ECLI:NL:RBAMS:2018:2678 - Rechtbank Amsterdam - Vaststelling tijdelijke huurverlaging wegens gebreken aan...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6323865 CV EXPL 17-21501

vonnis van: 23 april 2018

fno.: 609

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. C.J. Berghout

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J. Wolfrat

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- de dagvaarding van 7 september 2017 met producties;
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- het instructievonnis van 4 december 2017;
- de dagbepaling van de comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 26 maart 2018. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door mr. J.A.J. Brahm, kantoorgenoot van mr. C.J. Berghout. [gedaagde] is in persoon verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben ten behoeve van de comparitie nog stukken overgelegd. Partijen hebben het woord gevoerd, [eiseres] aan de hand van een door haar overgelegde pleitnota, en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiseres] heeft daarbij geantwoord in reconventie.

Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1.1.

[eiseres] is eigenaar van het pand aan de [adres 1] te [plaats] (hierna genoemd: het pand), bestaande uit een bedrijfsruimte en drie daarboven gelegen woonlagen. De bedrijfsruimte staat al dertien jaar leeg. De woning op de eerste verdieping van het pand (hierna ook: het gehuurde)verhuurt [eiseres] sinds 1991 aan [gedaagde] . De op dit moment geldende huurprijs van het gehuurde bedraagt € 487,04 per maand inclusief

€ 19,39 aan servicekosten.

1.2.

Op 6 januari 2015 heeft [eiseres] € 208,27 aan RAS Nederland BV betaald voor het ontstoppen van het toilet op het adres [adres 2] te Amsterdam.

1.3.

Waternet heeft op 15 januari 2015 aan [eiseres] een factuur gezonden van € 330,58 voor het verrichten van ontstoppingswerkzaamheden op 6 januari 2015 op het adres [adres 2] te [plaats] .

1.4.

Op 18 maart 2015 heeft [naam 1] van Ockenburgh Projectbureau Amsterdam (hierna ook: [naam 1] ) op verzoek van [eiseres] naar aanleiding van een lekkage in het pand een inspectierapport uitgebracht. In de conclusie staat onder andere dat zich tussen 30 december 2014 en 4 januari 2015 een verstopping van de riolering heeft voorgedaan, waarbij de toiletpot op de begane grondverdieping is overgelopen, welke bij het ontstoppen bleek te zijn veroorzaakt door grote hoeveelheden ongebruikte tampons.

1.5.

[gedaagde] heeft op 29 november 2016 de Huurcommissie verzocht om de eindafrekening van de kostenposten trapverlichting, vervangen lampen, rioolontstopping en administratiekosten over de periode van 1 januari 2015 tot en met 30 november 2015 te beoordelen.

1.6.

[gedaagde] heeft op 10 maart 2017 de Huurcommissie verzocht te beoordelen of de huurprijs voor haar woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken.

1.7.

[gedaagde] heeft bij brief van 16 mei 2017 aan [eiseres] bericht dat reeds geruime tijd een enorm naar rioollucht ruikende stank van de benedenwoning optrekt, dat in verband hiermee de GGD op 21 april 2017 het gehuurde heeft bezocht en dat, nu [eiseres] niet op eerdere klachten heeft gereageerd, [eiseres] wordt gesommeerd om alsnog passende maatregelen te treffen.

1.8.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 26 juni 2017, aan partijen verzonden op 12 juli 2017, op beide verzoeken het volgende beslist:

“• De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over de periode van 1 januari 2015 tot en met 30 november 2015 € 0,00.

• De woonruimte heeft op 1 december 20916 het volgende ernstige gebrek:

• De deur van het gemeenschappelijke trappenhuis, op de begane grond, sluit niet. De deur klemt bij de stijl waardoor de deur niet in het slot valt. Er is wel een dranger op de deur aanwezig om de deur in de sponning van het kozijn te drukken. Om de deur goed te laten sluiten dient de deur goed in de sponning getrokken te worden. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D7).

• De geldende huurprijs van € 458,03 wordt vanaf 1 december 2016 tijdelijk verlaagd tot € 183,21 per maand.”

1.9.

In de uitspraak van de Huurcommissie staat bij ‘Beoordeling inzake afrekening servicekosten’ dat de kosten op nihil zijn vastgesteld omdat de verhuurder de gevraagde gegevens hierover niet heeft verstrekt.

1.10.

In de uitspraak van de Huurcommissie staat dat ten aanzien van het verzoek tijdelijke huurverlaging in verband met gebreken dat op 9 mei 2017 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte is uitgevoerd, dat daarvan een rapport is opgemaakt en dat op 26 juni 2017 een zitting heeft plaatsgehad waarvoor partijen waren uitgenodigd. Ook staat in de uitspraak dat op de zitting de stankoverlast in het trappenhuis aan de orde is gekomen, maar dat nu deze stankoverlast niet is aangegeven op de ingebrekestelling van 7 november 2016, zoals deze is ingediend bij de Huurcommissie, de Huurcommissie in deze zaak over dit gebrek geen uitspraak kan doen. De Huurcommissie heeft vervolgens onder meer het volgende overwogen”:

“Gelet op het rapport van onderzoek, de verdere verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek:

• De deur van het gemeenschappelijk trappenhuis, op de begane grond, sluit niet. De deur klemt bij de stijl waardoor de deur niet in het slot valt. Er is wel een dranger op de deur aanwezig om de deur in de sponning van het kozijn te drukken. Om de deur goed te laten sluiten dient de deur goed in de sponning getrokken te worden. Dit is een gebrek in Categorie C (nummer D7).

De huurcommissie is van oordeel dat de andere gebreken in de woonruimte niet zo ernstig zijn dat de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd kan worden. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. (…) De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 458,03 (de geldende huurprijs). De huurder betaald € 183,21 per maand. (…) De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 458,03 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is herstel, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak hierover te doen.”

1.11.

Op een factuur van [naam 2] (hierna ook: [naam 2] ) van 5 juli 2017 staat dat op het adres [adres 2] te Amsterdam op 29 juni 2017 de volgende werkzaamheden zijn verricht:
“Afvoer gefreesd 15 meter, hogedruk niet verder dan 2 meter camera inspectie uitgevoerd. Oorzaak verstopping wc blokje, tampons en maandverband in afvoer.”

1.12.

[gedaagde] heeft op 31 juli 2017 aan [eiseres] bericht:
“Op 09-05-20017 is de insepcteur van de huurcommissie langs geweest in verband met het voorbereidend onderzoek. Hij heeft onder anderen geconstateerd dat de deur een gebrek heeft in categorie C (nummer D). De dranger trekt de deur niet in het slot en deze sluit slechts met veel krachtsinspanning. U en uw timmerman zijn wellicht een andere mening toegedaan maar ik zal de verlaagde huur betalen tot de deur deugdelijk is gerepareerd. Wat de kosten van het ontstoppen van het riool betreft, ik ga niet akkoord met de verrekening servicekosten volgend jaar. Op 29 juni is inderdaad het ontstoppingsbedrijf [naam 2] geweest en deze en vele omstanders hebben kunnen zien dat de gietijzeren rioolbuis en de pvc-buis die verbonden zijn door middel van cement verzakt waren waardoor er cement in de buizen terecht is gekomen en dat heeft uiteindelijk de verstopping veroorzaakt.”

1.13.

[gedaagde] heeft in september 2017 het slot in de voordeur laten vervangen omdat haar sleutel was afgebroken. Een paar dagen later heeft [eiseres] het slot laten vervangen.

1.14.

[naam 3] , adviseur Politiekenmerk veilig wonen, te Amsterdam heeft op/rond 23 november 2017 de algemene toegangsdeur geïnspecteerd. Hierin staat onder meer het volgende:
“Bij de visuele inspectie van de deur is er geconstateerd dat deze klemt in de sponning, dit is te wijten aan de oude scharnieren welke door het gewicht van de deur uit gebogen zijn. Daardoor valt de deur niet in het slot ondanks de montage van de deurdranger. Er is dus enige kracht vereist om de deur dicht te krijgen. Doen de bewoners of de bezoekers van dit pand dit niet, dan is het vrij eenvoudig om als voorbijganger het pand te betreden. Daarbij zit er een hoofdslot op de algemene toegangsdeur waarvan de staart cilinder los zit, ook dit is voor een eventuele inbreker een makkelijk te manipuleerbare situatie.”

Vordering en verweer

in conventie:

2. [eiseres] vordert vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie ten aanzien van beide verzoeken en te bepalen dat de huurprijs per 1 december 2016 niet wordt verlaagd en dat de oorspronkelijke huurprijs gehandhaafd blijft.

3. [eiseres] voert in de dagvaarding aan dat het bedrag aan servicekosten over januari tot en met november 2015 dient te worden vastgesteld op € 242,90. Ter zitting heeft [eiseres] gesteld dat het bedrag per saldo € 237,23 dient te zijn. Ten aanzien van de huurprijs voert [eiseres] dat geen sprake is van een gebrek zodat voor tijdelijke verlaging van de huurprijs geen grond bestaat.

4. [gedaagde] verweert zich tegen de vordering en voert bij conclusie van antwoord aan dat sprake is van een gebrek (niet goed sluitende voordeur) en dat in verband hiermee de huurprijs per 1 december 2016 dient te worden verlaagd met 40% naar € 183,12 per maand. Ten aanzien de servicekosten voert [gedaagde] in haar antwoord aan dat deze dient te worden vastgesteld op € 99,16.

in reconventie:

5. [gedaagde] vordert bij conclusie van antwoord [eiseres] te veroordelen tot betaling van

€ 133,52 aan teveel betaalde servicekosten over 2015. [gedaagde] vordert voorts vast te stellen dat het gehuurde in de periode van januari 2017 tot en met juni 2017 een gebrek vertoonde in de categorie C (M3), namelijk een ernstige stankoverlast van rioollucht. Ook vordert zij te bepalen dat de huurprijs voor de periode van mei en juni 2017 met 40% wordt verlaagd naar € 183,12 per maand.

6. [eiseres] voert gemotiveerd verweer.

7. Op de standpunten van partijen in conventie en in reconventie wordt hierna bij de beoordeling, voor zover nodig, ingegaan.

Beoordeling

in conventie en in reconventie:

8. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden beoordeeld.

9. [eiseres] heeft tijdig, te weten binnen acht weken nadat de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden, onderhavige vordering in conventie ingesteld bij de kantonrechter, zodat zij in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.

Servicekosten over 1 januari 2015 tot en met 30 november 2015

10. [eiseres] voert in de dagvaarding aan dat de servicekosten voor [gedaagde] over de periode van 1 januari 2015 tot en met 30 november 2015 zijn: € 138,51 aan kosten aan vervanging lampen, € 347,21 aan kosten energie en € 208,27 aan kosten rioolreiniging, het totaal vermeerderd met 5%, waarna gedeeld door 3 ( het aantal wooneenheden in het pand), te weten € 242,90.

11. [eiseres] heeft ter zitting de vordering verminderd met € 138,51 aan kosten vervanging lampen en € 208,27 aan rioolkosten en vermeerderd met € 330,58 aan kosten ontstoppen toilet (factuur Waternet). Het totaal aan in rekening te brengen bedragen is mitsdien € 347,21 + € 330,58 = € 677,79. Per huishouden is mitsdien sprake van een bedrag van € 225,93. Dit bedrag moet nog worden verhoogd met 5% aan administratiekosten, aldus [eiseres] .

12. Ten aanzien van de
energiekostenheeft [eiseres] ter zitting een berekening van de energiekosten overgelegd. Uit deze berekening en de onderliggende stukken wordt afgeleid dat in 2015 tot en met november 2015 termijnbedragen zijn betaald en dat op 22 oktober 2015 een eindafrekening heeft plaats gehad, waarbij de tot en met november 2015 betaalde termijnbedragen in mindering zijn gebracht. De kantonrechter leidt hieruit af dat het overzicht van [eiseres] betrekking heeft op de periode tot en met 22 oktober 2015. [gedaagde] heeft ter zitting medegedeeld zich te kunnen vinden in het in de berekening vermelde bedrag van € 312,57. [eiseres] heeft bij dagvaarding echter € 347,21 aan energiekosten gevorderd. Ter zitting heeft zij toegelicht dat zij het tot en met 22 oktober 2015 verschuldigde bedrag heeft doorberekend naar de datum van 30 november 2015. [eiseres] heeft echter geen stuk overgelegd waaruit blijkt dat over november 2015 kosten in rekening zijn gebracht en zo ja, hoeveel, zodat voor het in rekening brengen van een hoger bedrag dan € 312,57 geen grond bestaat.

13. Ten aanzien van de in rekening gebrachte
kosten van Waternet voor het ontstoppen van de wcwordt overwogen dat uit de factuur van Waternet blijkt dat de werkzaamheden hebben plaatsgevonden op 6 januari 2015. Op deze factuur staat niet hoe de toilet voor aanvang van de werkzaamheden is aangetroffen. Dit staat wel op een factuur van RRS Nederland, eveneens van 6 januari 2015, waarop [eiseres] zich thans niet meer beroept. In die factuur staat dat de toilet op 6 januari 2015 vol lag met tampons en maandverband. Eenzelfde constatering staat ook in het rapport van [naam 1] . Zo al aangenomen moet worden dat de verstopping is ontstaan door het gebruik van tampons en maandverband, wordt [eiseres] niet gevolgd in haar stelling dat de verstopping door toedoen van [gedaagde] moet zijn ontstaan omdat de begane grondetage al 13 jaar leeg staat en [gedaagde] daarboven woont. Gelet alleen al op de omstandigheid dat boven de begane grondetage drie woningen op de riool van de begane grond uitkomen, is de enkele stelling van [eiseres] dat de verstopping door [gedaagde] moet zijn veroorzaakt omdat zij daarboven woont onvoldoende. De stelling van [eiseres] dat geen sprake is van een gebrek maar van een feitelijke stoornis als bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW Pro slaagt reeds niet nu [eiseres] ook eigenaar is van de begane grondetage en het in haar macht ligt om de toilet te ontstoppen. Gelet op het vorenstaande wordt geoordeeld dat de kosten voor de ontstopping van de toilet door Waternet op 6 januari 2015 voor rekening van [eiseres] dienen te blijven.

14. Uit het vorenstaande volgt dat over de periode van januari tot en met november 2015

€ 312,57 aan energiekosten kunnen worden toegerekend. Dit bedrag dient te worden verhoogd met 5% aan administratiekosten en te worden gedeeld door 3, hetgeen resulteert in een bedrag van € 109,40 dat aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Nu [eiseres] in de dagvaarding niet heeft gevorderd om het bedrag aan servicekosten over januari tot en met november 2015 vast te stellen en ook [gedaagde] zich enkel op verrekening van te veel betaalde servicekosten met nog te betalen huur beroept, zal worden bepaald dat, nu [gedaagde] reeds € 232,68 aan servicekosten heeft betaald, [eiseres] aan haar € 123,28 aan servicekosten over de hiervoor genoemde periode dient te restitueren.

Tijdelijke huurverlaging wegens gesteld gebrek voordeur

15. Een huurder heeft de mogelijkheid om in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs te verkrijgen. In het Besluit gebreken dat via artikel 6 Besluit Pro huurprijzen woonruimte (Bhw) is opgenomen als Bijlage II bij het Bhw staat de categorieën gebreken opgesomd. In het zogenoemde gebrekenboek huurcommissie staat in een uitgebreide lijst Categorie C onder D7. vermeld: ‘De deur of het raam klemt zo ernstig dat het niet meer door middel van het aanwezige sluitwerk gesloten kan worden.’

16. [eiseres] betoogt dat er geen gebrek is aan de gemeenschappelijke voordeur van het pand en dat er dan ook geen grond is voor tijdelijke verlaging van de huurprijs. [eiseres] verwijst naar een brief van een timmerman van 19 juli 2017, waarin staat dat de deur prima werkt, die overigens niet (als productie VII) is overgelegd,. Verder voert [eiseres] aan dat het slot in september 2017 eerst door [gedaagde] , en vervolgens door [eiseres] is vervangen en dat zij daarna geen klachten meer over de deur heeft ontvangen. Voorts heeft [eiseres] gewezen op de brief van [gedaagde] van 31 juli 2017 waarin [gedaagde] schrijft dat de dranger de deur niet in het slot trekt en dat deze slechts met veel krachtsinspanning sluit. [eiseres] betoogt dat de deur wel degelijk sluit en dat hieraan niet afdoet dat de deur slechts met veel krachtsinspanning kan worden gesloten. De deur sluit immers en de deur kan nog steeds het genot verschaffen waarvoor hij dient. Een vermindering van de huurprijs met 60% wordt excessief geacht nu geen sprake is van vermindering van het huurgenot, aldus [eiseres] .

