ECLI:NL:RBAMS:2018:4169

• Datum uitspraak: 29 mei 2018
• Publicatiedatum: 14 juni 2018
• Zaaknummer: 6826977 KK EXPL 18-345
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A. Sissing
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vonnis in kort geding over ontruiming van een massagesalon en de ontbinding van de huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 29 mei 2018 uitspraak gedaan in een kort geding tussen City Upgrade Group II B.V. (eiseres) en een gedaagde partij die een massagesalon exploiteert. City Upgrade Group vorderde ontruiming van het gehuurde pand, omdat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk had ontbonden. De ontbinding was gebaseerd op het feit dat de gedaagde partij zich niet hield aan de bestemming van het gehuurde, dat uitsluitend bestemd was voor het exploiteren van een massagesalon, en dat er aanwijzingen waren voor seksuele dienstverlening in het pand. De gemeente Amsterdam had eerder een last onder bestuursdwang opgelegd aan de gedaagde partij, wat leidde tot de vordering van City Upgrade Group.

Tijdens de zitting op 15 mei 2018 hebben beide partijen hun standpunten toegelicht. De kantonrechter heeft in zijn beoordeling vastgesteld dat de primaire grond voor de ontbinding van de huurovereenkomst niet kan slagen, omdat het gehuurde niet was gesloten en er geen sprake was van verstoring van de openbare orde. De subsidiaire grond, dat de gedaagde zich als slecht huurder had gedragen, werd eveneens afgewezen. De kantonrechter oordeelde dat er onvoldoende bewijs was dat de bodemrechter de huurovereenkomst zou ontbinden, vooral omdat de gemeente mogelijk het verzoek tot heropening van de gedaagde zou honoreren.

Uiteindelijk heeft de kantonrechter de vordering van City Upgrade Group afgewezen en hen veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis benadrukt de noodzaak voor verhuurders om goed toezicht te houden op het gebruik van hun panden en de juridische complicaties die kunnen ontstaan bij het ontbinden van huurovereenkomsten.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht – team kanton

zaaknummer: 6826977 KK EXPL 18-345

vonnis van: 29 mei 2018

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de besloten vennootschap City Upgrade Group II B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres, nader te noemen: City Upgrade Group

gemachtigde: mr. R. Ridder

t e g e n

[gedaagde]

zaakdoende te [plaats]

gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M. Adansar

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 19 april 2018, met producties, heeft City Upgrade Group een voorziening gevorderd.

Ter zitting van 15 mei 2018 is de zaak mondeling behandeld. Namens City Upgrade Group zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, eveneens vergezeld door de gemachtigde en een tolk. [gedaagde] heeft op voorhand een verweerschrift, met producties, in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, City Upgrade Group aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 december 2011 de bedrijfsruimte aan het adres [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde).

1.2.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde (uitsluitend) bestemd is om te worden gebruikt als massagesalon.

1.3.

City Upgrade Group is sinds 11 oktober 2017 eigenares van het gehuurde.

1.4.

De waarnemend burgemeester van de gemeente Amsterdam en het algemeen bestuur van de bestuurscommissie van stadsdeel Nieuw West (verder: de gemeente) hebben [gedaagde] een brief van 18 januari 2018 gestuurd, inhoudende een besluit tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. In die brief is gemeld dat op 9 november 2016 in het gehuurde een integrale controle was gehouden en dat naar aanleiding daarvan een waarschuwingsbrief was verzonden, waarin er op is gewezen dat als bij een toekomstige controle aanwijzingen zouden zijn voor seksuele dienstverlening, de gemeente zou overgaan tot het opleggen van een last onder bestuursdwang. Daarnaast was er op 9 november 2016 een illegaal persoon aangetroffen. Op 22 juni 2017 is er opnieuw een integrale controle geweest en werd opnieuw de illegale persoon aangetroffen. Voorts werden spermasporen in de massageruimtes gevonden. Volgens de brief was de conclusie gerechtvaardigd dat in samenhang met de massageactiviteiten in het gehuurde, ook seksuele dienstverlening plaatsvond en dat derhalve in strijd met het bestemmingsplan en de Algemene Plaatselijke Verordening een prostitutiebedrijf werd geëxploiteerd. In de brief van 18 januari 2018 is verder opgenomen:
Last onder bestuursdwang Gelet op de motivering in dit besluit, artikel 125 Gemeentewet, artikel 5:22-5:39 Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.27 APV en artikel 2.1 lid c van de Wabo leggen wij u als exploitant van [gedaagde] (..) een last onder bestuursdwang op. De last houdt in dat u de exploitatie van de salon (..) dient te staken en gestaakt dient te houden en dat u de matrassen en/of massagetafels uit de salon dient te verwijderen en verwijderd dient te houden , binnen een termijn van één week (..). Bestuursdwang Indien er niet wordt voldaan aan de last zal [gedaagde] van gemeentewege worden gesloten en zal de deur van het adres [adres] worden verzegeld. (..) Gevolg De exploitatie dient dus na de begunstigingstermijn te zijn gestaakt en dient gestaakt te blijven tot nader order. Na een periode van drie maanden is heropening mogelijk. U dient als exploitant in dat geval te bewijzen dat de bedrijfsvoering in die mate wordt aangepast zodat er in de toekomst geen seksuele handelingen meer in de massagesalon plaatsvinden. Om dit te onderbouwen moet er een bedrijfsplan en een financieel plan worden overgelegd. Die plannen dienen eerst beoordeeld, goedgekeurd en op basis daarvan eerst doorgevoerd te worden voordat de last onder bestuursdwang zal worden ingetrokken. (..)

1.5.

[gedaagde] heeft bij bezwaarschrift van 24 januari 2018 bezwaar gemaakt tegen het besluit van 18 januari 2018. Daarnaast heeft [gedaagde] de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij beslissing van 6 maart 2018 is de voorlopige voorziening afgewezen. Op het bezwaar heeft de gemeente Amsterdam nog niet beslist.

1.6.

Bij brief van 12 maart 2018 heeft de gemeente Amsterdam City Upgrade Group op de hoogte gebracht van haar besluit van 18 januari 2018 en haar onder meer geschreven:
De exploitant van de massagesalon is per brief op de hoogte gesteld van onze bevindingen.(…) Maatregelen

Omdat u uw pand heeft laten gebruiken of in gebruik heeft gegeven in strijd met de geldende bestemming, levert dat een overtreding op van artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo. U bent als eigenaar van het pand verantwoordelijk voor wat er in uw pand gebeurt. Van een eigenaar mag worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt. Het ligt op uw weg om het gebruik van het verhuurde pand regelmatig te controleren en om maatregelen te nemen om te voorkomen dat in de toekomst opnieuw seksuele handelingen in de massagesalon plaats kunnen vinden. Indien u dit niet doet, kunnen wij u verantwoordelijk houden voor de overtreding.

U dient dus toe te zien op een juist gebruik van het pand. (..)

1.7.

Bij brief van 9 april 2018 heeft City Upgrade Group [gedaagde] bericht dat zij de huurovereenkomst tussen partijen ex artikel 7: 231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbindt. City Upgrade Group heeft [gedaagde] daarbij gesommeerd tot ontruiming van het gehuurde.

1.8.

[gedaagde] heeft hiertegen geprotesteerd en het gehuurde niet ontruimd. [gedaagde] is een bodemprocedure begonnen waarin ze vordert – kort gezegd – de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst te vernietigen en te beslissen dat City Upgrade Group gehouden is de huurovereenkomst met [gedaagde] voort te zetten.

1.9.

[gedaagde] heeft aan de gemeente Amsterdam tevens een verzoek tot heropening gedaan. De behandeling van dat verzoek is op 17 mei 2018 vastgesteld.

Het geschil

2. City Upgrade Group vordert [gedaagde] , bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, kort gezegd, te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en ter beschikking te stellen aan City Upgrade Group, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagde] niet aan het vonnis voldoet en met machtiging van City Upgrade Group om de tenuitvoerlegging daarvan zelf te bewerkstelligen.

3. City Upgrade Group stelt hiertoe dat zij een professioneel vastgoedbedrijf is in Amsterdam en een goede naam heeft bij de gemeente. Zij wil dat zo houden. Daarom heeft zij spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming. [gedaagde] dient primair tot ontruiming over te gaan, nu de huurovereenkomst ex artikel 7: 231 lid 2 BW is beëindigd. Subsidiair legt City Upgrade Group aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat het verrichten van seksuele dienstverlening in het gehuurde in flagrante strijd is met de huurovereenkomst. Bovendien heeft het verrichten van seksuele dienstverlening in het gehuurde een negatieve uitstraling op het gehuurde en de omgeving ervan, alsmede op City Upgrade Group zelf. Vanwege het handelen van [gedaagde] gedraagt zij zich voorts niet als een goed huurder, waartoe artikel 7: 213 BW verplicht. Het besluit van de gemeente van 18 januari 2018 is daarvoor volgens City Upgrade Group voldoende bewijs. De feiten en omstandigheden leveren een dusdanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op, dat te verwachten valt dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.

4. [gedaagde] voert daartegenover ten eerste aan dat het spoedeisend belang ontbreekt, aangezien reeds een bodemprocedure is gestart. Verder ziet het besluit van de gemeente op een herstelsanctie, zodat het mogelijk is na een sluiting van drie maanden, de massagesalon weer te openen. [gedaagde] hoort dit op dan wel kort na het gesprek met de gemeente op
17 mei 2018, zodat ze waarschijnlijk begin juni 2018 haar deuren weer mag openen. Er is voorts geen sprake van imagoschade aan de zijde van City Upgrade Group, aangezien de reden voor de tijdelijke sluiting naar derden toe niet kenbaar is en evenmin sprake is van verstoring van de openbare orde. [gedaagde] is verder verbaasd over de stelling van City Upgrade Group dat zij het gehuurde ontruimd wil hebben zodat zij het kan verhuren, nu City Upgrade Group renovatieplannen heeft en in dat kader al enige tijd met [gedaagde] onderhandelt. Tot slot weerspreekt [gedaagde] dat met het besluit van de gemeente vaststaat dat zij zich heeft gedragen als slecht huurder. Die conclusie kan niet worden getrokken nu nog niet onherroepelijk in haar zaak is beslist en ook op het verzoek tot heropening nog niet is beslist.

5. Wanneer de vordering wel spoedeisend wordt geacht, voert [gedaagde] aan dat deze moet worden afgewezen, nu geen sprake is van een sluiting van het gehuurde wegens verstoring van de openbare orde. Bij een verstoring van de openbare orde was de gemeente immers direct tot sluiting overgegaan en was niet eerst na negen maanden pas een maatregel getroffen zoals nu is gebeurd. Voor het overige voert [gedaagde] dezelfde argumenten aan als hiervoor onder rov. 4 weergegeven.

Beoordeling

6. De gemeente Amsterdam heeft City Upgrade Group bij brief van 12 maart 2018 op de hoogte gebracht van de uitgevoerde controles in het gehuurde en gemeld dat wederom gecontroleerd zal worden en ook tegen City Upgrade Group handhavend zal worden opgetreden wanneer zaken niet in orde zijn. Dat brengt mee dat City Upgrade Group een voldoende spoedeisend belang heeft om een vordering tot ontruiming in te stellen tegen [gedaagde] .

7. In dit kort geding dient voorts te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van City Upgrade Group in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

8. De primaire grond waarop City Upgrade Group haar vordering baseert kan niet slagen. Er is niet voldaan aan het vereiste van artikel 7: 231 lid 2 BW. Daarin is, voor zover van belang in dit geschil, bepaald dat de verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord en het gehuurde om die reden op grond van artikel 174a Gemeentewet of op grond van een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet, is gesloten. Het gehuurde is niet gesloten. [gedaagde] is een last onder bestuursdwang opgelegd, welke inhoudt dat
de exploitatie van de salon moest worden gestaakt. Dat is niet, zoals City Upgrade Group betoogt, op één lijn te stellen met sluiting van het gehuurde, zoals is bepaald in artikel 174 dan wel 174a Gemeentewet. Dat blijkt ook uit de tekst van het besluit zelf, nu daarin is bepaald dat
indien niet wordt voldaan aan de last onder bestuursdwang, de massagesalon van gemeentewege zal worden gesloten en de deur zal worden verzegeld. Evenmin volgt uit het besluit dat sprake is van verstoring van de openbare orde.

9. De subsidiaire grond waarop City Upgrade Group haar vordering baseert kan evenmin slagen. Daarvoor acht de kantonrechter doorslaggevend dat vooralsnog niet met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter de huurovereenkomst wegens slecht huurderschap zal ontbinden. Daarbij is van belang dat de in het besluit van de gemeente vermelde gedragingen inmiddels geruime tijd geleden hebben plaatsgevonden en dat er een reële kans bestaat dat de gemeente het verzoek tot heropening van [gedaagde] zal honoreren. Indien dat het geval is, is de reden voor City Upgrade Group om deze procedure te beginnen, gelegen in behoud van een goede reputatie bij de gemeente komen te vervallen. Niet valt immers in te zien dat de gemeente na het toestaan van heropening aan [gedaagde] City Upgrade Group nog zal aanspreken op het niet nemen van maatregelen. Daartegenover heeft [gedaagde] groot belang bij voortzetting van de huurovereenkomst, nu dit haar broodwinning betreft. Tegen die achtergrond is vooralsnog onvoldoende zeker dat een belangenafweging bij de vraag of een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is in het voordeel van City Upgrade Group zal uitvallen.

10. Voorgaande betekent dat de vordering wordt afgewezen.

11. City Upgrade Group dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt City Upgrade Group in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt City Upgrade Group tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat het vonnis is betekend en City Upgrade Group niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter