Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer \ rolnummer: 6011167 \ CV EXPL 17-12135
Uitspraak: 23 maart 2018
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
opposante (gedaagde in de oorspronkelijke procedure),
gemachtigde mr. J. de Groot,
t e g e n
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
geopposeerde (eiser in de oorspronkelijke procedure),
gemachtigde mr. J.M.A.H. van der Ploeg, DAS Rechtsbijstand.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [gedaagde] ” en “ [eiser] ”.
1.Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken, waaruit tevens het procesverloop blijkt:
- de oorspronkelijke dagvaarding van 9 maart 2017 met producties,
- het verstekvonnis van 14 april 2017 met zaak- / rolnummer 5848810 / CV EXPL 17-7781 (hierna: het verstekvonnis),
- de verzetdagvaarding van 19 mei 2017 met een productie,
- het tussenvonnis van 19 juni 2017 waarin een comparitie is gelast,
- de ten behoeve van de comparitie door beide partijen toegezonden producties,
- de comparitie van partijen van 7 december 2017 en de aantekeningen van de griffier van deze zitting,
- de brief met bijlagen van de gemachtigde van [eiser] van 10 januari 2018 en de reactie daarop van de gemachtigde van [gedaagde] , ook met bijlagen, van diezelfde dag,
- de akte van [gedaagde] van 23 februari 2018 waarin wordt verwezen naar de reactie van
10 januari 2018.
Partijen hebben vonnis gevraagd.
2.Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
2.1
[eiser] was samen met [naam 1] (hierna: [naam 1] ) eigenaar van een woning in [woonplaats] . Zij hebben de woning verkocht aan [gedaagde] . De koopovereenkomst is op 15 juni 2016 schriftelijk vastgelegd en meeondertekend door een notaris. De koopovereenkomst bestaat uit bijzondere bepalingen en algemene bepalingen (hierna: AB).
2.2
De koopovereenkomst houdt, samengevat, in:
- koopprijs € 220.000,00,
- financieringsvoorbehoud tot en met 20 juli 2016,
- uiterlijk 27 juli 2016 waarborg 10% koopsom,
- datum van overdracht 10 augustus 2016,
- boete in geval van niet nakomen 10% koopsom.
2.3
[gedaagde] heeft geen beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, niet voldaan aan de waarborgverplichting en ook niet op 10 augustus 2016 betaald.
2.4
Bij deurwaardersexploot van 17 augustus 2016 hebben [eiser] en [naam 1] [gedaagde] gesommeerd alsnog haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst na te komen. [gedaagde] heeft hier niet aan voldaan.
2.5
Bij aangetekende brief van 29 augustus 2016 hebben [eiser] en [naam 1] de koopovereenkomst ontbonden, aanspraak gemaakt op de contractuele boete en [gedaagde] gesommeerd om binnen 8 dagen € 22.000,00 te betalen. Hier heeft [gedaagde] ook niet aan voldaan, waarna [naam 1] haar heeft gedagvaard.
2.6
Op 2 november 2016 hebben [eiser] en [naam 1] de woning voor € 225.000,00 verkocht aan een derde.
3.Vordering en verweer
3.1
[eiser] vordert, samengevat weergegeven, de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 22.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 augustus 2016, met haar veroordeling in de kosten van deze procedure.
3.2
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagde] de koopovereenkomst niet is nagekomen waarna hij de overeenkomst heeft ontbonden en aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boete zoals vastgelegd en omschreven in artikel VI lid 2 sub b AB.
3.3
[gedaagde] betwist niet dat [eiser] aanspraak op de contractuele boete kan maken. Wel doet zij een beroep op de matigingsbevoegdheid van artikel 6:94 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Volgens [gedaagde] zou toepassing van het boetebeding in dit geval namelijk tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leiden.
4.Beoordeling
4.1
In zijn brief van 10 januari 2018 heeft de gemachtigde van [eiser] toegelicht dat en waarom alleen [eiser] , dus zonder [naam 1] , jegens [gedaagde] aanspraak kan maken op de boete. De gemachtigde van [gedaagde] heeft dat in zijn reactie op die brief niet betwist. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan dat [gedaagde] zal kunnen betalen aan [eiser] .
4.2
Bij de beoordeling van het beroep van [gedaagde] op matiging stelt de kantonrechter voorop dat een contractuele boete alleen mag worden gematigd als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Met andere woorden: de matigingsbevoegdheid moet met terughoudendheid worden toegepast. Het is vaste rechtspraak dat dit ook geldt in het geval van de verkoop en koop van een woning. Bij de beoordeling van een beroep op matiging moet de kantonrechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade enerzijds en de hoogte van de boete anderzijds, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Deze aspecten worden hierna besproken.
4.3
Volgens [gedaagde] heeft [eiser] niet of nauwelijks schade geleden en wordt zijn eventuele schade gecompenseerd door de drie maanden later ontvangen hogere koopprijs. [eiser] heeft dit weersproken en in totaal voor € 14.372,35 aan schadeposten opgevoerd. Een aantal daarvan zou [eiser] naar eigen zeggen ook hebben gehad als [gedaagde] de woning op 10 augustus 2016 wel had afgenomen. Op 10 augustus 2016 had [eiser] de woning leeg en schoon genoeg om over te dragen. Zijn spullen had hij opgeslagen want hij had nog geen andere woning en was van plan tijdelijke onderkomens te nemen totdat hij een geschikte koopwoning zou hebben gevonden. Dit plan heeft hij uitgevoerd, aldus tot slot [eiser] .
4.4
De kantonrechter overweegt dat [eiser] ook bepaalde kosten zou hebben gehad als [gedaagde] de koopovereenkomst was nagekomen (zoals opslag- en hotel- en pensionkosten) en aldus niet kunnen worden aangemerkt als schade die door de tekortkoming van [gedaagde] is veroorzaakt. De vaste lasten van de woning, waaronder de drie maanden langer hypotheekrente, kunnen dat wel. Dit geldt ook voor onder meer de kosten van de notaris, de deurwaarder en van het verkoop gereedmaken van de inmiddels lege woning. De opgave van [eiser] volgend, gaat het dan om een bedrag van bijna € 5.000,00 aan schade. Dit is minder dan 25% van de boete van € 22.000,00.
4.5
[gedaagde] heeft aangevoerd dat [eiser] in het verkoopproces wel werd bijgestaan door een makelaar, maar zijzelf niet, en dat zij geen ervaring heeft met het kopen van huizen. Dit kan haar echter niet baten. De koopovereenkomst is gesloten bij een notaris en op een notaris rust de plicht om beide partijen te wijzen op de inhoud en de risico’s van een overeenkomst. Dat de notaris dat in dit geval heeft nagelaten, is niet gesteld. Bovendien heeft [eiser] naar voren gebracht dat [gedaagde] tijdens het hele koopproces is geadviseerd door haar ex-partner, de heer [naam 2] , die haar ook bij de notaris ter zijde stond. [gedaagde] heeft dit niet tegengesproken en ook niet dat [naam 2] beroepsmatig wel verstand heeft van dit soort zaken. De kantonrechter houdt het erop dat [eiser] en [naam 1] enerzijds en [gedaagde] anderzijds als voldoende gelijkwaardige partijen bij de koopovereenkomst waren betrokken.
4.6
Vervolgens komt aan de orde de vraag wat voor [gedaagde] het gevolg zal zijn als zij de hele boete moet betalen. In dat verband heeft [gedaagde] bewijsstukken ingebracht waaruit volgens haar onder meer blijkt dat haar inkomen thans niet hoger is dan € 1.800,00 bruto per maand en zij in termijnen een schuld van bijna € 6.000,00 aan het aflossen is. [eiser] trekt de authenticiteit dan wel de volledigheid van deze stukken in twijfel. Maar hij betwist niet de belastingaangifte van [gedaagde] over 2016 en ook niet dat zij procedeert op basis van een toevoeging waarvoor aan de laagst mogelijke eigen bijdrage is opgelegd. Aangenomen moet daarom worden dat toewijzing van het volledige boetebedrag grote gevolgen zal hebben.
4.7
Tot slot is van belang dat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde] de woning niet heeft afgenomen omdat zij de financiering niet rond kreeg. Als zij tijdig van het financieringsvoorbehoud gebruik had gemaakt, had [eiser] helemaal geen aanspraak op de boete gehad terwijl hij de woning dan evenmin op 10 augustus 2016 aan [gedaagde] had kunnen leveren.
4.8
De verschillende belangen tegen elkaar afwegend, oordeelt de kantonrechter dat de belangen van [eiser] – die relatief beperkte financiële schade geleden heeft – bij het volledig toewijzen van de contractuele boete, niet opwegen tegen de ingrijpende gevolgen die [gedaagde] zal ervaren als gevolg van het volledig toewijzen van de boete. Onverkorte handhaving van de boete zou gezien al het voorgaande [gedaagde] bijzonder en onevenredig treffen, en tot een onaanvaardbaar resultaat leiden. De billijkheid eist klaarblijkelijk een matiging van de boete.
4.9
Het verweer van [gedaagde] dat de boete dient te worden gematigd tot nihil kan niet wordt gevolgd. Dit gelet op de omstandigheid dat [eiser] schade heeft geleden. Artikel 6:94 lid 1 laatste Pro zin BW houdt, kort gezegd in dat het toegewezen boetebedrag niet lager mag zijn dan de geleden schade. Overigens rechtvaardigen ook de overige omstandigheden een matiging tot nihil niet. Gelet op ook de aard van het boetebeding – een prikkel tot nakoming en niet een gefixeerde vergoeding voor geleden schade – oordeelt de kantonrechter dat de omstandigheden van dit geval rechtvaardigen dat de boete wordt gematigd tot € 7.500,00. Dit bedrag zal worden toegewezen. Tegen de daarover gevorderde wettelijke rente is geen verweer gevoerd. Deze zal worden toegewezen vanaf (8 dagen na 29 augustus 2016 is)
7 september 2016.
4.1
Omdat [gedaagde] het meest in het ongelijk gesteld wordt, zal zij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden tot op heden begroot op:
- dagvaarding € 101,05
- griffierecht € 470,00
- salaris gemachtigde
€ 500,00 ( 2 punten × tarief € 250,00) +
€ 500,00 ( 2 punten × tarief € 250,00) +
Totaal € 1.071,05
4.11
De nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld.
5.Beslissing
De kantonrechter:
5.1
vernietigd het door deze rechtbank op 14 april 2017 onder zaaknummer/rolnummer 5848810 / CV EXPL 17-7781 gewezen verstekvonnis;
5.2
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [naam 1] te betalen een bedrag van € 7.500,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 7 september 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiser] , welke tot op heden zijn begroot op € 1.071,05, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met nasalaris begroot op een bedrag van € 131,00, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en gedaagde niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
5.4
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. Q.R.M. Falger, kantonrechter, bijgestaan door de griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 maart 2018.
De griffier De kantonrechter