17. Naar het oordeel van de kantonrechter is aan de hand van de in het geding gebrachte stukken vast komen te staan dat sprake is van een gebrek als bedoeld in categorie D7. Uit de uitspraak en de rapportage van de Huurcommissie blijkt dat de deur ondanks de spanner niet in het slot valt en dat om de deur goed te sluiten de deur goed in de sponning getrokken moet worden. Een enkele verklaring van een timmerman, die overigens niet bij dagvaarding is overgelegd, dat de deur goed sluit overtuigt niet, zeker niet gelet op de bevindingen van Van den Bos in het door hem in november 2017 opgestelde rapport. Uit laatstgenoemd rapport blijkt ook dat het gebrek nog niet is opgelost, dus ook niet nadat eerst [gedaagde] en vervolgens [eiseres] , het slot heeft laten vervangen. Het verweer van [eiseres] dat als gevolg van funderingsherstel van het naastgelegen pand, het onderhavige pand is gaan verzakken en dat daardoor de woningtoegangsdeuren slecht sluiten en klemmen leidt, hoe vervelend voor [eiseres] ook, niet tot een ander oordeel, aangezien dit een omstandigheid is die voor rekening van [eiseres] komt. Verder is niet gebleken dat herstel van de deur niet mogelijk zou zijn. Gelet op het vorenstaande zal de vordering van [eiseres] om te bepalen dat de huurprijs niet wordt verlaagd per 1 december 2016 en dat de oorspronkelijke huurprijs blijft gehandhaafd, worden afgewezen. De kantonrechter zal in conventie vaststellen dat de huurprijs van het gehuurde over de periode van 1 januari 2015 tot en met 30 november 2015 een gebrek vertoont dat tijdelijk een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt tot 40% van de huurprijs, neerkomend op € 183,21 per maand.

Tijdelijke huurverlaging wegens gesteld gebrek stankoverlast

18. [gedaagde] vordert in reconventie vast te stellen dat het gehuurde in de periode van januari 2017 tot en met juni 2017 een ernstig gebrek vertoonde en wel een gebrek in categorie C (M3) hetgeen een verlaging van de huurprijs tot 40 % ad € 183,12 rechtvaardigt. [gedaagde] vordert tevens om de huurprijs over de maanden mei en juni 2017 vast te stellen op dat bedrag.

19. [eiseres] betwist niet dat sprake is geweest van ernstige stankoverlast in (het trappenhuis) van het gehuurde. [eiseres] voert aan dat de stankoverlast is veroorzaakt door een verstopte riolering en dat het riool verstopt is geraakt door moedwillige vernietiging van de huurders. [eiseres] stelt verder dat zij op 17 mei 2017 het tapijt in de trappenhal heeft laten reinigen en dat de vordering om huurverlaging dan ook moet worden afgewezen.

20. Uit de factuur van Witzel blijkt dat werkzaamheden aan het riool zijn verricht op 29 juni 2017 zodat voldoende aannemelijk is dat de oorzaak van de stankoverlast niet reeds medio mei maar pas in juni 2017 is verholpen. De omstandigheid dat in de afvoer wc blokjes, tampons en maandverband zijn aangetroffen, betekent op zichzelf bezien niet dat [gedaagde] dat zou hebben gedaan, nu meer woningen op de afvoer van de begane grondetage uitkomen. Het verweer van [eiseres] dat de riolering door toedoen van [gedaagde] verstopt is geraakt, slaagt dan ook niet.

21. Naar het oordeel van de kantonrechter is aan de hand van de in het geding gebrachte stukken voldoende komen vast te staan dat sprake is van een gebrek als bedoeld in categorie M3, inhoudende: “De riolering heeft zodanige gebreken dat er in de woonruimte of in het (gemeenschappelijk) trappenhuis ernstige stankoverlast van rioollucht waarneembaar is.” Dit gebrek rechtvaardigt een verlaging van de huurprijs tot 40%. De vorderingen in reconventie tot vaststelling dat in de periode januari 2017 tot en met juni 2017 sprake is van een gebrek in de Categorie C (M3) is, evenals de tijdelijke verlaging van de huurprijs, toewijsbaar.

Proceskosten

22. Gelet op de uitkomsten van de procedures in conventie en in reconventie, wordt [eiseres] veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde] , zowel in conventie als in reconventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

stelt vast dat het gehuurde vanaf 1 december 2016 een gebrek aan de gezamenlijke voordeur vertoont dat tijdelijk een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt tot 40% van de huurprijs, neerkomend op € 183,12 per maand;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 200,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;

In reconventie

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van € 123,28 aan teveel betaalde servicekosten over de periode van januari tot en met mei 2015;

stelt vast dat het gehuurde van 1 januari 2017 tot en met 30 juni 2017 een gebrek aan de riolering vertoonde in de zin van ernstige stankoverlast in de woonruimte of in het gemeenschappelijk trappenhuis en dat dit over de maanden mei en juni 2017 tijdelijk een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt tot 40% van de huurprijs, neerkomend op € 183,12 per maand;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 200,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

In conventie en in reconventie

verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.