Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer \ rolnummer: 6203724 CV EXPL 17-17721
Uitspraak: 9 februari 2018
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
FINSENS MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde mr. A. Rijkelijkhuizen,
t e g e n
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,
[gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde mr. K.K.M. Aerts - de Kok.
Partijen worden hierna aangeduid als Finsens Makelaardij en [gedaagden] (afzonderlijk: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 26 juli 2017 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 18 september 2017 waarin een verschijning van partijen is bevolen,
- de verschijning van partijen van 4 januari 2018 waarvan de zittingsaantekeningen van de griffier en de (pleit)aantekeningen van mr. Rijkelijkhuizen zich in het dossier bevinden, en bij welke gelegenheid Finsens Makelaardij nog producties 14 t/m 19 heeft overlegd (van te voren ingezonden bij brief van 21 december 2017).
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen zijn een overeenkomst van opdracht aangegaan (hierna: de overeenkomst), die op 12 december 2011 door [gedaagde sub 1] is ondertekend. Bij de overeenkomst hebben partijen afgesproken dat Finsens Makelaardij haar diensten zou verlenen bij/voor de aankoop van een onroerende zaak in Amsterdam (hierna: de opdracht).
2.2.
De overeenkomst luidt voor zover van belang:
“Met betrekking tot de hoogte van de tarieven wil Finsens Makelaardij u graag de volgende courtage aanbieden: 1,5 % over de koopsom (exclusief BTW en maximaal € 50,- recherchekosten). Wij werken op zogenaamde “no cure no pay” basis, met inachtname van hetgeen in artikel 14 lid 1 van onder genoemde NVM voorwaarden is benoemd.
Op deze opdracht zijn van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM. De opdrachtgever verklaart dat de tekst van bovengenoemde uitgaven voor of bij het verstrekken van deze opdracht aan hem ter hand is gesteld. Hij heeft zich verbonden tot het betalen van courtage voor zover dit uit de met Finsens Makelaardij gemaakte tariefsafspraken of de van toepassing verklaarde Voorwaarden voortvloeit.
De opdrachtgever onthoudt zich lopende de opdracht van activiteiten die de makelaar die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. Buiten de makelaar om brengt zij geen overeenkomst tot stand en voert daartoe ook geen onderhandelingen. Indien in strijd met het hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft Finsens Makelaardij recht op courtage.
De opdrachtgever en Finsens Makelaardij zijn verder overeengekomen:
- Deze opdracht heeft betrekking op
Prijsklasse: Tot ca € 575.000,- kosten koper
Zoekgebied: Centrum incl. Prinseneiland en Plantagebuurt
Eventueel ODE en WDE
Oud West - Helmersbuurt
- Vondelparkbuurt
- Da Costabuurt
Oud Zuid - Duivelseiland
- eventueel de Pijp/Sarphatipark
Rivierenbuurt - Noordzijde
Oost - Weesperzijde
Soort object: Voorkeur voor benedenhuis met tuin, eventueel bovenhuis
Minimaal aantal m2: Vanaf ca 100m2
Minimaal aantal kamers: 3 kamers (minimaal 2 slaapkamers, voorkeur voor extra
kamer)
Bijzondere wensen: Voorkeur voor objecten die enigszins verbouwd moeten worden
Voorkeur voor vooroorlogs familiehuis met buitenruimte
Verhuurbaar
Nabij station
We zullen u op de hoogte houden van het nieuwe aanbod dat voldoet aan bovengenoemde criteria tot het moment dat de opdracht succesvol is afgerond, dan wel dat een van de partijen de opdracht heeft ingetrokken.
De opdrachtgever stemt ermee in dat de notaris vóór het verlijden van de akte van levering aan het NVMlid een exemplaar van het concept van die notariële akte en de nota van afrekening ter inzage verstrekt en, indien en voor zover de opdrachtgever op dat moment nog courtage, verschotten of andere kosten die opdrachtgever aan het NVM-lid verschuldigd is, deze bij het passeren van de akte van levering verrekent.”
2.3.
De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (hierna: de NVM-voorwaarden) zijn in de overeenkomst van toepassing verklaard op de opdracht. Artikelen 13 en 14 van de voorwaarden luiden, voor zover van belang, als volgt:
Artikel 13: Verplichtingen van de consument
1. Het is de consument, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien, die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen.
[…]
Artikel 14: Courtage
1. De consument is de makelaar courtage verschuldigd indien tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand komt. Dit geldt ook indien de overeenkomst niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever-koper of –huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft.
Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als gevolg waarvan de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk wordt verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen verdere voortgang vindt.
[…]
2.4.
[gedaagden] . heeft bij e-mail van 8 januari 2014 aan Finsens Makelaardij laten weten dat hij de opdracht wil pauzeren wegens persoonlijke omstandigheden.
2.5.
[gedaagden] . heeft op 10 januari 2014 de koopakte getekend voor een woning in [woonplaats] (hierna: de koop).
2.6.
Finsens Makelaardij heeft op 6 december 2016, direct nadat zij wist van de koop, een factuur aan [gedaagden] . gezonden, gevolgd door een herinnering op 4 januari 2017 en, na ontvangst van de brief van 20 december 2016 van [gedaagden] . waarin zij aangeeft niet tot betaling over te gaan, een sommatie op 14 maart 2017.
3.Het geschil
3.1.
Finsens Makelaardij vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagden] . veroordeelt tot betaling van € 13.980,18 (bestaande uit € 12.886,50 aan hoofdsom en € 1.093,68 aan buitengerechtelijke incassokosten), vermeerderd met de wettelijke rente en kosten.
3.2.
Finsens Makelaardij stelt daartoe – kort gezegd – dat zij, op grond van de overeenkomst van opdracht en artikel 13 en 14 van de daarop van toepassing zijnde voorwaarden, recht heeft op courtage ter hoogte van € 12.886,50, nu [gedaagden] . (buiten Finsens Makelaardij om) tot aankoop van een huis is overgegaan.
3.3.
[gedaagden] . voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld kan worden dat er tussen partijen een overeenkomst gold op grond waarvan [gedaagden] . courtage verschuldigd zou zijn als tijdens de looptijd van de bemiddelingsopdracht een overeenkomst met betrekking tot een onroerende zaak tot stand zou zijn gekomen. Vast staat dat [gedaagden] . een koopovereenkomst met betrekking tot een woning in Amsterdam heeft getekend. Op grond van de overeenkomst vordert Finsens Makelaardij courtage. [gedaagden] . werpt hier tegen op dat het gekochte woonhuis niet in een wijk staat die binnen het overeengekomen zoekgebied valt.
4.2.
Finsens Makelaardij stelt primair dat niet van belang is in welke wijk het door [gedaagden] . tijdens de looptijd van de overeenkomst gekochte woonhuis staat. Daartoe voert zij aan dat de tekst van de overeenkomst voorgaat op die van de NVM-voorwaarden en dat in de tekst van de overeenkomst niet de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 14.1 van de NVM-voorwaarden (“tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgever-koper of –huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop de opdracht betrekking heeft”) is opgenomen. [gedaagden] . betwist deze uitleg van de overeenkomst en stelt dat hij alleen courtage verschuldigd zou zijn, als het door hem tijdens de looptijd van de overeenkomst gekochte onroerend goed zich zou bevinden in het zoekgebied zoals dat in de overeenkomst is vastgelegd.
4.3.
De kantonrechter overweegt dat de betekenis die aan de overeenkomst moet worden gegeven niet slechts van de bewoordingen daarvan afhangt, maar tevens van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de inhoud daarvan mochten toekennen en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij speelt in dit geval een grote rol dat in de overeenkomst is bepaald dat courtage betaald dient te worden “[…] voor zover dit uit de van toepassing verklaarde voorwaarden voortvloeit”, voorafgegaan door de zin “Op deze opdracht zijn van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM.”. Aldus dient de in overweging 2.2 van dit vonnis als derde alinea geciteerde passage uit de overeenkomst te worden uitgelegd als een samenvatting van artikel 13 van de NVM-voorwaarden en niet, zoals Finsens Makelaardij lijkt te stellen, als een afwijking van artikel 14.1 van de voorwaarden. Als dit laatste wel bedoeld was door Finsens Makelaardij, had hij dit er expliciet bij vermeld of bij moeten vermelden, mede gezien [gedaagden] . een consument is. Bovendien kan Finsens Makelaardij in redelijkheid niet hebben verwacht dat [gedaagden] . op grond van de bemiddelingsovereenkomst niet meer zelf mocht zoeken naar een woning elders in het land en dus elders dan in het overeengekomen zoekgebied.
4.4.
