Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/650087 / KG ZA 18-665 MvdV/BB
Vonnis in kort geding van 6 augustus 2018
in de zaak van
[eiser ] en 80 andere in de dagvaarding vermelde eisers,
allen wonende te [woonplaats] ,
eisers bij dagvaarding van 12 juli 2018,
advocaten mr. R.K. Uppal te Amsterdam, mr. M.A.R. Schunckink Kool te Den Haag en mr. M.F. van Hulst te Utrecht,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaten mr. F. Frank en mr. M.H. de Vries te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Ter zitting van 23 juli 2018 hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagde, verder te noemen Gemeente Amsterdam, heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Eisers hebben producties en pleitnota’s in het geding gebracht. Gemeente Amsterdam heeft op uitnodiging van de voorzieningenrechter voorafgaand aan de zitting een Conclusie van Antwoord met producties ingediend. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen de late ontvangst van de producties, die bestaan uit archiefstukken en een advies en aanvullend advies van prof. mr. [naam 1] . Volgens eisers hebben zij thans onvoldoende de tijd gehad om zelf archiefonderzoek te doen en om een uitgebreide reactie van prof. mr. [naam 2] op het advies van prof. mr. [naam 1] te verkrijgen.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. De voorzieningenrechter heeft aan partijen te kennen gegeven dat, indien zij tot een uitleg van het in geschil zijnde beding toekomt, zij eerst een tussenvonnis zal wijzen waarin zij eisers de gelegenheid zal geven om op het archiefonderzoek en advies van prof. mr. [naam 1] nader te reageren.
Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen. De voorzieningenrechter heeft aan partijen te kennen gegeven dat, indien zij tot een uitleg van het in geschil zijnde beding toekomt, zij eerst een tussenvonnis zal wijzen waarin zij eisers de gelegenheid zal geven om op het archiefonderzoek en advies van prof. mr. [naam 1] nader te reageren.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van eisers: [eiser 39] (eiser nr. 39 in de dagvaarding) en [eiser 54] (eiser nr. 54 in de dagvaarding) met mr. Uppal, mr. Schuckink Kool en mr. Van Hulst;
aan de zijde van Gemeente Amsterdam: [naam dossierhouder] (dossierhouder) met mr. Frank en mr. De Vries.
1.2.
De voorzieningenrechter heeft na de zitting kennis genomen van het bericht dat de Raad van State op 25 juli 2018 heeft beslist dat de gebruikers van het ADM-terrein het terrein uiterlijk op 25 december 2018 moeten hebben ontruimd. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over die uitspraak. Bij e-mail van 1 augustus 2018 heeft Gemeente Amsterdam de uitspraak toegezonden en een korte inhoudelijke reactie gegeven. Mr. Van Hulst heeft namens eisers eveneens op 1 augustus 2018 een reactie op de uitspraak gegeven.
2.De feiten
2.1.
Eisers wonen en/of werken op het zogenaamde ADM-terrein in het westelijk havengebied van Amsterdam. Dat terrein is in 1965 aangelegd en was aanvankelijk eigendom van Gemeente Amsterdam. In 1970 heeft Gemeente Amsterdam het terrein verkocht aan de Amsterdamse Droogdok Maatschappij N.V. (hierna: ADM). In de akte van levering van 26 februari 1970 is een kettingbeding met een bestemmingsbeding opgenomen.
2.2.
Na het faillissement van ADM is het terrein in 1987 in eigendom overgegaan op Complex Westhaven B.V. In 1997 hebben de huidige eigenaren, Chidda Vastgoed B.V. (hierna: Chidda) en Amstellimmo B.V. (hierna: Amstellimmo) het terrein van Complex Westhaven B.V. gekocht.
In de leveringsakte van 2 mei 1997 is opgenomen, voor zover hier relevant:
‘BIJZONDERE LASTEN EN BEPERKINGEN/BIJZONDERE VERPLICHTINGEN.
(…)
Artikel 2
Bestemming
1. Het terrein (…) is bestemd voor het daarop vestigen van een bedrijf, dat ten doel heeft het herstellen en bouwen van schepen, machines en werktuigen met alles wat daartoe behoort, het exploiteren van droogdokken, scheepswerven en de daaraan inherente fabrieken en het verrichten van alle handelingen, welke in de ruimste zin daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk kunnen zijn.
(…)
Artikel 20
Verkoop
Indien koper tot verkoop van terrein (…) of een gedeelte daarvan mocht besluiten, is hij verplicht de Gemeente hiervan in kennis te stellen, die alsdan het recht zal hebben en daartoe door koper in de gelegenheid zal worden gesteld als eerste gegadigde het terug te kopen, tegen een prijs, welke alsdan voor vergelijkbare terreinen in de haven zal gelden.
Artikel 21
Verplichtingen van opvolgende eigenaren
1. De hiervoor op de koper gelegde verplichtingen en de hem gestelde verbodsbepalingen zullen op alle opvolgende eigenaren, erfpachters, opstalhouders of vruchtgebruikers toepasselijk zijn.
(…)
Artikel 22
Bepalingen bij verdere overdracht terrein
Bij elke verdere overdracht van het terrein of een gedeelte daarvan in eigendom, dan wel uitgifte daarvan in erfpacht, opstal of vruchtgebruik, zullen ten behoeve der Gemeente in elke daartoe op te maken akte (…) de bepalingen, vervat in de artikelen (…) 2, eerste (…) lid (…) 12, tweede lid, tot en met 21 en in dit artikel (22) worden opgenomen (…)’
2.3.
Eisers maken onderdeel uit van een woon-/werkgemeenschap die sinds 1997 op het terrein is ontstaan en bekend is als de “Amsterdamse Doe-het-zelf Maatschappij”. Op het terrein staan een voormalig kantoorpand dat wordt bewoond, een grote loods en twee bedrijfswoningen. Ook zijn in de loop der tijd door bewoners zelfbouwhuizen en woonwagens op het terrein geplaatst en woonboten langs de kade afgemeerd. Er wonen en werken thans ongeveer 130 mensen, onder wie kinderen.
2.4.
Chidda en Amstellimmo hebben op 22 mei 2015 huurovereenkomsten gesloten met de besloten vennootschap Koole Maritiem B.V. (hierna: Koole) voor het gebruik van een gedeelte van het terrein en het ADM-water.
2.5.
Bij brief van 10 januari 2017 heeft de Gemeente (College van B&W) aan Chidda en Amstellimmo bericht dat de werkzaamheden van Koole passen binnen het geldende bestemmingsplan. In de brief is onder meer opgenomen:
‘Er zal een toetsing van het kettingbeding plaatsvinden nadat uw plannen zijn uitgevoerd op het terrein.’
2.6.
Op 27 februari 2017 heeft Koole een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend, waarbij zij haar bedrijfsactiviteiten als volgt heeft omschreven:
‘het realiseren van een scheepswerf en de opslag van (maritiem) materieel’, met navolgende aard van de inrichting:
‘Scheepswerf. Uitvoeren van onderhouds-, reparatie- en revisiewerkzaamheden aan schepen alsmede het slopen van schepen en het demonteren platforms. Het uitvoeren van saneringswerkzaamheden op schepen en platforms, opslaan van scheepsonderdelen en vrijkomend materiaal, stallen van materieel en onderhoud van eigen materieel en overige ondersteunende diensten/werkzaamheden.’
De omgevingsvergunning is op 25 juni 2018 aan Koole verleend.
2.7.
Chidda en Amstellimmo hebben een spoed- en bodemprocedure gevoerd tegen de gebruikers van het ADM-terrein. Bij arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juni 2017 zijn de gebruikers veroordeeld het terrein te ontruimen binnen zes maanden na het verstrekken van de omgevingsvergunning aan Koole.
In een bestuursrechtelijke procedure heeft de Raad van State op 7 februari 2018 het besluit van het College van B&W van 15 augustus 2017 om handhavend op te treden tegen het strijdig gebruik van het ADM-terrein geschorst totdat in hoger beroep op een uitspraak van de bestuursrechter van 27 juni 2017 is beslist. Ten tijde van de zitting van dit kort geding werd deze uitspraak van de Raad van State verwacht op 7 augustus 2018. De voorzieningenrechter heeft na de zitting kennis genomen van de uitspraak van de Raad van State, afdeling bestuursrechtspraak, van 25 juli 2018. Daarin is beslist dat de gebruikers van het ADM-terrein het terrein uiterlijk op 25 december 2018 moeten hebben ontruimd.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen samengevat:
I. Gemeente Amsterdam te verbieden om het derdenbeding in artikel 2 van de akte van levering van 26 februari 1970 zoals opgenomen in de eigendomsakte van 2 mei 1997 te handhaven, in die zin dat ander gebruik op het terrein wordt toegestaan dan gebruik dat ten doel heeft het herstellen en de bouw van schepen, machines en werktuigen met alles wat daartoe behoort;
II. Gemeente Amsterdam te verbieden het onder I bedoelde derdenbeding te handhaven, in die zin dat de tweede volzin in het beding
‘(…) het exploiteren van droogdokken, scheepswerven en de daaraan inherente fabrieken en het verrichten van handelingen, welke in de ruimste zin daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk kunnen zijn.’ wordt gelezen als een op zichzelf staande bestemming;
‘(…) het exploiteren van droogdokken, scheepswerven en de daaraan inherente fabrieken en het verrichten van handelingen, welke in de ruimste zin daarmee in verband staan, daaruit voortvloeien of daaraan bevorderlijk kunnen zijn.’ wordt gelezen als een op zichzelf staande bestemming;
III. Gemeente Amsterdam te gebieden om binnen twee weken na betekening van dit vonnis vast te stellen en aan eisers gemotiveerd bekend te maken of de activiteiten die Koole op basis van de vergunningsaanvraag wenst uit te voeren afwijken van hetgeen in het kettingbeding beschreven wordt;
IV. Gemeente Amsterdam in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
Eisers hebben zich, kort gezegd, op het standpunt gesteld dat Gemeente Amsterdam onrechtmatig jegens hen als derden handelt door de eigenaren van het ADM-terrein, Chidda en Amstellimmo, niet aan te spreken op nakoming van het in de leveringsakte van dat terrein opgenomen bestemmingsbeding. Daartoe is een beroep gedaan op het [naam arrest] arrest (HR 24 september 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9069). Zij stellen dat de beoogde bedrijfsactiviteiten van huurder Koole in strijd zijn met dat bestemmingsbeding. Volgens eisers laat het bestemmingsbeding uitsluitend een bedrijf toe dat ten doel heeft het herstellen en bouwen van schepen, machines en werktuigen (met alles wat daartoe behoort), terwijl de activiteiten van Koole zijn gericht op de berging en ontmanteling van schepen alsmede asbestsanering. Het bestemmingsbeding moet volgens eisers restrictief worden uitgelegd. Zij hebben in dit verband verwezen naar een door hen in het geding gebracht advies van prof. mr. [naam 2] . Eisers betogen dat Gemeente Amsterdam reeds nu dient te beslissen dat het bestemmingsbeding de beoogde bedrijfsactiviteiten van huurder Koole op het terrein niet toelaat.
3.3.
Gemeente Amsterdam voert verweer. Primair heeft zij aangevoerd dat eisers geen gerechtvaardigd belang hebben bij hun vorderingen, nu het hier gaat om een beding dat geldt tussen Gemeente Amsterdam en Chidda en Amstellimmo. Volgens Gemeente Amsterdam is zij op geen enkele wijze gehouden om bij de uitleg van dat beding rekening te houden met de illegale gebruikers van het ADM-terrein. Van een onrechtmatig handelen van Gemeente Amsterdam jegens eisers kan alleen al daarom geen sprake zijn. Met verwijzing naar de totstandkomingsgeschiedenis van het beding en een (aanvullend) juridisch advies van prof. mr. [naam 1] heeft Gemeente Amsterdam voorts de uitleg die eisers aan het beding geven bestreden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Eisers hebben voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen. Zij wonen en werken al tientallen jaren op het ADM-terrein en wensen hun verblijf voort te zetten, maar dreigen binnenkort te worden ontruimd. Ontruiming zal inbreuk maken op het door artikel 8 EVRM beschermde huisrecht.
4.2.
Eisers kunnen evenwel niet afdwingen dat Gemeente Amsterdam Chidda en Amstellimmo aanspreekt op nakoming van (een strikte uitleg van) het bestemmingsbeding. Eisers zijn geen partij bij die afspraak en het beding strekt niet ter bescherming van hun belangen. Eisers beogen het gebruik van het ADM-terrein voort te zetten, wensen bescherming van hun huisrecht en willen het gevaar van langdurige leegstand voorkomen. Deze belangen kunnen niet worden gebracht onder het belang dat het bestemmingsbeding beoogt te beschermen, te weten dat het ADM-terrein wordt gebruikt zoals in artikel 2 van de leveringsakte is omschreven (zie 2.2). Eisers maken al tientallen jaren gebruik van het terrein door er te wonen en te werken en verhinderen daarmee juist dat het terrein wordt gebruikt overeenkomstig het bestemmingsbeding.
4.3.
Het beroep op het [naam arrest] arrest gaat niet op. Er is geen sprake van gerechtvaardigde belangen van een derde waarmee Gemeente Amsterdam bij het al dan niet vorderen van nakoming van het bestemmingsbeding rekening moet houden. Ook overigens is niet gebleken dat Gemeente Amsterdam toezeggingen heeft gedaan, of anderszins bij eisers het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt, dat zij met het belang van eisers nog langer rekening zou houden.
4.4.
Het voorgaande brengt reeds mee dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn. Bij deze stand van zaken wordt niet meer toegekomen aan een verdere uitleg van het bestemmingsbeding en behoeven eisers niet meer in de gelegenheid te worden gesteld om op het archiefonderzoek van Gemeente Amsterdam en het advies van prof. mr. [naam 1] nader te reageren.
4.5.
Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Amsterdam worden begroot op:
- griffierecht € 626,00
- salaris advocaat
980,00
980,00
Totaal € 1.606,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Amsterdam tot op heden begroot op € 1.606,00,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2018. [1]