Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Team kanton
Kenmerk : 6209874 EA 17-723
Datum : 3 april 2018
438
de stichting Stichting Stadgenoot
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen de verhuurster
en
de besloten vennootschap iLeven B.V.
gevestigd te Amsterdam
verzoekster
nader te noemen de huurster
gemachtigde van beide verzoeksters: mr. S.J.M. Verhoeven (Stadgenoot)
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Verzoekers hebben op 1 augustus 2017 een verzoek ingediend als bedoeld in artikel 7:291 Burgerlijk Pro Wetboek. Het heeft betrekking op de bedrijfsruimte gelegen aan de [Adres bedrijfsruimte ] te [Plaats ] , hierna: het gehuurde, met een bestemming als (voornamelijk) cafetaria. Bij brief van 4 december 2017 hebben verzoeksters hun verzoek gewijzigd en aangevuld.
Aanvankelijk was een mondelinge behandeling gepland op 11 december 2017. Toen is de behandeling aangehouden. Het verzoek is mondeling behandeld op 19 maart 2018. Voor verhuurster is verschenen [naam huurster] , de huurster is verschenen bij haar (indirect) bestuurder [naam bestuurder] . Voorts is verschenen mr. S.J.M. Verhoeven als gemachtigde van partijen. Partijen hebben hun verzoek nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord.
BEOORDELING VAN HET VERZOEK
Met ingang van 1 juli 2014 heeft verhuurster verhuurd aan De Verkeersschool Amsterdam B.V (hierna: De Verkeersschool) de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte ] te [Plaats ] . De Verkeersschool is gelieerd aan de huurster en heeft dezelfde (indirect) eigenaar en bestuurder als de huurster. De bestemming van het gehuurde was volgens die huurovereenkomst het gebruik als auto- en motorrijschool, waarop het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is.
Op verzoek van (de indirect bestuurder van) De Verkeersschool zijn partijen overgegaan tot een wijziging van bovenbedoelde huurovereenkomst. Deze wijziging komt er op neer dat De Verkeersschool de bedrijfsruimte aan de [Adres bedrijfsruimte ] blijft huren en blijft gebruiken als auto- en motorrijschool (waarop blijft artikel 7:230a BW van toepassing blijft), maar dat het andere deel (op nr. 11) wordt verhuurd aan huurster met als bestemming cafetaria. Op deze laatste overeenkomst is het regime van de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing.
De bedingen waarvoor goedkeuring wordt verzocht betreffen de artikelen 14.1 en 14.1.1 van de huurovereenkomst die, na wijziging en aanvulling in het aanvullend verzoekschrift, luiden als volgt:
“14.1 Extra opzeggingsmogelijkheid
Huurder en verhuurder hebben de mogelijkheid om de onderhavige huurovereenkomst op te
zeggen tegen het einde van een huurperiode of, indien de onderhavige huurovereenkomst
voor onbepaalde tijd wordt voortgezet, op ieder moment. Partijen zijn daarbij gebonden aan
hetgeen in de wet over opzegging is vastgelegd. Evenwel heeft verhuurder, in afwijking van
het vorenstaande, een extra opzegmogelijkheid indien er wegens vernieuwingsplannen,
waarmee huurder genoegzaam bekend is, sloop- nieuwbouw- danwel
renovatiewerkzaamheden gepleegd gaan worden in het complex waar het gehuurde zich in
bevindt. Verhuurder zal dit aantonen door documenten aan huurder te overleggen waaruit blijkt dat er een verzoek bij de gemeente Amsterdam is ingediend tot wijziging/aanpassing van het bestemmingsplan. De betreffende wijziging/aanpassing dient met zich te brengen dat verhuurder de plannen kan realiseren welke hij te zijner tijd voor het gehuurde c.q. het gebied waar het gehuurde is gelegen heeft ontwikkeld.
Enkel in dat geval kan de overeenkomst tussentijds, en zonder dat huurder een beroep op
huurbescherming toekomt, worden beëindigd door opzegging door verhuurder, waarbij
laatstgenoemde gebonden is aan een opzegtermijn van 6 maanden. Opzegging als in dit lid
bedoeld is niet mogelijk in de eerste huurtermijn van 5 jaar, derhalve van 1 september 2017
tot en met 31 augustus 2022. Wel kan verhuurder van deze (tussentijdse)
opzegmogelijkheid gebruik maken gedurende de tweede huurperiode en indien de
onderhavige overeenkomst voor onbepaalde tijd wordt voortgezet. Als deze overeenkomst
eindigt als gevolg van opzegging door verhuurder zal huurder zich niet beroepen op enige
vorm van huur- en of ontruimingsbescherming. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat
een dergelijk beroep in strijd zou zijn met de gemaakte afspraken, met de bedoelingen van
partijen en met de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:2 en Pro 6248 Burgerlijk Wetboek.
