ECLI:NL:RBAMS:2018:5514

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 7005736 KK EXPL 18-559

vonnis van: 31 juli 2018

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de publiekrechtelijke rechtspersoon de Gemeente Amsterdam

zetelend te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: de gemeente Amsterdam

gemachtigde: mr. N.E.V. van Nispen tot Sevenaer-Berger

t e g e n

[gedaagde]

wonend te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. B.P. van Overeem

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 27 juni 2018, heeft de gemeente Amsterdam een voorziening gevorderd.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 24 juli 2018. De gemeente Amsterdam is vertegenwoordigd door mevrouw [naam 1] en mevrouw [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Partijen hebben producties in het geding gebracht. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen die zijn overgelegd. [gedaagde] heeft een video en een maquette getoond. Partijen hebben hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[gedaagde] is beeldend kunstenaar. De gemeente Amsterdam heeft voor een periode van tweeënhalf jaar een perceel, bestaande uit water, grond en opstallen met een totaaloppervlak van circa 10.000 m2 aan [gedaagde] verhuurd. [gedaagde] gebruikte (een deel van) dat perceel voor de realisering van een kunstproject: “Het blok, het paard, de sprong”. De huurovereenkomst eindigde per 31 maart 2014.

1.2.

[gedaagde] heeft het gebruik van het perceel daarna voortgezet. Tussen partijen is op 15 november 2014 een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor een gedeelte van 600 m2 van het oorspronkelijk perceel dat door [gedaagde] van de gemeente Amsterdam werd gehuurd (hierna: het gehuurde). De maandelijks verschuldigde huur bedraagt € 500,--. Die huurovereenkomst eindigde op 30 september 2016. De gemeente Amsterdam heeft bij brief van 28 april 2017 de ontruiming aangezegd tegen 31 mei 2017.

1.3.

[gedaagde] heeft het gehuurde niet ontruimd. Hij heeft op 31 juli 2017 een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend op grond van artikel 7:230a lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarin heeft [gedaagde] verzocht de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden te verlengen tot 31 mei 2018. Bij de mondelinge behandeling van het verzoekschrift op 16 november 2017 is tussen [gedaagde] en de gemeente Amsterdam een vaststellingsovereenkomst gesloten. Die vaststellingsovereenkomst is in het proces-verbaal van de zitting vastgelegd. De vaststellingsovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
(…)
1. [gedaagde] ontruimt het voormalig gehuurde (…) op uiterlijk 31 mei 2018. Hij verplicht zich om het voormalig gehuurde te ontruimen en ter beschikking van de Gemeente te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde.
2. De kosten voor de ontruiming komen voor rekening van [gedaagde] en hij verplicht zich om de met zijn ontruiming gepaarde kosten, op vertoon van een exploot of proces-verbaal van de deurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven aan de gemeente te voldoen, voor zover [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat en de Gemeente de ontruiming zelf bewerkstelligt met behulp van een deurwaarder.
(…)

1.4.

Het gehuurde is gelegen in “ [plaats] ” in [woonplaats] . De gemeente Amsterdam is bezig met de herontwikkeling van dat gebied waardoor het industrieterrein wordt getransformeerd tot stedelijk woon- en werkgebied.

Vordering

2. De gemeente Amsterdam vordert, zakelijk weergegeven, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

2.1.

[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

2.2.

[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan de gemeente Amsterdam van de met de ontruiming gepaarde gaande kosten op vertoon van een exploot of proces-verbaal van de deurwaarder waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven;

2.3.

[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan de gemeente Amsterdam van de gebruiksvergoeding van € 500,-- per maand over de periode maart tot en met juni 2018, te vermeerderen met de contractuele rente;

2.4.

[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan de gemeente Amsterdam van de maandelijkse gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2018 tot de dag der algehele ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de contractuele rente;

2.5.

[gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.

3. De gemeente Amsterdam stelt dat [gedaagde] tekortschiet in zijn verplichting tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk 31 mei 2018. Die verplichting van [gedaagde] is vastgelegd in de vaststellingovereenkomst. De gemeente Amsterdam stelt dat zij gelet op de voortgang van de herontwikkeling van het gebied waar het gehuurde is gelegen, spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het gehuurde door [gedaagde] .

Verweer

4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op hetgeen hij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van de gemeente Amsterdam in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

6. De vordering van de gemeente Amsterdam is gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] gehouden is tot nakoming van zijn verplichting uit de vaststellingsovereenkomst tot ontruiming van het gehuurde uiterlijk 31 mei 2018. In zoverre is de vordering tot ontruiming niet, althans niet in rechtstreekse of letterlijke zin, een zaak “betreffende een huurovereenkomst” als bedoeld in artikel 93 sub c Burgerlijke Rechtsvordering (hierna Rv). Echter, ook indien de vordering niet rechtstreeks grondslag heeft in één van de overeenkomsten die specifiek in artikel 93 sub c Rv worden genoemd, kan de kantonrechter bevoegd zijn over die vordering te oordelen. Het hangt af van de feitelijke en juridische samenhang tussen, in dit geval, de vaststellingsovereenkomst en de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen. In dit geval volgt die samenhang tussen de vaststellingsovereenkomst en huurovereenkomst uit het feit dat de verplichting van [gedaagde] uit de huurovereenkomst om het gehuurde bij het einde van die huurovereenkomst te ontruimen, vanwege de procedure die hij heeft gevoerd op grond van artikel 7:230a BW en ter beëindiging waarvan partijen de vaststellingsovereenkomst hebben gesloten, als het ware is overgegaan in de vaststellingsovereenkomst. Dit betekent dat de kantonrechter op grond van artikel 93 sub c Rv bevoegd is om over de vordering van de gemeente Amsterdam te oordelen. Dat de gemeente Amsterdam ter zitting heeft verwoord dat [gedaagde] het gehuurde volgens haar “zonder recht of titel gebruikt” omdat hij de vaststellingsovereenkomst ten onrechte niet nakomt, maakt - anders dan hij kennelijk meent - niet dat de grondslag van de vordering van de gemeente Amsterdam dus is gelegen in onrechtmatig handelen van [gedaagde] en dat de kantonrechter daarom onbevoegd is.

7. [gedaagde] heeft uiteengezet dat hij groot belang heeft bij het voortgezet gebruik van het perceel. Dat belang is – kort gezegd – gelegen in de artistieke betekenis die volgens [gedaagde] verbonden is aan het realiseren en voltooien van het kunstproject “Het blok, het paard, de sprong” en het teloor gaan van de grote inspanningen die hij zich al jarenlang op allerlei vlak heeft getroost om dat kunstwerk tot stand te brengen. Daarbij betoogt [gedaagde] dat onvoldoende duidelijk is dat de plannen van de gemeente Amsterdam en de voortgang van de gebiedsontwikkeling vergen dat hij het gehuurde thans ontruimt. Een belangenafweging hoort bij die stand van zaken in zijn voordeel uit te vallen. [gedaagde] bestrijdt dat de gemeente spoedeisend belang heeft bij haar vordering.

8. Niet duidelijk is of het betoog van [gedaagde] inhoudt dat hij weliswaar gehouden is tot ontruiming maar dat de gemeente Amsterdam thans geen spoedeisend belang bij die ontruiming heeft of ook zo moet worden begrepen dat de verplichting tot ontruiming die in de vaststellingsovereenkomst is vastgelegd volgens [gedaagde] sowieso niet geldt omdat die ontruiming in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

9. Hoe dan ook, het betoog van [gedaagde] kan hem niet baten. Daartoe is het volgende redengevend.

10. [gedaagde] heeft – terecht – niet bestreden dat in de vaststellingsovereenkomst is vastgelegd dat hij met de gemeente Amsterdam is overeengekomen dat hij verplicht is om het gehuurde per 31 mei 2018 te ontruimen. Dat is dan ook het uitgangspunt.

11. Het is evident dat die verplichting van [gedaagde] grote gevolgen voor hem heeft. Een alternatieve locatie om zijn werkzaamheden aan het project en kunstwerk voort te zetten en te voltooien heeft hij niet voorhanden, nog daargelaten dat de omvang van het kunstwerk en al het overige dat hij op het gehuurde aanwezig heeft alleen met grote moeite en kosten zijn te verplaatsen naar zo’n andere locatie. Die voor [gedaagde] zwaarwegende gevolgen zijn echter inherent aan de situatie dat het perceel hem niet voor onbepaalde tijd is verhuurd – hetgeen overigens evenmin tot gevolg heeft dat een ontruimingsverplichting van [gedaagde] per se samenvalt met een door hem gewenst moment – maar steeds, zij het inmiddels zeven of acht jaar aaneengesloten, op tijdelijke basis. Ook een kunstenaar, zoals in dit geval [gedaagde] , heeft met die contractuele werkelijkheid te maken.

12. De tussen partijen overeengekomen ontruimingsdatum die is vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst stemt overeen met de periode van ontruimingsbescherming waar [gedaagde] zelf in zijn verzoekschrift ex artikel 230a BW om heeft verzocht. In zoverre heeft hij bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst geen enkele concessie hoeven doen ten aanzien van de lengte van de periode waarover hij het gehuurde nog kon blijven gebruiken. Met andere woorden: waar hij in zijn verzoekschrift ex artikel 230a BW om heeft verzocht, is hem in de vaststellingsovereenkomst gegeven. Bij het aangaan van die vaststellingsovereenkomst heeft [gedaagde] de kwade kans aanvaard dat het kunstwerk op 31 mei 2018 (nog) niet voltooid zou zijn, waar echter tegenover stond dat hij erop kon rekenen (en de gemeente Amsterdam dus had te accepteren) dat hij niet eerder dan die datum hoefde te ontruimen. Nu die kwade kans, die [gedaagde] bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst heeft geaccepteerd, zich heeft gerealiseerd, kan [gedaagde] daarvan niet alsnog terugkomen. Gedane zaken nemen geen keer.

13. Dat [gedaagde] door de gemeente Amsterdam aan zijn contractuele verplichting tot ontruiming wordt gehouden, is ook indien de gevolgen die dat voor hem heeft daarbij worden betrokken, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dat wordt niet anders als de gemeente Amsterdam (een) alternatieve locatie(s) in het Buiksloterham-gebied (op het land of op pontons in het water) of elders in de stad voor handen heeft, maar niet aan [gedaagde] ter beschikking wil stellen. De gemeente Amsterdam heeft geen verplichting daartoe, daargelaten dat de gemeente heeft betwist dat zij over (een) dergelijke locatie(s) beschikt en dat [gedaagde] bij het gehuurde kan uitwijken naar pontons in het water.

14. De gemeente Amsterdam heeft toegelicht dat het gehuurde op korte termijn ingezet moet worden in het kader van de gebiedsontwikkeling. Het terrein moet bouwrijp gemaakt worden. Voorafgaand aan erfpachtuitgifte en aanleg van een ontsluitingsweg wordt het gehuurde benut voor tijdelijke functies in het kader van de gebiedsontwikkeling, zoals een gronddepot, werkterrein voor aannemers en daarna voor een tijdelijk schoolgebouw ten behoeve van twee onderwijsinstellingen. Om dat schoolgebouw direct na de zomervakantie van 2019 in gebruik te kunnen nemen, moet de gemeente per 1 september 2018 over het gehuurde kunnen beschikken, aldus de gemeente Amsterdam.

15. [gedaagde] voert aan dat de planning van de gemeente Amsterdam is gebaseerd op een ambtelijk werkdocument. Volgens hem is onvoldoende duidelijk dat de gemeente Amsterdam daaraan in de praktijk uitvoering zal geven. Hij trekt in twijfel of de gemeente Amsterdam het gehuurde op korte termijn nodig heeft.

16. Van [gedaagde] wordt niet alleen verwacht dat hij de stellingen van de gemeente Amsterdam en hetgeen zij ter onderbouwing daarvan naar voren heeft gebracht, betwist maar dat hij die betwisting toelicht en van argumenten voorziet. Het moet daarbij gaan om een betwisting die het oordeel zouden kunnen rechtvaardigen dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de gemeente Amsterdam thans een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde ontruiming heeft. Hetgeen [gedaagde] naar voren heeft gebracht (zie r.o. 15) voldoet daaraan niet en wordt om die reden gepasseerd.

17. Verder heeft [gedaagde] betoogd dat hij in relatie tot de omvang van het [plaats] -gebied dat in de stedelijke ontwikkelingsplannen van de gemeente Amsterdam is betrokken, slechts over een klein perceel beschikt (600 m2) en dat hij zelfs aan 150 m2 voldoende heeft. Zijn aanwezigheid hoeft de gemeente Amsterdam dan ook niet te hinderen in het realiseren van de gebiedsontwikkeling, aldus [gedaagde] .

18. Dat betoog van [gedaagde] impliceert en neemt tot uitgangspunt dat van de gemeente Amsterdam flexibiliteit kan worden verlangd bij de planning en uitvoering van de herontwikkeling van het [plaats] -gebied in verband met de aanwezigheid van [gedaagde] in dat gebied. Die eis kan echter niet aan de gemeente Amsterdam worden gesteld. [gedaagde] heeft geen enkel houvast gegeven ten aanzien van de duur van de periode waarover hij nog over het gehuurde (of deel daarvan) wenst te kunnen blijven beschikken. Daardoor is volstrekt ongewis hoelang de gemeente Amsterdam rekening zou moeten houden met de aanwezigheid van [gedaagde] , ook al is dat op een beperkt aantal vierkante meters.

19. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat in de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] door de gemeente Amsterdam aan zijn ontruimingsverplichting wordt gehouden én dat de gemeente Amsterdam spoedeisend belang heeft bij de ontruiming van het gehuurde. De daartoe strekkende vordering van de gemeente Amsterdam is toewijsbaar als hierna te melden. Dat geldt ook voor de daarmee samenhangende vordering om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van € 500,-- per maand tot aan de dag der algehele ontruiming van het gehuurde.

20. De gemeente Amsterdam heeft erkend dat [gedaagde] op 18 juli 2018 € 500,-- heeft betaald wegens het gebruik van het gehuurde in de maand juli. In verband daarmee heeft zij haar bij dagvaarding ingestelde vordering ter zitting gewijzigd als hiervoor in 2.3 en 2.4 is weergegeven.

21. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij daarnaast ook de verschuldigde vergoeding van
€ 500,-- per maand over de maanden maart tot en met juni 2018 op 18 juli 2018 heeft betaald. Een betalingsbewijs heeft hij niet overgelegd, hoewel dat wel op zijn weg lag. De vordering van de gemeente Amsterdam tot betaling van € 2.000,-- is dan ook toewijsbaar. Hetgeen betaald zal blijken te zijn, strekt daarop vanzelfsprekend in mindering.

22. De vordering van de gemeente Amsterdam als hiervoor weergegeven in 2.2 is niet toewijsbaar omdat de samenstelling en omvang van die kosten nu niet duidelijk is.

23. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om het door hem gebruikte grond- en waterperceel met opstal aan de [adres] , met een oppervlak van ruim 600m2, zoals met gele belijning aangegeven op de aan de dagvaarding gehechte luchtfoto te ontruimen en ter beschikking van de gemeente Amsterdam te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde] te betalen aan de gemeente Amsterdam:

a. a) € 2.000,-- aan vergoeding wegens gebruik van het perceel over de maanden maart tot en met juni 2018, te vermeerderen met de contractuele rente van 2% per kalendermaand met een minimum van € 300,-- per maand, vanaf de diverse vervaldata tot aan de dag der voldoening;

b) € 500,-- per maand aan vergoeding wegens gebruik van het perceel vanaf 1 augustus 2018 tot de dag der algehele ontruiming van het perceel, te vermeerderen met de contractuele rente van 2% per kalendermaand met een minimum van € 300,-- per maand, vanaf de diverse vervaldata tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gemeente Amsterdam tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 965,01, waarin begrepen
€ 400,-- aan salaris voor de gemachtigde van de gemeente Amsterdam;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.