam 4] (verder: [naam 2 en 4] ) zijn sinds 4 oktober 2005 eigenaars van de 2e verdieping en sinds 31 oktober 2008 ook van de 1e verdieping.
1.4.
Op grond van de in de splitsingsakte genoemde breukdelen is [verzoekers] voor 4/10e en [naam 2 en 4] voor 6/10e verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn. In de vergadering van de VvE heeft [verzoekers] vier en [naam 2 en 4] zes stemmen.
1.5.
De voormalige eigenaar [naam 5] heeft de kelder in 1998 twee keer laten injecteren tegen vocht. Na de tweede keer leken de problemen opgelost.
1.6.
Omdat opnieuw problemen ontstonden heeft [verzoekers] , zonder daarbij de VvE te betrekken, opdracht gegeven tot injecteren van de muren in 2006, 2008 en 2010. In 2011 en 2012 is in opdracht van de VvE de kelder wederom geïnjecteerd.
1.7.
In een eerdere procedure in 2012, die diverse geschillen betrof tussen [verzoekers] enerzijds en de VvE en [naam 2 en 4] anderzijds, heeft de kantonrechter na een gezamenlijk verzoek van partijen, E.W. Lopes Cardozo als bindend adviseur benoemd.
1.8.
Op 31 december 2012 heeft Lopes Cardozo een bindend advies uitgebracht.
Hij heeft daarin onder meer geconcludeerd:
DE KELDERBAKNu de Ontwikkelaar een ondeugdelijk souterrain heeft verkocht zit de VvE – i.c. [verzoeker] en [naam 2] – met de gebakken peren.(..)Het valt dus binnen de verplichtingen van de VvE (en voor haar kosten) te zorgen voor een droog souterrain.(..)Samengevat:a. Herstel is noodzakelijk (..) Voor de feitelijke constructieve staat van de huidige keldervloer en funderingspalen is destructief onderzoek noodzakelijk (..) Alsdan kan een bouwkundig ingenieursbureau adviseren met betrekking tot de noodzaak en omvang van de door Ondergetekende bedoelde herstelwerkzaamheden.De VvE dient er rekening mee te houden dat de kosten voor dergelijk herstel ten minste € 50.000,- incl. btw zullen bedragen en bij het aanbrengen van nieuwe funderingspalen kunnen oplopen tot wel € 100.000,- incl. btw welke bedragen uitsluitend bedoeld zijn als indicatie.b. De kosten van injecteren en eventueel andere voorzieningen om te komen tot een geheel vochtvrij souterrain komen voor rekening van de VvE.c. De kosten van de voor injecteren benodigde sloopwerken en de kosten van herstel van dekvloeren, wanden en overige onderdelen blijven voor rekening van [verzoekers](..)
Hij heeft daarin onder meer geconcludeerd:
DE KELDERBAKNu de Ontwikkelaar een ondeugdelijk souterrain heeft verkocht zit de VvE – i.c. [verzoeker] en [naam 2] – met de gebakken peren.(..)Het valt dus binnen de verplichtingen van de VvE (en voor haar kosten) te zorgen voor een droog souterrain.(..)Samengevat:a. Herstel is noodzakelijk (..) Voor de feitelijke constructieve staat van de huidige keldervloer en funderingspalen is destructief onderzoek noodzakelijk (..) Alsdan kan een bouwkundig ingenieursbureau adviseren met betrekking tot de noodzaak en omvang van de door Ondergetekende bedoelde herstelwerkzaamheden.De VvE dient er rekening mee te houden dat de kosten voor dergelijk herstel ten minste € 50.000,- incl. btw zullen bedragen en bij het aanbrengen van nieuwe funderingspalen kunnen oplopen tot wel € 100.000,- incl. btw welke bedragen uitsluitend bedoeld zijn als indicatie.b. De kosten van injecteren en eventueel andere voorzieningen om te komen tot een geheel vochtvrij souterrain komen voor rekening van de VvE.c. De kosten van de voor injecteren benodigde sloopwerken en de kosten van herstel van dekvloeren, wanden en overige onderdelen blijven voor rekening van [verzoekers](..)
1.9.
Bij dagvaarding van 20 mei 2016 in een nieuwe procedure bij de rechtbank Amsterdam heeft [naam 2 en 4] in conventie gevorderd dat de rechtbank het bindend advies van 31 december 2012 geheel dan wel gedeeltelijk zou vernietigen. In reconventie heeft [verzoekers] in deze procedure hoofdelijke veroordeling van [naam 2 en 4] gevorderd tot onvoorwaardelijke en integrale uitvoering van het bindend advies, een en ander op straffe van een dwangsom, en tot betaling van door [verzoekers] geleden schade.
1.10.
Bij vonnis van 13 juni 2018 is de vordering van [naam 2 en 4] afgewezen. De reconventionele vordering is toegewezen voor zover het de onvoorwaardelijke en integrale uitvoering van het bindend advies betrof. De daarbij gevorderde dwangsom en schadevergoeding zijn afgewezen.
1.11.
[verzoekers] heeft zijn appartement tot mei 2015 verhuurd aan expats. Sindsdien staat het leeg.
Deskundigenrapport
2. Op 24 november 2017 heeft de door de kantonrechter in deze procedure benoemde deskundige ing. J.C. Kok van Kode Consult een deskundigenrapport uitgebracht. Daarin is onder meer opgenomen:
Uit deze gegevens blijkt dat het souterrain niet is uitgediept.(..)De directe oorzaak voor de lekkages in het souterrain is de aanwezigheid van grondwater rond de woning dat door metselwerk van de fundering en de souterrainwanden wordt opgenomen, waarbij een deugdelijke waterkering in die constructie ontbreekt.(..)Zoals volgt uit de beantwoording van vraag 1 leid ik uit het dossier en de bezichtiging ter plaatse af dat er geen wijzigingen zijn uitgevoerd aan de draagconstructie die als oorzaak voor de lekkage zijn aan te merken. Wel is het zo dat op enig moment de waterdichte bekleding aan de binnenzijde van de souterrainwanden is verwijderd. (..)Ten tijde van de bouw van het pand was het gebruikelijk om een souterrain waterdicht te maken door het aanbrengen van waterdicht stucwerk tegen de binnenzijde van de souterrainwanden. Dit leidde veelal tot een verbrede stucwerkplint (..). Deze plint is dus op enig moment uit de woning verwijderd, behoudens een klein deel in de bergkast. (..)Daarnaast is er de verklaring van de heer [naam 6] dat een bedrijf in opdracht van [verzoeker] per abuis de kim in de keldervloer verwijderd is, waarbij aangenomen kan worden dat hiermee de gestuukte (waterkerende) plint bedoeld is. Het is te verwachten dat een dergelijke ingreep de omvang van de lekkages substantieel heeft doen toenemen.(..)Samenvattend is de oorzaak van de lekkages het ontbreken van een waterdichte voorziening in de souterrainconstructie. Vanaf de bouw tot aan 1998 was er een waterdichte stuclaag aanwezig op de wanden van het souterrain. Deze laag vertoonde in 1998 vermoedelijk gebreken waardoor zich toen lekkages voordeden. Dit heeft in 1998 voor de verkoper aanleiding gegeven tot het uitvoeren van herstel bestaande uit het verwijderen van de waterdichte stuclaag en het injecteren van de wanden. Dit herstel heeft echter niet blijvend geleid tot een waterdichte constructie. Ook de nadien tussen 2006 en 2012 uitgevoerde injecteerwerkzaamheden hebben niet tot een waterdichte constructie geleid. Voor zover uit de beschikbare gegevens valt af te leiden zijn er door [verzoeker] geen aanpassingen uitgevoerd die van invloed zijn (geweest) op de lekkages.(..)Door het verwijderen van de kim/plint tussen april en juni 1998, zal de invloed van de lekkages sinds die tijd zijn toegenomen(..)De kern van het herstel dient te zijn dat er een duurzaam waterdichte voorziening in het souterrain wordt gerealiseerd, waardoor water van buitenaf niet meer de souterrainruimte binnen kan dringen.Onderstaand worden drie opties gegeven voor dit herstelprincipe, gevolgd door een aantal overwegingen die relevant zijn voor de uiteindelijke keuze.
Uit deze gegevens blijkt dat het souterrain niet is uitgediept.(..)De directe oorzaak voor de lekkages in het souterrain is de aanwezigheid van grondwater rond de woning dat door metselwerk van de fundering en de souterrainwanden wordt opgenomen, waarbij een deugdelijke waterkering in die constructie ontbreekt.(..)Zoals volgt uit de beantwoording van vraag 1 leid ik uit het dossier en de bezichtiging ter plaatse af dat er geen wijzigingen zijn uitgevoerd aan de draagconstructie die als oorzaak voor de lekkage zijn aan te merken. Wel is het zo dat op enig moment de waterdichte bekleding aan de binnenzijde van de souterrainwanden is verwijderd. (..)Ten tijde van de bouw van het pand was het gebruikelijk om een souterrain waterdicht te maken door het aanbrengen van waterdicht stucwerk tegen de binnenzijde van de souterrainwanden. Dit leidde veelal tot een verbrede stucwerkplint (..). Deze plint is dus op enig moment uit de woning verwijderd, behoudens een klein deel in de bergkast. (..)Daarnaast is er de verklaring van de heer [naam 6] dat een bedrijf in opdracht van [verzoeker] per abuis de kim in de keldervloer verwijderd is, waarbij aangenomen kan worden dat hiermee de gestuukte (waterkerende) plint bedoeld is. Het is te verwachten dat een dergelijke ingreep de omvang van de lekkages substantieel heeft doen toenemen.(..)Samenvattend is de oorzaak van de lekkages het ontbreken van een waterdichte voorziening in de souterrainconstructie. Vanaf de bouw tot aan 1998 was er een waterdichte stuclaag aanwezig op de wanden van het souterrain. Deze laag vertoonde in 1998 vermoedelijk gebreken waardoor zich toen lekkages voordeden. Dit heeft in 1998 voor de verkoper aanleiding gegeven tot het uitvoeren van herstel bestaande uit het verwijderen van de waterdichte stuclaag en het injecteren van de wanden. Dit herstel heeft echter niet blijvend geleid tot een waterdichte constructie. Ook de nadien tussen 2006 en 2012 uitgevoerde injecteerwerkzaamheden hebben niet tot een waterdichte constructie geleid. Voor zover uit de beschikbare gegevens valt af te leiden zijn er door [verzoeker] geen aanpassingen uitgevoerd die van invloed zijn (geweest) op de lekkages.(..)Door het verwijderen van de kim/plint tussen april en juni 1998, zal de invloed van de lekkages sinds die tijd zijn toegenomen(..)De kern van het herstel dient te zijn dat er een duurzaam waterdichte voorziening in het souterrain wordt gerealiseerd, waardoor water van buitenaf niet meer de souterrainruimte binnen kan dringen.Onderstaand worden drie opties gegeven voor dit herstelprincipe, gevolgd door een aantal overwegingen die relevant zijn voor de uiteindelijke keuze.
Optie 1.Het waterdicht maken van de bestaande kelderconstructie. De mogelijkheden hiervoor zijn het injecteren van de kelderwand en/of het aanbrengen van een waterdichte bekleding (een meerlaags stucsysteem) tegen de binnenzijde van de kelderconstructie.
De herstelkosten voor optie 1 worden globaal als volgt geraamd:(..)1 Verwijdering afwerking wanden en vloer € 8.000,002 Aanbrengen waterdichte afwerking incl. ontwerp/advies € 25.000,003 Herstel binnenafwerkingen € 20-30.000,00Totaal indicatie herstelkosten optie 1, exclusief BTW € 53-63.000,00
Optie 2.
Het aanbrengen van een zelfdragende waterdichte betonnen kelderbak binnen de bestaande
constructie. De kelderbak draagt alleen de eigen constructie. Het bestaande pand blijft dragen
op de oorspronkelijke houten paalfundering.
De herstelkosten voor optie 2 worden globaal als volgt geraamd:
(..)
1 Verwijdering bestaande inrichting en souterrainvloer € 10.000,00
2 Aanbrengen nieuwe kelderbak mcl. ontwerp/advies € 35- 45.000,00
3 Herstel binnenafwerkingen € 20- 30.000,00
Totaal indicatie herstelkosten optie 2, exclusief BTW € 65- 85.000,00
Optie 3.
Het aanbrengen van een waterdichte betonnen kelderbak binnen de bestaande constructie op
een nieuw aan te brengen fundering, waarbij tevens de belasting van de bestaande woning
overgebracht wordt op de nieuwe fundering.
De herstelkosten voor optie 3 worden globaal als volgt geraamd:
(..)
1 Verwijdering bestaande inrichting en souterrainvloer € 10.000,00
2 Aanbrengen nieuwe paalfundering € 40-50.000,00
3 Aanbrengen nieuwe kelderbak, inclusief inkassing in bestaande € 40- 50.000,00
bouwmuren, mci. ontwerp/advies
4 Herstel binnenafwerkingen € 20- 30.000,00
Totaal indicatie herstelkosten optie 3, exclusief BTW € 110- 140.000,00
Overwegingen die van invloed zijn op de keuze.
• Er zijn op dit moment geen aanwijzingen dat de huidige fundering onvoldoende draagkrachtig is om de belasting vanuit de woning te dragen. Er zijn geen wezenlijke tekenen van zetting of scheurvorming van of aan de woning. (..)
(..)● Optie 1 is de minst verstrekkende oplossing en vergt de geringste kosten voor de constructieve aan passing, maar biedt tevens een beperkte zekerheid op bescherming tegen lekkages. Voor het geval dat het souterrain gebruikt wordt als woon- en leefruimte, zoals hier het geval is, zullen hogere kosten gemaakt worden voor de afwerking. Dit betekent ook dat in het geval van (vrijwel onvermijdelijke) nieuwe lekkages in de toekomst de kosten voor herstel steeds duidelijk hoger zullen zijn.• Optie 1 is eerder getracht uit te voeren, zowel namens de vorige eigenaar, door de firma Vochttechniek Nederland, als herhaaldelijk namens [verzoeker] , door de firma Perfusie. Deze methode heeft tot op heden niet tot een waterdicht souterrain geleid.
Samenvatting overwegingen
Optie 1
Optie 1 vergt op de korte termijn de geringste investering, maar is dit tevens de optie met de geringste zekerheid op een langdurend waterdichte kelder. De levensduur van dit herstel wordt geschat op ca. 20 jaar, waarbij tevens de kans aanzienlijk is dat tussentijds aanvullend plaatselijk herstel noodzakelijk zal zijn. Dit betekent dat in de toekomst extra kosten te verwachten zijn, zowel voor herstel van nieuwe lekkages, als voor funderingsherstel, alsook voor extra herstel van de binnenafwerking.
Optie 2
Gezien de huidige staat van het pand (geen wezenlijke zettingen en geen wezenlijke scheurvorming) bestaat er geen directe noodzaak tot vervanging van de fundering. Gezien de
omstandigheid dat bij het aangrenzende pand [huisnummer] (dat tot het zelfde bouwblok behoort) de
oorspronkelijke fundering nog aanwezig is, is het aan te raden om voor het pand [adres]
een soortgelijke wijze van herstel uit te voeren. Daarbij is niet uit te sluiten dat in de toekomst alsnog funderingsherstel noodzakelijk zal zijn. Een goede inschatting van die termijn is moeilijk te geven. Uitgaande van de huidige (vrijwel scheur- en zettingsvrije) toestand van het pand en gelijksoortige funderingswijze van het aangrenzende pand, kan de huidige fundering mogelijk nog tientallen jaren mee, ervan uitgaande dat de paalkoppen niet droog komen te liggen door verlaging van de grondwaterstand. Herstel volgens optie 2 levert gedurende lange tijd (>50 jaar) bescherming tegen lekkages, maar voorziet niet in bescherming tegen mogelijke zettingen. Op langere termijn zijn mogelijk aanvullende kosten voor funderingsherstel noodzakelijk inclusief kosten voor extra herstel van de binnenafwerking.
Optie 3
Herstel volgens optie 3 vergt aanzienlijk hogere kosten, maar levert een fundering op die gedurende lange tijd (>50 jaar) bescherming biedt tegen lekkages en zettingen. Wanneer de
aangrenzende woningen niet voorzien zijn van nieuwe paalfunderingen levert dit echter een
risico op zettingsverschillen, waarbij schade aan met name de beide buurpanden te verwachten is.
Ten aanzien van de kostenramingen gaat het overigens om een zeer globale ramingen die afhankelijk zijn van deels nog onbekende specifieke omstandigheden.
Gezien het bovenstaande acht ik optie 2 op dit moment de meest voor de hand liggende
hersteloptie.(..)
Het geschil
3. [verzoekers] verzoekt – na de laatste wijziging van het verzoek – vervangende machtiging te verlenen om de werkzaamheden te laten uitvoeren volgens Optie 2 uit het deskundigenrapport, door [bedrijf] , waarbij de kosten van de werkzaamheden voor rekening van de VvE komen, met uitzondering van de kosten van sloop (en opbouw) van het interieur van [verzoekers] en de kosten die verband houden met het uitdiepen van de kelderbak, die eveneens voor rekening van [verzoekers] dienen te komen.
4. [verzoekers] sluiten zich aan bij de voorkeur van de deskundige in zijn rapport en menen dat voor een economisch handelend eigenaar de aanvullende kosten van vervanging van de kelderbak opwegen tegen de risico’s verbonden aan injectiewerkzaamheden. Ze wijzen daarbij op de langere levensduur van een bouwkundige oplossing, in dit geval geschat op 50+ jaar, ten opzichte van injectie, dat maximaal 20 jaar, maar waarschijnlijk korter een oplossing biedt.
5. De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd.
6. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
7. Vaststaat dat het souterrain nog steeds lekt en herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn. De VvE heeft aanvankelijk geweigerd bij te dragen aan de kosten van herstelwerkzaamheden. Het bindend advies – waarover de rechtbank inmiddels heeft geoordeeld dat het in stand blijft en waaraan [naam 2 en 4] integraal en onvoorwaardelijk uitvoering moet geven – bepaalt echter dat het binnen de verplichtingen van de VvE valt en voor haar rekening komt om te zorgen voor een droog souterrain. Verder is in het bindend advies vastgesteld dat herstel van het souterrain noodzakelijk is en dat een bouwkundig ingenieursbureau kan adviseren met betrekking tot de noodzaak en omvang van de herstelwerkzaamheden. Daarnaast stelt het bindend advies dat ‘de kosten van injecteren en eventueel andere voorzieningen om te komen tot een geheel vochtvrij souterrain’ voor rekening van de VvE komen en dat ‘de kosten van de voor injecteren benodigde sloopwerken en de kosten van herstel van dekvloeren, wanden en overige onderdelen’ voor rekening van [verzoekers] blijven.
8. De VvE moet derhalve meewerken aan het noodzakelijke herstel van het souterrain, waarbij een deel van de kosten voor haar rekening komt. Vast staat dat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor dan wel medewerking heeft verleend aan dit herstel. [verzoekers] heeft daarop een verzoek ex artikel 5: 121 BW ingediend en de kantonrechter gevraagd om een vervangende machtiging. Ingevolge artikel 5:121 BW kan een machtiging worden verleend, indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd.
9. [verzoekers] heeft (uiteindelijk) verzocht om vervangende toestemming voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden als genoemd onder optie 2 van het deskundigenrapport. [verzoekers] stelt hiertoe dat optie 1 geen oplossing is, gelet op de eerdere vijf mislukte pogingen om door middel van injectie het souterrain droog te krijgen en verwijst daarbij naar de voorkeur voor optie 2 van de deskundige in het deskundigenbericht.
10. De VvE weigert in te stemmen met herstel in de vorm van optie 2 van het deskundigenbericht. Zij voert aan dat herstel zoals genoemd als optie 1 in het deskundigenbericht voldoende is. Daarbij heeft zij een offerte overgelegd van Murprotec, een bedrijf dat zich bezig houdt met het injecteren van muren, waarbij deze 30 jaar garantie geeft “op resultaat” wat betreft het injecteren en aangevoerd dat eventuele gevolgschade voor een beperkt premiebedrag kan worden verzekerd. De VvE voert aan dat met de herstelwerkzaamheden van optie 1, met garantie en verzekering, voldoende gewaarborgd is dat de aankomende 30 jaar het souterrain droog zal blijven, de kosten veel minder zullen zijn en de fundering geen gevaar loopt, omdat door deze werkzaamheden de palen niet zullen droogvallen. Daarbij geldt, volgens de VvE, dat eventuele funderingsproblemen in de toekomst zonder kelderbak goedkoper te herstellen zijn.
11. Uit het deskundigenrapport volgt dat er drie opties zijn om de vochtproblemen te herstellen. Optie 1 bestaat uit het waterdicht maken van de bestaande kelderconstructie door middel van het injecteren van de kelderwand en/of aanbrengen van waterdichte bekleding. Optie 2 bestaat uit het aanbrengen van een waterdichte kelderbak. De deskundige raamt de kosten voor optie 1 op € 8.000,00 voor verwijdering wanden en vloer en € 25.000,00 voor aanbrengen waterdichte afwerking en voor optie 2 op € 10.000,00 voor verwijdering bestaande inrichting en souterrainvloer en € 35.000,00 € 45.000,00 voor aanbrengen nieuwe kelderbak (alle bedragen exclusief btw). De voorkeur van de deskundige gaat uit naar optie 2. Dit lijkt ingegeven doordat optie 2 meer dan 50 jaar bescherming tegen lekkages zal bieden, terwijl de levensduur van het herstel conform optie 1, volgens hem, circa 20 jaar is, met daarbij de aanzienlijke kans dat tussentijds aanvullend plaatselijk herstel noodzakelijk zal zijn en het feit dat injecteren al eerder is geprobeerd en niet heeft geholpen.
12. Voor leden van een VvE spelen echter ook andere zaken dan alleen de verwachte levensduur van het herstel een rol bij de afweging om voor een bepaalde vorm van herstel te kiezen, zoals de kosten daarvan en het mogelijke risico op kosten voor nieuwe of andere herstelwerkzaamheden. Dit geldt in deze VvE te meer, nu deze bestaat uit slechts twee leden, waarbij 2/3e van de kosten gedragen moet worden door [naam 2 en 4] , terwijl het [verzoekers] is die de (directe) voordelen van een eventueel te plaatsen kelderbak geniet. Het souterrain blijft hierdoor immers niet alleen langdurig droog, maar kan hierdoor ook worden uitgediept, hetgeen de bruikbaarheid van het souterrain verbetert. Daar staat tegenover dat [verzoekers] de overlast van eventuele nieuwe lekkages moet dragen.
13. De kosten voor het plaatsen van de kelderbak zijn in de raming van de deskundige aanzienlijk hoger dan voor optie 1. Daarbij geldt dat de daadwerkelijke kosten voor het plaatsen van een kelderbak in de door [verzoekers] overgelegde offerte van [bedrijf] (de door hem gewenste aannemer) op circa € 100.000,00 inclusief btw worden begroot. Dit terwijl de kosten voor optie 1 ingevolge de door de VvE overgelegde offerte van Murprotec voor het zogenaamd bekuipen van de vloer en injecteren begroot is op € 32.000,00 inclusief btw en onbetwist is gebleven dat zij bereid is om daarop een garantie af te geven voor de komende 10 respectievelijk 30 jaar en de eventuele gevolgschade voor een beperkt bedrag aan premie te verzekeren is.
14. Daarnaast volgt uit het deskundigenbericht dat, net als bij optie 1, bij optie 2 op langere termijn aanvullende kosten voor funderingsherstel noodzakelijk zijn en kosten voor extra herstel van de binnenafwerking. Aannemelijk is dat deze kosten hoog zullen zijn omdat in dat geval de kelderbak in zijn geheel eruit zal moeten en na funderingsherstel opnieuw zal moeten worden geplaatst. Tot slot volgt uit het deskundigenrapport dat de oorzaak van de lekkages is gelegen in het ontbreken van een deugdelijke waterkering in de souterrainconstructie tussen de muur en de vloer, die bij de bouw destijds wel was aangebracht. [verzoekers] stelt wel dat het meerdere malen injecteren van de muren steeds niet heeft geleid tot een vochtvrij souterrain, maar gesteld noch gebleken is dat eerder is getracht tevens een waterdichte bekleding (een meerlaags stucsysteem) tegen de binnenzijde van de kelderconstructie te plaatsen, zoals de deskundige adviseert. Niet kan daarom uitgesloten worden dat met het aanbrengen van deze waterdichte bekleding én injecteren thans wel tot een waterdicht resultaat kan worden gekomen.
15. Conclusie van het bovenstaande is dat de VvE een redelijke grond had en heeft om toestemming tot herstel in de vorm van optie 2 te weigeren en (thans) slechts bereid te zijn om tot herstel in de vorm van optie 1 te besluiten. Het verzoek van [verzoekers] wordt dan ook afgewezen.
16. [verzoekers] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding veroordeeld, waaronder de kosten van de deskundige, die reeds zijn voldaan door [verzoekers]
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 600,- voor salaris van de gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw en de kosten voor de deskundige.
Aldus gegeven door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 september 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter