ECLI:NL:RBAMS:2018:3214

• Datum uitspraak: 3 mei 2018
• Publicatiedatum: 8 mei 2018
• Zaaknummer: EA 17-346
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L. van Berkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

VvE-zaak over kosten receptie en uitleg splitsingsakte met betrekking tot nietig besluit

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Amsterdam, heeft de kantonrechter op 3 mei 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen een vereniging van eigenaren (VvE) en een aantal verzoekers. De verzoekers hebben primair verzocht om vernietiging van een besluit van de VvE dat betrekking heeft op de herverdeling van kosten voor de diensten receptie en nachtwacht. Dit besluit was genomen op de algemene ledenvergadering van de VvE op 20 maart 2017, waarbij besloten werd om de kosten voor de jaren 2014 en 2015 te herberekenen volgens de splitsingsakte. De verzoekers stelden dat de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit had kunnen komen, aangezien de kosten voor deze diensten al veertig jaar enkel over de eigenaren van woningen werden omgeslagen.

De VvE voerde verweer en stelde dat het besluit in overeenstemming was met de splitsingsakte, die volgens haar nietig was verklaard. De kantonrechter heeft de splitsingsakte en de relevante bepalingen uitvoerig geanalyseerd. De rechter concludeerde dat de kosten voor de diensten receptie en nachtwacht tot de gemeenschappelijke huishouding behoren en dat het besluit van de VvE om deze kosten te herverdelen in strijd was met de splitsingsakte. Hierdoor was het besluit nietig en kon het verzoek tot vernietiging niet worden toegewezen, ondanks dat de verzoekers materieel gelijk hadden.

De kantonrechter heeft ook het zelfstandig (tegen)verzoek van een van de partijen afgewezen en de VvE veroordeeld in de proceskosten, die zijn vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, inclusief btw. De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

beschikking

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5918366 EA VERZ 17-346

beschikking van: 3 mei 2018

func.: 811

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

[naam verzoeker 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

[naam verzoeker 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

[naam verzoeker 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

[naam verzoeker 4] , vertegenwoordigd door [vertegenwoordiger van verzoeker 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

verzoekers,

nader gezamenlijk te noemen: [Verzoekers] .,

gemachtigde: mr. J. Chr. Rube,

t e g e n

de vereniging

[verweerster] ,

gevestigd te [plaats] ,

verweerster,

nader te noemen: VvE,

gemachtigde: mr. M.A. van der Lubbe,

e n

[naam partij 1] ,

eigenaar van het appartementsrecht [adres] , mede namens de stichting Belangenbehartiging [naam 2] ,

[naam partij 2] ,

eigenaar van het appartementsrecht [adres] ,

[naam partij 3] ,

eigenaar van het appartementsrecht [adres] ,

allen belanghebbenden,

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Op 18 april 2017 heeft [Verzoekers] . een verzoek, met producties, gedaan als bedoeld in artikel 5:130 BW.

Vervolgens zijn [Verzoekers] , alle stemgerechtigden en de VvE bij name opgeroepen om op 13 november 2017 op het verzoek te worden gehoord.

[naam partij 1] heeft, ingekomen op 31 oktober 2017, een verweerschrift met tegenverzoek en producties ingediend.

[naam partij 2] heeft, ingekomen op 3 november 2017, eveneens een verweerschrift met producties ingediend.

[naam partij 3] heeft, ingekomen op 6 november 2017, ook een verweerschrift ingediend.

De gemachtigde van de VvE heeft, ingekomen op 7 november 2017, tot slot ook een verweerschrift ingediend.

Ter terechtzitting van 13 november 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [naam verzoeker 1] , [naam verzoeker 2] , [naam verzoeker 3] en [vertegenwoordiger van verzoeker 4] zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigde. Namens de VvE is mevrouw [naam 1] , [functie] , verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Verder zijn [naam partij 1] , [naam partij 3] en [naam partij 2] verschenen en [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] en [belanghebbende 5] , allen stemgerechtigd en dus belanghebbende.

Partijen en belanghebbenden hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [Verzoekers] . aan de hand van een pleitnotitie, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen is besproken.

Met instemming van partijen is aan het eind van de zitting besloten mediation te betrachten. De zitting is daarop gesloten en de procedure is in afwachting van het mediationtraject aangehouden. De kantonrechter heeft toegezegd dat als de procedure wordt voorgezet verzoekers nog in de gelegenheid worden gesteld om schriftelijk op de kort voor de zitting ingediende verweerschriften te reageren.

Bij e-mailbericht van 29 december 2017 heeft [naam verzoeker 1] namens verzoekers medegedeeld dat door de VvE niet tot mediation is besloten en dat daarom beschikking wordt verzocht.

Bij brief van 29 december 2017 (en bij e-mailbericht van 3 januari 2018) heeft [naam partij 1] aanvullende informatie ingediend en gewezen op zijn tegenverzoek.

Bij brief van 3 januari 2018 heeft [naam verzoeker 2] namens [Verzoekers] . een reactie ingediend op het verweerschrift van [naam partij 2] van 3 november 2017.

Bij e-mailbericht van 11 januari 2018 heeft [naam partij 3] een toelichting op de gang van zaken ingediend.

De kantonrechter heeft op 17 januari 2018 beslist dat [Verzoekers] . tot uiterlijk 7 februari 2018 schriftelijk mochten reageren op de ten behoeve van de zitting van 13 november 2017 ingediende verweerschriften.

Bij e-mailbericht van 19 februari 2018 heeft [naam verzoeker 1] namens verzoekers een akte tot het in het geding brengen van stukken ingediend met producties.

Bij brief van 19 februari 2018 heeft [naam partij 2] geconstateerd dat [Verzoekers] . niet tijdig hebben gediend en verzocht spoedig te beslissen.

De kantonrechter heeft desondanks beslist dat de VvE en belanghebbenden tot uiterlijk 13 maart 2018 mochten reageren op de akte van [Verzoekers] .

Bij brief van 12 maart 2018, met productie, heeft [naam partij 2] gereageerd.

Bij brief van 12 maart 2018 heeft [naam partij 3] gereageerd.

Bij brief en e-mailbericht van 12 maart 2018, met producties, heeft [naam partij 1] gereageerd.

Bij akte van 13 maart 2018 heeft de gemachtigde van de VvE gereageerd.

De kantonrechter heeft vervolgens [Verzoekers] . gelegenheid geboden om tot uiterlijk 10 april 2018 te reageren op de producties.

Bij e-mailbericht van 23 maart 2018 heeft [naam partij 2] op deze beslissing gereageerd.

Bij brief van 6 april 2018 heeft [naam verzoeker 2] op de producties gereageerd.

Bij brief van 6 april 2018, ingekomen op 10 april 2018, heeft [vertegenwoordiger van verzoeker 4] namens de overige verzoekers op de producties gereageerd.

Daarna is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1.1.

De VvE voert sinds 28 februari 1975 het beheer over de gemeenschappelijke zaken van de serviceflat aan het Wimbledonpark te Amstelveen, bestaande uit 70 woningen, 67 bergingen, 36 garages, 4 gemeenschappelijke ruimtes, 3 dienstruimtes en 2 logeerkamers.

1.2.

Negentien van de garageboxen vormen tezamen een apart staand gebouw in de directe omgeving van de serviceflats; de overige garageboxen zijn inpandig in de serviceflat.

1.3.

Niet alle garageboxeigenaren en bergingen zijn ook eigenaar van een woning en niet alle eigenaren van een woning bezitten ook een garagebox en/of berging.

1.4.

Bij notariële akte van 28 februari 1975 is het appartementsgebouw met toebehoren gesplitst in appartementsrechten, genaamd “reglement van splitsing”, hierna genoemd: de splitsingsakte.

1.5.

In artikel 17 van de splitsingsakte is onder “D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars” bepaald:

“Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f, eerste lid onder a. van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en van de gemeenschappelijke zaken dan wel tot het behoud daarvan; (…)

c. de schulden en kosten van de vereniging; (…)

h. de kosten van brandstof, de elektriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwater installaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;

i. de kosten van het bereiden en verzorgen van warme maaltijden, alsmede die van schoonmaakhulpen met uitzondering van schoonmaakhulp ten behoeve van de privé gedeelten bestemd tot woning en andere verzorging die aan de eigenaars en/of gebruikers verschaft worden;

j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.”

1.6.

In artikel 23 lid 2 sub a tot en met f van de splitsingsakte is bepaald voor welk aandeel een eigenaar in de gemeenschap is gerechtigd.

1.7.

In artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte is bepaald:
“In gelijke verhouding als onder 2 van dit artikel zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn, behoudens in de schulden en kosten die voor diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4, worden gemaakt.”

1.8.

In artikel 29 lid 3 van de splitsingsakte is bepaald:
“De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en meer in het bijzonder:

a. het beheer van de gemeenschap, met uitzondering van de privé gedeelten;

b. het voeren van een gemeenschappelijke huishouding ten behoeve van de eigenaars en de gebruikers;(…)”

1.9.

In artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte is bepaald:
“Onder het voeren van een gemeenschappelijke huishouding als vorenbedoeld zal in ieder geval het vervullen van de volgende diensten en voorzieningen zijn begrepen:

a. het verstrekken van één warme maaltijd per persoon per dag;

b. het verstrekken van huishoudelijke hulp gedurende een aantal uren per week, waaronder begrepen het schoonhouden van de privé gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten;

c. het tegen vergoeding beschikbaar stellen van de eventueel in het gebouw aanwezige logeerkamers;

d. het verwarmen van het gebouw, met inbegrip van de privé gedeelten, door middel van een centrale verwarmingsinstallatie, alsmede het leveren van warm water.”

1.10.

In 1977 werden de diensten receptie en nachtwacht ingevoerd en daarvoor is door de VvE personeel aangenomen.

1.11.

Omstreeks 1977 is op de algemene ledenvergadering van de VvE het besluit genomen dat de eigenaar van (alleen) een garagebox niet hoeft bij te dragen in de kosten van nachtbewaking en receptie, alsmede dat deze kosten gelijkelijk zouden worden omgeslagen over de eigenaren van een woning. Vanaf dat moment zijn de kosten voor nachtwacht en receptie op deze wijze verdeeld en betaald door de eigenaren van een woning.

1.12.

In 2016 heeft het bestuur van de VvE aan de leden medegedeeld dat de kosten voor nachtbewaking en receptie de afgelopen jaren niet volgens de splitsingsakte werden berekend en dat zij dat vanaf 2016 wel weer gaat doen, hetgeen betekent dat deze kosten vanaf 2016 worden omgeslagen naar alle eigenaren, ook over hen die enkel een garagebox bezitten.

1.13.

Op 9 maart 2017 heeft het bestuur een voorstel gedaan tot het nemen van een besluit op de algemene ledenvergadering op 20 maart 2017, inhoudende onder meer:

“
(…) Met ingang van 1 januari 2016 zijn de voorschotten van de servicekosten berekend volgens de akte van splitsing.(…) Afgelopen woensdag 8 maart heeft hij [ [naam 1] , gemachtigde van de VvE, ktr]
een toelichting gegeven aan de leden op zijn advies. (…) Ook op 8 maart bent u geïnformeerd over de financiële consequenties van een herberekening volgens de akte. (…) Vanuit het belang van alle eigenaren zou het bestuur het liefst in het geheel niet terug gaan in de jaren voor een herziening in de berekening. Maar vanuit het perspectief van een aantal leden die al langere tijd strijden voor de correcte berekening, achten we dit niet geheel te rechtvaardigen.. Vanuit het perspectief van nieuwe bewoners vinden we het niet verantwoord om met 5 jaar of nog verder terug de berekening toe te passen. Dit brengt té veel risico’s en hoge kosten van inning met zich mee waar alle huidige leden aan mee zouden moeten betalen.

Daarom nu een voorstel aan de ALV om een besluit te nemen:

Over 2014 én 2015 een herberekening van de servicekosten toe te passen volgens de akte van splitsing, zoals aangegeven in het overzicht. (…)”

1.14.

Op de algemene leden vergadering van de VvE op 20 maart 2017 is besloten (alleen) over 2014 en 2015 een herberekening van de servicekosten toe te passen volgens de akte van splitsing.

Verzoek en verweer

2. [Verzoekers] . verzoekt primair het hiervoor onder 1.14 vermelde besluit van de VvE te vernietigen. Subsidiair verzoekt hij te beslissen dat bij het ontbreken van een eenduidige akte, de door het bestuur gevolgde procedure onzorgvuldig is geweest, zeker nu dat het resultaat van het nieuwe model zo fors afwijkend is van het gedurende ongeveer veertig jaar gevolgde bestaande model.

3. [Verzoekers] . stelt hiertoe dat de VvE in redelijkheid niet tot dit besluit heeft kunnen komen.

4. De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verzoek waarop hierna voor zover van belang nader zal worden ingegaan.

5. Belanghebbenden hebben bij verweerschrift en/of ter zitting verweer gevoerd. [naam partij 1] heeft bij zijn verweerschrift een zelfstandig (tegen)verzoek ingediend inhoudende te bepalen dat het bestuur van de VvE, nu onverwijld binnen de termijn van 3 maanden, de schade gaat vergoeden op ordentelijke wijze, conform de toe te passen artikelen in het Burgerlijk Wetboek en te constateren en te concluderen dat er geen zwaarwegende argumenten zijn om op basis van strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid de terugwerkende kracht te beperken.

6. Ook hierop zal, voor zover van belang, hieronder worden ingegaan.

Beoordeling

5. Ingevolge artikel 5:130 BW kan een ieder die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting (van de VvE) die niet is nagekomen aan de kantonrechter binnen een maand na de dag waarop hij van het besluit van de VvE kennis heeft genomen om vernietiging van dat besluit verzoeken. [Verzoekers] . is lid van de VvE, zijn belang is daarmee gegeven. Verder is het verzoek op 18 april 2017 ingekomen bij de rechtbank, te weten binnen een maand nadat het besluit op 20 maart 2017 door de VvE is genomen. Nu [Verzoekers] . (primair) om vernietiging van dit genomen besluit verzoekt, is hij, anders dan de VvE aanvoert, ontvankelijk in zijn verzoek.

6. De VvE betwist dat het door haar genomen besluit op 20 maart 2017 voor vernietiging in aanmerking komt. Zij voert daartoe aan dat het besluit van de VvE uit 1977 om de kosten voor de nachtwacht en receptie alleen om te slaan over de eigenaren van een woning, in strijd is met de kostenverdeling zoals deze is opgenomen in de splitsingsakte. Ter staving daarvan heeft zij gewezen op de door [Verzoekers] . overgelegde presentatie van haar gemachtigde (productie 14 bij het verzoekschrift). Verder heeft [naam partij 2] een advies van mr. [naam 1] namens de Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren overgelegd. Een besluit genomen in strijd met de splitsingsakte is nietig en daarom stond het het bestuur van de VvE vrij om in 2016 te beslissen dat de kosten vanaf dat jaar weer volgens de splitsingsakte zouden worden omgeslagen over alle leden van de VvE, dus ook over diegenen die alleen eigenaar zijn van een garagebox en/of berging. In dit licht heeft de VvE, volgens haar, in redelijkheid op 20 maart 2017 het besluit genomen om ook de kosten over de jaren 2014 en 2015 te herverdelen volgens de splitsingsakte.

7. [Verzoekers] . stelt dat de splitsingsakte niet duidelijk is over de vraag hoe de kosten voor de diensten receptie en nachtwacht omgeslagen dienen te worden over de leden. Ter staving hiervan heeft hij een advies van mr. [naam 1] van De Advocaten van [naam 1] , een advies van [naam 1] de Taaladviesdienst en een advies van mr. [naam 1] , (kandidaat) notaris, overgelegd. Gelet hierop en het feit dat deze kosten vervolgens al veertig jaar zijn omgeslagen enkel over de eigenaren van een woning, is het besluit om nu in 2017 de kosten van deze diensten over 2014 en 2015 (en vanaf 2016) alsnog te herverdelen over alle leden, in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

8. In de eerste plaats is de vraag aan de orde wat in de splitsingsakte is bepaald over de betreffende kosten. Een splitsingsakte dient te worden uitgelegd naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, maar daarbij moet, gelet op de derdenwerking van de akte, naar objectieve maatstaven worden afgeleid wat is bedoeld, waarbij onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formulering en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen waartoe mogelijke tekstinterpretaties zouden kunnen leiden.

9. Vaststaat dat de kosten voor de diensten nachtwacht en receptie niet expliciet in de splitsingsakte zijn vermeld. Wel staat vast dat dit kosten betreffen die door de VvE worden gemaakt, zodat ingevolge artikel 17 van de splitsingsakte deze kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. In artikel 23 lid 3 is bepaald dat de eigenaars zijn verplicht hieraan bij te dragen in gelijke verhouding als onder 2 van dat artikel is bepaald, behoudens ten aanzien van de “de schulden en kosten die voor diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4, worden gemaakt”. In artikel 29 lid 4 wordt als eerste een definitie gegeven van een gemeenschappelijke huishouding en wordt bepaald dat daaronder
in ieder geval de daarna beschreven diensten en voorzieningen worden begrepen. De VvE voert aan dat uit de letterlijke tekst van deze bepaling volgt dat enkel de in artikel 29 lid 4 omschreven diensten en voorzieningen onder de uitzondering van artikel 23 lid 3 vallen en dat dat volgens haar uitsluitend de onder a tot en met d genoemde diensten zijn.

10. Deze uitleg van de VvE wordt echter niet gevolgd. In de splitsingsakte is in artikel 23 lid 3 de bedoeling tot uitdrukking gebracht om bepaalde diensten en voorzieningen uit te zonderen van de algemene kostenverdeling. Deze kosten worden ingevolge artikel 23 lid 3 omschreven in artikel 29 lid 4, waarin een definitie van een gemeenschappelijke huishouding wordt gegeven. In die definitie worden een aantal diensten en voorzieningen genoemd, maar dit is gelet op de woorden “in ieder geval” geen limitatieve opsomming. Daaruit wordt naar objectieve maatstaven afgeleid dat met de verwijzing in artikel 23 lid 3 naar artikel 29 lid 4, waarbij is gekozen voor het woord “omschreven”, het de bedoeling is geweest om alle kosten van de gemeenschappelijke huishouding uit te sluiten van de gebruikelijke kostenverdeling en niet alleen de in artikel 29 lid 4 opgesomde diensten/voorzieningen. Zonder specifiekere verwijzing naar de onder a tot en met d genoemde diensten, kan niet worden afgeleid dat slechts die diensten zijn bedoeld.

11. Voorts is de vraag aan de orde of de diensten receptie en nachtwaker vallen onder de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Vaststaat dat vanaf de invoering in 1977 tot en met in ieder geval 2012 de VvE en haar leden de kosten van deze diensten als zodanig hebben aangemerkt. Uit de feitelijke gang van zaken volgt verder dat deze diensten voornamelijk ten nutte komen van de bewoners en het daarom voor de hand ligt dat ze behoren tot de gemeenschappelijke huishouding van deze bewoners. Als de garageboxhouders hiervan ook enigszins profijt hebben, is dat op zichzelf onvoldoende om te kunnen concluderen dat de diensten daarom niet tot de gemeenschappelijke huishouding van de bewoners behoren. Bovendien passen de diensten receptie en nachtwaker tussen de in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte genoemde diensten. Daarbij geldt dat een aantal van deze diensten, zoals de dienst genoemd onder d (het verwarmen van het gebouw), ook niet per definitie alleen de bewoners ten goede komt.

12. Conclusie is dan ook dat de kosten voor de diensten receptie en nachtwaker tot de gemeenschappelijke huishouding behoren en daarmee tot de uitzondering genoemd in artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte. Gevolg is dat de kosten de afgelopen jaren niet in strijd met de splitsingsakte in rekening zijn gebracht. Het besluit van de VvE om een herverdeling toe te passen over de jaren 2014 en 2015, met de bedoeling deze kosten alsnog om te slaan over alle eigenaren, is dan ook in strijd met de splitsingsakte. Het gevolg daarvan is dat het besluit ingevolge artikel 2:14 BW nietig is. Een nietig besluit kan niet worden vernietigd. Het verzoek van [Verzoekers] . tot vernietiging, hoewel hij materieel het gelijk aan zijn zijde heeft, is dan ook niet toewijsbaar, evenmin als zijn subsidiaire verzoek.

13. Gelet op de voorgaande overwegingen, wordt ook het zelfstandig (tegen)verzoek van [naam partij 1] afgewezen, aangezien dit verzoek uitgaat van de veronderstelling dat het besluit uit 1977 nietig is.

13. De VvE zal gelet op de omstandigheid dat [Verzoekers] . materieel in het gelijk is gesteld met de proceskosten worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

wijst de verzoeken van [Verzoekers] . en het zelfstandig (tegen)verzoek van [naam partij 1] af;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [Verzoekers] . begroot op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

III. veroordeelt de VvE tot betaling van een bedrag van € 50,-- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van de beschikking heeft plaatsgevonden en de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan de beschikking heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 mei 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.