Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6529883 CV EXPL 17-29018
vonnis van: 22 juni 2018
fno.: 8622
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser in conventie, gedaagde in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. D.N. Allick
t e g e n
1. [gedaagde sub 1]
wonende te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde sub 1]
gemachtigde: mr. M. Goedhart
2. de vennootschap onder firma [gedaagde sub 2]
3. [gedaagde sub 3]
beiden gevestigd, respectievelijk wonende, te [plaats]
gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie
nader te noemen respectievelijk [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3]
gemachtigde: mr. P. Benders
4. [gedaagde sub 4]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde sub 4]
gemachtigde: niet verschenen
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken zijn ingediend:
- de dagvaarding van 5 december 2017 met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in voorwaardelijke reconventie met producties van de zijde van [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ,
- de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde sub 1] .
Vervolgens is tussenvonnis gewezen en een datum bepaald voor een comparitie van partijen. De comparitie heeft plaats gevonden op 17 mei 2018. [eiser] is verschenen met zijn gemachtigde. Namens [gedaagde sub 1] is diens gemachtigde verschenen. [gedaagde sub 3] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde van hem en [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 4] is niet verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigden aan de hand van pleitaantekeningen. [eiser] heeft een akte houdende vermeerdering van eis ingediend. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
[eiser] is eigenaar van de zelfstandige woonruimte, gelegen aan de [adres 1] te [plaats] . Deze woonruimte (verder: het gehuurde) heeft hij met ingang van 21 november 2016 verhuurd aan [gedaagde sub 1] tegen een huurprijs van € 2.500,00.
1.2.
Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde sub 1] (verder: de huurovereenkomst) heeft [gedaagde sub 2] bemiddeld. [eiser] heeft hiervoor € 2.500,00 betaald aan [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] heeft [gedaagde sub 1] als huurder aangedragen en de huurovereenkomst opgesteld.
1.3.
[gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] zijn de vennoten van [gedaagde sub 2] .
1.4.
In de huurovereenkomst staat onder meer:
1.4 Het gehuurde de gemeubileerde woning met inventaris (…)4.3 Na ontvangst zal [gedaagde sub 2] de totale huursom over de eerste betaalperiode en de waarborgsom terstond aan verhuurder doorbetalen.
1.4 Het gehuurde de gemeubileerde woning met inventaris (…)4.3 Na ontvangst zal [gedaagde sub 2] de totale huursom over de eerste betaalperiode en de waarborgsom terstond aan verhuurder doorbetalen.
1.5.
Tussen [eiser] en [gedaagde sub 2] is een beheerovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gesloten. Op grond van die overeenkomst is [eiser] maandelijks een beheersvergoeding van € 50,00 exclusief BTW verschuldigd.
1.6.
In maart 2017 heeft [gedaagde sub 1] het gehuurde onderverhuurd.
1.7.
Op 1 juni 2017 zou [gedaagde sub 1] het gehuurde opleveren. Hij verscheen niet, wel werd geconstateerd dat zich tot kort daarvoor een hennepkwekerij in het gehuurde had bevonden. Het gehuurde was daardoor op een groot aantal plaatsen (zwaar) beschadigd.
1.8.
Op 1 juni 2017 bestond een huurachterstand van € 7.050,00, op 2 mei 2017 was [gedaagde sub 1] daarvoor aangemaand.
vordering en verweer in conventie
2. [eiser] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en na vermeerdering van eis – kort gezegd – betaling van gederfde huur, incassokosten, herstelkosten, kosten van ontbrekende inventaris, reis- en verblijfskosten. Primair dienen alle gedaagden hoofdelijk tot betaling hiervan veroordeeld te worden, subsidiair (dan wel meer en uiterst subsidiair) dient [gedaagde sub 1] , dan wel [gedaagde sub 2] en haar vennoten, dan wel dienen enkel de vennoten van [gedaagde sub 2] hiertoe veroordeeld te worden. [gedaagde sub 2] en haar vennoten dienen bovendien veroordeeld te worden tot betaling van het restant van de huur over november 2017 en de waarborgsom.
3. Voor zover [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zich hebben verzet tegen de wijziging van eis wordt dat verworpen. De wijziging ziet op een vordering die al in de dagvaarding was aangekondigd en door [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ook was opgemerkt. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben ook voldoende gelegenheid gehad hierop te reageren.
4. Aan de vorderingen legt [eiser] ten grondslag dat het gehuurde onder verantwoordelijkheid van [gedaagde sub 1] volledig is uitgewoond. De schade als gevolg daarvan dient hij te vergoeden. Ook [gedaagde sub 2] en haar vennoten zijn hiervoor aansprakelijk, nu zijn hun zorgplicht niet zijn nagekomen. Voorafgaand aan de totstandkoming van de huurovereenkomst is onvoldoende onderzoek gedaan naar de betrouwbaarheid van [gedaagde sub 1] . Daarnaast dienen [gedaagde sub 2] en haar vennoten de huur en de waarborgsom conform de huurovereenkomst af te dragen.
5. [gedaagde sub 1] betwist – kort gezegd – de hoogte van de gevorderde schade.
6. [gedaagde sub 2] en Van de Wouden voeren aan dat voldoende is gedaan om de betrouwbaarheid van [gedaagde sub 1] te controleren. Er is informatie opgevraagd en gecontroleerd. Dat inmiddels blijkt dat [gedaagde sub 1] geen deugdelijke huurder was, is wijsheid achteraf. Ook volgens [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] is de schade onvoldoende onderbouwd.
7. Op de verweren zal bij de beoordeling, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
vordering en verweer in voorwaardelijke reconventie
8. Voor het geval de vorderingen in conventie worden afgewezen, vorderen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in reconventie betaling van de beheersvergoeding met buitengerechtelijke kosten.
9. [eiser] voert verweer, waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan.
beoordeling in conventie en reconventie
aansprakelijkheid
10. Niet betwist is dat [gedaagde sub 1] verantwoordelijk is voor wat zich in het gehuurde heeft afgespeeld. Als inderdaad anderen dan hij de hennepkwekerij hebben geplaatst, dan bevonden die zich met zijn toestemming in het gehuurde, namelijk op basis van een overeenkomst van onderhuur. Voor de schade als gevolg van de hennepkwekerij is [gedaagde sub 1] dan ook aansprakelijk.
10. Vervolgens is de vraag of ook [gedaagde sub 2] als bemiddelaar bij de totstandkoming van de huurovereenkomst aansprakelijk gehouden kan worden.
10. De zorgplicht van de opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst houdt in dat de bemiddelaar moet beoordelen of de potentiële huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Daartoe dient de bemiddelaar in elk geval de identiteit van de potentiële huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen en deze zo nodig te controleren.
10. Niet ter discussie staat dat [gedaagde sub 2] voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst een kopie van de identiteitskaart van [gedaagde sub 1] heeft gemaakt. Volgens [eiser] is het daar ook bij gebleven. [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd wel degelijk meer te hebben gedaan, door een arbeidsovereenkomst, een huurovereenkomst en een bankafschrift op te vragen. De arbeidsovereenkomst en het bankafschrift zoals die in het geding zijn gebracht, dateren echter van geruime tijd na het sluiten van de huurovereenkomst. Daarover heeft [gedaagde sub 3] verklaard dat zijn computer was gecrasht zodat hij alle informatie opnieuw heeft moeten opvragen. Enige onderbouwing daarvan heeft hij echter niet gegeven. Bovendien kan hij de arbeidsovereenkomst niet ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in bezit hebben gehad, nu deze toen nog niet getekend was. Dan resteert de huurovereenkomst voor het [adres 2] , die dateert van 1 juli 2016 en dus mogelijk ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst al in bezit was van [gedaagde sub 2] . Met het verkrijgen van enkel deze huurovereenkomst heeft [gedaagde sub 2] niet aan de zorgplicht voldaan. Zij had die overeenkomst tenminste op essentiële onderdelen moeten controleren, door bewijs van huurbetalingen aan [gedaagde sub 1] en gegevens van de huurders op te vragen. Dat dit is gebeurd is gesteld noch gebleken. Eén en ander geldt temeer nu de huurovereenkomst ongeveer 4 maanden later tot stand is gekomen met exact dezelfde huur, wat de vraag had moeten oproepen wat de achterliggende bedoeling hiervan was. Voorts had [gedaagde sub 1] destijds de leeftijd van 22 jaar en had hij blijkens het vorenstaande geen arbeidsovereenkomst overgelegd, wat nadere vragen had moeten oproepen, bijvoorbeeld over de eigendom en de financiering van de woning aan de [adres 2] die hij verhuurd zou hebben. Dat [gedaagde sub 2] nadere vragen heeft gesteld of dat onderzoek is gedaan blijkt nergens uit.
10. Conclusie is dat [gedaagde sub 2] haar zorgplicht heeft geschonden en toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst. De kantonrechter acht voldoende onderbouwd dat [eiser] de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als hij had geweten dat [gedaagde sub 2] enkel beschikte over een niet geverifieerde huurovereenkomst van [gedaagde sub 1] . Zou de huurovereenkomst niet gesloten zijn dan was daarin ook niet de hennepkwekerij geplaatst die op 1 juni 2017 is aangetroffen. Ook [gedaagde sub 2] is dan ook – naast [gedaagde sub 1] – aansprakelijk voor de schade als gevolg van de hennepkwekerij.
10. [gedaagde sub 2] heeft evenwel nog opgeworpen dat zij aansprakelijkheid heeft uitgesloten in de bemiddelingsovereenkomst. [eiser] voert aan dat deze exoneratie in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, maar dat leidt – indien juist – niet tot enig rechtsgevolg. Voor zover [eiser] zich heeft willen beroepen op artikel 6:248 lid 2 BW Pro is dat onvoldoende onderbouwd. Blijft over dat onweersproken is dat [eiser] het gehuurde als particulier heeft verhuurd en dus ook in die hoedanigheid de bemiddelingsovereenkomst is aangegaan, terwijl het exoneratiebeding een standaardbepaling is en niet gebleken is dat daarover is onderhandeld. Daaruit volgt dat de kantonrechter gehouden is ambtshalve te onderzoeken of dit beding een oneerlijk beding is in de zin van de richtlijn 93/13/EEG, inclusief de daarbij behorende indicatieve lijst, althans onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 BW Pro (in het bijzonder gelet op artikel 6:237 onder Pro f BW). Partijen, [eiser] eerst, zullen zich bij akte over deze kwestie mogen uitlaten.
schade
16. [eiser] heeft de schade door vernielingen aan het gehuurde onderbouwd onder verwijzing naar een – aangepaste – offerte. Die offerte heeft volgens [eiser] geleid tot een opdracht waarvoor betaald is, daarvan zijn ook facturen en betaalbewijzen overgelegd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben aangevoerd dat een renovatie heeft plaatsgevonden die veel verder gaat dan nodig is. Alhoewel in de offerte inderdaad de term renovatie voorkomt, sluit de concrete omschrijving van de verschillende posten echter aan bij herstelwerkzaamheden. Zo wordt veelvuldig omschreven dat beschadigde onderdelen verwijderd moeten worden en dat waar nodig reparaties plaats moeten vinden. In sommige kamers kunnen meer onderdelen behouden worden dan in andere – zo moet in één slaapkamer een nieuwe vloer geplaatst terwijl deze in de andere geschuurd en gelakt moet worden. De genoemde herstelwerkzaamheden sluiten ook aan bij de ravage die op de door [eiser] overgelegde foto’s is te zien. Al met al acht de kantonrechter onvoldoende weersproken dat de in de offerte van [naam 1] van 21 juli 2017 genoemde werkzaamheden noodzakelijk waren om de schade te herstellen. Het bedrag van die offerte vormt dan ook schade, ongeacht of de werkzaamheden daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Het gaat dan om € 20.100,00.
16. Nu uit de huurovereenkomst volgt dat het gehuurde gestoffeerd is gehuurd, terwijl [eiser] onder verwijzing naar foto’s gespecificeerd heeft welke onderdelen van de inboedel zijn verdwenen althans beschadigd, had het op de weg van [gedaagde sub 1] (en [gedaagde sub 2] ) gelegen dit gemotiveerd te betwisten. Dat had hij kunnen doen door concreet te maken hoe de inventaris er dan wel uitzag. Het is echter gebleven bij een betwisting in algemene termen. Ten aanzien van de omvang van de schade heeft [eiser] echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe deze is opgebouwd, rekening houdend met afschrijving en andere omstandigheden. Zo is de nieuwprijs van een televisie uit 2013 opgenomen en voor beschadigde meubelen zijn niet te herleiden bedragen opgenomen. De kantonrechter zal deze schadepost op basis van de beschikbare informatie dan ook schattenderwijs vaststellen op € 2.000,00.
16. [eiser] heeft met een factuur onderbouwd dat hij € 1.500,00 kosten heeft moeten maken voor het verwijderen van de restanten van de hennepkwekerij. Door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is onvoldoende onderbouwd dat deze werkzaamheden door de politie zijn verricht of dat deze zijn inbegrepen in de kosten van de herstelwerkzaamheden. Het verwijderen van de hennepkwekerij is immers iets anders dan het afvoeren van beschadigde onderdelen van het gehuurde. Dat het noodzakelijk was de sloten te vervangen is niet betwist. Dat de kosten daarvan anders zijn dan door [eiser] begroot is niet onderbouwd. Ook deze kosten zijn dan ook toewijsbaar. De extra reiskosten zijn gemotiveerd betwist en [eiser] heeft vervolgens niet inzichtelijk gemaakt dat het hier daadwerkelijk om extra kosten gaat ten opzichte van zijn oorspronkelijke reisplannen. Deze kosten zullen dan ook worden afgewezen.
16. Nu [gedaagde sub 1] er zelf voor heeft gekozen niet te verschijnen bij de met hem afgesproken oplevering van het gehuurde, kan hij zich er niet op beroepen dat hij in de gelegenheid gesteld had willen worden de schade zelf te herstellen.
achterstallige huur
20. De achterstallige huur is door [gedaagde sub 1] niet betwist en jegens hem dus toewijsbaar. Diezelfde huur kan dan niet als schade van [gedaagde sub 2] gevorderd worden.
20. De incassokosten over de huur zijn toewijsbaar, nu aan de voorwaarden daarvoor is voldaan.
eerste maand huur, waarborgsom en beheersvergoeding
22. [gedaagde sub 2] heeft niet betwist dat zij de eerste huur van een gedeeltelijke maand en de waarborgsom heeft geïncasseerd. Nu zij evenmin heeft betwist dat zij dit bedrag niet conform de overeenkomst aan [eiser] heeft afgedragen, zal dat alsnog moeten gebeuren.
22. De vordering in reconventie is afhankelijk van de uitkomst van de conventie, zodat hierover bij eindvonnis zal worden geoordeeld.
tussenvonnis
24. Nu eerst een tussenvonnis wordt gewezen zal iedere (verdere) beslissing worden aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie:
stelt partijen in de gelegenheid zich uit te laten over hetgeen hiervoor onder 15 is overwogen, [eiser] op de rol van 20 juli 2018 en [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] vier weken later;
houdt iedere verdere beslissing aan;
in reconventie:
houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 juni 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.