ECLI:NL:RBAMS:2018:3

• Datum uitspraak: 8 januari 2018
• Publicatiedatum: 21 december 2017
• Zaaknummer: cv 17-15510
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: L. van Berkum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsverlaging en de rol van de beheerder in huurgeschillen

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, vorderde de eiseres, Keij & Stefels Beheer B.V., een huurprijsverlaging voor de woning die zij sinds 1 september 1997 huurt. De eiseres had eerder een verzoek tot huurprijsverlaging ingediend bij de huurcommissie, die had geoordeeld dat de huurprijs tijdelijk verlaagd moest worden. De eiseres was het echter niet eens met de duur van deze verlaging en vorderde nu een aanpassing van de huurprijs tot 60% van de oorspronkelijke huurprijs. De gedaagde, Keij & Stefels, voerde aan dat de eiseres ten onrechte hen had gedagvaard in plaats van de werkelijke verhuurder. De kantonrechter oordeelde dat de eiseres niet de juiste partij had gedagvaard, aangezien Keij & Stefels slechts als beheerder optrad en niet als verhuurder. De rechter concludeerde dat de eiseres er niet op mocht vertrouwen dat Keij & Stefels de verhuurder was, en dat de vordering daarom moest worden afgewezen. De eiseres werd veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht – team kanton

zaaknummer: 6138974 CV EXPL 17-15510

vonnis van: 8 januari 2018

fno.: 364

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres in conventie / verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. A.W. van Dalen

t e g e n

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Keij & Stefels Beheer B.V.

gevestigd te Amsterdam

gedaagde in conventie / eiseres in reconventie

nader te noemen: Keij & Stefels

gemachtigde: mr. H.C. Bollekamp

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 27 juni 2017 met producties;
- de incidentele conclusie exceptie niet ontvankelijkheid tevens conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie met producties van Keij & Stefels;
- het instructievonnis van 21 augustus 2017;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie is gehouden op 28 november 2017. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] nog een ‘incidenteel antwoord exceptie niet ontvankelijkheid tevens conclusie van antwoord in reconventie’ ingediend.

[eiseres] is verschenen met de gemachtigde. Namens Keij & Stefels is [naam 1] verschenen, vergezeld van de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eiseres] huurt sinds 1 september 1997 de woning aan de [straat] te [plaats] (verder: het gehuurde).

1.2.

In de kop van de huurovereenkomst is opgenomen:
Rappange Administratie B.V. (..) als onmiddellijk vertegenwoordiger van de eigenaar, hierna te noemen ‘verhuurder’(..) En in artikel 8.1 is bepaald:
Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op Rappange Administratie B.V.

1.3.

Eigenaren van het gehuurde zijn thans [naam 2] en [naam 3] .

1.4.

Bij brief van 13 december 2002 is [eiseres] bericht dat Keij & Stefels vanaf 1 januari 2003 het beheer overnam van Rappange Administratie B.V. en dat de huur, als tevoren, aan de beheerder moest worden overgemaakt.

1.5.

[eiseres] heeft op 6 december 2016 een verzoek tot huurprijsverlaging in verband met gebreken ingediend bij de huurcommissie. In het Rapport van onderzoek is op de eerste bladzijde onder het kopje ‘verhuurder’ opgenomen: [naam 3] . Deze was overigens niet aanwezig bij het onderzoek.

1.6.

In de uitspraak van 12 april 2017 van de huurcommissie is in de kop opgenomen:
Verzoeker [eiseres] (..) Wederpartij Keij & Stefels Beheer B.V. hierna te noemen: verhuurder (..) Verder is in de uitspraak opgenomen:
II Zitting Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: [naam 3] is de eigenaar. Wij zijn de beheerder.

1.7.

De huurcommissie heeft in de uitspraak beslist dat de huurprijs van € 470,49 van 1 juli 2016 tot 1 november 2016 (tijdelijk) werd verlaagd tot € 282,29 per maand.

1.8.

In een bij de uitspraak verzonden begeleidende brief is vermeld dat wanneer [eiseres] het niet eens is met de uitspraak, zij aan de rechter kan vragen de zaak opnieuw te beoordelen. In de brief is eveneens opgenomen dat in die procedure de wederpartij niet de huurcommissie is, maar ‘uw (ver)huurder’.

Het geschil

in conventie

2. [eiseres] vordert dat de kantonrechter de huurprijs van de woning verlaagt tot 60% dus € 282,29, voor de periode van 1 juli 2016 - 1 juli 2017 en € 345,67 per 1 juli 2017 totdat alle gebreken zijn verholpen, dan wel een in goede justitie te bepalen percentage, met veroordeling van Keij & Stefels in de proceskosten

3. [eiseres] stelt - kort gezegd - dat zij zich niet kan verenigen met het oordeel van de huurcommissie en daarom een beslissing van de kantonrechter vraagt op de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [eiseres] vindt een verlaging van de huurprijs tot 60% zoals door de huurcommissie bepaald redelijk, maar niet dat dit slechts geldt tot 1 november 2016 en vanaf die datum weer de normale huurprijs betaald moet worden.

4. Keij & Stefels voert hiertegen primair aan dat [eiseres] in haar vordering niet kan worden ontvangen, nu deze ten onrechte is ingesteld tegen de beheerder in plaats van tegen de verhuurder. Voor het geval [eiseres] ontvankelijk wordt verklaard in haar vordering, voert Keij & Stefels inhoudelijk aan – kort samengevat – dat een aantal van de door [eiseres] gemelde gebreken zijn hersteld. Voor het overige betroffen de klachten van [eiseres] geen gebreken, of zijn deze ontstaan door slecht huurderschap dan wel zijn het gebreken die de huurder zelf moet herstellen.

in voorwaardelijke reconventie

5. Voor zover [eiseres] in haar vordering ontvankelijk wordt verklaard vordert Keij & Stefels een verklaring voor recht dat zij geen verhuurder van de door [eiseres] gehuurde woning is en dat zij dan ook niet gehouden is enige verplichting jegens [eiseres] na te komen, die de verhuurder van de woning jegens [eiseres] heeft. Keij & Stefels is slechts beheerder en heeft dat ook duidelijk gemaakt aan de huurcommissie.

6. [eiseres] voert hiertegen aan dat Keij & Stefels wel degelijk heeft te gelden als verhuurder. Uit niets blijkt dat de eigenaar zich ook heeft bezig gehouden met het onderhoud van het gehuurde. In de brief van 13 december 2002 noch in enige andere brief of e-mail wordt de naam van de eigenaar genoemd, aldus [eiseres] . Als iemand jarenlang het onderhoud verzorgt, kan hij nu niet opeens zeggen dat hij geen enkele verplichting heeft. Mocht al geoordeeld worden dat Keij & Stefels niet de verhuurder is, wil dat volgens [eiseres] nog niet zeggen dat zij geen verplichtingen heeft.

Beoordeling

in conventie

7. Gezien het primaire verweer van Keij & Stefels, zal eerst worden beoordeeld of [eiseres] de juiste partij heeft gedagvaard. Uitgangspunt is dat de verhuurder moet worden gedagvaard inzake een procedure ex artikel 7: 262 BW. De als gevolg van de uitspraak van de huurcommissie tot stand gekomen huurprijs is immers overeengekomen tussen de verhuurder en [eiseres] . De vordering ziet op wijziging van de huurprijs en betreft de huurovereenkomst. Een beheerder staat daar buiten. In de bij de uitspraak van de huurcommissie verzonden brief is overigens ook vermeld dat de wederpartij van [eiseres] in een procedure bij de kantonrechter de verhuurder is.

8. De vraag is vervolgens of Keij & Stefels als (gevolmachtigde van de) verhuurder is te beschouwen dan wel of [eiseres] er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat Keij & Stefels de verhuurder van haar woning was.

9. Hoewel Keij & Stefels met betrekking tot het gehuurde veel werkzaamheden op zich heeft genomen, zoals de inning van de huur, het herstellen van gebreken en het sturen van brieven en e-mails, betekent dat nog niet dat Keij & Stefels de verhuurder van het gehuurde is. In de brief van 13 december 2002 is ook duidelijk omschreven dat Keij & Stefels de beheerder is van het gehuurde.

10. Dat Keij & Stefels in de procedure bij de huurcommissie is verschenen maakt evenmin dat [eiseres] erop mocht vertrouwen dat Keij & Stefels als (gevolmachtigde van) de verhuurder verscheen. Hoewel in de kop van de uitspraak Keij & Stefels als wederpartij is aangeduid, is in de uitspraak vermeld dat de gemachtigde van de verhuurder (te weten Keij & Stefels) bij de zitting van de huurcommissie heeft verklaard dat [naam 3] de eigenaar is en dat Keij & Stefels als beheerder optreedt. In het Rapport van onderzoek is eveneens [naam 3] als verhuurder opgegeven. [eiseres] heeft er derhalve op grond van het voorgaande redelijkerwijs niet vanuit mogen gaan dat Keij & Stefels de verhuurder van de woning was, hoezeer Keij & Stefels ook jarenlang heeft opgetreden in opdracht van de verhuurder. Dit is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

11. Overigens blijkt dat [eiseres] er ook van op de hoogte is dat [naam 3] en [naam 2] de eigenaren van de woning zijn, nu zij dat in de dagvaarding stelt.

12. Voorgaande betekent dat [eiseres] met Keij & Stefels niet de juiste partij heeft gedagvaard. Toewijzing van de vordering jegens Keij & Stefels zal ook geen werking hebben tegenover de verhuurder. [eiseres] heeft kort gezegd geen belang bij onderhavige vordering, zodat deze wordt afgewezen.

13. [eiseres] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten in conventie.

in voorwaardelijke reconventie

14. Nu de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering is ingesteld, te weten dat [eiseres] ontvankelijk is in haar vordering in conventie, niet is vervuld, is deze niet ingesteld en wordt aan een beoordeling daarvan niet toegekomen.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van Keij & Stefels tot op heden begroot worden op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op
8 januari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter