ECLI:NL:RBAMS:2018:5129 - Rechtbank Amsterdam - Ontbinding huurovereenkomst wegens gebruik sociale huurwo...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummers: 6494980 \ CV 17-27612

vonnis van: 19 juli 2018

Vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

De Coöperatieve Woonvereniging Het Nieuwe Huis U.A.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

gemachtigde mr. H.M. Meijerink

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

gemachtigde: mr. J.M. Heikens.

Partijen worden hierna HNH en [gedaagde] genoemd.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

dagvaarding van 22 november 2017, met producties;
conclusie van antwoord, met producties;
instructievonnis van 15 februari 2018;
comparitie van partijen van 26 april 2018 en de bij die gelegenheid overgelegde stukken;
dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

HNH is op18 april 1918 opgericht. In de statuten zoals deze luiden na wijziging bij akte van 24 januari 1989 is vermeld dat zij tot doel heeft te voorzien in huisvesting van haar leden. Daartoe huurt HNH een gedeelte van een gebouw aan het [adres] van wooncoöperatie De Samenwerking. In dit gedeelte van het gebouw bevindt zich een aantal zeer kleine appartementen, die door HNH aan haar leden worden verhuurd. Vrijkomende appartementen worden aan aspirant-leden te huur aangeboden.

1.2.

In artikel 4 van Pro de statuten van HNH is vermeld dat als lid kunnen worden toegelaten personen van 21 jaar en ouder die als alleenwonende een appartement gaan bewonen krachtens een met HNH te sluiten huurovereenkomst.

1.3.

[gedaagde] heeft HNH bij brief van 10 november 2009 verzocht om haar als lid te accepteren en haar urgentie te verlenen ten aanzien van het toewijzen van woonruimte. In de brief vermeldt zij dat zij op dat moment nog in [woonplaats] verblijft in een huis dat zij in een opwelling na echtscheiding heeft gekocht en dat in slechte staat is en binnen zeer korte termijn ontruimd en verlaten zal moeten worden. De kans is groot dat het huis daarna verkocht zal worden. [gedaagde] schrijft verder dat zij als Amsterdamse graag wil terugkeren naar deze stad.

1.4.

HNH heeft aan dit verzoek gehoor gegeven en heeft ingaande 1 mei 2010 het appartement met nummer [nummer] (van ongeveer 25 m2) aan [gedaagde] verhuurd voor een kale huur van (destijds) € 112,01. Inclusief service- en andere kosten bedroeg de huur destijds € 298,02 en thans € 339,78.

1.5.

In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en dat huurder verplicht is het gehuurde overeenkomstig deze bestemming te gebruiken.

1.6.

[gedaagde] heeft haar woning in [woonplaats] niet verkocht. Zij heeft deze woning na een procedure tegen een aannemer weer in goede staat laten brengen en heeft daar haar hoofdverblijf behouden. Het van HNH gehuurde appartement heeft zij steeds slechts als pied-à-terre gebruikt gedurende één of enkele dagen per week, onder meer om op haar in Amsterdam wonende kleinkinderen te kunnen passen.

1.7.

Bij brief van 14 mei 2012 heeft de gemeente Amsterdam HNH bericht dat er niemand op het door [gedaagde] gehuurde appartement stond ingeschreven.

1.8.

HNH heeft daarop contact opgenomen met [gedaagde] . Vervolgens heeft HNH bij brief van 19 februari 2013 aan [gedaagde] laten weten dat zij het niet acceptabel acht dat woonruimte die zij aan haar leden verhuurt niet als hoofdverblijf wordt gebruikt, gezien de grote behoefte aan woonruimte onder aspirant-leden. HNH kondigt aan dat met instemming van de ALV een allonge aan de huurcontracten zal worden toegevoegd, waarin is vastgelegd dat huurder verplicht is zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en dat gebruik als pied-à-terre niet is toegestaan.

1.9.

Ter vergadering van de ALV van 9 april 2013 is bij meerderheid een besluit van die strekking aangenomen.

1.10.

Bij brief van 10 juni 2013 heeft HNH [gedaagde] laten weten dat de actieve uitvoering van dit besluit in afwachting van de ontwikkeling van het beleid van de gemeente vooralsnog geen prioriteit heeft.

1.11.

Op 3 juli 2017 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden over deze kwestie. Per e-mail van diezelfde datum heeft HNH dit gesprek aan [gedaagde] bevestigd. In de e-mail is vermeld dat [gedaagde] in het gesprek heeft bevestigd dat zij het gehuurde slechts in het weekend gebruikt en dat HNH heeft laten weten deze situatie niet langer te accepteren vanwege de schaarste aan woonruimte in Amsterdam. Er is een wachtlijst voor woonruimte bij HNH van mensen die daaraan dringend behoefte hebben, hetgeen in schril contrast staat tot de manier waarop [gedaagde] haar appartement gebruikt.

1.12.

Per e-mail van 31 augustus 2017 heeft [gedaagde] hierop gereageerd met de mededeling dat bij HNH van aanvang af duidelijk was dat zij ‘het appartement niet als vaste bewoning zou gaan bewonen’ en dat zij niet inziet dat zij de kamer, waarvoor zij ook op de wachtlijst had gestaan, zou moeten verlaten.

1.13.

Volgens het huidige beleid van de gemeente Amsterdam is het niet toegestaan om een sociale huurwoning als pied-à-terre te gebruiken.

1.14.

Ter vergadering van de ALV van 8 december 2016 is een statutenwijziging aangenomen waarmee een einde is gemaakt aan de eerder bestaande mogelijkheid dat een lid meer dan één appartement tegelijk kon huren.

Vordering

2. HNH vordert dat de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] wordt ontbonden en dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, alles met haar veroordeling in de kosten van het geding.

3. HNH stelt daartoe dat [gedaagde] in strijd handelt met het bepaalde in artikel 7:213 BW Pro: het zich gedragen als goed huurder. Dat levert een toerekenbare tekortkoming op die tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden. Als [gedaagde] in haar brief van 10 november 2009 had geschreven dat zij het appartement niet als hoofdverblijf, maar slechts in het weekend als pied-à-terre wilde gaan gebruiken, dan had HNH haar nooit, nota bene met voorrang, de woning aangeboden. [gedaagde] heeft HNH in plaats daarvan voorgespiegeld dat zij in een noodsituatie verkeerde en op korte termijn zonder woonruimte zou komen te zitten. Anders dan [gedaagde] in haar e-mail van 31 augustus 2017 beweert, is er geen sprake van dat HNH ermee bekend was dat zij het gehuurde slechts als pied-à-terre wenste te gebruiken. Omdat de tekst van de huurovereenkomst dergelijk gebruik niet expliciet verbiedt en omdat het beleid van de gemeente niet aanstonds duidelijk was, heeft HNH [gedaagde] ruimschoots de tijd gegund om een andere oplossing te vinden, maar inmiddels is sprake van toenemende schaarste aan woonruimte en een toenemend aantal mensen op de wachtlijst. HNH acht het daarom niet verantwoord om de ongewenste situatie langer te laten voortduren. Het gaat om in Amsterdam zeer zeldzame woningen in de sociale sector met een zeer lage huur bedoeld voor alleenwonenden. Het is de taakopvatting van HNH om die woningen te verhuren aan leden die zo’n woning echt nodig hebben. Daarom worden ook niet langer twee eenheden aan één persoon verhuurd en wordt oneerlijk gebruik als pied-à-terre aangepakt. Onder de gegeven omstandigheden is het niet zelf als hoofdverblijf bewonen een vorm van niet goed huurderschap.

Verweer

4. [gedaagde] verweert zich tegen de vorderingen. Zij voert daartoe aan dat het huurcontract niet de eis stelt dat zij in het gehuurde haar hoofdverblijf heeft en dat haar bij het aangaan van de huurovereenkomst ook niet is verteld dat gebruik in deeltijd niet de bedoeling was. Ook uit de wet volgt geen verplichting om in het gehuurde hoofdverblijf te hebben. Een wachtlijst is [gedaagde] niet bekend. [gedaagde] mocht aan de brief van 10 juni 2013 het vertrouwen ontlenen dat zij met rust gelaten zou worden, zolang er geen aanleiding bestond om het beleid te wijzigen. Eenzijdig het contract wijzigen is niet mogelijk. [gedaagde] gebruikt het gehuurde als woonruimte en dus niet in strijd met de bestemming. Op de lange termijn wil [gedaagde] een ‘echte huurwoning’ in Amsterdam betrekken, omdat zij hier haar sociale netwerk heeft. [gedaagde] staat daarom ingeschreven bij De Samenwerking. Indien al sprake zou zijn van een tekortkoming, dan beroept [gedaagde] zich op de “tenzij-regel” van artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Zij acht de gestelde tekortkoming van te geringe betekenis om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen. Haar kleinkinderen zouden dan naar de kinderopvang moeten.

Beoordeling

5. De kantonrechter is van oordeel dat het verweer faalt. Uit de wijze waarop [gedaagde] haar brief van 10 november 2009 heeft ingericht volgt dat zij zich er terdege van bewust was dat gebruik van het appartement als pied-à-terre niet de bedoeling was. Anders was het immers niet nodig geweest om het te doen voorkomen alsof zij op korte termijn dakloos zou raken en dat zij dan weer in Amsterdam wilde gaan wonen. Haar standpunt in de e-mail van 31 augustus 2017 dat HNH wist dat haar slechts deeltijd gebruik voor ogen had, gaat dan ook niet op. Uit de verdere inhoud van deze e-mail blijkt voorts dat [gedaagde] met het bestaan van een wachtlijst bekend was. Hoewel het contract dit niet uitdrukkelijk vermeldt, moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst zag op gebruik van het appartement als hoofdverblijf en dat [gedaagde] dit ook zo heeft begrepen. Aan de brief van 10 juni 2013 kon [gedaagde] niet het vertrouwen ontlenen dat HNH zich bij het gebruik als pied-à-terre voorgoed had neergelegd. Met HNH is de kantonrechter van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden het aanhouden van het gehuurde als pied-à-terre strijdig is met goed huurderschap. Gezien de toenemende schaarste aan betaalbare woonruimte in Amsterdam, waarin HNH voor haar doelgroep beoogt te voorzien, is begrijpelijk dat HNH aan deze ongewenste situatie thans een einde wil maken. Het recht daartoe heeft zij ook niet verwerkt. Zij heeft [gedaagde] geruime tijd de gelegenheid geboden om vrijwillig af te zien van het niet gewenste gebruik van het gehuurde, maar [gedaagde] is daartoe niet bereid gebleken.

6. De slotsom is dat de vorderingen van HNH zullen worden toegewezen. De kantonrechter zal [gedaagde] na te melden ontruimingstermijn gunnen, maar ziet geen aanleiding om de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

7. Bij deze uitslag moet [gedaagde] met de proceskosten worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met ingang van 1 januari 2019;

veroordeelt [gedaagde] om het door haar van HNH gehuurde appartement met nummer [nummer] uiterlijk per die datum te ontruimen en de sleutels van het gehuurde in te leveren bij HNH, welke ontruiming zo nodig kan worden bewerkstelligd door de gerechtsdeurwaarder met hulp van de sterke arm van politie en justitie;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot aan deze uitspraak aan de zijde van HNH begroot op € 99,21 aan explootkosten, € 117,- aan griffierecht en € 600,- aan salaris gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met
€ 68,00 en de kosten van betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordelingen heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 juli 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.