Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/639816 / HA ZA 17-1262
Vonnis van 1 augustus 2018
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SPUIVESTE HOLDING B.V.,
gevestigd te Haarlem,
eiseres,
advocaat mr. J.N.M. van Trigt te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.M. de Bruin te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Spuiveste en [woonplaats] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- De dagvaarding van 28 november 2017 met producties,
- De conclusie van antwoord van 17 januari 2018 met producties,
- het tussenvonnis van 25 april 2018 waarin een verschijning van partijen is bepaald,
- het proces-verbaal van comparitie van 2 juli 2018 en de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[woonplaats] kocht in 1989 het pand aan de [adres] te [plaats] . Dit pand bestaat uit drie woningen (nummer [nummer 1] , [nummer 2] en [nummer 3] ). De woningen op [nummer 1] en [nummer 2] zijn verhuurd toen [woonplaats] het pand in 1989 kocht en diezelfde huurders wonen er nog steeds. [woonplaats] heeft goed contact met zijn huurders. [woonplaats] is zelf op de woning op nummer [nummer 3] gaan wonen. In 1992 kocht [woonplaats] ook het naastgelegen pand (nummer [nummer 4] ). [woonplaats] is toen zelf op nummer [nummer 4] gaan wonen met zijn partner en jonge kinderen en zijn zoon is op nummer [nummer 3] gaan wonen. Inmiddels is de zoon verhuisd. De panden [nummer 1, 2 en 3] en [nummer 4] zijn tot op heden ongesplitst.
2.2.
Spuiveste is een professionele vastgoedhandelaar. De heren [naam 1] en [naam 2] zijn verbonden aan Spuiveste.
2.3.
Op 15 augustus 2017 stond [naam 1] zonder vooraankondiging bij [woonplaats] voor de deur. Hij gaf aan het pand nummer [nummer 4] van [woonplaats] te willen kopen. Op 18 augustus 2017 bracht [naam 1] per e-mail een bod van € 800.000,-- uit op dit pand. Hierop is door [woonplaats] niet gereageerd.
2.4.
Op 16 oktober 2017 kwam [naam 1] onaangekondigd langs bij [woonplaats] . Hij deed namens Spuiveste een bod op beide panden, nummers [nummer 1, 2 en 3] en [nummer 4] . Later op de dag mailt hij naar [woonplaats] :
“Leuk je vanmorgen weer gezien te hebben. Zoals je weet ben ik erg gecharmeerd van je panden aan de [adres] , nummer [nummer 1, 2 en 3] en [nummer 4] en heb ik er zin in om dit project op te pakken. Om een en ander concreet te maken, zou ik even wat punten op papier zetten en naar je mailen. Dan hebben we allebei meer houvast om op voort te borduren. Zoals besproken ligt de aankoopprijs van de twee panden op € 1.600.000,-- k.k. plus de kosten voor uitkoop. Er zitten momenteel nog twee aparte huurders op nummer [nummer 1] begane grond en 1 hoog. Ik ben bereid € 50.000,-- beschikbaar te stellen voor uitkoop en/of uitplaatsing. Hetgeen wij samen hopelijk tot een succesvol resultaat kunnen brengen.
Ik heb nagedacht wat je nog als laatste tegen mij zei vanmorgen en daarom wil ik het volgende met je bespreken en afspreken, dat als het jou voor minder dan die € 50.000,-- lukt om het leeg te krijgen, het verschil voor jou is. Op het moment dat het leeg komt kunnen we op korte termijn de levering laten plaatsvinden. […]”
2.5.
Op 23 oktober 2017 en op 24 oktober 2017 spreken partijen elkaar nader. Bij een van deze ontmoetingen biedt Spuiveste diverse mogelijkheden aan: een koopprijs van € 1.550.000,-- k.k. met beide huurders, een koopprijs van € 1.600.000,-- k.k. met één huurder of een koopprijs van € 1.650.000,-- k.k. zonder huurders.
2.6.
[woonplaats] spreekt met zijn huurders over een eventueel vertrek uit de woning.
2.7.
Op 3 november 2017 09:42 uur stuurt een notaris op verzoek van Spuiveste een concept koopovereenkomst (hierna: concept 1). Als koopsom is genoemd een bedrag van € 1.585.000,--. Als leveringsdatum is opgenomen 2 april 2018. In artikel 15 van concept 1 staat onder meer:
“- Indien (een van) de huurovereenkomsten vóór de levering […] onvoorwaardelijk is beëindigd en leeg wordt opgeleverd per ………….. 2018 zal Koper per huurder (als extra koopsom) aan Verkoper een bedrag vergoeden ad € 10.000,00.
- Indien (een van) de huurovereenkomsten vóór de levering […] onvoorwaardelijk is/zijn ontbonden vergoedt Koper aan huurder maximaal een bedrag ad € 22.500,00 per huurder als verhuisvergoeding;”
2.8.
Later die dag spreken partijen elkaar op kantoor van Spuiveste en nog later om 17.21 uur stuurt de notaris een tweede concept koopovereenkomst naar partijen (hierna: concept 2). Hierin staat als koopprijs opgenomen € 1.595.000,-- en is als leveringsdatum genoemd 29 december 2017. Verder staat in artikel 15 onder meer:
“Indien de huurovereenkomst betreffende de begane grond vóór 1 juli 2018 onvoorwaardelijk is beëindigd en leeg wordt opgeleverd per uiterlijk laatstgemelde datum zal Koper aldan onverwijld aan Verkoper een bedrag vergoeden ad € 10.000,00”
2.9.
Op 7 november 2017 stuurde [naam 2] na overleg met [woonplaats] een e-mail naar de notaris:
“Zo je nav overleg met de heer [woonplaats] (verkoper) het volgende willen aanpassen?
Toevoegen:
As is where is clausule
Ouderdomsclausule
Bij de uit te zoeken bedragen: p.m. Aangeven. (Zouden jullie dit tzt willen uitzoeken?) De borgsom zal de heer [woonplaats] zelf doorgeven.
Verder is de koopakte akkoord.”
2.10.
Op 7 november 2017 stuurde de notaris een derde concept koopovereenkomst naar partijen (hierna concept 3). Hierin zijn genoemde clausules opgenomen.
2.11.
Op 7 november 2017 kwamen partijen bij elkaar op de [adres] . De concept koopovereenkomst wordt door partijen bekeken maar niet getekend. Er worden foto’s gemaakt van het rijbewijs van [woonplaats] en van [woonplaats] en [naam 1] met concept 3 aan de keukentafel.
2.12.
Op 9 november 2017 spraken partijen af op het kantoor van Spuiveste. Hier vindt een uren durend gesprek plaats dat door Spuiveste zonder medeweten van [woonplaats] is opgenomen.
2.13.
Op 13 november 2017 is door Spuiveste conservatoir beslag gelegd op de panden.
2.14.
Op 15 november 2017 wordt [woonplaats] schriftelijk gesommeerd om de koopovereenkomst te tekenen. Hieraan is geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
Spuiveste vordert - samengevat - een verklaring voor recht dat tussen partijen een bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de panden [nummer 1, 2 en 3] en [nummer 4] en dat [woonplaats] wordt veroordeeld tot ondertekening van de koopovereenkomst en medewerking aan de levering.
3.2.
Spuiveste stelt zich op het standpunt dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen op 3 november 2017 op het kantoor van Spuiveste. Over alle essentialia was toen overeenstemming. Verder blijkt de instemming uit de volgende feiten: de verklaringen van de zijde van Spuiveste, er meerdere malen een concept koopovereenkomst door een notaris is gestuurd, [woonplaats] zijn rijbewijs heeft laten fotograferen en er is een foto is waar partijen elkaar de hand schudden. Verder heeft hij in het gesprek op 9 november 2017 zelf aangegeven dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen, aldus Spuiveste.
3.3.
