Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6940387 CV EXPL 18-11552
vonnis van: 16 november 2018
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats]
eiseres
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. P.N.M. Commandeur
t e g e n
1. [gedaagde 1]
wonende te [woonplaats]
2. [gedaagde 2]
wonende te [woonplaats]
3. [gedaagde 3]
wonende te [woonplaats]
gedaagden
nader te noemen: [gedaagde 1] c.s.
gemachtigde: mr. F. Swart
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De volgende processtukken bevinden zich in het dossier:
- de dagvaarding van 18 mei 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling comparitie.
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het instructievonnis;
- de dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2018. Daaraan voorafgaande heeft [eiseres] nog aanvullende producties overgelegd. Ter zitting is [eiseres] in persoon verschenen, vergezeld door haar zoon en de gemachtigde mr. P.N.M. Commandeur. Namens [gedaagde 1] c.s. is [naam 1] van [naam bedrijf] verschenen met de gemachtigde mr. F. Swart. Partijen hebben hun standpunten toegelicht - [eiseres] mede aan de hand van een pleitnota - en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiseres] heeft voorts haar eis aangevuld. De zaak is vervolgens aangehouden teneinde mr. Swart in de gelegenheid te stellen overleg te voeren met [gedaagde 1] c.s. en een minnelijke regeling te beproeven. Bij akte van 19 oktober 2018 hebben [gedaagde 1] c.s. laten weten dat partijen niet nader tot elkaar zijn gekomen. Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
[eiseres] huurt sinds 16 april 2012 de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: de woning).
1.2.
[gedaagde 1] c.s. zijn tot 1 december 2017 eigenaars en verhuurders van de woning geweest.
1.3.
De maandelijks verschuldigde kale huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst € 679,25, op 30 juni 2017 € 769,85 en sinds 1 juli 2017
€ 787,55.
1.4.
In de woning is sprake van een vochtprobleem.
1.5.
Vanwege het vochtprobleem heeft [eiseres] de stichting !Woon ingeschakeld, welk bureau een verslag heeft uitgebracht. Het verslag is verwoord in een brief van 22 augustus 2017 aan de toenmalige beheerder [naam bedrijf] . !Woon heeft kort gezegd geconcludeerd dat er op meerdere plekken in de woning sprake is van vochtschade, welke schade vermoedelijk wordt veroorzaakt door optrekkend vocht.
1.6.
In september en oktober 2017 hebben [gedaagde 1] c.s. twee onderzoeken in de woning laten uitvoeren door Vochtwering Nederland en Percussie. Deze firma’s hebben respectievelijk op 14 september 2017 en 17 oktober 2017 via e-mail verslag uitgebracht. Beide firma’s hebben geconcludeerd, kort gezegd, dat het vochtprobleem niet veroorzaakt wordt door optrekkend vocht, maar dat de oorzaak vermoedelijk ligt in het slecht/verkeerd ventileren van de woning, in combinatie met een ‘koude brug’. Vochtwering Nederland noch Percussie kan een technische oplossing aanbieden.
1.7.
Per brief van 1 november 2017 heeft de gemachtigde van [eiseres] onder verwijzing naar het verslag van !Woon een huurprijsverlaging van 40% gevorderd, alsmede terugbetaling van € 18.385,77 aan onverschuldigd betaalde huur vanaf 16 april 2012.
1.8.
Per brief van 5 januari 2018 heeft de gemachtigde van [gedaagde 1] c.s. de vorderingen van [eiseres] onder verwijzing naar de conclusies van Vochtwering Nederland en Percussie afgewezen.
1.9.
Per brief van 12 april 2018 verwerpt de gemachtigde van [eiseres] de door [gedaagde 1] c.s. ingenomen standpunten en doet het voorstel de huurprijs vanaf 16 april 2012 te verminderen met 30%.
1.10.
[gedaagde 1] c.s. zijn niet op dit voorstel ingegaan.
1.11.
Op 24 september 2018 heeft de stichting !Woon een opname en vochtmeting in de woning uitgevoerd. Hiervan is een rapport met foto’s opgemaakt. De conclusie van het rapport is, kort gezegd, dat er geen sprake is van een te hoge luchtvochtigheid, dat met name de onderzijde van de muren aangetast worden door witte schimmel en afbladderende verf, veroorzaakt door vocht vanuit de muur en dat op de hogere delen van de muur geen vocht is gemeten. Er wordt in het rapport vanuit gegaan dat er vermoedelijk sprake is van optrekkend vocht.
Het geschil
2. [eiseres] vordert na eiswijziging en bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat:
- de huurprijs vanaf de aanvang van de huur tot 1 december 2017 zal worden verlaagd met 30%;
- dat [gedaagde 1] c.s. veroordeeld zullen worden tot terugbetaling van € 14.731,24 aan onverschuldigd betaalde huur;
- dat [gedaagde 1] c.s. veroordeeld zullen worden tot betaling van € 1.102,13 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- dat [gedaagde 1] c.s. veroordeeld zullen worden tot betaling van wettelijke rente vanaf 11 december 2017;
- dat [gedaagde 1] c.s. veroordeeld zullen worden tot betaling van de proceskosten.
3. Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat zij sinds de aanvang van de huur een ernstige vermindering van het huurgenot heeft ervaren door vochtoverlast in de woning. Dit rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs van 30%. [gedaagde 1] c.s. waren op de hoogte van het gebrek, nu het vochtprobleem al bij de bezichtiging van de woning in 2012 werd geconstateerd. Dit zou worden verholpen voordat [eiseres] de woning ging bewonen. Dit is echter niet gebeurd. Ook nadien is meerdere malen geprobeerd het vochtprobleem aan te pakken door de muren te behandelen, maar het vocht bleef steeds terugkomen.
4. [gedaagde 1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vordering. Hiertoe voeren zij aan dat geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 e.v. Burgerlijk Wetboek (BW). De oorzaak van het vochtprobleem moet worden gezocht in gebrekkig ventilatiegedrag van [eiseres] . Dit volgt uit de twee onderzoeken van Vochtwering Nederland en Percussie, die [gedaagde 1] c.s. hebben laten uitvoeren naar aanleiding van de klachten van [eiseres] .
5. Voor zover een huurvermindering toewijsbaar wordt geacht, voeren [gedaagde 1] c.s. aan dat die huurverlaging slechts kan gelden voor de periode vanaf 22 augustus 2017, omdat [gedaagde 1] c.s. pas op dat moment bekend zijn geworden met de klachten van [eiseres] .
Beoordeling
6. In deze zaak zal eerst beoordeeld moeten worden of er sprake is van een gebrek in de woning. Op grond van artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
7. Tussen partijen is niet in geschil dat er een vochtprobleem in de woning is, waardoor [eiseres] niet het volledige huurgenot heeft. Gelet op artikel 7:204 lid 2 BW is echter pas sprake van een gebrek als dit niet aan [eiseres] is toe te rekenen.
8. [gedaagde 1] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat de oorzaak van het vochtprobleem gezocht moet worden in gebrekkig ventilatiegedrag van [eiseres] . Als gevolg van het permanent luchten wordt waterdamp aangetrokken. Van optrekkend vocht is geen sprake, aldus [gedaagde 1] c.s. Door [eiseres] is betwist dat haar gedrag de oorzaak van het vocht zou zijn. [eiseres] benadrukt dat sprake is van optrekkend vocht en wijt de oorzaak daarvan aan een slechte fundering. De gemeente is op het moment bezig met een casco- en funderingsonderzoek, maar de resultaten daarvan zijn nog niet bekend.
9. [eiseres] heeft een opname- en vochtmetingsrapport overgelegd van de stichting !Woon. Ten behoeve van dit rapport zijn op 24 september 2018 in de hal, woonkamer, badkamer en in de twee slaapkamers van de woning onder andere vochtmetingen uitgevoerd. In het rapport staan de constateringen en de gemeten waardes gedetailleerd omschreven onder verwijzing naar foto’s van de metingen. De conclusie van het rapport luidt dat er vermoedelijk sprake is van optrekkend vocht. De tegengestelde conclusies die Vochtwering Nederland en Percussie in 2017 hebben getrokken kunnen de stelling dat het vochtprobleem het gevolg is van aan [eiseres] toe te rekenen omstandigheden, niet zonder meer dragen. Weliswaar blijkt uit de verslagleggingen dat de vochtoverlast beperkt kan worden door een verandering in het ventilatiegedrag, maar eveneens wordt geconstateerd dat hier eventueel een ‘koude brug’ in de woning aan ten grondslag ligt. Dat zou betekenen dat de problemen op zijn minst ten dele hun oorzaak vinden op bouwfysisch vlak, hetgeen voor rekening komt van een verhuurder.
10. Nu gelet op het voorgaande op dit punt in de procedure niet vast te stellen is of het vochtprobleem in de woning al dan niet veroorzaakt wordt door het gedrag van [eiseres] , zal [gedaagde 1] c.s., als de partij die zich op het rechtsgevolg daarvan beroept, op grond van artikel 150 Rv met het bewijs van deze stelling worden belast, één en ander als hierna gemeld.
11. In deze zaak speelt verder de vraag per wanneer de eventuele huurprijsverlaging in zou moeten gaan. Ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW kan dat vanaf de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of de dag waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan.
12. [eiseres] stelt dat de vochtproblemen al bij aanvang van de huur bij [gedaagde 1] c.s. bekend waren. Over deze problematiek is gesproken bij de bezichtiging. In de jaren daarna is de door [gedaagde 1] c.s. ingeschakelde aannemer [naam aannemer] meerdere malen langs geweest voor dit probleem en zijn de muren tot drie keer toe geïnjecteerd. [gedaagde 1] c.s. stellen dat zij pas voor het eerst bij ontvangst van de brief van !Woon van 22 augustus 2017 op de hoogte van de klachten zijn gesteld. Daarmee staat, althans zonder verder bewijs, de juistheid van de stelling van [eiseres] niet vast. Op de voet van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust de bewijslast hier op [eiseres] . Zij zal daarom tot bewijslevering worden toegelaten van haar stelling dat [gedaagde 1] c.s. al sinds de aanvang van de huurovereenkomst kennis hadden van het vochtprobleem, één en ander als hierna gemeld.
13. Indien na bewijslevering komt vast te staan dat [eiseres] terecht aanspraak maakt op een vermindering van de huurprijs - ofwel vanaf 22 augustus 2017, ofwel vanaf een eerder moment - komt tot slot de vraag aan de orde wat een evenredige vermindering van de huurprijs is als bedoeld in artikel 7:207 BW. Onweersproken is dat [eiseres] kampt met gezondheidsproblemen, waaronder aan haar luchtwegen, die blijkens de verklaring van haar huisarts niet veroorzaakt worden door een lichamelijke of somatische ziekte bij haar zelf. Het vochtprobleem in de woning wordt door de huisarts als een mogelijke oorzaak van [eiseres] haar klachten genoemd. Gelet op deze omstandigheid, alsmede de algemene staat van de woning zoals die blijkt uit de door [eiseres] overgelegde foto’s, acht de kantonrechter – voor zover hier na bewijslevering aan wordt toegekomen – de gevorderde huurverlaging van 30% passend en redelijk. [gedaagde 1] c.s. hebben tegen de hantering van dit percentage ook overigens geen verweer gevoerd.
14. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
laat [gedaagde 1] c.s. toe te bewijzen dat het vochtprobleem in de woning veroorzaakt wordt door het gedrag van [eiseres] ;
laat [eiseres] toe te bewijzen dat [gedaagde 1] c.s. al sinds de aanvang van de huurovereenkomst kennis hadden van het vochtprobleem in de woning;
bepaalt dat beide partijen zich ter rolzitting van
vrijdag 14 december 2018 om 10.00 uurbij akte moeten uitlaten of, en zo ja op welke wijze, zij van hun bewijsopdrachten gebruik willen maken, waarbij wordt opgemerkt dat de aktes uiterlijk de werkdag voor de genoemde rolzitting op de griffie van de rechtbank aanwezig dienen te zijn;
vrijdag 14 december 2018 om 10.00 uurbij akte moeten uitlaten of, en zo ja op welke wijze, zij van hun bewijsopdrachten gebruik willen maken, waarbij wordt opgemerkt dat de aktes uiterlijk de werkdag voor de genoemde rolzitting op de griffie van de rechtbank aanwezig dienen te zijn;
bepaalt dat als een van de partijen bewijs wil leveren door schriftelijke bewijsstukken, zij deze bewijsstukken dadelijk bij die akte in het geding moet brengen;
bepaalt dat als een van de partijen bewijs wil leveren door het horen van getuigen, zij in die akte opgave moet doen van naam en woonplaats van de te horen getuigen en van de verhinderdata van alle betrokkenen voor de komende vier maanden, waarbij wordt opgemerkt dat die partij te zijner tijd zelf moet zorgen voor behoorlijke oproeping van de getuigen;
bepaalt dat als een van de partijen bewijs wil leveren door het horen van getuigen, een dag en uur voor getuigenverhoor zullen worden bepaald;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare zitting van 16 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.