Huurder is immers op de hoogte van de vernieuwingsplannen van verhuurder inzake het
gehuurde, en hij heeft toegezegd daaraan onvoorwaardelijk zijn medewerking te zullen
verlenen en achter deze plannen te staan. Als verhuurder overgaat tot opzegging op grond
van de extra mogelijkheid vastgelegd in het onderhavige lid, en hij huurder niet tijdig de
documenten laat zien als bedoeld in de eerste alinea van dit lid, of als het verzoek tot
wijziging/aanpassing van het bestemmingsplan niet voldoet aan hetgeen in de betreffende
alinea over het verzoek is vastgelegd, kan huurder een kort geding aanhangig maken
binnen vier weken nadat hij de schriftelijke opzegging heeft ontvangen. In de door hem in gang te zetten procedure zal de rechter oordelen of verhuurder wel of niet terecht een
beroep heeft gedaan op de extra opzeggingsgrond/mogelijkheid. Als de rechter oordeelt
dat verhuurder terecht tot opzegging over is gegaan, zal hij, althans als verhuurder de
rechter daar om heeft verzocht, het tijdstip vaststellen waarop huurder het gehuurde leeg,
ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten aan verhuurder dient op te leveren
Voor de onderhavige bepaling, artikel 14.1.1 en 14.9 zullen partijen toestemming vragen
aan de rechter, een en ander als bedoeld in artikel 7:291, lid 2, 3 en 4 van het Burgerlijk
Wetboek.
Als deze huurovereenkomst eindigt als gevolg van opzegging door verhuurder heeft huurder
geen recht op het gebruik van een vervangende bedrijfsruimte, een (schade—)vergoeding of
enige andere compensatie.
Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de rechter de
hierboven bedoelde toestemming aan partijen verleend.”
Aan het verzoek om goedkeuring van bovenstaand beding hebben verzoeksters onder meer het volgende ten grondslag gelegd.”
en
“14.1.1
De bedrijfsruimtes aan de [Adres bedrijfsruimte ] zijn onlosmakelijk met
elkaar verbonden (het betreft één grote ruimte). Huurder is ermee bekend en gaat ermee
akkoord dat de overeenkomsten betreffende deze bedrijfsruimten niet los van elkaar
opzegbaar zijn. Dus als huurder overgaat tot het opzeggen van de onderhavige
huurovereenkomst, dan dient hij ervoor zorg te dragen dat de huurovereenkomst inzake de
bedrijfsruimten aan de [Adres bedrijfsruimte ] tegen dezelfde datum door
opzegging zal eindigen. Voor huurder is het nakomen van deze verplichting niet
onoverkomelijk nu de bedrijfsruimten aan de [Adres bedrijfsruimte ] worden
gehuurd door een aan huurder gelieerde rechtspersoon.”
Ter zitting hebben partijen verklaard dat zij in het geval bedoeld in artikel 14.1 inmiddels zijn overeengekomen dat de in aanmerking te nemen opzegtermijn als daar bedoeld geen zes maanden maar een jaar bedraagt, waardoor de eerste volzin van de tweede alinea van artikel 14.1 komt te luiden:
“Enkel in dat geval kan de overeenkomst tussentijds, en zonder dat huurder een beroep op
huurbescherming toekomt, worden beëindigd door opzegging door verhuurder, waarbij
laatstgenoemde gebonden is aan een opzegtermijn van 12 maanden.”
4. Aan het verzoek is ten grondslag gelegd – kort samengevat – dat een bepaling als artikel 14.1.1 noodzakelijk is omdat de oorspronkelijk ten behoeve van De Verkeersschool gebruikte ruimte één geheel vormt en dat het gedeelte daarvan, dat – op verzoek van de (materieel) huurster – thans wordt gebruikt als cafetaria, bezwaarlijk afzonderlijk van de overige bedrijfsruimte door een derde kan worden gebruikt. De extra opzegmogelijkheid in artikel 14.1.1 is noodzakelijk omdat de verhuurster plannen heeft tot herstructureringswerkzaamheden voor het gebied waarin het gehuurde is gelegen. Wanneer deze precies tot uitvoering komen is nog niet bekend, dit zal in elk geval niet in de eerste vijf jaar het geval zijn. Dat zij tot uitvoering zullen komen staat voldoende vast. De huurder wenst zo lang mogelijk – dat wil zeggen zolang de verhuurster het gehuurde niet daadwerkelijk nodig heeft in verband met de herstructureringsplannen – de mogelijkheid te hebben om gebruik te maken van het gehuurde. Als het zover is dat zij het gehuurde wel nodig heeft, heeft de verhuurster groot belang bij de zekerheid dat zij dan ook daadwerkelijk over het gehuurde kan beschikken en niet eerst de uitkomst van (mogelijk langdurige) procedures behoeft af te wachten. Soortgelijke afspraken waren reeds gemaakt in de oude huurovereenkomst met De Verkeersschool betreffende de gehele bedrijfsruimte [Adres bedrijfsruimte ] . Omdat op [Adres bedrijfsruimte ] thans het 290-regime van toepassing wordt is de gevraagde goedkeuring noodzakelijk geworden.
5. Verhuurster heeft voorts toegelicht dat het verzoek bij de gemeente als bedoeld in artikel 14.1 pas zal worden ingediend wanneer voldoende zeker is dat de plannen ten uitvoer kunnen worden gelegd. Door een opzegtermijn van een jaar in acht te nemen en de huurder te informeren over het feit dat het verzoek wordt ingediend en over de inhoud daarvan, heeft de huurster voldoende gelegenheid om de maatregelen te nemen die nodig zijn. De verwijzing naar de mogelijkheid van een kort geding waarborgt dat de huurster desgewenst de opzegging kan laten toetsen door de rechter. Behalve de verhuurster (alleen in het geval voorzien in artikel 14.1) heeft ook de huurster na de eerste vijf jaar de mogelijkheid van tussentijdse opzegging, zonder dat daarvoor een specifieke opzeggrond nodig is, aldus de verhuurster.
6. Naar aanleiding van het voorgaande wordt overwogen als volgt. De betreffende bedingen als hiervoor geciteerd onder 3. betreffen (ook) afwijkingen van wettelijke bepalingen die behoren tot afdeling 6 (huur van bedrijfsruimte) van boek 7 BW.
7. De maatschappelijke positie van de huurster in vergelijking met die van verhuurster is niet zodanig dat zij de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft. Dat betekent dat het verzoek slechts toewijsbaar is indien de belangen van de huurster daardoor in het concrete geval niet wezenlijk worden aangetast. Daarbij is onder meer van belang of, gelet op alle relevante feiten en belangen, de afwijkende bedingen noodzakelijk en proportioneel zijn.
8. Ten aanzien van artikel 14.1.1 geldt dat de samenhang tussen de bedrijfsruimte op nr. 11 enerzijds en die op nr. 13 en nr. 15 anderzijds zodanig is dat met het oog op de toegankelijkheid en de mogelijke wederzijdse overlast het gehuurde bezwaarlijk aan een ander dan de gebruiker van laatstgenoemde bedrijfsruimte in gebruik kan worden gegeven. Verder is van belang dat deze situatie het gevolg is van een uitdrukkelijk verzoek van de (indirect bestuurder van) de huursters van beide bedrijfsruimten. Onder die omstandigheden is het uitsluiten van de mogelijkheid van de huurster om de huurovereenkomst voor het gehuurde op te zeggen zolang niet ook de huurovereenkomst voor de andere bedrijfsruimte wordt beëindigd een redelijk en logisch gevolg van dat verzoek. Dit artikel zal worden goedgekeurd.
9. Ten aanzien van artikel 14.1 is van belang is dat de verhuurster voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het betreffende gebied op termijn zal worden geherstructureerd.
10. In de kern vormt artikel 14.1 op drie punten een afwijking van de wettelijke bepalingen. De eerste betreft de mogelijkheid van tussentijdse opzegging (ook vóór het einde van de tweede termijn van vijf jaar). Het tweede punt betreft een uitbreiding van de opzeggingsgronden met de grond dat de verhuurster bij de gemeente een verzoek tot wijziging of aanpassing van het bestemmingsplan heeft ingediend. En de derde betreft het feit dat (na afloop van de eerste vijf jaar) een opzegging door de verhuurster op de laatstbedoelde grond de huurovereenkomst van rechtswege doet eindigen, dat wil zeggen dat wordt afgeweken van de wettelijke bepaling dat de huurovereenkomst pas eindigt zodra de rechter dit – na toetsing van de daarvoor geldende vereisten naar aanleiding van een door de verhuurder ingestelde vordering – onherroepelijk heeft beslist.
11. De eerste twee punten, de mogelijkheid van tussentijdse opzegging door de verhuurster en de uitbreiding van de opzeggronden, worden in dit geval gerechtvaardigd door de bestaande plannen tot herstructurering. Bovendien bestaat er ook een zeker evenwicht omdat ook de huurder (na vijf jaar) tussentijds mag opzeggen, en wel zonder dat daarvoor een bijzondere grond noodzakelijk is.
12. Met name bij een ‘kleine’ huurder als hiervoor bij r.o. 7. bedoeld vormt de rechtelijke toets of is voldaan aan de eisen voor beëindiging van de huurovereenkomst een belangrijke bescherming. Die bescherming geeft de huurder onder meer een reële mogelijkheid om zijn bedrijf voort te zetten zolang er redelijke twijfel kan bestaan of (op het door de verhuurder gewenste moment van beëindiging reeds) is voldaan aan de voorwaarden voor beëindiging van de huurovereenkomst. Om die reden zal bij een ‘kleine’ huurder in beginsel uiterste terughoudendheid moeten worden betracht bij goedkeuring van een beding waardoor geen sprake zal zijn van een voorafgaande rechterlijke toetsing, maar waardoor de enkele opzegging door de verhuurder de huurovereenkomst reeds laat eindigen.
13. Of aan de voorwaarden voor beëindiging als hiervoor werd bedoeld is voldaan zal dienen te worden beoordeeld aan de hand van de feiten en omstandigheden van het moment van opzegging. In het onderhavige geval ligt dat moment zo ver in de toekomst dat die feiten en omstandigheden thans niet kunnen worden overzien. Daarom kan in beginsel onvoldoende worden beoordeeld in hoeverre de huurder in zijn concrete belangen wordt geschaad door het schrappen van de voorafgaande rechterlijke toetsing.
14. Partijen hebben in artikel 14.1 opgenomen dat – kort samengevat – de in dat artikel bedoelde tussentijdse opzegging door de verhuurster kan worden getoetst door de rechter in kort geding. Dit neemt bovenstaande bezwaren echter niet weg, aangezien in kort geding slechts een voorlopig oordeel kan worden gegeven en de mogelijkheden van onderzoek en bewijsvoering beperkt zijn.
15. Uit het voorgaande volgt dat het verzoek ten aanzien van artikel 14.1 in beginsel niet toewijsbaar zou zijn. In het onderhavige geval is echter sprake van een bijzondere situatie. In de oorspronkelijke huurovereenkomst betreffende de gehele bedrijfsruimte op [Adres bedrijfsruimte ] met als bestemming rijschool, waarop het regime van artikel 7:230a BW van toepassing was, waren afspraken gemaakt met dezelfde strekking als in artikel 14.1 van de nieuwe overeenkomst voor uitsluitend [Adres bedrijfsruimte ] . De bestemmingswijziging waardoor op laatstgenoemde gedeelte van de bedrijfsruimte het regime van artikel 7:290 e.v. BW van toepassing is geworden, heeft plaatsgevonden op uitdrukkelijk verzoek van (de indirect bestuurder van) de huurster. Het is onder die omstandigheden niet redelijk dat verhuurster in een slechtere positie komt te verkeren doordat zij tegemoet is gekomen aan de wens van (de indirect bestuurder van) de huurster om de bestemming van (een deel van) het gehuurde te wijzigen. Deze bijzondere situatie rechtvaardigt in het onderhavige geval een afwijking van de wettelijke bepalingen betreffende de huurbescherming, ook voor zover daarbij is afgeweken van het uitgangspunt van artikel 7:295 lid 2 BW Pro dat de huurovereenkomst pas eindigt na een onherroepelijke beslissing van de rechter.
16. Gelet op alle bovengenoemde omstandigheden in onderling verband beschouwd wordt de aantasting van de rechten van de huurster in dit geval niet zo wezenlijk geacht dat goedkeuring moet worden onthouden. De gevraagde goedkeuring zal worden verleend.
BESLISSING
De kantonrechter:
keurt goed de bedingen in de artikelen 14.1 en 14.1.1 van de huurovereenkomst tussen partijen als hierboven bij r.o. 3 geciteerd.
Aldus gegeven door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2018 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter