ECLI:NL:RBAMS:2018:46

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6456963 CV EXPL 17-25788

vonnis van: 8 januari 2018

vonnis van de kantonrechter

i n z a k e

de coöperatie AG DE KAMELEON COOPERATIEVE U.A.,

statutair gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,

eiseres in het incident,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

nader te noemen: De Kameleon,

gemachtigde: mr. M.H.P. de Wit,

t e g e n

de besloten vennootschap BLOKKER B.V.,

statutair gevestigd te Amsterdam en kantoorhoudende te Amsterdam-Duivendrecht,

gedaagde in het incident,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

nader te noemen: Blokker,

gemachtigde: mr. K.M. Verdurmen.

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

In het dossier bevinden zich:

de dagvaarding van 3 november 2017, tevens houdende een provisionele vordering, met producties;
de conclusie van antwoord, tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
de dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 21 december 2017. Tijdens de comparitie is alleen de provisionele vordering van De Kameleon behandeld. De Kameleon is verschenen bij de heer [naam 1] namens de beheerder, [naam 2] en [naam 3] namens de eigenaar, vergezeld door een belangstellende, [naam belangstellende] en de gemachtigde. Blokker is verschenen bij de heer [naam 4] , de gemachtigde en twee belangstellenden. Partijen zijn gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

In het incident

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende:

1.1.

Blokker als huurder heeft met de rechtsvoorganger van De Kameleon als verhuurder op 6 januari 2012 een huurovereenkomst gesloten voor een eerste huurperiode van 10 jaar ter zake de winkelruimte gelegen aan de [adres] , hierna: het gehuurde.

1.2.

Artikel 9.5 van de huurovereenkomst luidt:
“Indien huurder onomstotelijk c.q. ontegenzeglijk kan aantonen, dat aan de exploitatie van het gehuurde in vergelijking met de overige “Blokker-vestigingen” een disproportioneel veiligheidsrisico is verbonden, verkrijgt huurder van verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden met inachtneming van een opzegtermijn van één kalenderkwartaal.”

1.3.

Op 24 mei 2017 heeft een gewapende overval plaatsgevonden op een naastgelegen winkel, de [naam winkel 1] . Hierbij is door de politie geschoten, waarbij het gehuurde meerdere keren is geraakt.

1.4.

Bij brief van 12 juni 2017 heeft Blokker de huurovereenkomst op grond van eerdergenoemd artikel 9.5 per 14 september 2017, althans per 15 oktober 2017 eenzijdig ontbonden wegens een disproportioneel veiligheidsrisico.

1.5.

Op 14 juli 2017 heeft de Gemeente Amsterdam een besluit genomen waarin de aanwijzing van Amsterdam Zuidoost als overlastgebied is verlengd van 15 juli 2017 tot 1 juli 2018.

1.6.

Op 14 juli 2017 heeft de Gemeente Amsterdam eveneens een messenverbod opgelegd in voornoemd overlastgebied.

1.7.

Het gehuurde valt binnen het overlastgebied.

1.8.

Bij brief van 27 juni 2017 heeft De Kameleon Blokker te kennen gegeven niet in te stemmen met de ontbinding van de huurovereenkomst.

1.9.

Op 19 september 2017 heeft een overval plaatsgevonden in een nabijgelegen winkel, de [naam winkel 2] , waarbij het personeel werd bedreigd met een mes.

1.10.

Op 20 september 2017 en 2 oktober 2017 is een nabijgelegen dierenwinkel overvallen, waarbij (vuur)wapens zijn gebruikt.

1.11.

Op 6 oktober 2017 heeft een overval plaatsgevonden in het gehuurde, waarbij het personeel van Blokker werd bedreigd met een vuurwapen.

1.12.

Blokker heeft de exploitatie in het gehuurde op of omstreeks 15 oktober 2017 gestaakt en het gehuurde ontruimd.

Vordering

2. De Kameleon vordert - zakelijk weergegeven - bij wijze van voorlopige voorziening ex artikel 223 Rv dat Blokker bij provisioneel vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:
2.1. het gehuurde geopend te hebben en te houden voor het winkelend publiek gedurende de in artikelen 2.3 en 2.4 van de toepasselijke algemene bepalingen en artikel 2 van het toepasselijke huishoudelijke reglement genoemde openingstijden, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per dag, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
2.2. het gehuurde daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf te gebruiken en te blijven gebruiken, en in het gehuurde derhalve een winkel conform de Blokker formule te exploiteren tot het moment waarop de huurovereenkomst rechtsgeldig zal eindigen, op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per dag, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;
2.3. binnen 24 uur na dit vonnis, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, alle aanduidingen in, aan en op het gehuurde te verwijderen en verwijderd te houden, die de suggestie wekken dat de winkel in het gehuurde is gesloten c.q. zal sluiten, dat er sprake is van een opheffingsuitverkoop of die op enige andere manier de suggestie kunnen wekken dat de winkel is c.q. gaat sluiten en/of de exploitatie in het gehuurde is c.q. zal worden gestaakt, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom;

3. De Kameleon stelt hiertoe dat Blokker zich niet houdt aan haar contractuele exploitatieplicht. Uit de door Blokker overgelegde filiaaldervingcijfers volgt niet dat is aangetoond dat aan de exploitatie van het gehuurde in vergelijking met overige vestigingen een disproportioneel veiligheidsrisico is verbonden. Door de jaren heen hebben ook in andere filialen regelmatig (gewapende) overvallen plaatsgevonden. Deze vestigingen zijn vandaag de dag nog open. Daar komt bij dat Blokker in artikel 9.1.5. van de huurovereenkomst ruime bevoegdheden heeft om het gehuurde binnen het concern vrijelijk onder te verhuren aan een andere formule binnen het Blokker concern. Op die manier wordt leegstand voorkomen. Blokker heeft geen enkel rechtens te respecteren belang om zich niet te houden aan haar contractuele exploitatieverplichting.

4. De Kameleon heeft een spoedeisend belang, omdat Blokker één van de belangrijkste publiekstrekkers van het winkelcentrum is. Het wegvallen van Blokker heeft een negatieve invloed op de beleggingswaarde van het gehuurde en het winkelcentrum. Sluiting van Blokker doet ook afbreuk aan de uitstraling van het winkelcentrum, wat direct een negatief gevolg teweegbrengt voor andere ondernemers door het dalend aantal bezoekers.

Verweer

5. Blokker voert verweer dat strekt tot afwijzing van de gevorderde voorziening. Dat verweer zal in de beoordeling voor zover relevant aan de orde komen.

Beoordeling

6. In deze provisionele vordering dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van De Kameleon in de hoofdzaak een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. De Kameleon heeft bezwaar gemaakt tegen het door Blokker gestelde in de derde zin van alinea 101 van de conclusie van antwoord, waarin Blokker haar stellingen in de conclusie van antwoord in de hoofdzaak (omtrent de door haar gestelde ontbinding van de huurovereenkomst per 15 oktober 2017) als herhaald en ingelast beschouwt in het incident. De kantonrechter ziet geen processuele belemmeringen om de stellingen in de conclusie van antwoord te betrekken in het incident. In een voorlopige voorzieningsprocedure bestaat immers de mogelijkheid om ter zitting (uitgebreid) verweer te voeren, zodat De Kameleon niet in haar procesbelangen is geschaad. De kantonrechter zal de dienaangaande stellingen in conclusie van antwoord in de hoofdzaak dan ook in deze beoordeling betrekken.

8. De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de stellingen van De Kameleon is voldoende gebleken dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen, namelijk het doorexploiteren van een winkel in het gehuurde en het open blijven van het gehuurde voor het winkelend publiek gedurende de duur van de procedure.

9. Bij de afweging van het belang van De Kameleon bij exploitatie van het gehuurde tegenover het belang van Blokker om het filiaal gesloten te houden gedurende de procedure in de hoofdzaak spelen de navolgende omstandigheden een rol.
Dat leegstand van het gehuurde - zoals De Kameleon stelt - afbreuk doet aan de uitstraling van het gehuurde en het winkelcentrum wordt aannemelijk geacht. Dat dit van directe invloed is op de bezoekersaantallen van het winkelcentrum heeft De Kameleon niet aannemelijk gemaakt. Hier tegenover staat hetgeen door Blokker is aangevoerd omtrent de veiligheidsrisico’s voor haar personeel, het winkelend publiek en haar goederen. In voldoende mate is aannemelijk geworden dat Blokker te kampen heeft gehad met een hoog aantal (gewapende) diefstallen en dat zich in de omgeving van het gehuurde regelmatig ernstige veiligheidsincidenten voordoen, zoals gewapende overvallen. Daarnaast is het gehuurde meerdere keren beschoten. De kogelinslagen zijn te zien op de door Blokker overgelegde foto’s. Het is niet onbegrijpelijk dat het personeel van Blokker zich in of rondom het gehuurde niet veilig voelt en daar psychische klachten van ervaren. Bovendien is het gebied waarin het gehuurde is gelegen door de gemeente bestempeld als overlastgebied, in welk gebied tevens een messenverbod is opgelegd. De kantonrechter gaat er vanuit dat de gemeente voor het nemen van dergelijke besluiten niet over één nacht ijs is gegaan. Gelet op deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat, ondanks het feit dat Blokker om artikel 9.5 van de huurovereenkomst rechtsgeldig te kunnen inroepen aan zware vereisten dient te voldoen, het in dit stadium niet onaannemelijk is dat Blokker de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft kunnen ontbinden. Om hierover definitief uitsluitsel te verkrijgen zal echter de uitkomst van de hoofdzaak moeten worden afgewacht. Ten slotte wordt in aanmerking genomen dat aan het (opnieuw) exploiteren van het filiaal voor Blokker hoge kosten verbonden zijn in verband met onder meer de bevoorrading en het werven van personeel. Alle bovengenoemde omstandigheden maken dat het belang van De Kameleon bij exploitatie van het gehuurde niet opweegt tegen het belang van Blokker om in afwachting van de uitkomst van de hoofdzaak het filiaal gesloten te houden.

10. Nu bovengenoemde belangenafweging in dit incident in het voordeel van Blokker uitvalt, betekent dat dat de provisionele vordering van De Kameleon niet zal worden toegewezen.

11. De kantonrechter houdt de beslissing inzake de proceskostenveroordeling aan tot aan het eindvonnis.

In de hoofdzaak

12. De kantonrechter is van oordeel dat de hoofdzaak zich leent voor een bijeenkomst van partijen. Op de rolzitting over 14 dagen na heden zal een datum worden bepaald, nadat partijen in de gelegenheid zijn geweest om tot uiterlijk 2 werkdagen voor die zitting hun verhinderdata (in een periode van 2 tot 10 weken daarna) schriftelijk op te geven aan het bureau teamplanner-A (teamplannerA.kanton.rb.amsterdam@rechtspraak.nl), per fax (088-3610311) of per post. Partijen dienen daarbij de zittingsdatum en het rolnummer te vermelden. Indien een partij niet of niet tijdig verhinderdata opgeeft zal haar – behoudens ingeval van calamiteiten – na vaststelling van de zittingsdatum geen uitstel worden verleend.

12. Eventueel ter gelegenheid van de bijeenkomst over te leggen stukken dienen uiterlijk zeven werkdagen voor de datum van de bijeenkomst ter griffie te zijn ingediend, waarbij uit veiligheidsoverwegingen geen gebruik kan worden gemaakt van eerdergenoemd e-mailadres, onder gelijktijdige verzending van een afschrift aan (de gemachtigde van) de wederpartij. Partijen worden verzocht in hun toezendbrief expliciet aan te geven dat deze verzending daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.

12. De Kameleon dient voorafgaand aan de bijeenkomst van partijen – met inachtneming van het hiervoor bepaalde met betrekking tot het indienen van stukken – een conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie in te dienen.

12. Iedere verdere beslissing in de hoofdzaak zal worden aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

in het incident

I. wijst de vordering af;

II. houdt de proceskostenveroordeling aan tot het eindvonnis;

in de hoofdzaak

III. gelast partijen, deugdelijk vertegenwoordigd, te verschijnen ter zitting van de kantonrechter in het gerechtsgebouw aan het adres Parnassusweg 220 te Amsterdam op een nog vast te stellen datum;

IV. bepaalt dat de zaak eerst zal dienen ter rolzitting van
maandag 22 januari 2018 te 10.00 uurvoor het vaststellen van de datum voor de verschijning van partijen;

V. bepaalt dat verhinderdata kunnen worden opgegeven als hiervoor vermeld;

VI. houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.