Nu artikel 14.1 van de voorwaarden van toepassing is op de overeenkomst, zal de kantonrechter beoordelen of de wijk waar het door [gedaagden] . aangekochte woonhuis staat ( [woonplaats] ) tot het overeengekomen zoekgebied hoort. Ook bij de vraag of [woonplaats] tot het zoekgebied behoorde, is van belang wat partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de overeenkomst mochten toekennen en van hetgeen zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten op grond van de overeenkomst. Weliswaar staat vast dat de wijk [woonplaats] niet schriftelijk onder het zoekgebied in de overeenkomst is opgenomen, maar ditzelfde geldt voor de Apollobuurt, waarvan niet in geschil is dat de zoekopdracht daarmee later (wel) is uitgebreid.
4.5.
Finsens Makelaardij heeft twee woningen gelegen in [woonplaats] in twee verschillende e-mails aan [gedaagden] . aangeboden. [gedaagden] . heeft op de eerste e-mail, van 11 januari 2012, geantwoord dat zij de desbetreffende woning te ver vond. Namens Finsens Makelaardij is ter zitting verklaard dat zij deze reactie van [gedaagden] . niet zo heeft begrepen dat er niet meer gezocht hoefde te worden in [woonplaats] . Finsens Makelaardij weet namelijk uit ervaring dat een zoekopdracht vaak (mondeling en gaande de bemiddeling) wordt uitgebreid met nieuwe wijken. Dat is volgens haar inherent aan de bemiddelingsopdracht. Voor de onderhavige opdracht is dat het geval geweest met de Apollobuurt en dit geldt volgens Finsens Makelaardij tevens voor [woonplaats] . Op de tweede e-mail van Finsens Makelaardij, waarmee hem een woning in [woonplaats] onder de aandacht werd gebracht, heeft [gedaagden] . niet gereageerd. Daarna heeft Finsens Makelaardij geen huizen meer aangeboden in [woonplaats] .
4.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op 27 november 2013 heeft [gedaagden] . een e-mail aan Finsens Makelaardij gestuurd, waarin hij schrijft de zoektocht zo breed mogelijk te willen houden, maar een voorkeur te hebben voor Oud-Zuid, Apollobuurt, Centrum, De Pijp en De Jordaan. [woonplaats] wordt hier niet genoemd. De kantonrechter ziet niet in hoe uit de hier genoemde e-mails en het daaropvolgend uitblijven van huizenaanbiedingen in [woonplaats] , kan worden afgeleid dat [woonplaats] tot het overeengekomen zoekgebied behoorde.
4.7.
De onervaren consument [gedaagden] . hoefde redelijkerwijs niet te verwachten dat [woonplaats] tot de zoekopdracht behoorde en Finsens Makelaardij, als ervaren partij, niet kon verwachten dat [gedaagden] . begreep dat de zoekopdracht door haar zo ruim door haar werd opgevat dat [woonplaats] er wel toe behoorde. De kantonrechter is van oordeel dat partijen niet zijn overeengekomen dat [woonplaats] tot het zoekgebied hoorde.
4.8.
Aan bovenstaand juridisch oordeel doet niet af dat begrijpelijk is dat Finsens Makelaardij zich door [gedaagden] . onfatsoenlijk behandeld weet, doordat deze haar heeft gemaild dat hij de opdracht wil pauzeren wegens persoonlijke omstandigheden. [gedaagden] . heeft hier ter zitting over verklaard dat hij toen, na al die jaren, geen vertrouwen meer had in de bemiddeling door Finsens Makelaardij, maar het vanwege hun wederzijdse bekende vervelend vond om dat te zeggen. Dat hij dat wat Finsens Makelaardij betreft wel had moeten doen en de overeenkomst had moeten beëindigen, ligt voor de hand. Ook de aannemelijke stelling van Finsens Makelaardij dat het regelmatig voorkomt dat soortgelijke zoekopdrachten gaande de bemiddeling veranderen of uitbreiden, maakt dit niet anders.
Gezien bovenstaande zal de vordering worden afgewezen.
4.9.
Bij deze uitkomst van de procedure wordt Finsens Makelaardij als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] . tot op heden begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 300,00) inclusief eventueel verschuldigde btw.
De nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als bij de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt Finsens makelaardij in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] . tot op heden begroot op € 600,00,
5.3.
veroordeelt Finsens Makelaardij in de na dit vonnis ontstane kosten, aan de zijde van [gedaagden] . begroot op € 131,00 aan nasalaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van de uitspraak onder de voorwaarde dat Finsens Makelaardij niet binnen veertien dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden.
Aldus gewezen door mr. Q.R.M. Falger, kantonrechter, bijgestaan door mr. N.M. Meijler, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 februari 2018.
De griffier De kantonrechter