Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/643975 / KG ZA 18-200 MvdV/EB
Vonnis in kort geding van 6 april 2018
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij gelijkluidende dagvaardingen van 14 maart 2018,
advocaat mr. R.A. Veldman te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. F.G.J. Staals te Amsterdam,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 23 maart 2018 heeft [eiser] gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde sub 2] is niet verschenen. Tegen hem is verstek verleend. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen. [eiser] en [gedaagde sub 1] hebben producties in het geding gebracht en hun standspunten toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
Ter zitting was [eiser] aanwezig met mr. Veldman. [gedaagde sub 1] was aanwezig met
mr. Staals.
2.De feiten
2.1.
[eiser] en zijn echtgenote zijn eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats] . Het gaat om een woning met zeven kamers, twee badkamers, twee terrassen en twee parkeerplaatsen.
2.2.
[eiser] en zijn echtgenote hebben de woning in november 2011 te koop gezet, omdat zij in Spanje wilden gaan wonen, waar de echtgenote van [eiser] vandaan komt. Gedurende de twee daaropvolgende jaren hebben zich geen potentiële kopers voor de woning gemeld. Wel bleek [gedaagde sub 1] , een kennis van buren van [eiser] , geïnteresseerd in het huren van de woning gedurende minimaal twee jaar. [eiser] heeft haar laten weten dat hij alleen zou willen verhuren als dat een verkoop vrij van huur niet in de weg zou staan.
2.3.
Op 3 oktober 2013 heeft [gedaagde sub 1] de volgende e-mail aan [eiser] geschreven:
“(…) Inmiddels heb ik mijn advocaat gesproken en hij zegt dat er een manier is om schriftelijk en bindend in een overeenkomst beide wensen in te zetten. Waarbij jij zeker bent dat ik geen huurbescherming hebt en waarbij ik verzekered ben van de 2 jaar huurperiod met evt verlenging als wij dat beide willen. (…)”
2.4.
[eiser] heeft een vergunning aangevraagd voor verhuur op basis van artikel 15 van de Leegstandwet, welke vergunning hem is verleend voor de periode van 1 november 2013 tot 1 november 2018.
2.5.
Op 20 oktober 2013 hebben partijen een huurovereenkomst gesloten, die voor zover hier van belang als volgt luidt:
“(…) In aanmerking nemende dat: (…)
- Dat Huurder beseft dat op de te sluiten huurovereenkomst de Leegstandwet van toepassing is;
- Dat Huurder zich er uitdrukkelijk van bewust is en uitdrukkelijk accepteert dat de te sluiten huurovereenkomst tijdelijk van aard is, zodat de tijdelijke huur op elk moment kan eindigen na 31 oktober 2015 (met inachtneming van een opzegtermijn van Verhuurder van 3 maanden), (…)
- Dat Verhuurder duidelijk heeft medegedeeld en dat Huurder zich er uitdrukkelijk van bewust is en uitdrukkelijk accepteert dat onder welke omstandigheden dan ook,
(…)
5.1
Met ingang van de ingangsdatum van deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet is Huurder aan Verhuurder een maandelijkse kale huurprijs verschuldigd van € 2.000 inclusief stoffering. (…)
8.1
Deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet wordt aangegaan voor maximaal vijf jaar maar tenminste voor een periode van minimaal twee jaar ingaande op 1-11-2013 en dus eindigend op 31 oktober 2015. (…)
8.2
Na afloop van de in het vorige artikellid genoemde minimumduur kan deze Tijdelijke Huurovereenkomst Leegstandwet op elk moment door elk van beide Partijen worden opgezegd, met inachtneming van de hieronder in artikel 8.3 en 8.4 gestelde termijnen. (…)
8.4
De opzegtermijn is 3 maanden bij opzegging door Verhuurder. (…)”
2.6.
Op 19 januari 2014 heeft [eiser] zijn makelaar geïnformeerd dat hij de woning tijdelijk heeft verhuurd voor een periode van twee jaar en verzocht de woning, die al twee jaar zonder succes op Funda stond, van Funda af te halen en de actieve verkoop te staken. De woning is op zijn verzoek wel in de stille verkoop gebleven.
2.7.
Op 12 december 2017 heeft [eiser] een e-mail aan [gedaagde sub 1] gestuurd waarin hij spreekt over zijn voornemen om de woning begin 2018 in de verkoop te willen zetten. Deze e-mail besluit met de woorden:
“Ik nodig je wederom uit tot het uitbrengen van bod op de woning.”
2.8.
Bij aangetekende brief aan gedaagden van 19 januari 2018 heeft [eiser] de huur opgezegd per 1 mei 2018.
2.9.
In een brief van 6 februari 2018 heeft [gedaagde sub 1] via haar advocaat aan [eiser] laten weten dat zij niet instemt met de opzegging en dat zij zich op huurbescherming beroept. In deze brief staat onder meer de volgende passage:
“(…) Voor zover u zich beroept op een eerder verstrekte vergunning voor Tijdelijke Verhuur als bedoeld in art. 15 van de Leegstandswet, laat cliënte weten dat een dergelijk beroep u niet toekomt. Immers, voor een rechtmatig gebruik van deze vergunning is vereist dat de woning in de verkoop staat, hetgeen niet het geval is geweest. Hierdoor is de vergunning vervallen, en wordt zij geacht geen toepassing te hebben gehad. (…)”
2.10.
[gedaagde sub 1] heeft bij de gemeente navraag gedaan over de geldigheid van de aan [eiser] verleende vergunning. In een e-mail van 16 maart 2018 heeft [naam] van de gemeente Amsterdam haar geantwoord dat de vergunning onder de leegstandswet niet meer geldig is omdat de woning op dat moment nergens te koop stond.
2.11.
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten besteedt op haar website aandacht aan de Leegstandwet. Als antwoord op de vraag wanneer een woning voor de verkoop is bestemd staat daarop voor zover voor deze zaak van belang het volgende vermeld:
“(…) om tijdelijk te mogen verhuren moet aan twee voorwaarden volden voldaan: - de woning moet leeg staan - en de woning moet voor verkoop bestemd zijn (…). De Leegstandwet geeft geen definitie van “voor verkoop bestemd”. Uit de Memorie van Toelichting bij de wet kan worden afgeleid dat de gemeente bij de vergunningaanvraag deze vraag moet beoordelen. (…) De gemeente kan van de eigenaar vragen aan te tonen dat de woning daadwerkelijk te koop wordt aangeboden. Is de woning bijvoorbeeld aangeboden via Funda? (…) De enkele bedoeling van de eigenaar (of de erfgenamen) de woning te willen verkopen – bijvoorbeeld op termijn, zonder dat deze daadwerkelijk te koop is aangeboden – is te weinig om te kunnen spreken van een “voor verkoop bestemde woning”.”
3. Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, kort gezegd, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen de woning te ontruimen en hem te machtigen de ontruiming zo nodig met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen, met hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2.
[gedaagde sub 1] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van [eiser] en [gedaagde sub 1] wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
Aan [eiser] is een vergunning verleend voor verhuur van zijn woning op basis van de Leegstandwet. Tussen partijen is in geschil of die vergunning nog geldig is. Voor de stelling van [gedaagde sub 1] dat de vergunning van rechtswege is vervallen nu de woning niet (langer) in de verkoop staat, is in de wettekst geen steun te vinden. Uit de wet en de Memorie van Toelichting blijkt alleen dat bij de aanvraag moet worden getoetst of aan twee voorwaarden is voldaan, namelijk of de woning leeg staat en of de woning voor de verkoop bestemd is. Het begrip ‘voor de verkoop bestemd’ is in de wet niet gedefinieerd. Voorshands kan aan de uitlating van een ambtenaar van de gemeente Amsterdam weinig waarde worden gehecht.
4.3.
Aan [gedaagde sub 1] kan worden toegegeven dat de mogelijkheid die de Leegstandswet biedt om de huurbeschermingsbepalingen te omzeilen kan worden misbruikt, bijvoorbeeld door de woning op Funda te zetten en die er direct na het sluiten van een tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet weer af te halen. Van misbruik of oneigenlijk gebruik van de vergunning is in deze zaak vooralsnog echter geen sprake.
4.4.
[eiser] heeft de woning in 2011 op Funda gezet. Voorshands is aannemelijk dat het vanaf dat moment altijd zijn bedoeling is geweest de woning te verkopen. Gelet op de ongunstige toestand op de woningmarkt is dat lange tijd niet gelukt. In 2013, nadat hij de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] had gesloten, heeft hij de actieve verkoop gestaakt maar de woning wel in de ‘stille’ verkoop gelaten. Vervolgens hebben partijen gesproken over de mogelijkheid van verkoop van de woning aan [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] . Volgens [gedaagde sub 1] heeft zij slechts algemene interesse in overname van de woning getoond, maar [eiser] heeft aan de hand van een door hemzelf opgesteld overzicht van uitgewisselde whatsapp-berichten aannemelijk gemaakt dat [gedaagde sub 1] hem medio maart 2015 heeft laten weten dat zij en [gedaagde sub 2] de woning wilden kopen maar dat zij meer tijd nodig hadden om de financiering rond te krijgen, en dat partijen sindsdien met enige regelmaat contact over verkoop van de woning hebben gehad. Uit het overzicht kan verder worden afgeleid dat [gedaagde sub 1] in oktober 2017 aan [eiser] heeft laten weten dat zij een taxateur had ingeschakeld om de waarde van de woning te laten bepalen en dat [eiser] in december 2017 het wachten op een bod moe was en dat hij aan [gedaagde sub 1] heeft laten weten dat hij de woning in het voorjaar van 2018 in de verkoop wilde zetten en om die reden de huurovereenkomst wilde ontbinden.
4.5.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de woning steeds bestemd is geweest voor de verkoop. Dat de woning niet continu op Funda of een ander verkoopplatform heeft gestaan, maakt dat niet anders. Begrijpelijk is dat [eiser] gedurende het overleg met [gedaagde sub 1] over verkoop van de woning aan haar de woning niet in de actieve verkoop heeft gezet. De verhuur is steeds bedoeld geweest ter overbrugging van de periode totdat de woningmarkt weer voldoende zou zijn aangetrokken. In dit verband is ook van belang dat [eiser] geen winst met de verhuur heeft behaald. Hij heeft onweersproken gesteld dat de huurprijs net de kosten van de woning dekt.
Dat [eiser] in een e-mail van 12 december 2017 aan [gedaagde sub 1] heeft gesproken over zijn voornemen om de woning begin 2018 in de verkoop te zetten moet in dit licht worden bezien. Aannemelijk is dat [eiser] daarmee heeft bedoeld dat hij zich per begin 2018 niet langer gebonden voelde om met [gedaagde sub 1] te onderhandelen over verkoop van de woning aan haar en dat hij de woning weer op de markt zou brengen. Dat [eiser] tot aan dat moment nooit de bedoeling heeft gehad om de woning te verkopen berust op een onjuiste interpretatie.
4.6.
Bij het voorgaande komt nog dat het [gedaagde sub 1] bij het aangaan de van huurovereenkomst duidelijk was dat [eiser] de woning alleen wilde verhuren op basis van de Leegstandwet, en [gedaagde sub 1] geen huurbescherming zou genieten. Zij heeft zich ingespannen om de huurovereenkomst op basis van een Leegstandvergunning tot stand te brengen en zij heeft die overeenkomst weloverwogen gesloten. Onder die omstandigheden kan zij zich nu niet te goeder trouw op huurbescherming beroepen.
4.7.
[eiser] heeft de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van de overeengekomen termijn en [gedaagde sub 1] zal de woning dan ook moeten verlaten vóór
1 mei 2018. Die datum nadert en [eiser] heeft gelet op het verzet van [gedaagde sub 1] een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. De vordering zal worden toegewezen als in de beslissing vermeld.
4.8.
De vordering tegen [gedaagde sub 2] komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en zal worden toegewezen in dezelfde zin als de vordering tegen [gedaagde sub 1] . Dat de relatie tussen [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] verbroken is en [gedaagde sub 2] inmiddels elders woont, staat niet aan toewijzing in de weg, evenmin als het feit dat hij de huur inmiddels heeft opgezegd.
4.9.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 199,82
- griffierecht 291,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.306,82
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 30 april 2018 de woning aan de [adres] te [woonplaats] met al de hunnen en het hunne te ontruimen en onder afgifte van de sleutels bezemschoon aan [eiser] ter beschikking te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalde,
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.306,82,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2018. [1]