ECLI:NL:RBAMS:2018:3722

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5972177 CV EXPL 17-11013

vonnis van: 4 juni 2018

fno.: 438

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: G.C. Zijlstra

t e g e n

de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Eigen Haard

gemachtigde: mr. T.W. Jaburg

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- dagvaarding van 2 mei 2017 met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- instructievonnis;
- conclusie van repliek met producties;
- conclusie van dupliek met producties;
- de akte waarin [eiser] op deze laatste producties heeft gereageerd.

Vonnis is bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Met ingang van 25 april 2016 huurt [eiser] van Eigen Haard de zelfstandige woning aan de [adres] te [woonplaats] , hierna: de woning.

1.2.

De overeengekomen aanvangshuurprijs bedroeg € 695,48 per maand.

1.3.

De woning is het resultaat van de samenvoeging van de woning met voorheen het huisnummer [huisnummer 1] (hierna: [huisnummer 1] ) en een gedeelte van de woning met voorheen het huisnummer [huisnummer 2] (hierna: [huisnummer 2] ). De oppervlakte van de woning bedraagt circa 48 m2. Voorts heeft een renovatie plaatsgevonden, waarbij een bedrag van € 171.182,00 is geïnvesteerd.

1.4.

De oppervlakte van [huisnummer 1] bedroeg 29 m2. De WOZ-waarde van de woning is bepaald op € 92.000,- (beschikking d.d. 1 januari 2016, peildatum 1 januari 2015).

1.5.

Er is tevens een beschikking WOZ d.d. 1 januari 2016 met peildatum 1 januari 2015 die (mede) betrekking heeft op [huisnummer 2] . Daarnaast heeft deze beschikking ook betrekking op de boven deze woning gelegen verdieping. De WOZ-waarde van het geheel werd bepaald op € 220.000,-.

1.6.

De samenvoeging van [huisnummer 2] en [huisnummer 1] tot de huidige woning was op 4 april 2016 voltooid.

1.7.

Op 9 september 2016 heeft [eiser] een verzoek ingediend bij de huurcommissie als bedoeld in artikel 7:249 BW gericht op toetsing van de aanvangshuurprijs.

1.8.

De rapporteur van de huurcommissie is in het rapport van voorbereidend onderzoek uitgegaan van de onder 1.4 bedoelde WOZ-waarde van
€ 92.000,-.

1.9.

Bij uitspraak van 23 januari 2017 heeft de huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte bepaald op 183 punten en de met ingang van 25 april 2016 overeengekomen huurprijs van € 695,48 per maand redelijk geacht. Daarbij heeft de huurcommissie overwogen:

‘
De commissie stelt vast dat het voor de onderhavige woonruimte niet zo is dat er geen WOZ-waarde bekend is, maar dat de WOZ-waarde niet juist is. De waarde van € 92.000,00 is gebaseerd op een woonruimte die niet meer bestaat. De woonruimte is bij de naastgelegen woonruimte getrokken, waardoor een twee maal zo grote woonruimte is ontstaan.

De commissie merkt voorts op dat verhuurder de woonruimte heeft laten taxeren, zonder daarbij overigens een taxatierapport op te laten stellen. De taxatie betreft echter een verkoopwaarde en niet een WOZ-waarde. De commissie kan zodoende niet zondermeer uitgaan van een WOZ-waarde van€ 40.000,00. De commissie is onder de gegeven feiten en omstandigheden echter van oordeel dat het ook niet redelijk is om van een WOZ-waarde van€ 92.000,00 uit te gaan. Het staat immers vast dat de WOZ-waarde van de woning in de huidige twee maal zo grote staat veel hoger zal zijn.

De commissie heeft na de zitting kennisgenomen van een schrijven van verhuurder waarin gemeld wordt dat de WOZ waarde inmiddels bekend is, te weten € 253.000,00.

Bij een WOZ-waarde van € 253.500,00 wordt voor onderdeel 9 het puntenaantal 77. De totale puntentelling komt dan uit op 183. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens € 903,83 per maand (exclusief bijkomende kosten).

Ten overvloede merkt de commissie nog op dat de huurprijs van € 695,48 redelijk zou zijn vanaf een WOZ-waarde van € 123.000,00. Bij deze WOZ-waarde zou onderdeel 9 uitkomen op 37 punten. Daarmee zou het totale puntenaantal voor de woning uitkomen op 143. Bij dit puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 698,26’

Vordering

2. [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurprijs voor de woning vast te stellen op € 652,02 met ingang van 25 april 2016 op basis van een woningkwaliteit van 134 punten, met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten.

3. [eiser] legt daaraan ten grondslag dat de huurcommissie ten onrechte is uitgegaan van een WOZ-waarde van € 253.000,-, gebaseerd op een WOZ-beschikking uit 2017. De op het moment van aangaan van de huurovereenkomst laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde betrof de waarde van € 92.000,- in de onherroepelijk geworden beschikking als hiervoor bedoeld onder 1.4. De reparatiewetgeving waarop Eigen Haard doelt was op de peildatum voor de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs niet van kracht. Er bestaat geen aanleiding om daarop vooruit te lopen, mede gelet op het feit dat de huurprijswetgeving in de loop der jaren herhaaldelijk is gewijzigd. De WOZ-waarde wordt vastgesteld door de daartoe bevoegde inspecteur van de gemeentelijke belastingdienst en niet door de verhuurder, huurcommissie of kantonrechter, aldus – steeds – [eiser] .

Verweer

4. Eigen Haard voert gemotiveerd verweer tegen de vordering. Zij voert aan dat er met betrekking tot de onderhavige woonruimte(n) wel WOZ-beschikkingen beschikbaar waren d.d. 1 januari 2016 met als peildatum 1 januari 2015, maar dat deze betrekking hadden op andere woonruimte(n) dan de met ingang van 25 april 2016 verhuurde woning, omdat de situatie inmiddels door samenvoeging en renovatie ingrijpend was gewijzigd en vergroot. Toepassing van het waarderingssysteem op basis van de oude WOZ-beschikking leidt tot een onredelijke uitkomst. Dit onder meer omdat bij de WOZ-formule in onderdeel 9 van de puntentelling de WOZ-waarde moet worden gedeeld door de oppervlakte, waardoor de vergroting van de oppervlakte van de woning zou resulteren in een verlaging van het aantal voor de WOZ-waarde toegekende punten. Ook zou het onredelijk zijn in het geheel geen rekening te houden met de vergroting en verbetering van de woning die was voltooid voor de aanvang van de huur. Dat het waarderingssysteem op het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst geen rekening hield met renovaties en andere wijzigingen die hadden plaatsgevonden in de periode tussen de peildatum van de WOZ en de aanvang van de huur was een omissie van de wetgever. Deze heeft de wetgever hersteld in wijzigingen in de regelgeving die per 1 oktober 2016 van kracht zijn geworden. In de onderhavige zaak is het redelijk tot hetzelfde resultaat te komen door toepassing van artikel 5 lid 2 BHW, subsidiair artikel 6:2 lid 2 en/of 6:248 lid 2 BW. Echter, ook uitgaande van de onder 1.4 en 1.5 bedoelde WOZ-beschikkingen (voor zover betrekking hebbend op de woonruimte in de huidige woning) is de conclusie dat de overeengekomen huurprijs redelijk is, aldus – steeds – Eigen Haard.

Beoordeling

5. Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

6. De redelijkheid van de tussen partijen overeengekomen aanvangshuurprijs moet worden getoetst aan de op grond van artikel 7:249 BW en artikel 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) gegeven regels, zoals de woningwaarderingsregels in de bijlagen IA-IC BHW en de schema’s met maximale huurprijsgrenzen (bijlagen I-IV Uhw). De kwaliteit van de woonruimte wordt beoordeeld naar de toestand zoals deze was op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Met ingang van 1 oktober 2015 vormt de waarde van het gehuurde op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ-waarde) een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel waarbij, voor zover hier relevant, punten voor de WOZ-waarde worden meegeteld op de volgende wijze:

“Punten voor de WOZ-waarde:

9.1:

– de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 40.480: bij: 1 punt per € 7.995 van die waarde,”

Deze waarde wordt betrokken in een berekening van het aantal punten, waarbij deze waarde onder meer wordt gedeeld door de oppervlakte van de woning in vierkante meters.

7. De bij aanvang van de huurovereenkomst laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde betrof de waarde als vermeld in de beschikking d.d. 1 januari 2016 met als peildatum 1 januari 2015. Vast staat dat de woning zoals deze op 25 april 2016 is verhuurd voordien, maar na 1 januari 2015, aanzienlijk is gewijzigd en verbeterd. Dat betekent dat laatstgenoemde WOZ-beschikking geen rekening houdt met ingrijpende wijzigingen aan de woning in de vorm van een renovatie en vergroting van de woning.

8. De door Eigen Haard overgelegde WOZ-beschikking d.d. 1 januari 2017, waarin een WOZ-waarde van € 263.500,- wordt vermeld, houdt wel rekening met het resultaat van de wijzigingen aan de woning. Deze beschikking is immers afgegeven op basis van de toestand van de woning op 1 januari 2017, en de waarde daarvan per 1 januari 2016. Deze beschikking betreft echter niet de (op het moment van totstandkoming van de huurovereenkomst geldende) ‘voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde’ als bedoeld in het hierboven bedoelde waarderingssysteem.

9. Bij de toepassing van het waarderingssysteem zoals dat bij aanvang van de huurovereenkomst gold doen zich derhalve in dit geval twee samenhangende problemen voor:
a. de aanwezige ‘laatst afgegeven’ WOZ-beschikkingen die verband houden met de betreffende woonruimte hebben betrekking op (een) andere zelfstandige woonruimte(n), namelijk nr. [huisnummer 1] en een gedeelte van [huisnummer 2] ;
b. bij die beschikkingen is geen rekening gehouden met verbeteringen en wijzigingen die vóór de aanvang van de huur zijn aangebracht.

10. Voor uitzonderlijke gevallen geeft artikel 5 lid 2 Bhw de huurcommissie (en de kantonrechter) de bevoegdheid om af te wijken van het waarderingssysteem ‘
indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft’. Daarnaast zal afwijking van het waarderingssysteem gerechtvaardigd kunnen zijn indien en voor zover toepassing daarvan leidt tot een resultaat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

11. Met deze bevoegdheid om af te wijken van het waarderingssysteem dient echter met terughoudendheid om worden gegaan .De wetgever heeft bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering in het leven geroepen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. Toepassing van dat systeem leidt in sommige gevallen tot resultaten die door een partij als onredelijk worden aangemerkt omdat die resultaten onvoldoende recht doen aan de werkelijke (markt)waarde van de woning. Ook het achterwege laten van bepaalde formaliteiten kan grote gevolgen hebben voor de hoogte van de verschuldigde huurprijs. Een en ander vormt in beginsel echter onvoldoende grond om af te wijken van het waarderingssysteem. Genoemde mogelijkheden om af te wijken van het waarderingssysteem zijn onder meer niet bedoeld voor gevallen waarin het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking te wijten is aan de verhuurder, bijvoorbeeld het geval dat deze wel een WOZ-beschikking had kunnen verkrijgen die rekening hield met de werkelijke situatie in de woning bij het aangaan van huurovereenkomst, maar heeft nagelaten deze aan te vragen.

12. Van laatstbedoelde situatie (het ontbreken van een adequate WOZ-beschikking is te wijten aan een omissie bij de verhuurder) moet worden onderscheiden de situatie waarin de toepasselijke regelgeving (de WOZ en het woningwaarderingssysteem) niet de mogelijkheid bood om een woningwaardering te verkrijgen die recht deed aan vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst tot stand gekomen ingrijpende wijzigingen (zoals splitsing, samenvoeging en renovatie) van de woning, terwijl de wet- en regelgever anders had bedoeld. Volgens Eigen Haard is in het onderhavige geval sprake van een dergelijke situatie, maar dit wordt door [eiser] betwist.

13. Uitgangspunt van de wet Wwoz (artikel 18 lid 1 en 2 Wwoz) is dat de WOZ-waarde van de woning per 1 januari van het jaar waarvoor de beschikking geldt wordt bepaald op de waarde die de woning heeft op 1 januari van het jaar daarvoor (dit laatste is de zogenoemde waardepeildatum), in dit geval 1 januari 2015.

14. In de onderhavige zaak, waarin werkzaamheden aan de woning hebben geresulteerd in een wijziging daarvan, kunnen twee uitzonderingen op bovengenoemde hoofdregel waarin de Wwoz voorziet relevant zijn:

A. De werkzaamheden aan het gehuurde zijn aangevangen na 1 januari 2015 maar voltooid vóór 1 januari 2016.
In dat geval kan in een beschikking de WOZ-waarde van de zaak worden bepaald aan de hand van de staat waarin de woning (na voltooiing van de werkzaamheden) verkeert op 1 januari 2016 (de toestandpeildatum), herberekend naar de waarde van de woning in die staat op de waardepeildatum 1 januari 2015 (artikel 18 lid 3 Wet WOZ).

B. De werkzaamheden aan het gehuurde zijn aangevangen na 1 januari 2015 maar pas voltooid na 1 januari 2016.
In dat geval kan de woning worden aangemerkt als een ‘
een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ. In de WOZ-beschikking wordt dan uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten. Bij de vaststelling in de WOZ-beschikking wordt rekening gehouden met het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari van het betreffende kalenderjaar. Echter, bij de woningwaardering in het kader van het huurprijzenrecht wordt niet vermenigvuldigd met een voortgangspercentage, maar wordt de WOZ-waarde op basis van de geobjectiveerde stichtingskosten (her)berekend als ware de woning voltooid (zie de toelichting behorende bij bijlage I, onder A onderdeel 9, voor het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte). Op die wijze zal op grond van een WOZ-beschikking d.d. 1 januari 2016 in het kader van de woningwaardering tot een puntenaantal kunnen worden gekomen dat rekening houdt met wijzigingen aan het gehuurde die na 1 januari 2016 maar vóór de aanvang van de huur zijn voltooid.

15. Voor het geval de betreffende woning op 1 januari 2016 niet als een afzonderlijk eigendom in civielrechtelijke en/of bestuursrechtelijke zin kon worden aangemerkt, is van belang dat de eigenaar op grond van artikel 16 onder c Wwoz in combinatie met artikel 17 lid 1 Wwoz ook een WOZ-beschikking kan worden verkregen voor ‘
een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt’, zodat de hier bedoelde omstandigheid niet in de weg hoeft te staan aan het verkrijgen van een WOZ-beschikking, althans woningwaardering, die recht doet aan de op 1 januari 2016 bestaande feitelijke staat van de woning.

15. In de conclusie van dupliek (randnummer 24.) heeft Eigen Haard aangevoerd dat het betreffende renovatieproject is uitgevoerd vanaf maart 2015 en dat ‘de woningen’ op 4 april 2016 zijn opgeleverd. [eiser] heeft daar nog niet op kunnen reageren. Echter, uitgaande van de juistheid van de mededelingen van Eigen Haard voor zover het de onderhavige woning betreft, kan daaruit worden afgeleid dat er (mogelijk) sprake is van een situatie als hiervoor bij r.o. 13 onder B. bedoeld. In dat geval zal sprake zijn geweest van ‘een gebouwd eigendom in aanbouw’ als bedoeld in artikel 17 lid 4 Wet WOZ.

15. Gelet op het voorgaande is het de vraag of Eigen Haard voor de onderhavige woning niet een WOZ-beschikking met als toestandpeildatum 1 januari 2016 had kunnen verkrijgen, zonodig onder toepassing van artikel 16 onder c Wwoz (vgl. hiervoor onder 14.), die door toepassing van het bepaalde in de toelichting bij onderdeel 9 van Bijlage I onder A zou hebben geleid tot een woningwaardering waarin de verbeteringen in de woning zouden zijn verdisconteerd.

15. Eigen Haard zal in de gelegenheid worden gesteld om nadere informatie te verschaffen over het voorgaande, waarbij zij zich met name dient uit te laten over het volgende:

Wanneer zijn de renovatiewerkzaamheden aan de onderhavige woning aan de [adres] te [woonplaats] aangevangen en op welke datum waren deze voltooid?

Voor het geval de werkzaamheden zijn aangevangen voor 1 januari 2016: waarom heeft Eigen Haard geen WOZ-beschikking aangevraagd waarin met toepassing van artikel 18 lid 3 Wwoz (indien de werkzaamheden aan het gehuurde waren voltooid vóór 1 januari 2016) dan wel artikel 17 lid 4 Wwoz (in het geval dat de werkzaamheden pas daarna zijn voltooid) rekening werd gehouden met de wijzigingen aan het gehuurde sinds 1 januari 2015?

19. [eiser] zal in de gelegenheid worden gesteld om bij akte te reageren op de uitlatingen van Eigen Haard.

19. Elke verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt Eigen Haard in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten zoals in r.o. 17 is overwogen;

verwijst deze zaak daartoe naar de rolzitting van maandag 2 juli 2018 om 10.00 uur;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 juni 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.