Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6293683 CV EXPL 17-20837
vonnis van: 2 februari 2018
fno.: 21925
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Mignon City B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Mignon
gemachtigde: mr. F.C. Borst
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Leidsestraat Apotheek B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Leidsestraat
gemachtigde: mr. A. de Fouw
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Het procesverloop blijkt uit het volgende:
- de dagvaarding van 8 maart 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord van 13 mei 2016 met producties;
- het instructievonnis van 27 mei 2016 waarin een comparitie van partijen zal worden bepaald;
- de bepaling van de comparitie op 20 oktober 2016;
- de faxberichten van beide partijen van 13 mei 2016 waarin zij mededelen dat de comparitie geen doorgang behoeft te vinden en zij verzoeken om royement van de procedure;
- de brief van de griffier van 14 oktober 2016 waarin aan partijen is medegedeeld dat de procedure per gelijke datum is geroyeerd;
- de brief van de gemachtigde van Mignon van 30 augustus 2017 waarin zij heeft verzocht om de zaak weer op de rol te plaatsen en een datum voor de comparitie te bepalen;
- de faxberichten van de gemachtigde van Leidsestraat van 31 augustus en 12 september 2017 waarin zij bezwaar maakt tegen het opnieuw op de rol plaatsen van de zaak en een dagbepaling;
- het faxbericht van de gemachtigde van Mignon van 5 september 2017 waarin zij haar verzoek handhaaft;
- de dagbepaling van de comparitie;
- de op 21 december 2017 gehouden comparitie van partijen, waarbij partijen hun standpunt hebben toegelicht aan de hand van overgelegde aantekeningen en de daarvan verder bijgehouden aantekeningen van de griffier;
- de dagbepaling van het vonnis op vandaag.
In het incident
1. Leidsestraat heeft primair aangevoerd dat de zaak na het royement van de procedure op 14 oktober 2016 niet opnieuw op de rol kon worden geplaatst omdat partijen een definitief royement hebben beoogd. Zoals ter zitting van 21 december 2017 toegelicht is de op 21 december 2017 gehouden comparitie mede bepaald om partijen in de gelegenheid te stellen om zich over dit incident uit te laten. Partijen hebben ter zitting gepersisteerd in hun standpunten, zoals verwoord in hun faxberichten van 30 augustus 2017 en 5 september 2017 (Mignon ) respectievelijk 31 augustus 2017 en 12 september 2017 ( Leidsestraat ). De kantonrechter zal daarom eerst op dit incident beslissen.
2. Het staat partijen in beginsel vrij om na doorhaling de zaak opnieuw op de rol te brengen ter voortzetting van het geding. Indien partijen in het kader van een minnelijke regeling echter overeengekomen zijn dat hun geschil wordt beëindigd en zij ter uitvoering daarvan doorhaling hebben verzocht, kan de zaak in beginsel niet weer worden opgebracht. De tussen partijen gesloten minnelijke regeling staat daaraan dan in de weg. Beoordeeld zal moeten worden of deze situatie zich voordoet.
3. In dit geval heeft de rolgemachtigde I.M.C.A. Reinders-Folmers van Leidsestraat bij fax van 13 oktober 2016 aan de rechtbank Amsterdam, sector kanton, voorafgaand aan het royement het volgende bericht:
“In bovengenoemde zaak bericht ik u dat partijen overeenstemming hebben bereikt. De geplande comparitie van partijen behoeft geen doorgang te vinden. Ik verzoek u de zaak te royeren.”
In reactie op dit bericht heeft de gemachtigde van Mignon bij fax van gelijke datum aan de rechtbank Amsterdam, team kanton, het volgende medegedeeld:
“Refererend aan het faxbericht van mr. I.M.C.A. Reinders-Folmer van hedenochtend, bericht ik u dat ook Mignon City royement van de procedure verzoekt.”
4. Volgens Leidsestraat volgt uit deze brieven, en de daarop volgende bevestiging van het royement door de griffier van 14 oktober 2016 dat partijen expliciet hebben beoogd de procedure definitief te beëindigen. Dit blijkt uit de wederzijds kenbare bedoeling van partijen. Mignon heeft in haar fax van 13 oktober 2016 niets gesteld wat erop wijst dat zij niet de bedoeling had om de zaak definitief te doen eindigen, aldus nog steeds Leidsestraat.
5. Mignon heeft aangevoerd dat partijen in oktober 2016
meendenovereenstemming te hebben bereikt. Zij hebben vervolgens langdurig onderhandeld, maar zonder resultaat. Ter onderbouwing heeft Mignon verwezen naar e-mail correspondentie van 24 en 25 augustus 2017. Hieruit volgt volgens Mignon dat partijen geen regeling hebben weten te treffen over hetgeen hen in de onderhavige zaak verdeeld houdt, namelijk de vraag of de huur is geëindigd en er deswege alleen sprake kan zijn van voortzetting van het gebruik indien een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt.
meendenovereenstemming te hebben bereikt. Zij hebben vervolgens langdurig onderhandeld, maar zonder resultaat. Ter onderbouwing heeft Mignon verwezen naar e-mail correspondentie van 24 en 25 augustus 2017. Hieruit volgt volgens Mignon dat partijen geen regeling hebben weten te treffen over hetgeen hen in de onderhavige zaak verdeeld houdt, namelijk de vraag of de huur is geëindigd en er deswege alleen sprake kan zijn van voortzetting van het gebruik indien een nieuwe huurovereenkomst tot stand komt.
6. Ter zitting heeft mevrouw [naam 1] namens Mignon verklaard dat partijen mondeling overeenstemming hadden bereikt over nieuwe afspraken over het gehuurde waarbij tegemoet werd gekomen aan de belangen van beide partijen. [naam 1] voerde met de heer [naam 2] van Leidsestraat de onderhandelingen. Advocaat Borst was hier niet bij betrokken. Ruiter dacht dat ze eruit waren. [naam 2] heeft wel gezegd dat hij nog overleg met zijn compagnon moest voeren.
7. Namens Leidsestraat heeft de heer [naam 3] bevestigd dat heer [naam 2] met [naam 1] heeft onderhandeld. [naam 2] heeft in januari 2017 op schrift gekregen wat de schikking zou moeten worden. Dit overzicht was volgens [naam 3] onacceptabel.
8. Gelet op het voorgaande kan niet worden vastgesteld dat partijen een definitieve regeling omtrent hun geschil hebben getroffen en dat Leidsestraat er daarom geen rekening mee hoefde te houden dat de procedure weer hervat zou worden. De mededeling van de rolgemachtigde van Leidsestraat over de overeenstemming en het daarop volgende bericht van de gemachtigde van Mignon zijn, in aanmerking genomen de verklaringen van partijen over de gestelde overeenstemming, in dit verband onvoldoende. Leidsestraat heeft niet een op schrift gestelde, tussen partijen getroffen regeling of andere correspondentie ten tijde van het royement in het geding gebracht, waaruit de overeenstemming over het definitief beëindigen van het geschil blijkt.
9. Ter zitting is gebleken dat het door Mignon gestelde geschil omtrent het gehuurde partijen nog steeds verdeeld houdt. Aldus is onvoldoende gesteld of gebleken dat in dit geval sprake is geweest van een minnelijke regeling tussen partijen met een zodanige strekking, dat deze in de weg staat aan hervatting van de procedure.
10. Dit betekent dat de zaak weer op de rol kon worden geplaatst en in de hoofdzaak zal worden beslist.
In de hoofdzaak
De feiten
11. De kantonrechter gaat uit van de volgende als rechtens vaststaand aan te merken feiten:
11.1
Sinds 2001 is Leidsestraat op basis van een mondelinge onderhuurovereenkomst met Mignon gevestigd in de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres bedrijfsruimte 1] .
11.2
Mignon is als huurder met [naam verhuurder] als verhuurder per 1 juli 2006 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte, gelegen aan de [adres bedrijfsruimte 2] en een bovengelegen tussenverdieping / [adres bedrijfsruimte 1] te [vestigingsplaats] (hierna: de hoofdhuurovereenkomst). Op de hoofdhuurovereenkomst zijn de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing. Sinds de jaren ’80 van de vorige eeuw huurde de rechtsvoorgangster van Mignon voornoemde bedrijfsruimte.
11.3
In artikel 1.3 van de hoofdhuurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door de huurder uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt als drogisterij, parfumerie en de ruimte aan de [adres bedrijfsruimte 1] als apotheek.
11.4
De heer [naam 3] (mede-eigenaar van Leidsestraat ) was via [naam BV 4] tot 1 juli 2006 (enig) aandeelhouder van Mignon .
11.5
Sinds 2001 was de heer [naam manager] als manager/bedrijfsleider in dienst bij Mignon . Per 1 juli 2006 heeft [naam manager] via Ophof Beheer de aandelen van [naam BV 3] in Mignon overgenomen.
11.6
Op 28 juni 2006 is de v.o.f. [naam VOF] (de Drogist), met Mignon en [beheerdersorganisatie] als vennoten, een schriftelijke samenwerkingsovereenkomst aangegaan met Leidsestraat (de Apotheek). In de considerans is onder C overwogen dat partijen sinds 1 maart 2001 samenwerken, hetgeen zich manifesteert doordat de Drogist en de Apotheek worden gedreven in dezelfde winkelruimte op de begane grond van de panden aan de [adres bedrijfsruimte 2] doorlopend in [adres bedrijfsruimte 2] , tezamen gedefinieerd als de Winkelruimte. In artikel 2 Uitgangspunten Pro samenwerking is als afspraak opgenomen dat de Apotheek van de Drogist onderhuurt. Uitgangspunt voor de onderhuurovereenkomst is het meest recente ROZ model Winkelruimte voor een duur gelijk aan de duur van de hoofdhuurovereenkomst.
11.7
Per 1 juli 2006 zijn partijen een schriftelijke onderhuurovereenkomst aangegaan (hierna: de onderhuurovereenkomst) met betrekking tot de bedrijfsruimte en de daarbij horende kelderruimte, gelegen aan de [adres bedrijfsruimte 2] te [vestigingsplaats] (hierna: het gehuurde). Daarbij is gebruik gemaakt van het ROZ-model Huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Op de onderhuurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro” van toepassing verklaard .
11.8
In artikel 1.3 van de onderhuurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door de huurder uitsluitend wordt bestemd om te worden gebruikt als apotheek.
11.9
In de artikel 3.1 tot en met 3.3 van de onderhuurovereenkomst is bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, waarna het steeds wordt voortgezet voor een periode van vijf jaar. Ingevolge artikel 3.4 vindt beëindiging plaats door opzegging met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar.
11.1
Bij brief/deurwaardersexploit d.d. 30 juni 2015 heeft Mignon de onderhuurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2016. In de opzegging wordt ervan uitgegaan dat Leidsestraat niet akkoord gaat met beëindiging, tenzij zij binnen zes weken laat weten dat zij met de huurbeëindiging instemt.
11.11
Leidsestraat heeft niet ingestemd met de beëindiging van de onderhuurovereenkomst per 1 juli 2016.
Het geschil
12. Mignon heeft gevorderd, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht verklaart dat de onderhuurovereenkomst tussen Mignon en Leidsestraat moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst die is onderworpen aan het 230a-regime;
II. voor recht verklaart dat deze onderhuurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 1 juli 2016 en op die datum zal eindigen;
met veroordeling van Leidsestraat in de proceskosten en de nakosten.
13. Leidsestraat heeft verweer gevoerd dat strekt afwijzing van de vordering van Mignon.
14. Op de standpunten van partijen zal hierna voor zover relevant verder worden ingegaan.
De beoordeling
15. Het verweer dat Mignon niet ontvankelijk moet worden verklaard, omdat zij geen ontruiming heeft aangezegd en de voorvraag naar het toepasselijk huurregime alleen in een verzoekschriftprocedure ex artikel 7:230 lid 1 BW Pro kan worden voorgelegd, wordt verworpen. Er is geen rechtsregel die eraan in de weg staat om de gevraagde verklaringen voor recht in een dagvaardingsprocedure te vorderen. Het feit dat geen ontruiming is aangezegd, of dat de opzegging onvoldoende blijk zou geven van een keuze voor een regime maakt dit oordeel niet anders. Een andersluidend oordeel zou alleen maar leiden tot een voortdurende situatie van rechtsonzekerheid. De kantonrechter zal daarom onderzoeken welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is.
16. Volgens Mignon is de onderhuurovereenkomst onderworpen aan de regels van 7:230a e.v. BW. Volgens Leidsestraat gaat het om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro.
17. Mignon heeft haar betoog naar de kern genomen gegrond op het feit dat een apotheker een vrije beroepsoefenaar is, die net als de huisarts en advocaat zijn uitgesloten van de werking van het 290-regime. De bestemming van de onderhuurovereenkomst is apotheek. Andere activiteiten zijn niet toegestaan. Verder heeft zij gesteld dat partijen omtrent het gebruik van het gehuurde een duidelijke scheiding tussen de activiteiten van de apotheek en de (de door Mignon geëxploiteerde) drogist voor ogen heeft gestaan, zodat zij elkaar niet zouden beconcurreren. De apotheek staat los van de drogist, wordt duidelijk gemarkeerd als apotheek en heeft een zeer beperkt oppervlakte dat toegankelijk is voor klanten. De producten worden verstrekt door de apotheker of de apothekersassistenten. De primaire taak van een apotheek is verstrekking van medicatie op recept. Slechts een beperkt deel van de inkomsten van een gemiddelde apotheek komt uit de verkoop van zonder recepten verkrijgbare artikelen. Voor zover Leidsestraat een andere situatie bepleit is dat ongeloofwaardig en in strijd met de gemaakte afspraken, aldus nog steeds Mignon .
18. Leidsestraat heeft het betoog van Mignon bestreden. Daartoe heeft zij aangevoerd dat Mignon erkent dat de heer [naam 3] bij de verkoop van de aandelen van Mignon aan [beheerdersorganisatie] in juli 2006 als voorwaarde heeft gesteld de onderhuur van het gehuurde aan Leidsestraat , die ter plaatse van het gehuurde daarvoor ook al haar apotheek exploiteerde. De huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde is in dit kader opgesteld door de heer [naam 3] en hiermee is ingestemd door de heer [naam manager] . Expliciet hebben partijen bedoeld om het gehuurde te gebruiken als 290-bedrijfsruimte, hetgeen blijkt uit het gebruikte model en de Algemene Bepalingen, die zien op 290-bedrijfsruimte. [naam 3] zou niet hebben ingestemd met een ander, minder bescherming biedend regime. Het gebruik kwalificeert ook als 290-bedrijfsruimte, nu de apotheek in de bedrijfsruimte wordt geëxploiteerd in samenhang met de drogist en de parfumerie en zij blijkens de pui aan de Leidsestraat als één geheel “Drogist, apotheek en parfumerie” naar buiten worden gepresenteerd. Een groot deel van de verkoop van de apotheek betreft producten zonder recept. Producten van de apotheek kunnen ook bij de Drogist worden afgerekend, aldus nog steeds Leidsestraat .
19. Voorop wordt gesteld dat voor de kwalificatie van het gehuurde beslissend is hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de inrichting van he gehuurde. De kantonrechter overweegt hierover als volgt
20. Mignon heeft niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist de door Leidsetraat geschetste omstandigheden bij het aangaan de van de huurovereenkomst. Deze omstandigheden, tezamen met het feit dat voor de huurovereenkomst een 290-bedrijfsruimte model is gebruikt vormen een belangrijke indicatie dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een gebruik van het gehuurd binnen het regime van artikel 7:290 e.v. BW voor ogen heeft gestaan.
21. Als onbetwist staat vast dat de exploitatie van Leidsestraat sinds 2001 per 1 juli 2006 ongewijzigd is voortgezet en inhoudt de dagelijkse verkoop aan particulieren van zelfzorggeneesmiddelen en huidverzorgingsproducten, alsmede van geneesmiddelen en medische hulpmiddelen op recept. Deze activiteiten hebben het karakter van een kleinhandelsbedrijf.
22. Feitelijk worden in de apotheek geen geneesmiddelen bereid, zo is onbetwist naar voren gebracht. Voor zover het gaat om de verkoop van geneesmiddelen op recept (die qua aantal volgens Leidsestraat minder is dan de producten zonder recept, precieze cijfers van Leidsestraat zijn niet voorhanden, maar worden wel gesteund door de landelijke cijfers) is de professionele bemoeienis in de bedrijfsruimte aldus niet zichtbaar voor het publiek. Dat professionele kennis is vereist voor de verkoop van (zelfzorg) geneesmiddelen doet onvoldoende af aan het feit dat het karakter van kleinhandelsbedrijf domineert in de apotheek.
23. De omstandigheid dat een apotheker een vrije beroepsbeoefenaar is geldt formeel gezien nog steeds, maar Mignon heeft geen (nieuwe) gezichtspunten aangeleverd waarom materieel anders (dan de lijn in de rechtspraak) zou moeten worden geoordeeld over de beperkte betekenis daarvan in de wijze waarop Leidsestraat de apotheek exploiteert. Mignon heeft verwezen naar andere vrije beroepsbeoefenaren, maar een advocaat en een huisarts verkopen doorgaans geen producten aan een balie die algemeen toegankelijk is voor het publiek. Die verwijzing kan Mignon dus niet baten.
24. De door Mignon aangevoerde inrichting van het gehuurde leidt niet tot een ander oordeel. Op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting is voldoende komen vast te staan dat de apotheek zich met de drogist en de parfumerie als één geheel presenteren en via dezelfde ingang voor het publiek toegankelijk is. Dit winkelkarakter wordt verder bevestigd in het feit dat de producten van de apotheek ook bij de drogist kunnen worden afgerekend. Mignon heeft naar voren gebracht, dat deze afrekenmogelijkheid thans niet meer bestaat. Vastgesteld kan echter worden dat deze samenwerking bij het aangaan van de huurovereenkomst partijen wel voor ogen stond.
25. Mignon heeft ook nog gewezen op de andere kleur van het vloeroppervlak van de apotheek en de (recente) aanwezigheid van stellingen als afscheiding van de rest van de bedrijfsruimte waarin de drogist en de parfumerie zijn gevestigd. Deze afscheiding doet echter niets af aan het karakter van kleinhandelsbedrijf van de apotheek.
26. Mignon heeft tot slot aangevoerd dat zij er nooit mee heeft ingestemd dat de verkoop van zelfgeneesmiddelen en huidverzorgingsproducten de verkoop van geneesmiddelen op recept overtreft, omdat zij zich hiermee concurrentie zou aandoen. Dienaangaande wordt opgemerkt dat de Samenwerkingsovereenkomst van 28 juni 2006 voorziet in afspraken op dit punt (sub iv). Dit argument legt voor de vraag naar het toepasselijk huurregime onvoldoende gewicht in de schaal. Immers, overeind blijft dat een belangrijk deel van de apotheek zich richt op de verkoop op andere producten dan de verstrekking van geneesmiddelen op recept. Voorts gaat het bij de verstrekking van geneesmiddelen (ook) om de verkoop van (elders) fabrieksmatig bereide geneesmiddelen.
27. Leidsestraat heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van plaatsgebondenheid van de apotheek in het gehuurde. Weliswaar is dat niet doorslaggevend, maar deze omstandigheid biedt wel steun aan hetgeen hiervoor is overwogen en geoordeeld.
28. Concluderend is de kantonrechter van oordeel dat het gehuurde is onderworpen aan het regime van artikel 7:290 e.v. BW. Hieruit vloeit voor dat de onder I gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen.
29. Met betrekking tot de onder II gevorderde verklaring voor recht wordt het volgende overwogen. Uit de stellingen van Mignon maakt de kantonrechter op dat Mignon bij dit deel van de vordering ervan uitgaat dat het gehuurde, anders dan hiervoor is geoordeeld, is onderworpen aan het regime van artikel 7:230a BW. Dat is niet het geval. Ingevolge 7:295 lid 1 BW blijft de huurovereenkomst na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van de verhuurder als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW Pro. Daargelaten de vraag of Mignon rechtsgeldig heeft opgezegd ( Leidsestraat heeft dat betwist, omdat in de opzegging onvoldoende duidelijk de opzegrond(en) zijn vermeld) kan de huurovereenkomst niet zijn geëindigd per 1 juli 2016. Dit deel van de vordering zal reeds daarom worden afgewezen.
30. Mignon zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
In het incident
wijst de vordering af;
In de hoofdzaak
wijst de vordering af af;
veroordeelt Mignon in de kosten van de procedure, aan de zijde van Leidsestraat begroot op € 800,- aan salaris voor de gemachtigde;
veroordeelt Mignon tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Mignon niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing inclusief BTW;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.