ECLI:NL:RBAMS:2018:3893 - Rechtbank Amsterdam - Huurprijsverlaging wegens dwaling over aanwezigheid van a...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6393769 CV EXPL 17-23503

vonnis van: 1 juni 2018

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. A.J.M. Knoef

t e g e n

de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. W.M. Nooi-Maatjes

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 4 oktober 2017 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 13 april 2018. Voorafgaand daaraan heeft [eiseres] nadere producties in het geding gebracht. [eiseres] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Eigen Haard is vertegenwoordigd door de gemachtigde en door [naam 1] , medewerker projectbegeleiding. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

In een Rapportage Asbestinventarisatie type A conform SC-540 van [naam bureau] (hierna: [naam bureau] ) van 25 mei 2016 is in opdracht van Eigen Haard een asbestinventarisatie gegeven van de gehele woning (excl. kruipruimte) aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning). Het specifieke doel van het onderzoek is het uitvoeren van mutatieonderhoud. Blijkens het overzicht asbesthoudende toepassingen is asbest aangetroffen in de golfplaten op het dak van de woning. Het vermoeden bestaat dat in de onderzochte woning nog asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn die niet direct waarneembaar zijn.

1.2.

Met ingang van 14 juni 2016 huurt [eiseres] de woning van Eigen Haard voor een huurprijs van € 825,00 per maand.

1.3.

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In artikel 19 van Pro de algemene voorwaarden is gesteld dat veranderingen in de woning die makkelijk ongedaan zijn te maken zonder toestemming mogen worden aangebracht. Voor alle andere veranderingen is vooraf schriftelijke toestemming nodig.

1.4.

Bij brief van [eiseres] aan Eigen Haard, gedateerd 19 november 2016, heeft [eiseres] Eigen Haard een voorstel gedaan tot huurverlaging. In haar brief geeft [eiseres] het volgende aan:

“Tot mijn spijt gaat mijn inkomen veranderen door ontslag, nou woon ik net 5 maanden op de [adres] te [woonplaats] en zou hier heel graag willen blijven wonen!

Ik heb daarom ook de huurcommissie ingeschakeld op de puntentelling va deze woning en kom daar veel goedkoper uit.

Daarom is mijn vraag of ik een huurverlaging kan krijgen?”

1.5.

In een brief van 23 november 2016 heeft Eigen Haard aan [eiseres] medegedeeld dat op basis van de woningwaardering de maximale huurprijs van de woning in de sociale sector zou uitkomen op € 909,26 en dat dit ruim voldoende is om de overeenkomst in de geliberaliseerde sector te plaatsen. Het verzoek tot huurverlaging wordt daarom niet toegekend. Indien een overeenkomst geliberaliseerd is, is de wettelijke maximale huurprijs niet van toepassing. Ook gelden de regels van de sociale huursector voor huurverhoging, huurverlaging en andere procedures bij de huurcommissie niet. [eiseres] kan geen huurtoeslag aanvragen op een geliberaliseerde huurovereenkomst. Wel kan zij de gemeente benaderen voor woonkostentoeslag.

1.6.

In een brief van 30 januari 2017 heeft [naam 1] [eiseres] geïnformeerd over diverse onderzoeken in de woningen aan de [straat 1] , [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] door BAM Wonen Renovatie Concepten. In de brief is tevens melding gemaakt van onderzoek door Nomacon B.V. op de aanwezigheid van asbest. Alle woningen worden bekeken zonder schade te maken. Bij twee leegstaande woningen worden wel ruimten opengemaakt om te zien of er asbest zit in de achterliggende constructies.

1.7.

In februari 2017 is een calamiteit aangetroffen in één van de geïnventariseerde woningen – niet zijnde de woning van [eiseres] – bestaande in niet-hechtgebonden asbest in een afvoerpijp/schoorsteen.

1.8.

Blijkens het rapport van Nomacon van 23 maart 2017 heeft een volledig asbestinventarisatie type A onderzoek plaatsgevonden aan de buitenzijde en aan de binnenzijde van de woning van [eiseres] . Blijkens het rapport is ten aanzien van de woning van [eiseres] hechtgebonden asbest aangetroffen in het paneel naast de tuindeur (cementplaat, kozijn), in het gevelelement op de verdieping en op de begane grond (cementplaat gevel), op het dak en gedeelte van de gevel (golfplaat) en in de slaapkamer boven de berging (cementbuis). Vanuit het oogpunt van een mogelijk gevaar voor de volksgezondheid is er geen aanleiding om de aangetroffen asbesthoudende bronnen direct te laten verwijderen. Deze bronnen dienen te worden verwijderd in het kader van de sloop of renovatie van de bouwkundige eenheid.

1.9.

In de uitspraak van 28 maart 2017 heeft de Huurcommissie gesteld niet bevoegd te zijn om de overeengekomen huurprijs te wijzigen omdat sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs. De Huurcommissie is ook niet bevoegd om uitspraak te doen over gebreken.

1.10.

In een brief van 1 juni 2017 heeft [eiseres] Eigen Haard verzocht om wijziging van de huurovereenkomst, in die zin dat de huur met ingang van 14 juni 2016 € 700,00 bedraagt, dan wel haar een andere, soortgelijke woning aan te bieden alsmede een verhuiskostenvergoeding en een vergoeding voor de door haar gemaakt kosten. In de brief wordt, voor zover relevant, het volgende gesteld:

“Cliënte heeft twee maanden de woning verbouwd, waarna zij op 14 augustus 2016 de woning introk.

Bij de oplevering van haar woning werd haar door een medewerker van Eigen Haar verteld dat zij de schuur nog niet in mocht. De schuur moest gesaneerd worden want er zat nog asbest in. Cliënte wist niet wat zij hoorde, want dat was haar tijdens gesprekken met medewerkers van Eigen Haard en bij het opmaken van de huurovereenkomst niet verteld.

Vervolgens kreeg cliënte vrij snel na het intrekken in de woning te horen dat er asbest in haar woning aanwezig is (en ook nog steeds in de schuur, ondanks de sanering) en ook in vele andere woningen in de wijk.

In februari 2017 is er onderzoek gedaan door een extern bureau en heeft een medewerker van het bedrijf onderzoek gedaan naar de asbest in de woning van cliënte. De medewerker gaf aan dat haar woning vol met asbest zat en dat zij absoluut niet mocht schuren, boren, zagen etc. Cliënte heeft aangegeven dat zij dat juist net gedaan had. Zij heeft nota bene de hele woning opgeknapt. Cliënte heeft o.a. een kattenluik gemaakt in het paneel naast de tuindeur, zij heeft alle asbestplaten geschuurd en opnieuw geschilderd, geboord in muren, geschuurd in het hele huis en zij is veel op de zolder aanwezig geweest.”

1.11.

In een brief van 14 juli 2017 heeft Eigen Haard aan [eiseres] medegedeeld dat zij niet zal instemmen met een verzoek tot huurverlaging tot aan de sociale huurgrens. Evenmin kan zij [eiseres] een andere (sociale) huurwoning aanbieden, omdat in dat geval de regels van woningtoewijzing zouden worden omzeild.

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
a. primair: partiële vernietiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) door de huurprijs met ingang van 16 juni 2016 te verlagen naar € 700,00 per maand;
b. subsidiair: een huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 BW Pro met ingang van 16 juni 2016 tot een bedrag van € 700,00 per maand;
c. veroordeling van Eigen Haard tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 8.000,00 ter compensatie voor de door haar geleden materiële en immateriële schade;
d. veroordeling van Eigen Haard tot vergoeding van de proceskosten aan [eiseres] .

3. [eiseres] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst niet goed is voorgelicht. Zij beroept zich dan ook op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Bij het opmaken van de huurovereenkomst en bij eerdere gesprekken met medewerkers van Eigen Haard is haar niet verteld dat asbest in de woning en schuur aanwezig is. Eigen Haard had [eiseres] moeten informeren over de asbest zodat zij een eigen afweging had kunnen maken. [eiseres] heeft als gevolg van de asbestproblematiek al veel hinder ondervonden en dit zal de komende periode alleen maar toenemen, terwijl zij op zoek was naar een woning waar zij langere tijd rustig zou kunnen wonen. De asbest in de woning brengt veel spanning mee voor [eiseres] , terwijl zij al een broze gezondheid heeft. [eiseres] zou nooit in de woning zijn gaan wonen indien zij zou hebben geweten van de asbest. De aanwezigheid van asbest in de woning staat een normaal gebruik van de woning in de weg en levert een gebrek op dat leidt tot vermindering van huurgenot. [eiseres] heeft een bedrag van meer dan € 8.000,00 in de woning geïnvesteerd. Dit zou zij niet hebben gedaan, indien zij had geweten dat de woning op korte termijn volledig gerenoveerd zou moeten worden. Indien de huurprijs wordt verlaagd tot € 700,00 komt [eiseres] in aanmerking voor huursubsidie.

4. Eigen Haard voert verweer tegen de vordering en stelt daartoe dat niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 6:228 lid 1 sub b BW Pro. Het was voor Eigen Haard niet kenbaar dat [eiseres] de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten als zij zou hebben geweten van de aanwezigheid van de asbest en de op handen zijnde renovatie. De enkele aanwezigheid van hechtgebonden asbest is in zijn algemeenheid geen reden om af te zien van huren. De asbestsanering in de schuur is ook geen reden geweest voor [eiseres] om af te zien van de huurovereenkomst of van het betrekken van de woning. Gezien de ligging en de gewilde woonomgeving alsmede de schaarste in het type woning is het volgens Eigen Haard niet waarschijnlijk dat [eiseres] bij wetenschap van de aanwezigheid van asbest zou hebben afgezien van het huren van de woning. De renovatie moet worden aangemerkt als een omstandigheid van zuiver toekomstige aard in de zin van artikel 6:228 lid 2 BW Pro.

5. Eigen Haard heeft toegelicht dat de aanwezigheid van hechtgebonden asbest op zich niet schadelijk is, maar dat zij in het kader van de voorgenomen renovatie wel verplicht is om alle hechtgebonden asbest te saneren. Eigen Haard stelt dat zij [eiseres] had kunnen en moeten informeren omtrent de aanwezigheid van asbest in het paneel naast de tuindeur. Dit paneel kwam niet voor in de asbestinventarisatie van [naam bureau] . De asbest in het paneel bij de achterdeur is hechtgebonden, in onbeschadigde staat en weggewerkt achter een voorzetpaneel, dus niet direct toegankelijk. Indien op termijn sprake is van gezondheidsschade van [eiseres] door asbestinhalatie zal Eigen Haard haar verantwoordelijkheid nemen. Het vrijkomen van asbest is volgens Eigen Haard veroorzaakt door het eigen handelen van [eiseres] en zij kan dan ook geen beroep doen op huurprijsvermindering, gelet op artikel 7:207 lid 2 Bw Pro. Op grond van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst was het [eiseres] immers niet toegestaan een kattenluik aan te brengen in het paneel naast de tuindeur. Eigen Haard kan de stelling van [eiseres] dat geen normaal gebruik van de woning mogelijk is door de wetenschap van asbest in de woning niet volgen. Uit het rapport van Nomacon blijkt dat voorzetwanden in de asbestgevelstukken zijn geplaatst zodat deze niet voor de huurder te bereiken zijn. De renovatiewerkzaamheden hebben niet heel veel invloed op de door [eiseres] gedane investering. Zo veel mogelijk van de binnenzijde blijft ongemoeid en doet dus niet af aan de investering. De vergoeding die wordt toegewezen aan de huurders dient ter compensatie van de overlast en voor eventuele zaken die toch vervangen moeten worden. [eiseres] heeft de door haar gestelde schade niet voldoende aangetoond.

Beoordeling

6. Voor de beoordeling van deze zaak moet een aantal vragen worden beantwoord.

Dwaling

7. Allereerst moet worden beoordeeld of [eiseres] beroep toekomt op dwaling. Daartoe heeft [eiseres] zich beroepen op artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW. Hierin is bepaald dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is indien de wederpartij (Eigen Haard) in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende ( [eiseres] ) had behoren in te lichten. [eiseres] heeft de gestelde dwaling gekoppeld aan de asbest in de woning en de renovatie.

Ten aanzien van de asbest

8. Tussen partijen staat vast dat in opdracht van Eigen Haard in de woning een asbestinventarisatie heeft plaats gevonden. Blijkens het daartoe opgemaakte rapport van 25 mei 2016 is hechtgebonden asbest aangetroffen in de golfplaten op het dak van de woning en bestaat het vermoeden dat in de onderzochte woning nog asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn die niet direct waarneembaar zijn. Tot slot staat vast dat Eigen Haard voorgaande bevindingen voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst (14 juni 2016) niet aan [eiseres] heeft medegedeeld.

9. Eigen Haard heeft gesteld dat [eiseres] in haar brief van 1 juni 2017 heeft aangegeven dat een medewerker van Eigen Haard haar bij de oplevering van de woning heeft verteld dat de asbestsanering in de schuur nog niet was afgerond. Voor zover Eigen Haard hiermee heeft betwist dat [eiseres] is uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken bij het aangaan van de huurovereenkomst, wordt die betwisting niet gevolgd. Daartoe word overwogen dat [eiseres] ter comparitie desgevraagd en onbestreden heeft verklaard dat op het moment dat [eiseres] bekend werd met de asbestsanering in de schuur, zij de huurovereenkomst al had ondertekend.

10. [eiseres] , zo heeft zij verder verklaard, heeft de sleutel gekregen van de woning, nadat zij de huurovereenkomst had ondertekend. Zij is de woning vervolgens gaan opknappen. Haar is
daarnaverteld dat zij geen spullen in de schuur kon zetten in verband met de verwijdering van asbest. [eiseres] , zo heeft zij onbetwist ook verklaard, verkeerde vanaf dat moment in de veronderstelling dat het alleen in de schuur zat. Terzijde wordt opgemerkt dat noch in het rapport van mei 2016, noch in het rapport van 23 maart 2017 melding wordt gemaakt van asbest in de schuur bij de woning. Kennelijk bestaat er nog meer rapportage over asbest in en om de woning, die niet kenbaar is aan [eiseres] , noch in deze procedure is overgelegd.

11. Ter comparitie heeft [eiseres] de onjuiste voorstelling van zaken bij het aangaan van de huurovereenkomst verder onderbouwd door erop te wijzen dat aan haar geen asbest meterkast kaart is uitgereikt, en dat deze kaart zich ook niet in de woning bevond bij het bezichtigen van de woning. [eiseres] heeft een kopie van bedoelde kaart ter comparitie overgelegd en verklaard dat Eigen Haard deze kaart pas enkele maanden geleden aan haar heeft gegeven. Volgens deze asbest kaart bevindt zich op zeven plekken in de woning asbest. Eigen Haard heeft deze gang van zaken niet bestreden.

12. Gelet op het voorgaande staat vast dat bij [eiseres] ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst een onjuiste voorstelling van zaken bestond.

13. Vervolgens dient te worden beoordeeld of sprake is van causaal verband tussen de huurovereenkomst en de onjuiste voorstelling van zaken en het geval van artikel 6:228 lid 1 aanhef Pro en onder b BW (schending mededelingsplicht), nu Eigen Haard dit betwist. Daartoe heeft Eigen Haard gesteld dat zij ten zeerste betwijfelt dat de overeenkomst niet zou zijn gesloten als [eiseres] wel geweten had van de aanwezigheid van de asbest. Alvorens deze stelling verder te beoordelen zal de kantonrechter eerst bespreken of sprake is van een dwaling als bedoeld in voornoemd onderdeel b van artikel 6:228 BW Pro.

14. Het betoog van Eigen Haard is op dit punt niet geheel eensluidend. Zo heeft Eigen Haard gesteld dat voor haar op geen enkele manier kenbaar was dat de aanwezigheid van hechtgebonden asbest in de woning voor [eiseres] een cruciale factor voor het al dan niet huren van de woning was. Deze vorm van asbest is in de geconstateerde staat niet zonder meer schadelijk voor de gezondheid. Het asbestpaneel, waarin [eiseres] heeft gezaagd, is niet in het rapport van mei 2016 benoemd. In woningen met een bouwjaar als het onderhavige is het niet ongebruikelijk dat er hechtgebonden asbest aanwezig is, aldus nog steeds Eigen Haard.

15. Tegelijkertijd heeft Eigen Haard in zijn algemeenheid gesteld dat zij [eiseres] “omtrent de aanwezigheid had kunnen en moeten informeren”. Naar de kantonrechter aanneemt doelt Eigen Haard op het informeren over de aanwezigheid van de asbest in de woning. Ter comparitie is namens Eigen Haard ook verklaard dat zij in dit verband een fout heeft gemaakt.

16. Gelet op het voorgaande begrijpt de kantonrechter het standpunt van Eigen Haard aldus dat zij erkent dat bij het aangaan van de huurovereenkomst een mededelingsplicht bestond omtrent de (vermoedelijke) aanwezigheid van (hechtgebonden) asbest in de woning. Dat een mededelingsplicht bestond leidt de kantonrechter ook af uit het (onweersproken) gestelde gebruik dat Eigen Haard haar huurwoningen normaal gesproken voorziet van een asbest meterkast kaart, waarop wordt vermeld waar in de woning zich asbest bevindt en welke instructies daarvoor gelden. Dat in het rapport van mei 2016 het litigieuze paneel niet stond vermeld doet aan het voorgaande niet af, nu in dit rapport wel is vermeld dat het vermoeden bestaat dat (naast het golfplaten dak) andere asbesthoudende toepassingen aanwezig zijn. Het is algemeen bekend dat aan hechtgebonden asbest gezondheidsrisico’s verbonden zijn, indien daarmee niet op de juiste wijze mee wordt omgegaan. Uit de uitdrukkelijke instructies op de asbest meterkast kaart valt af te leiden dat Eigen Haard het bestaan van deze risico’s erkent. In dit verband wordt opgemerkt dat het in algemene zin opgenomen verbod in de huurvoorwaarden om veranderingen in het gehuurde aan te brengen onvoldoende is om aan te nemen dat jegens [eiseres] geen mededelingsplicht bestond. Het verweer van Eigen Haard op dit punt wordt verworpen.

17. Het betoog van Eigen Haard houdt verder in dat de dwaling omtrent de aanwezigheid van de asbest in de woning voor rekening van [eiseres] moet blijven, omdat de relevantie van de dwaling ook bij een juiste voorstelling van zaken voor Eigen Haard niet kenbaar zou zijn geweest. Dit standpunt ligt in het verlengde van de (eerdere) stelling van Eigen Haard dat het niet heel waarschijnlijk is dat [eiseres] bij wetenschap van de aanwezigheid van asbest had afgezien van het huren van de woning (het ontbreken van het vereiste causaal verband). De kantonrechter overweegt hierover als volgt.

18. In een geval van verzwijging/ schending mededelingsplicht, zoals in dit geval, is volgens vaste rechtspraak voldoende dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, een of meer concreet aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard, en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten.

19. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de woning niet had gehuurd indien zij op de hoogte was geweest van de aanwezigheid van asbest. Daartoe geldt het volgende.

20. De kantonrechter acht allereerst van belang dat [eiseres] de mogelijkheid is ontnomen om een reële afweging te maken tussen het aanvaarden van de woning met asbest tegen de daarvoor gevraagde huurprijs of dat zij, in aanmerking genomen haar positie op de lijst van ingeschrevenen, een nieuw aanbod zou afwachten. Aannemelijk is geworden dat zij er de voorkeur aan zou hebben gegeven om een nieuw aanbod af te wachten.

21. Als onbetwist wordt als vaststaand aangenomen dat [eiseres] beschikt over een broze gezondheid, en dat zij gelet op deze omstandigheid veel spanning ondervindt van de saneringsactiviteiten, die na het aangaan van de huurovereenkomst zijn gestart. Ook de hierin te maken afweging is [eiseres] ontnomen, zodat zij zich niet op de met asbestsanering gepaard gaande overlast heeft kunnen instellen. Aannemelijk is dat [eiseres] bij een juiste voorstelling van zaken een andere keuze zou hebben gemaakt.

22. Voorts staat vast dat [eiseres] de woning na het aangaan van de huurovereenkomst heeft opgeknapt en in dat kader de asbestplaten heeft geschuurd en opnieuw geschilderd. Daarbij hebben andere mensen haar geholpen. Het spreekt voor zich dat [eiseres] en deze mensen dit niet hadden gedaan als zij op de hoogte waren van de (vermoedelijke) aanwezigheid van asbest. Immers, door het schuren van de asbestplaten bestaat een reëel risico dat zij zijn blootgesteld aan asbestvezels, en zullen zij moeten leven met de wetenschap dat die blootstelling in de toekomst kan leiden tot de dodelijke ziekte mesothelioom. De kantonrechter heeft er nota van genomen dat Eigen Haard dienaangaande haar verantwoordelijkheid neemt, maar dit doet aan het voorgaande niet af.

23. Volgens Eigen Haard blijkt uit de vordering van [eiseres] dat zij slechts uit is op een verlaging van de huurprijs. In de gegeven omstandigheden, waarin [eiseres] ingeval van algehele vernietiging van de huurovereenkomst geconfronteerd wordt met opnieuw een zoektocht naar een woning met alle onzekerheid en kosten van dien, acht de kantonrechter niet onbegrijpelijk dat [eiseres] voor deze route kiest. Bovendien is gebleken dat Eigen Haard in der minne niet bereid is om een andere woning aan te bieden. De kantonrechter acht de insteek van de vordering onvoldoende om aan te nemen dat [eiseres] de woning ook had gehuurd, indien Eigen Haard haar wel op de juiste wijze had geïnformeerd over de asbest in de woning.

24. Eigen Haard heeft ter onderbouwing van haar standpunt ook verwezen naar de brief van [eiseres] van 19 november 2016, waarin zij vraagt om huurverlaging wegens het verlies van haar baan, en waarin zij stelt dat zij graag in de woning wil blijven wonen. Die verwijzing kan Eigen Haard niet baten, nu [eiseres] op dat moment nog in de veronderstelling verkeerde dat het asbest alleen in de schuur zat. Het rapport in februari 2017, waaruit blijkt dat ook in de woning asbest zit, was nog niet bekend. Hetgeen Eigen Haard verder heeft aangevoerd is te algemeen van aard, om aan de verzwaarde stelplicht te voldoen.

25. Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat het beroep op dwaling ten aanzien van de asbest in de woning slaagt.

Ten aanzien van de renovatie

26. Tegenover het verweer van Eigen Haard dat de renovatie een toekomstige omstandigheid betreft en daarom niet als grond kan dienen voor dwaling
(artikel 6:228 lid 2 BW Pro) heeft [eiseres] onvoldoende aangevoerd. De vordering is op die grond daarom niet toewijsbaar.

Opheffing nadeel / vergoeding (immateriële) schade

27. [eiseres] verbindt aan de dwaling de eis om met terugwerkende kracht vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs te verlagen tot € 700,-. Daartoe heeft [eiseres] zich beroepen op artikel 6:230 lid 2 BW Pro. Daarin is bepaald dat de rechter op verlangen van een van de partijen, in plaats van de vernietiging uit te spreken, de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van dit nadeel kan wijzigen.

28. Eigen Haard heeft tegen de gevorderde verlaging van de huurprijs als opheffing van het nadeel geen afzonderlijk verweer gevoerd. Nu deze verlaging de kantonrechter gelet op de in rov. 19 en 20 genoemde omstandigheden niet onredelijk voorkomt, zal de kantonrechter de vordering toewijzen, met dien verstande dat de toegewezen verlaging zal gelden totdat de ophanden zijnde renovatie van de woning is voltooid.

29. Voorts moet worden beoordeeld of [eiseres] in aanmerking komt voor vergoeding van schade. Naar de kantonrechter begrijpt vordert [eiseres] primair een bedrag van
€ 8.000,- en subsidiair een in goede justitie vast te stellen compensatie voor de door haar geleden materiële en immateriële schade.

30. [eiseres] heeft de vergoeding van het geïnvesteerde bedrag gekoppeld aan de renovatie. Nu de dwaling op die grond niet slaagt behoort de in dit verband gestelde schade voor haar rekening te blijven. Daargelaten dat Eigen Haard heeft betwist dat de renovatiewerkzaamheden veel invloed zullen hebben op de investeringen van [eiseres] . Gelet op het voorgaande wordt de gevorderde vergoeding van € 8.000,- afgewezen.

31. Voor wat betreft de subsidiair gevorderde compensatie voor materiele schade heeft [eiseres] onvoldoende inzichtelijk gesteld waaruit deze schade bestaat en hoe deze schade zich verhoudt tot de toe te wijzen verlaging van de huurprijs als opheffing van het nadeel. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen. Aan een bewijsopdracht wordt niet toegekomen.

32. De vergoeding van de immateriële schade is evenmin toewijsbaar. Zoals hiervoor overwogen is de aanwezigheid van asbest in de woning van [eiseres] voor haar ingrijpend en levert dat in de gegeven omstandigheden vanzelfsprekend veel spanning op. Toekenning van een vergoeding voor immateriële schade kan echter slechts plaatsvinden in een beperkt aantal gevallen die genoemd worden in artikel 6:106 lid 1 BW Pro. Er is onvoldoende gesteld om daadwerkelijk van aantasting in de persoon te kunnen spreken en voor het overige biedt het aangehaalde artikel geen grondslag voor de vergoeding van deze schade.

33. Op de comparitie heeft [eiseres] haar begrijpelijke zorg over mogelijke gezondheidsschade naar voren gebracht. Daarop kan in dit vonnis verder niet worden ingegaan, omdat deze schade zich niet heeft gemanifesteerd en onzeker is of dit ooit zal gebeuren. Bij de beoordeling van de schadeposten, inclusief de gevorderde immateriële schade, is daarom geen rekening gehouden met (de mogelijkheid van) gezondheidsschade.

Slotsom

34. De slotsom is dat de gevorderde wijziging van de overeenkomst bij wijze van de partiële vernietiging van de huurovereenkomst wordt toegewezen als na te melden.

34. Eigen Haard zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.

Beslissing

De kantonrechter:

vernietigt de huurovereenkomst partieel, in die zin dat de huurprijs met ingang van 16 juni 2016 wordt verlaagd tot € 700,- per maand tot het moment dat de renovatie van de woning is voltooid;

veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 578,00 waarvan te betalen:

€ 78,00 aan [eiseres] voor het griffierecht;

€ 500,00 aan [eiseres] voor salaris gemachtigde;

------------

€ 578,00 in totaal

één en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;

veroordeelt Eigen Haard tot betaling van een bedrag van € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Eigen Haard niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen op 1 juni 2018 door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.