ECLI:NL:RBAMS:2018:6259 - Rechtbank Amsterdam - Terugbetaling borg na aanvaarde huuropzegging via WhatsApp

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6747862 CV EXPL 18-6127

vonnis van: 10 september 2018

fno.: 452

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

1. [eiseres sub 1]

2. [eiseres sub 2]

beiden wonende te [woonplaats]

eiseressen

nader te noemen: [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2]

gemachtigden: mr. R.M. de Ruiter en mr. D.F. Berkhout

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. F.A.J.H. de Lugt

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de navolgende processtukken en proceshandelingen:

dagvaarding van 14 maart 2018 met producties;
conclusie van antwoord tevens houdende (voorwaardelijke) eis in reconventie met producties;
instructievonnis van 18 juni 2018;
dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2018. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] zijn in persoon verschenen, vergezeld door hun gemachtigden. [gedaagde] is verschenen bij zijn gemachtigde.

Op voorhand heeft de gemachtigde van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] een conclusie van antwoord in reconventie met producties 10 tot en met 12 ingezonden. Daarna heeft zij productie 13 ingezonden. De kantonrechter heeft -nadat de gemachtigde van [gedaagde] daartegen bezwaar heeft gemaakt- productie 13 geweigerd, omdat deze te laat is ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigde van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] heeft het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] .

1.2.

Met ingang van 1 november 2016 heeft [eiseres sub 2] van [gedaagde] op basis van een tijdelijke huurovereenkomst gehuurd (een deel van) de gestoffeerde en gemeubileerde woning aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar. De huurprijs bedroeg € 650,00 per maand. [eiseres sub 2] heeft een borg betaald van € 1.300,00.

1.3.

Met ingang van 15 november 2016 heeft [eiseres sub 1] van [gedaagde] op basis van een tijdelijke huurovereenkomst gehuurd (een deel van) de woning aan de [adres] te [plaats] . De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van een jaar. De huurprijs bedroeg € 650,00 per maand. [eiseres sub 1] heeft een borg betaald van € 1.300,00.

1.4.

In artikel 3 van Pro de huurovereenkomst is ten aanzien van de terugbetaling van de borg vermeld: “
Bij beëindiging van deze overeenkomst zal binnen 30 dagen de borg althans het geen resteert na verrekening van eventueel open staande bedragen, aan de huurders worden afgedragen.”

1.5.

Artikel 15 van Pro de huurovereenkomst luidt: “
De opzegtermijn voor de verhuurder is drie maanden (…). Een huuropzegging geschiedt schriftelijk (…).”

1.6.

Artikel 16 van Pro de huurovereenkomsten luidt: “
De opzegtermijn voor de huurder is een maand. De opzegging moet gedaan worden tegen de eerste of de zestiende van de maand.”

1.7.

Artikel 17 van Pro de huurovereenkomst luidt: “
De huurovereenkomst kan met wederzijds goedvinden van huurder en verhuurder nadat de huur is ingegaan op elk moment worden beëindigd.”

1.8.

[eiseres sub 1] heeft bij WhatsApp-bericht van 29 april 2017 aan [gedaagde] het volgende gemeld: “
Goedendag [gedaagde] ; ik schrijf je om mee te delen dat vanaf 1 juni ik en [eiseres sub 2] zullen gaan verhuizen. Helaas is de situatie van de slaapkamers niet een van de beste, zero privacy door het feit dat de muur niet eindigt bij het raam en je alles hoort. Ik hoop dat je hier niet teveel hinder van ondervindt en we zijn er zeker van dat je snel nieuwe huurders zult vinden.” (Nederlandse vertaling)

1.9.

Bij WhatsApp-bericht van 29 april 2017 heeft [gedaagde] als volgt gereageerd: “
Hoi [eiseres sub 1] , Ja alles ok

1 juni verlaat je de woning

Goedendag [gedaagde]”.

(Nederlandse vertaling)

1.10.

Bij WhatsApp-bericht van 1 mei 2017 heeft [gedaagde] het volgende aan [eiseres sub 1] bericht: “
Hoi [eiseres sub 1] , Vandaag zet ik een bericht op kamernet om het huis te verhuren. Als je iemand weet die interesse heeft laat me weten. De huur is € 1500 per maand. Beschikbaar per 1 juni a.s. Veel dank [gedaagde]”. (Nederlandse vertaling)

1.11.

Bij e-mail van 21 juni 2017 hebben [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] aan [gedaagde] het volgende geschreven: “
Please, find attached the document signed by us. Thank you very much for al and we wait for our deposit back accordingly (…).” Bijgesloten was een in het Engels en in het Nederlandse geschreven, door [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] ondertekende en op 1 mei 2017 gedateerde huuropzeggingsbrief tegen 1 juni 2017.

1.12.

Op 21 juli 2017 heeft [gedaagde] een eindafrekening gezonden, waarin de betaalde borg wordt verrekend met de huur over juni en juli 2017.

1.13.

Bij brief van 1 augustus 2017 hebben [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] [gedaagde] in gebreke gesteld en hem gesommeerd de borg terug te betalen.

1.14.

Ondanks aanmaning en sommatie heeft [gedaagde] de borg niet aan [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] terugbetaald.

Vordering en verweer in conventie

2. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden tot betaling van € 2.600,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2017, alsmede de proceskosten, inclusief de wettelijke rente daarover.

3. Zij stellen, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij de huur van de woning tegen 1 juni 2017 hebben opgezegd en dat [gedaagde] de opzegging heeft aanvaard. Dit blijkt uit de overgelegde WhatsApp-correspondentie. [gedaagde] heeft de woning bovendien op Kamernet per 1 juni 2017 te huur aangeboden. Zij hebben de woning op 1 juni 2017 verlaten, maar [gedaagde] heeft ondanks aanmaning en sommatie de borg niet terugbetaald.

4. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering. Hij voert aan dat de huurovereenkomsten afzonderlijk van elkaar door de huurder dienen te worden opgezegd. Eerst op 21 juni 2017 heeft hij de schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] ontvangen, zodat de huurovereenkomsten, met inachtneming van de opzegtermijn, eerst op 1 augustus 2017 zijn geëindigd. Hij doet een beroep op verrekening ex artikel 6:136 BW Pro. Omdat er geen huur is betaald voor juni en juli 2017, heeft hij de borg met de huur verrekend. Op vragen van de kantonrechter heeft de gemachtigde van [gedaagde] geantwoord dat de woning per 1 juni 2017 niet is verhuurd aan een derde, maar dat [gedaagde] er nu zelf woont.

Vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie

5. [gedaagde] vordert primair het beroep op verrekening met de door [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] betaalde borg, subsidiair met de door [eiseres sub 2] betaalde borg, gegrond te verklaren, met veroordeling in de proceskosten.

6. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

Beoordeling in conventie

7. Partijen zijn allereerst verdeeld over het antwoord op de vraag wanneer de huurovereenkomst is geëindigd.

8. Voor een beëindiging met wederzijds goedvinden van de onderhavige huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst is een duidelijke en ondubbelzinnige verklaring van beide partijen vereist. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.

9. Wel is er sprake van een eenzijdige opzegging door [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] die vervolgens door [gedaagde] is aanvaard. Immers, het WhatsApp-bericht van 29 april 2017 is te beschouwen als een huuropzegging tegen 1 juni 2017 van [eiseres sub 1] voor haarzelf en [eiseres sub 2] . Dat daarbij niet letterlijk wordt gesproken over “beëindiging” of “opzegging” doet daar niet aan af. Vervolgens zijn de WhatsApp-berichten van 29 april 2017 en 1 mei 2017 van [gedaagde] te beschouwen als de aanvaarding van die opzegging. Immers, [gedaagde] schrijft in het eerstgenoemde bericht “
1 juni verlaat je de woning” en meldt in het tweede Whatsapp-bericht een advertentie te zullen zetten voor
het huisvoor een huurprijs van € 1.500,00 per maand met als beschikbaarheidsdatum 1 juni. Als [gedaagde] alleen akkoord was gegaan met de verhuizing van [eiseres sub 1] , zoals hij heeft aangevoerd, had het niet in de rede gelegen dat hij het hele huis op Kamernet te huur zou aanbieden.

10. Indien [gedaagde] overlegging van een machtiging van [eiseres sub 2] wenste en/of vond dat de huurovereenkomsten door ieder afzonderlijk en schriftelijk hadden moeten worden opgezegd, had hij dat direct en niet pas op 19 juni 2017 dienen aan te geven. [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] mochten er dan ook op vertrouwen dat deze wijze van huuropzegging akkoord was.

11. Overigens heeft artikel 15 van Pro de huurovereenkomst geen betrekking op de opzegging door een huurder en blijkt uit artikel 16 van Pro de huurovereenkomst niet van een vormvereiste voor de opzegging door een huurder. Uit jurisprudentie volgt dat onder omstandigheden ook een andere wijze van opzegging rechtsgeldig kan zijn. Wel moet voldoende vaststaan dat de wederpartij moet hebben begrepen dat de huurovereenkomst is opgezegd en dat die opzegging de wederpartij ook heeft bereikt. Aan deze vereisten is naar het oordeel van de kantonrechter voldaan.

12. Gelet op het vorenstaande zijn beide huurovereenkomsten, uitgaande van een opzegtermijn van een maand, per 1 juni 2017 geëindigd.

13. De kantonrechter gaat ervan uit dat [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] de woning op 1 juni 2017 hebben ontruimd omdat [gedaagde] daar onvoldoende tegen heeft aangevoerd. Hiermee hebben [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] voldaan aan hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomsten en moet [gedaagde] de borg aan hen terugbetalen. De gevorderde hoofdsom en de niet betwiste wettelijke rente zijn dan ook toewijsbaar.

Beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie

14. Nu [gedaagde] in conventie zal worden veroordeeld tot terugbetaling van de borg, is de voorwaarde voor het instellen van de reconventionele vordering vervuld. Het beroep van [gedaagde] op verrekening zal echter worden afgewezen, omdat [gedaagde] onvoldoende heeft weersproken dat [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] op 1 juni 2017 de woning hebben verlaten. Zij zijn dan ook geen huur verschuldigd over juni en juli 2017.

Proceskosten in conventie en reconventie

15. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast in conventie en in reconventie. Aan [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten explootkosten niet mogelijk. De vordering tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna bepaalde termijn. In reconventie worden de proceskosten begroot op nihil, gelet op de samenhang met de vordering in conventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] van:

- € 2.600,00 aan hoofdsom, bestaande uit € 1.300,00 aan [eiseres sub 1] en € 1.300,00 aan [eiseres sub 2] , vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 juli 2017 tot aan de voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] begroot op:
€ 79,00 voor het griffierecht
€ 350,00 voor salaris gemachtigde
--------
€ 429,00

voor zover van toepassing, inclusief btw, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

In reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.