ECLI:NL:RBAMS:2018:5804

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 18/414

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 augustus 2018 in de zaak tussen

[de persoon] , te Amsterdam, eiser

(gemachtigde: A. Oosters),

De heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

(gemachtigde: A. van Beek).

Procesverloop

Verweerder heeft in de beschikking van 31 januari 2017 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 818.500. In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2017 bekendgemaakt.

Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 december 2017 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juli 2018. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Ook de taxateur R. Weggeman is verschenen.

Overwegingen

De aanleiding voor deze procedure

1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een gestapelde woning met berging. De oppervlakte van de woning is 133 m². De woning beschikt over een parkeerplaats.

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum^[1]1 januari 2016.

De door verweerder vastgestelde waarde

3.1.

Verweerder vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport ingediend. In dit rapport bevindt zich een overzicht van de taxatiewaarden. Bij brief van 5 juli 2018 verzoekt verweerder de rechtbank om het overzicht taxatiewaarden te vervangen door het bij de brief bijgevoegde overzicht taxatiewaarden. De rechtbank gaat hierna uit van het overzicht taxatiewaarden dat bij de brief van 5 juli 2018 is gevoegd.

3.2.

In het taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 818.500. Verweerder onderbouwt de hoogte van de waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van eiser wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van eiser, maar er moet dan wel in de waarde voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van verweerder bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] . De gemiddelde gerealiseerde prijs van de vierkante meters van de vergelijkingsobjecten bedraagt € 6.100. De getaxeerde prijs per vierkante meter van de woning van eiser is € 5.751. Volgens verweerder valt uit deze vergelijking af te leiden dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

Beroepsgronden

4. Eiser vindt dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 562.000. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten te veel verschillen van de woning van eiser. Ze zijn gelegen in dezelfde buurt, maar de verschillen in oppervlakten zijn te groot. Volgens eiser is het enige object dat wel enigszins vergelijkbaar is qua oppervlakte, te ver voor de waardepeildatum verkocht. Eiser heeft zelf een taxatierapport laten opstellen door “De Juiste Waarde”. De objecten in dat rapport zijn volgens eiser wel goed vergelijkbaar met de woning van eiser. Eiser wijst er ook op dat de objecten die in dit taxatierapport zijn meegenomen een afgekochte erfpacht tot minimaal 2050 hebben. Dat betekent, zo meent eiser, dat reeds in de verkoopprijs rekening is gehouden met de hoogte van de erfpacht en dat er geen correctie op toegepast hoeft te worden. Als extra onderbouwing wijst eiser op een object aan de [adres 4] . Dit object is vergelijkbaar met de woning van eiser. Dit object is op 6 juli 2016 verkocht voor € 792.000. Dit laat volgens eiser zien dat het onwaarschijnlijk is dat de waarde van de woning van eiser € 818.500 is.

5. Verder voert eiser aan dat aan de bestreden uitspraak een motiveringsgebrek kleeft, omdat verweerder niet zorgvuldig en inzichtelijk onderbouwd heeft welke verschillen effect hebben gehad op de waardebepaling van de woning van eiser.

6. Eiser heeft zich ook beroepen op schending van het gelijkheidsbeginsel. Hij heeft deze beroepsgrond op zitting ingetrokken.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

7. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Als dat niet het geval is, moet de rechtbank beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestelde waarde niet te laag is.

Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld?

8. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning onderbouwd op basis van de vergelijksmethode en heeft hierbij de volgende vergelijkingsobjecten gebruikt:

Woning

Transactiedatum

m² woning-deel

€ per m²

Parkeer

plaats

Berging

Adres 1

2015

123

----

Adres 2

2015

104

----

Adres 3

2016

104

-----

9. De vraag of de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten beter vergelijkbaar zijn met de woning, kan (nog) in het midden blijven. Verweerder hoeft niet uit te gaan van de (goedkopere) vergelijkingsobjecten die door eiser zijn aangedragen, maar hij mag zelf een keuze maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers. Daarbij staat het hem volgens vaste rechtspraak overigens ook vrij om alleen die vergelijkingsobjecten te gebruiken waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd.^[2]

10. Eiser voert aan dat de vergelijkingsobjecten qua oppervlakte te veel verschillen van zijn woning. De rechtbank volgt eiser hierin. De objecten [adres 2] en [adres 3] zijn meer dan 20 % kleiner dan eisers woning. De rechtbank vindt het aannemelijk dat er sprake is van een afnemende meerwaarde per vierkante meter^[3], zodat de waarde van de woning niet kan worden vastgesteld aan de hand van de vierkante meterprijs van deze kleinere objecten. De rechtbank vindt het verschil in oppervlakte zó groot dat zij deze twee objecten buiten beschouwing laat.

11. De rechtbank laat ook het object [adres 1] buiten beschouwing. Dit vergelijkingsobject is een maisonnette. Ter zitting waren partijen het erover eens dat een maisonnette niet vergelijkbaar is met een gelijkvloers appartement zoals de woning van eiser.

12. Nu er geen geschikte vergelijkingsobjecten meer zijn, is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Heeft eiser aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestelde waarde niet te laag is?

13. Eiser heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestelde WOZ-waarde het taxatierapport van “De Juiste Waarde” overgelegd en één extra vergelijkingsobject, [adres 4] , aangedragen. In het taxatierapport staan drie vergelijkingsobjecten genoemd, namelijk [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] . Dit zijn allemaal maisonnettes. De rechtbank zal deze daarom, net als het object [adres 1] , buiten beschouwing laten.

14. Het vergelijkingsobject dat over blijft, [adres 5] , is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiser om als enige vergelijkingsobject de waarde van de woning van eiser te kunnen onderbouwen. Alleen als een vergelijkingsobject zeer veel overeenkomsten en zeer weinig verschillen vertoont met een woning, zoals identieke appartementen in een complex, kan naar het oordeel van de rechtbank met één vergelijkingsobject worden volstaan. Het object [adres 5] is echter gelegen in een ander complex, en is ook qua ligging en oppervlakte niet vergelijkbaar met de woning van eiser. De rechtbank is dan ook van oordeel dat eiser met dit ene vergelijkingsobject niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestelde waarde niet te laag is.

Conclusie

15. Aangezien geen van de partijen de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, moet de rechtbank zelf de waarde vaststellen. De rechtbank stelt de waarde, als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, voor het kalenderjaar 2017 schattenderwijs vast op € 725.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting 2017 dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd. De rechtbank bepaalt verder dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak.

16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

17. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.500,-. Daarbij kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting met een waarde per punt van € 249,- en een wegingsfactor 1. Verder kent de rechtbank 1 punt toe voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 501,- en een wegingsfactor 1.

18. Eiser heeft verder om vergoeding van de kosten voor het taxatierapport van “De Juiste Waarde” verzocht. De rechtbank stelt vast dat eiser geen factuur voor het opstellen van zijn taxatierapport heeft overgelegd. De kostenvergoeding voor taxatierapporten die zijn ingebracht in het kader van WOZ-procedures wordt volgens vaste rechtspraak vastgesteld aan de hand van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Stcrt. 2018, nr. 28 796; de Richtlijn). In de Richtlijn is, voor zover hier van belang, bepaald dat voor woningtaxaties een uurtarief van € 53,- geldt. In de Richtlijn is bepaald dat voor een niet-inpandige woningtaxatie van een onroerende zaak en het opstellen van een rapport twee uur staat. Inclusief 21% BTW komt dat neer op € 128,26. De rechtbank veroordeelt verweerder dit bedrag aan eiser te vergoeden.

19. Verweerder wordt dus veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten van eiser ter hoogte van in totaal € 1.628,26.

Beslissing

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de WOZ-waarde van de woning vast op € 725.000,-;
bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 46,- aan eiser te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.628,26.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Schaberg, rechter, in aanwezigheid van mr. M.L. Pijpers, griffier
.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 augustus 2018.

griffier

rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
U kunt ook digitaal hoger beroep indienen. Dat kan alleen via het speciale (hoger)beroepschrift-formulier dat u op de website van de rechtspraak vindt (www.rechtspraak.nl). Om toegang te krijgen tot het formulier moet u beschikken over DigiD. Het formulier kunt u dan digitaal verzenden. Bijlagen levert u eveneens digitaal aan via het loket.

Let op: u kunt geen beroep instellen per e-mail.

Vaststelling WOZ-waarde woning na geschil over vergelijkingsobjecten en taxaties