[woonplaats] voert primair aan dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hij heeft vanaf het begin een voorbehoud gemaakt dat niets was overeengekomen totdat sprake was van een schriftelijke overeenkomst. Spuiveste heeft zich gewiekst gedragen door steeds weer met nieuwe biedingen te komen en almaar nieuwe concept-koopakten toe te sturen met verschillende voorwaarden. [woonplaats] heeft op geen enkel moment bevestigd dat hij met enig aanbod instemde. Hij heeft alleen maar aangegeven dat hij de panden niet voor minder dan € 1.600.00,00 zou verkopen. Over de essentialia (onder meer de koopprijs, leveringsdatum, de vraag of verkocht wordt met of zonder huurders en de beschikbare uitkoopsom voor de huurders) waren partijen het niet eens. Hij wilde het concept nog door een jurist laten beoordelen en hij wilde nadenken over wat moest gebeuren met de huurders. Subsidiair wordt een beroep gedaan op het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst zoals bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak gaat om de vraag of er een koopovereenkomst tot stand is gekomen.
4.2.
Een koopovereenkomst is pas tot stand gekomen indien sprake is van een aanbod en de aanvaarding daarvan als bedoeld in artikel 6:217 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Aanbod en aanvaarding kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen. Het antwoord op de vraag of sprake is van een aanbod dat is aanvaard dient te worden vastgesteld aan de hand van de zogeheten wilsvertrouwensleer. Daarbij is van belang wat partijen jegens elkaar hebben verklaard, en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid (artikel 3:36 BW). Bij de beoordeling is van belang: i) de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, ii) het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en iii) de omstandigheden van het geval (Hoge Raad 26 september 2003, NJ 2004/460).
4.3.
De rechtbank begint met het vaststellen van de hoedanigheid van de betrokken partijen. Tussen partijen staat vast dat Spuiveste een professionele vastgoedhandelaar is. Door Spuiveste is gesteld dat [woonplaats] ook als een professional moet worden beschouwd. Dit volgt volgens Spuiveste uit het feit dat hij twee panden in bezit heeft, twee appartementen verhuurt, zelf werkzaamheden verricht in de woningen en zijn boekhouding inzake zijn huurders er professioneel uit ziet. De rechtbank ziet dit anders. [woonplaats] heeft tientallen jaren geleden twee panden gekocht. In één van deze panden woont hij tot op de dag van vandaag. Het andere pand is gedaan als een privé-investering. Van verdere vastgoedtransacties van [woonplaats] is niet gebleken. Dit, noch het feit dat hij (al tientallen jaren dezelfde) twee huurders heeft maakt hem een professionele vastgoedhandelaar. [woonplaats] moet dus worden beschouwd als een particuliere verkoper.
4.4.
Door de rechtbank wordt bij de beantwoording van de vraag of sprake is van aanvaarding van de aanbiedingen van Spuiveste veel belang gehecht aan het feit dat het hier een professionele vastgoedhandelaar betreft versus een particuliere verkoper. Het betreft hier een, voor een particuliere verkoper ingrijpende en enigszins complexe transactie. Het gaat hier immers om de verkoop van panden die [woonplaats] bijna 30 jaar in eigendom heeft gehad en deels zelf heeft bewoond en door familie heeft laten bewonen. Daarbij vertegenwoordigen de te verkopen panden een aanzienlijke waarde. Ten tijde van de transactie spelen ook nog de belangen van derden, te weten de huurders waarmee [woonplaats] een goede en lange band heeft. Dit alles is een speelveld dat door een particulier minder, althans minder voortvarend, wordt overzien dan door een professionele vastgoedhandelaar. [woonplaats] werd ook niet bijgestaan door een professional. Een en ander moet voor Spuiveste duidelijk zijn geweest. In deze omstandigheid kan uit de verklaringen en gedragingen van [woonplaats] niet aanstonds worden afgeleid dat een bod is aanvaard.
4.5.
Vanuit dit perspectief bezien doemt een beeld op van een professionele vastgoedhandelaar die op zijn minst genomen stevig doorpakt, en een particuliere verkoper die wel geïnteresseerd is maar ook de boot afhoudt. Meermalen is Spuiveste onaangekondigd aan de deur van [woonplaats] verschenen en het onderhandelingstraject en de voortgang daarin is door Spuiveste bewerkstelligd. Vastgesteld wordt dat de keuze om alvast concept koopovereenkomsten op te laten maken een eenzijdig initiatief is van Spuiveste. Toen concept 1 werd opgesteld was kennelijk nog geen overeenstemming bereikt over de koopprijs, die is immers in concept 2 gewijzigd. Dat de onderhandelingen met het opstellen van concept 2 nog niet klaar waren blijkt verder uit het feit dat ook na 3 november 2017, de datum waarop volgens Spuiveste de mondelinge overeenkomst tot stand was gekomen, nog een niet onbelangrijke wijziging tot stand kwam, te weten de toevoeging van een ouderdomsclausule. Daarbij was de situatie rond de huurders voor [woonplaats] nog niet helemaal helder, terwijl Spuiveste wist dat dit voor [woonplaats] van belang was en hij met de huurders in gesprek was.
4.6.
Dat op 3 november 2017 (of op een ander moment) overeenstemming was bereikt volgt anders dan Spuiveste stelt niet uit de foto die [naam 2] nam van het rijbewijs van [woonplaats] en de foto waarop [naam 1] en [woonplaats] elkaar een hand geven. Desgevraagd zei [woonplaats] tijdens de mondelinge behandeling over het feit dat hij zijn rijbewijs liet fotograferen dat dit stom was van hem, maar hij overdonderd was toen het hem was gevraagd. Aan de foto waar partijen elkaar een hand geven kan voor de beantwoording van de vraag of overeenstemming is bereikt evenmin doorslaggevende betekenis worden toegekend. Het betreft hier een foto waarbij [naam 1] en [woonplaats] elkaar een “armpje drukken”-hand geven hetgeen niet op een lijn valt te stellen met een handdruk die wel wordt gegeven ter bekrachtiging van een gemaakte afspraak. Uit het geheel aan foto’s lijkt eerder te volgen dat Spuiveste door middel van foto’s aan bewijsgaring, althans het verzamelen van drukmiddelen, deed dan dat het hier ging om een heugelijke vastlegging van een overeengekomen koopovereenkomst. Uit het voorgaande, in samenhang bezien, volgt dat niet kan worden geconcludeerd dat een aanbod door [woonplaats] is aanvaard.
4.7.
De verborgen geluidsopnamen (zie 2.12) waaruit zou volgen dat [woonplaats] gezegd zou hebben dat hij een overeenkomst heeft met Spuiveste, maken dit niet anders. Deze gang van zaken doet, net als de gemaakte foto’s, de indruk bij de rechtbank ontstaan dat Spuiveste zelf niet overtuigd was van haar standpunt dat op 3 november 2017 overeenstemming was bereikt en zij op deze manier de situatie naar haar hand probeert te zetten. Los daarvan heeft te gelden dat het hier een verborgen opname betreft van een uren lang durend gesprek, tussen een professionele koper en een particuliere verkoper die zich in het nauw voelde. Zo een gesprek laat zich alle kanten op regisseren en in zoverre kan aan de opname maar beperkte waarde worden toegekend. Maar ook inhoudelijk is het gesprek niet zo zwart-wit als Spuiveste stelt. Veel meer lijkt [woonplaats] te informeren naar hoe Spuiveste een en ander ziet en maakt hij zich zorgen over eventuele gebondenheid, naar blijkt uit dit gesprek omdat hij zich in een lastig parket bevond omdat ook een derde partij zich op het standpunt stelde dat [woonplaats] met deze partij een mondelinge koopovereenkomst ten aanzien van dezelfde panden overeen was gekomen.
4.8.
Dit betekent dat van een koopovereenkomst tussen Spuiveste en [woonplaats] geen sprake is. De vorderingen van Spuiveste zullen daarom worden afgewezen.
4.9.
Aan de vraag of een particuliere verkoper zich, op grond van het schriftelijkheidsvereiste (artikel 7:2 lid 1 BW) in relatie tot het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 ECLI:NL2011:BU7412, in het geval van verkoop aan een professionele koper erop kan beroepen dat aan een mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt, komt de rechtbank dus niet toe.
4.10.
Spuiveste wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met de verzochte wettelijke rente. Deze kosten worden begroot op € 7.999,00 (advocaatkosten 2 punten tarief VIII × € 3.856 + griffiegeld € 287,00). De nakosten worden ambtshalve toegewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt Spuiveste in de proceskosten welke aan de zijde van [woonplaats] worden begroot op € 7.999,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van acht dagen na 1 augustus 2018,
5.3.
veroordeelt Spuiveste in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van acht dagen na
1 augustus 2018, en te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Spuiveste niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart hetgeen is bepaald onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2018.