ECLI:NL:RBAMS:2018:10148

• Datum uitspraak: 1 maart 2018
• Publicatiedatum: 25 november 2020
• Zaaknummer: 6185301 CV EXPL 17-17074
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.A.M. Jacobs
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en ontbinding huurovereenkomst tussen medehuurders

In deze zaak, die voor de Rechtbank Amsterdam is behandeld, gaat het om een huurachterstand en de ontbinding van een huurovereenkomst tussen de besloten vennootschap Vesteda Investment Management B.V. en twee medehuurders, [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Vesteda heeft de huurders aangeklaagd wegens een achterstand in de huurbetalingen die is ontstaan sinds maart 2011. De huurprijs bedroeg laatstelijk € 1.028,96 per maand. Vesteda heeft herhaaldelijk aanmaningen gestuurd, maar de huurachterstand is niet ingelopen. [gedaagde 1] heeft de vordering betwist en aangevoerd dat zij de woning heeft verlaten en dat zij geen aanmaningen heeft ontvangen, terwijl zij haar nieuwe adres had doorgegeven. Vesteda stelt echter dat beide gedaagden hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de huurbetalingen.

In reconventie heeft [gedaagde 1] verzocht om ontbinding van de huurovereenkomst, omdat zij niet langer als huurder wil worden aangemerkt. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst niet eenzijdig door [gedaagde 1] kan worden opgezegd zonder instemming van de verhuurder. De rechter heeft vastgesteld dat Vesteda een redelijk belang heeft bij handhaving van [gedaagde 1] als contractspartij, gezien de huurachterstand en het feit dat [gedaagde 2] niet in staat is om de huur te betalen. De vordering van [gedaagde 1] tot ontbinding van de huurovereenkomst is afgewezen.

De kantonrechter heeft de gedaagden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de buitengerechtelijke kosten, en de proceskosten zijn aan Vesteda toegewezen. De rechter heeft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat Vesteda direct kan overgaan tot uitvoering van de uitspraak, ongeacht een eventueel hoger beroep.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 6185301 CV EXPL 17-17074

vonnis van: 1 maart 2018

fno.: 23

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

de besloten vennootschap Vesteda Investment Management B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

nader te noemen: Vesteda

gemachtigde: mr. L.M. Jongerius

t e g e n

1. [gedaagde 1]

wonende te [woonplaats 1]

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie

nader te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: mr. P. Tijsterman

2. [gedaagde 2]

wonende te [woonplaats 2]

nader te noemen: [gedaagde 2]

niet verschenen

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

• dagvaarding van 18 juli 2017 met producties;
• mondeling antwoord van [gedaagde 1] met producties, tevens eis in reconventie;
• instructievonnis;
• repliek/antwoord;
• dupliek/repliek;
• dupliek in reconventie;
• dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

Sinds 30 maart 2011 verhuurt Vesteda aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning aan het adres [adres 1] .

1.2.

De huurprijs bedraagt laatstelijk € 1.028,96 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

1.3.

Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen.

1.4.

Vesteda heeft haar vordering ter incasso aan haar gemachtigde uit handen gegeven. Deze gemachtigde heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] herhaaldelijk schriftelijk tot betaling aangemaand op het adres van het gehuurde.

1.5.

Op 12 april 2017 is aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan het adres van het gehuurde een sommatie gezonden om de factuur binnen 15 dagen te voldoen, bij gebreke waarvan zij een bedrag van € 362,03 aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd zouden worden.

1.6.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de achterstand niet ingelopen.

2. Vordering en verweer in conventie en in reconventie

In conventie:

2.1

Vesteda vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van:

€ 2.019,07 aan hoofdsom;

€ 362,03 aan incassokosten inclusief btw;

€ 39,18 aan wettelijke rente, berekend tot 18 juli 2017

e wettelijke rente over € 2.019,07 vanaf 18 juli 2017 tot de voldoening;

de proceskosten.

2.2

Aan deze vordering legt Vesteda ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hun betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst, ondanks herhaalde aanmaning daartoe, niet zijn nagekomen, waardoor - berekend tot en met oktober 2017 - bovengenoemde huurachterstand is ontstaan. Ondanks herhaalde aanmaning zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke gebleven de achterstand volledig in te lopen. Hierdoor zag Vesteda zich genoodzaakt hen in rechte te betrekken.

2.3

[gedaagde 1] heeft de vordering betwist. Zij voert aan dat haar relatie met [gedaagde 2] is verbroken en dat zij onderhavige woning heeft verlaten. Sinds 24 juni 2016 woont [gedaagde 1] op het adres [adres 2] . Van haar verhuizing heeft [gedaagde 1] Vesteda op de hoogte gesteld. [gedaagde 2] is in de woning aan de [adres 1] achtergebleven. Hij betaalt maandelijks de huur aan Vesteda. Kennelijk betaalt hij niet stipt op tijd. [gedaagde 1] heeft geen enkele aanmaning van Vesteda ontvangen, terwijl zij wel haar nieuwe adres had doorgegeven. Daarom is [gedaagde 1] van mening dat de buitengerechtelijke kosten en de rente niet voor haar rekening dienen te komen.

2.4

Bij repliek heeft Vesteda gesteld dat beide gedaagden contractueel huurder van de woning zijn en daardoor hoofdelijk verplicht om maandelijks de huur tijdig te voldoen.
Vesteda handhaaft haar vordering tot hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] .

In reconventie:

2.5

[gedaagde 1] vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Vesteda en haar ontbindt met ingang van de datum van dit vonnis.

2.6

[gedaagde 1] heeft aan haar vordering het volgende ten grondslag gelegd. Zij stelt dat zij Vesteda sinds juni 2016 heeft verzocht haar als huurder te schrappen. Op dat moment was nog niet sprake van enige huurachterstand. Vesteda weigert daaraan echter mee te werken. De huurovereenkomst tussen haar en Vesteda dient ontbonden te worden, omdat [gedaagde 2] niet tijdig aan zijn huurverplichtingen jegens Vesteda voldoet, Vesteda niet bereid gebleken is om [gedaagde 1] van de huurovereenkomst af te halen en de huur met alleen [gedaagde 2] voort te zetten, alsmede omdat [gedaagde 1] sedert juni 2016 het woongenot van het gehuurde niet meer heeft.

2.7

Vesteda brengt daar tegenin dat overeenkomsten als de onderhavige niet door één van de huurders kunnen worden opgezegd. Vesteda accepteert de eenzijdige opzegging van [gedaagde 1] ook niet omdat gebleken is dat [gedaagde 2] onvoldoende financiële waarborg biedt.

2.8

[gedaagde 1] heeft bij dupliek haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met Vesteda herhaald.

3. Beoordeling

In conventie:

3.1

[gedaagde 2] is in deze procedure niet verschenen en heeft aldus de vordering van Vesteda niet weersproken. De vordering tegen hem is derhalve toewijsbaar.

3.2

[gedaagde 1] heeft, voor zover de vorderingen zich jegens haar richten, aangevoerd dat zij Vesteda sedert juni 2016 diverse malen heeft verzocht om haar als partij uit de huurovereenkomst te schrappen. Vesteda heeft daaraan niet willen meewerken.

3.3

Uit het standpunt van [gedaagde 1] volgt niet dat de huurovereenkomst jegens haar reeds beëindigd is. In het wettelijk stelsel ligt immers besloten dat degenen die bij het aangaan van de huurovereenkomst gezamenlijk als huurders zijn opgetreden, tezamen hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen uit die huurovereenkomst. Met dit stelsel is in beginsel onverenigbaar dat één van de huurders zich aan die aansprakelijkheid zou kunnen onttrekken door de overeenkomst zonder de instemming van de verhuurder alleen voor zichzelf op te zeggen.

3.4

Dit betekent dat [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk is gebleven voor betaling van de ontstane huurachterstand. Daartoe zal zij hierna worden veroordeeld.

In reconventie:

3.5

De door [gedaagde 1] ingestelde vordering strekt ertoe dat de rechter een tijdstip bepaalt met ingang waarvan zij de huurovereenkomst met Vesteda niet langer zal voortzetten.

Een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van art. 6:265 BW kan niet slagen, omdat de door [gedaagde 1] daartoe aangevoerde gronden, te weten dat [gedaagde 2] niet tijdig aan zijn huurverplichtingen jegens Vesteda voldoet, dat Vesteda niet bereid is om [gedaagde 1] van de huurovereenkomst af te halen en de huur met alleen [gedaagde 2] voort te zetten, alsmede dat [gedaagde 1] sedert juni 2016 het woongenot van het gehuurde niet meer heeft, niet aangemerkt kunnen worden als een tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst door Vesteda.

3.6

Voor zover [gedaagde 1] haar vordering tot ontbinding stoelt op art. 6:258 BW, althans bedoelt te vorderen dat Vesteda beëindiging van de huurovereenkomst met - alleen - [gedaagde 1] op grond van art. 6:248 BW niet kan weigeren, overweegt de kantonrechter het volgende.

Een specifieke regeling voor de onderhavige situatie ontbreekt. Een oplossing dient te worden gezocht die past in het stelsel van de wet en die zoveel mogelijk aansluit bij de in de wet geregelde gevallen. Enerzijds ligt, zoals hierboven reeds is overwogen, in het wettelijk stelsel besloten dat degenen die bij het aangaan van de huurovereenkomst gezamenlijk als de contractuele wederpartij van de verhuurder zijn opgetreden, voor de verplichtingen uit die huurovereenkomst tezamen jegens de verhuurder hoofdelijk aansprakelijk zijn en is in beginsel met dit stelsel onverenigbaar dat één van de huurders zich aan die aansprakelijk-heid zou kunnen onttrekken door de overeenkomst zonder de instemming van de verhuurder alleen voor zichzelf op te zeggen.

Anderzijds ligt in het stelsel van de wet het beginsel besloten dat een overeenkomst op grond van gewijzigde omstandigheden kan worden beëindigd, zoals onder meer blijkt uit de bepaling van artikel 6:258 BW, inhoudende dat de rechter tot een ontbinding van de overeenkomst kan besluiten op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Ook in het huurrecht, in het bijzonder in het stelsel van de artikelen 7:266 lid 5 en 7:267 lid 7 BW, ligt het voormelde beginsel besloten. Daarbij is van belang dat de positie van de oorspronkelijke contractuele medehuurder niet zo wezenlijk verschilt van die van de persoon die later medehuurder is geworden op grond van een door de verhuurder ingewilligd verzoek, dat aangenomen zou moeten worden dat eerstgenoemde buiten het wettelijk stelsel zou vallen. Dit stelsel brengt echter mee dat de onderhavige vordering - die ertoe strekt dat de rechter een tijdstip bepaalt met ingang waarvan één van de oorspronkelijke contractuele medehuurders de huurovereenkomst niet langer zal voortzetten - slechts toewijsbaar is, indien dit naar billijkheid, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, geboden is. Daarvan kan sprake zijn indien de verhuurder geen redelijk belang bij handhaving van de - vertrekkende of vertrokken- contractuele medehuurder als contractspartij aannemelijk maakt.

3.7

In het onderhavige geval heeft Vesteda voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een redelijk belang heeft bij handhaving van [gedaagde 1] als contractspartij, omdat er een huurachterstand bestaat en gesteld noch gebleken is dat [gedaagde 2] in staat is deze huurachterstand in te lopen en de lopende huur te voldoen. Gelet daarop is het redelijk belang van Vesteda bij handhaving van [gedaagde 1] als contractspartij erin gelegen dat [gedaagde 2] onvoldoende financiële waarborg voor de betaling van de huur biedt.

Het hier overwogene betekent dat [gedaagde 1] alleen een eind aan haar verplichtingen uit de onderhavige huurovereenkomst kan maken, doordat bewerkstelligd wordt dat beide huurders de huurovereenkomst - binnen de mogelijkheden die de huurovereenkomst daartoe biedt - opzeggen. [gedaagde 1] zou desgewenst daartoe een vordering tegen [gedaagde 2] kunnen instellen.’

3.8

De conclusie luidt dan ook dat de vordering van [gedaagde 1] wordt afgewezen.

In conventie en in reconventie:

3.9

Ten aanzien van de buitengerechtelijke kosten wordt overwogen dat Vesteda [gedaagde 2] en [gedaagde 1] meerdere keren tot betaling heeft aangemaand op het adres van het gehuurde. Nu Vesteda niet heeft betwist dat [gedaagde 1] al eerder haar nieuwe adres had doorgegeven, stelt [gedaagde 1] terecht dat niet is voldaan aan de voorwaarden van artikel 6:96 BW, zoals die gelden vanaf 1 juli 2012. Derhalve zal alleen [gedaagde 2] worden veroordeeld tot betaling van de buitengerechtelijke kosten. Gelet op de bij de dagvaarding overgelegde aanmaning(en) als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW wordt een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toegewezen als na te melden.

3.1

[gedaagde 2] en [gedaagde 1] worden als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

BESLISSING

In conventie

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan Vesteda van:

- € 2.019,07 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 18 juli 2017 tot aan de voldoening;

- € 39,18 aan wettelijke rente, berekend tot 18 juli 2017;

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan Vesteda van € 362,03 aan buitengerechtelijke incassokosten;

In reconventie:

wijst het gevorderde af;

In conventie en in reconventie

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Vesteda begroot op:
exploot € 97,31
salaris € 350,00
griffierecht € 470,00
-----------------
totaal € 917,31
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van te € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan, voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 maart 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.