Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/643968 / KG ZA 18-198 MvdV/MB
Vonnis in kort geding van 27 maart 2018
in de zaak van
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding op verkorte termijn van 5 maart 2018,
advocaat mr. H.M.G. Brunklaus te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
(voorheen) wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
(feitelijk) wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J. Engelsma te Amsterdam,
3.
[gedaagde sub 3],
[gedaagde sub 3],
(feitelijk) wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. A.J. Engelsma te Amsterdam,
4.
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTE DAARVAN AAN HET ADRES VAN [adres] TE ( [postcode] ) [plaats],
HEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF GEDEELTE DAARVAN AAN HET ADRES VAN [adres] TE ( [postcode] ) [plaats],
gedaagden,
niet verschenen.
1.De procedure
Ter zitting van 13 maart 2018 heeft eiseres, hierna Ymere, gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. Gedaagden sub 2 en 3, hierna gezamenlijk [gedaagden sub 2 en 3] hebben verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. De verschenen partijen hebben producties in het geding gebracht en hun standpunt toegelicht aan de hand van een pleitnota.
Na verder debat hebben de verschenen partijen verzocht vonnis te wijzen.
Na verder debat hebben de verschenen partijen verzocht vonnis te wijzen.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de zijde van Ymere: [naam 1] , [naam 2] en mr. Brunklaus;
aan de zijde van gedaagden: [gedaagden sub 2 en 3] met hun dochtertje [naam 3] en
mr. Engelsman.
2.De feiten
2.1.
Ymere, althans haar rechtsvoorgangster, heeft de woning aan het adres
Van [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) vanaf begin 1995 verhuurd aan gedaagde sub 1, hierna ook [gedaagde sub 1] . De woning is een sociale huurwoning bestaande uit 2 kamers, met een totaal woonoppervlakte van 39 m². De nettohuur bedraagt thans € 241,06 per maand.
2.2.
[gedaagden sub 2 en 3] zijn echtelieden.
2.3.
In het kader van het project “Zoeklicht” heeft Ymere op 15 januari 2018 van de Politie Amsterdam een melding gekregen van onrechtmatige bewoning van de woning. In het daarvan opgemaakte proces-verbaal is vermeld dat bij een bezoek aan de woning is geconstateerd dat in de woning aanwezig waren [gedaagden sub 2 en 3] en hun op [geboortedatum] 2013 geboren dochtertje, alsook [naam 4] . Ook staat (onder meer) in het proces-verbaal dat op het adres slechts één (andere) persoon is ingeschreven en dat onbekend is hoe de mensen die er zijn aangetroffen de woning hebben verkregen.
2.4.
Volgens een telefoonnotitie van 15 januari 2018 heeft een zekere “ [naam 5] ” aan Ymere meegedeeld dat aan hem (door “ [gedaagde sub 2] en [naam 6] ”) een kamer is aangeboden op het adres van de woning, voor € 500,- per maand, die hij zou moeten delen met iemand anders, en dat de hoofdhuurder van de woning al 20 jaar geleden naar [land] zou zijn vertrokken.
2.5.
Op 16 januari 2018 hebben [naam 2] en [naam 1] een bezoek aan de woning gebracht. In het daarvan opgemaakte verslag is vermeld dat [gedaagde sub 2] heeft verklaard dat hij 3,5 jaar geleden in de woning is komen wonen en dat zijn vrouw en kind 1,5 jaar geleden vanuit [land] zijn overgekomen. Sindsdien bewoont hij de woning met zijn gezin.
Ook staat erin dat [gedaagde sub 2] heeft verklaard aangifte te hebben gedaan bij de politie tegen [naam 4] , aangezien die de slaapkamer van de dochter in beslag had genomen en andere mensen op de woning wilde laten slapen. Tot slot staat in het verslag vermeld dat aan [gedaagde sub 2] is meegedeeld dat hij de woning zonder toestemming van Ymere bewoont en daar niet kan blijven.
2.6.
Op 17 januari 2018 heeft Ymere [gedaagde sub 1] gesommeerd om de huurovereenkomst op te zeggen. Hierop is niet gereageerd.
2.7.
Op dit moment bewonen [gedaagden sub 2 en 3] en hun dochtertje de woning. [naam 4] heeft de woning verlaten. Op het adres van de woning is alleen [gedaagde sub 1] ingeschreven, [gedaagde sub 2] is ingeschreven op een adres in [plaats] , van een woning die ‘in onderzoek’ is. Waar de echtgenote en het dochtertje van [gedaagde sub 2] zijn ingeschreven is niet bekend.
3.Het geschil
3.1.
Ymere vordert – samengevat – ontruiming van de woning, met veroordeling van gedaagden in de proceskosten en in de kosten van de ontruiming.
3.2.
[gedaagden sub 2 en 3] voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen van (de verschenen) partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en van de eisende partij niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.
4.2.
Anders dan [gedaagden sub 2 en 3] ter zitting hebben betoogd is de voorzieningenrechter van oordeel dat Ymere een spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van een woning die behoort tot de categorie van sociale huurwoningen. Het spoedeisend belang is er onder meer in gelegen dat de vraag naar dergelijke woningen groot en de voorraad gering is.
4.3.
Niet in geschil is dat [gedaagde sub 1] al jarenlang niet meer in de woning verblijft en deze zonder toestemming van Ymere, in weerwil van artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek (BW), geheel in gebruik heeft gegeven aan derden. Als uitgangspunt kan daarom dienen dat [gedaagde sub 1] jegens Ymere is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder en dat aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst tussen Ymere en [gedaagde sub 1] op die grond zal ontbinden.
4.4.
[gedaagden sub 2 en 3] hebben zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde sub 2] de woning al 3,5 jaar van [gedaagde sub 1] onderhuurt. Zij hebben een beroep gedaan op artikel 7:269 BW. Anders dan [gedaagden sub 2 en 3] stellen is echter vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden dat een onderhuurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:269 BW tot stand is gekomen. Een tussen partijen gesloten schriftelijke onderhuurovereenkomst ontbreekt en ook is niet gebleken dat [gedaagde sub 2] daadwerkelijk maandelijks huur heeft betaald aan [gedaagde sub 1] . [gedaagden sub 2 en 3] hebben verklaard [gedaagde sub 1] niet eens te kennen. Vooralsnog is onvoldoende duidelijk geworden of de (vooralsnog onbekende) tussenpersoon via wie [gedaagde sub 2] de woning stelt te hebben gekregen, heeft gehandeld namens [gedaagde sub 1] en evenmin is aannemelijk geworden dat [gedaagde sub 1] de bedoeling had om in de woning terug te keren. Verder heeft [gedaagde sub 2] verklaard dat hij de huur steeds rechtstreeks aan Ymere heeft betaald, aanvankelijk door middel van een acceptgiro en later rechtstreeks vanaf zijn bankrekening. In het licht van al deze omstandigheden is de situatie eerder te kwalificeren als ‘afstand van huur’ dan van onderhuur, zoals Ymere terecht heeft gesteld.
4.5.
Ten overvloede – [gedaagden sub 2 en 3] hebben zich daarop niet met zoveel woorden beroepen – wordt opgemerkt dat uit de omstandigheid dat [gedaagde sub 2] de huur rechtstreeks aan Ymere betaalde niet kan worden afgeleid dat [gedaagde sub 2] huurder van Ymere is geworden. Het staat een ieder vrij om de huur voor een ander te betalen en van Ymere als grote verhuurder kan niet kan worden verwacht dergelijke (administratieve) wijzigingen op te merken, laat staan dat dit instemming met een andere huurder zou impliceren.
4.6.
De conclusie uit het voorgaande is dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in bodemprocedure zal oordelen dat [gedaagden sub 2 en 3] de woning zonder recht of titel jegens Ymere bewonen.
4.7.
Maar ook als van een onderhuurovereenkomst wordt uitgegaan kan dit [gedaagden sub 2 en 3] niet baten. Gezien de in dit geding gebleken omstandigheden is namelijk aannemelijk dat de rechter in dat geval op de voet van artikel 7:269 lid 2 BW zal bepalen dat de huurovereenkomst op zeer korte termijn zal eindigen, omdat artikel 7:269 lid 2, onder b en c BW van toepassing is. Gezien het feit dat de woning in zijn geheel aan [gedaagde sub 2] in gebruik is gegeven kan immers worden aangenomen dat de kennelijke strekking van de eventuele onderhuurovereenkomst is geweest [gedaagde sub 2] de positie van huurder te verschaffen (grond b). Bovendien is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid om van Ymere te vergen de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] voort te zetten, aangezien de woning in strijd met de wet in gebruik is gegeven en behoort tot de categorie sociale huurwoningen. Het is een feit van algemene bekendheid dat op deze wijze de regels inzake de eerlijke verdeling van sociale huurwoningen worden omzeild (grond c). [gedaagden sub 2 en 3] zouden dan met voorrang de beschikking krijgen over een huurwoning waar anderen jarenlang voor op de wachtlijst moeten staan. Ymere heeft in dit verband onweersproken gesteld dat [gedaagden sub 2 en 3] pas sinds februari 2017 als woningzoekenden zijn ingeschreven bij WoningNet.
4.8.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering tot ontruiming zal toewijzen. Nu van Ymere niet kan worden gevergd de uitkomst van een dergelijke procedure af te wachten, is de vordering in kort geding toewijsbaar. Ymere heeft verklaard er geen bezwaar tegen te hebben dat [gedaagden sub 2 en 3] , vanwege hun persoonlijke omstandigheden, nog tot en met juli 2018 in de woning verblijven, zodat zij de tijd hebben om in vervangende huisvesting te voorzien. De ontruimingstermijn zal daarom worden bepaald op 1 augustus 2018.
4.9.
Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten jegens de niet verschenen gedaagden in acht genomen, zodat tegen hen verstek zal worden verleend. De vordering jegens hen komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en is toewijsbaar, met een ontruimingstermijn van 14 dagen.
4.10.
Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding en in de kosten van de eventuele ontruiming, indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling voldoen.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden;
5.2.
veroordeelt gedaagde sub 1 ( [gedaagde sub 1] ) en gedaagden sub 4 om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het adres Van [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en ter vrije beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalde;
5.3.
veroordeelt [gedaagden sub 2 en 3] om, na betekening van dit vonnis, uiterlijk op
1 augustus 2018 de woning aan het adres Van [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , met al de hunnen en het hunne te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Ymere te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde;
5.4.
veroordeelt gedaagden in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Ymere begroot op:
– € 202,25 € 202,25 aan explootkosten,
– € 202,25 € 626,- aan griffierecht en
– € 202,25 € 816,- aan salaris advocaat,
te vermeerderen met de kosten van de in artikelen 54 en 61 Rv voorgeschreven advertenties;
5.5.
veroordeelt gedaagden, indien zij niet vrijwillig aan de hiervoor gegeven veroordeling tot ontruiming voldoen en Ymere de ontruiming met inschakeling van een gerechtsdeurwaarder zelf bewerkstelligt, aan Ymere de kosten van de ontruiming te voldoen op vertoning van en conform de specificatie van die kosten in het proces-verbaal van ontruiming;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2018. [1]