ECLI:NL:RBAMS:2017:9154

• Datum uitspraak: 28 november 2017
• Publicatiedatum: 12 december 2017
• Zaaknummer: 5550749 CV EXPL 16-34603
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurovereenkomst en aanspraak op verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie en dringende werkzaamheden

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Amsterdam op 28 november 2017 uitspraak gedaan in een geschil tussen de stichting Stadgenoot en een huurster, aangeduid als [eiseres]. De zaak betreft een huurovereenkomst voor een flatwoning waarbij de huurster aanspraak maakt op vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten in verband met renovatiewerkzaamheden die door de verhuurder zijn uitgevoerd. De huurster stelt dat de werkzaamheden die Stadgenoot heeft verricht, moeten worden gekwalificeerd als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), en dat verhuizing noodzakelijk was. De verhuurder heeft echter betwist dat de werkzaamheden als renovatie kunnen worden aangemerkt en heeft geen vergoeding voor de verhuis- en inrichtingskosten betaald.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de werkzaamheden in de woning van de huurster zowel renovatie als dringende onderhoudswerkzaamheden omvatten. De rechter heeft daarbij het onderscheid tussen renovatie en dringende werkzaamheden zoals gedefinieerd in de rechtspraak van de Hoge Raad in acht genomen. De kantonrechter concludeert dat de huurster niet heeft aangetoond dat de renovatiewerkzaamheden op zichzelf een verhuizing noodzakelijk maakten. De vordering van de huurster om de verhuiskostenvergoeding te ontvangen, is afgewezen. De huurster is als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt de noodzaak voor huurders om aan te tonen dat verhuizing noodzakelijk is in het geval van renovatie, en dat niet alle werkzaamheden die als renovatie worden aangeduid, automatisch recht geven op een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. De rechter heeft ook de proceskosten aan beide partijen opgelegd, waarbij de huurster de kosten van de verhuurder moet vergoeden.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5550749 CV EXPL 16-34603

vonnis van: 28 november 2017

fno.: 562

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [woonplaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. C.G.M. Oosterwijk

t e g e n

de stichting Stichting Stadgenoot

gevestigd te Amsterdam

gedaagde

nader te noemen: Stadgenoot

gemachtigde: mr. R.N.E. Visser

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

• dagvaarding van 23 november 2016, met producties;
• incidentele conclusie tot voeging tevens antwoord, met producties;
• antwoordconclusie in het incident tot voeging;
• vonnis in het incident tot voeging;
• repliek, tevens houdende wijziging van eis, met producties;
• dupliek, tevens houdende akte uitlating wijziging van eis;
• vonnis waarin op verzoek van Stadgenoot een comparitie van partijen is gelast;
• comparitie van partijen, gehouden op 27 oktober 2017. [eiseres] heeft de bij dagvaarding ingestelde subsidiaire vordering ingetrokken. De gemachtigde van Stadgenoot heeft spreekaantekeningen overgelegd;
• dagbepaling vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eiseres] huurt van Stadgenoot de woonruimte (flatwoning) aan de [adres] . Het woonblok waarvan de woning onderdeel uitmaakt is gelegen in de [buurt] en is gebouwd in 1958.

1.2.

Stadgenoot heeft in 2015 aan alle bewoners van het woonblok (waaronder [eiseres] ) en ook aan de bewoners van vijf andere nabij gelegen woonblokken onder andere door middel van een nieuwsbrief bekend gemaakt:
“Tot een paar jaar geleden waren we van plan om de woningen te slopen. Omdat er door de crisis geen geld meer was om te slopen hebben we een ander plan bedacht zodat de woningen zeker nog twintig jaar meekunnen.
(…)
Iedereen doet mee
Een aantal werkzaamheden kon alleen doorgaan als de meerderheid ermee akkoord ging. Inmiddels hebben we van 75% van de huurders akkoord. Dat betekent dat we deze werkzaamheden bij
iedereen zullen uitvoeren, ook als u daar (nog) geen toestemming voor gegeven hebt.
(…)
Wat gaat er gebeuren?
We voeren de volgende noodzakelijk werkzaamheden uit
- Aanbrengen van nieuwe kunststof kozijnen in de woonkamer, slaapkamers en badkamer;
- Isolatie van de buitengevels aan de binnenkant van de woning (met uitzondering van de badkamer);
- Aanbrengen mechanische ventilatie met afzuigventielen in badkamer, keuken en toilet;
- Vervangen van de woningtoegangsdeur en het deurkozijn;
- Aanbrengen van een videofoonsysteem (spreek- luister- systeem met camera);
- Vervangen van de rookgasafvoeren van uw CV-ketel;
- Als het nodig is plaatsen we in de meterkast een nieuwe groepenkast met aarding;
- Plaatsen van rookmelders;
- Vervangen van VR CV-ketels door HR CV-ketels;
- Aanbrengen van een aansluitpunt in de woonkamer op de gemeenschappelijke satelliet;
- Isoleren van de vloer in de begane grond woningen door het van buitenaf inblazen van isolatiemateriaal in de kruipruimte;
- Vervangen keukenblok (als u een oude keuken hebt die is afgeschreven);
- Verwijderen van schimmel en het sauzen van plafond en wand in de in de badkamer, het vervangen van de kitvoegen en eventueel de badkamerdeur.
(…)
Ja, een deel van de werkzaamheden is onderhoud. Maar een ander deel is verbetering. (…)”

1.3.

Naast de hiervoor genoemde werkzaamheden heeft Stadgenoot ook werkzaamheden aangekondigd aan de buitenkant van het woonblok en het centrale trappenhuis. Bij de projectmatige aanpak van de werkzaamheden waren in totaal circa 200 woningen betrokken.

1.4.

[eiseres] en Stadgenoot hebben in het kader van de voorgenomen werkzaamheden een schriftelijke overeenkomst gesloten. In die overeenkomst is vastgelegd welke werkzaamheden Stadgenoot zal uitvoeren zonder verhoging van de huur of servicekosten.

1.5.

[eiseres] heeft in de overeenkomst aangekruist dat zij akkoord is met het aanbrengen van een isolatiepakket (“isoleren van voor- en achtergevel, exclusief badkamer”) tegen een maandelijkse huurverhoging van € 20,--.
Het isolatiepakket bestond uit het plaatsen van voorzetwanden met isolatiemateriaal in de woning, tegen de voor- en achtergevel.

1.6.

Verder is in de overeenkomst vastgelegd dat [eiseres] “een overlastvergoeding” van Stadgenoot ontvangt van € 500,--. Stadgenoot heeft die vergoeding later verhoogd tot € 555,--.

1.7.

De werkzaamheden in de woning van [eiseres] zijn in juli 2016 uitgevoerd. [eiseres] heeft samen met haar kind tijdens uitvoering van de werkzaamheden bij haar moeder gewoond.

1.8.

[eiseres] heeft jegens Stadgenoot aanspraak gemaakt op betaling van verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Stadgenoot is niet tot betaling van die vergoeding overgegaan.

Vordering

2. [eiseres] vordert na vermeerdering en vermindering van eis dat Stadgenoot, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, veroordeeld zal worden tot betaling van
€ 5.892,-- aan verhuis- en inrichtingskosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 augustus 2016 en € 883,80 aan buitengerechtelijke incassokosten, met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten.

3. [eiseres] stelt – samengevat – dat de werkzaamheden die Stadgenoot heeft verricht aan te merken zijn als renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat verhuizing in verband met de renovatiewerkzaamheden noodzakelijk was. Zij heeft daarom aanspraak op betaling van de verhuis- en inrichtingskosten als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 en 6 BW. Met die verhuis- en inrichtingskosten kan het bedrag van € 555,-- verrekend worden dat [eiseres] (na de comparitie van partijen alsnog) van Stadgenoot op grond van de gesloten overeenkomst heeft ontvangen, aldus [eiseres] .

Verweer

4. Stadgenoot heeft verweer gevoerd. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

5. De werkzaamheden die in de woning van [eiseres] zijn verricht, hebben ontegenzeggelijk tot overlast en hinder geleid en mogelijk ook, al dan niet terecht, tot ergernis van [eiseres] over de wijze waarop die werkzaamheden werden verricht. Die overlast en hinder, noch de ergernis zijn echter bepalend voor de vraag of [eiseres] aanspraak heeft op de door haar gevorderde vergoeding.

6. Als sprake is van renovatie én als verhuizing van de huurder in verband met de renovatie noodzakelijk is, is de verhuurder bij verhuur van woonruimte een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten aan de huurder verschuldigd, zoals door [eiseres] gevorderd. De minimumbijdrage in die verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie bedraagt € 5.892,--. Indien echter geen sprake is van renovatie maar van dringende werkzaamheden of van renovatie zonder dat verhuizing in verband daarmee noodzakelijk is, bestaat geen aanspraak op vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten. Er bestaan ook werkzaamheden die niet dringend zijn en ook niet in het kader van renovatie verricht worden. Deze werkzaamheden worden verricht in het kader van andere onderhoudswerkzaamheden.

7. In het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) heeft de Hoge Raad het onderscheid tussen renovatie enerzijds en dringende werkzaamheden anderzijds omlijnd. In r.o. 3.4.2 van dat arrest heeft de Hoge Raad overwogen dat renovatie zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2, derde zin, BW geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van – voor zover voor deze zaak van belang – de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Dringende werkzaamheden in artikel 7:220 lid 1 BW zien blijkens dezelfde rechtsoverweging van het arrest van de Hoge Raad op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden. Dringende werkzaamheden zijn blijkens het arrest van de Hoge Raad, anders dan bij renovatie, dus niet gericht op toename van het woongenot. De vraag of in een concreet geval sprake is van renovatie dan wel van dringende werkzaamheden of van een samenloop van die twee, vergt een beoordeling van de omstandigheden van het geval in het licht van vorenstaande maatstaven, aldus de Hoge Raad.

8. [eiseres] heeft het geheel van de werkzaamheden in haar processtukken in zijn algemeenheid aangeduid als renovatie. Zij heeft niet, althans niet op gemotiveerde wijze weerlegd dat een deel van die werkzaamheden zijn aan te merken als dringende werkzaamheden dan wel als andere onderhoudswerkzaamheden. De dringendheid van werkzaamheden was gelegen in het opheffen of voorkomen van (een) gebrek(en) zoals bedoeld in artikel 7:204 BW. Voor het resultaat van die dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden heeft Stadgenoot dan ook – terecht – geen huurverhoging verlangd.

9. Dat de hiervoor in r.o. 8 bedoelde dringende werkzaamheden en andere onderhoudswerkzaamheden (ook) hebben geleid tot een toename van het woongenot van [eiseres] omdat het aangenamer is om in een goed onderhouden woning te wonen dan in een kwalitatief slechte woning betekent echter niet dat daarom (toch) sprake is van renovatie. Bij renovatie moet het blijkens het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad immers gaan om toename van het woongenot, als gevolg van – voor zover voor deze zaak van belang – de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging.

10. Tot de werkzaamheden die in de woning zijn verricht, behoren ook werkzaamheden die, gelet op de omschrijving die de Hoge Raad daarvan in zijn arrest heeft gegeven, als renovatie zijn aan te merken. Stadgenoot was blijkens de nieuwsbrief (zie r.o. 1.2) destijds zelf ook die mening toegedaan: “Ja een deel van de werkzaamheden is onderhoud. Maar een ander deel is verbetering”. Verder heeft Stadgenoot in de nieuwsbrief melding gemaakt van de instemming van 75% van de huurders met het verrichten van een aantal werkzaamheden. Stadgenoot verbond daaraan blijkens de nieuwsbrief de conclusie dat die werkzaamheden daarom bij iedereen uitgevoerd zouden gaan worden, ook bij de huurders die daar (nog) geen toestemming voor hadden gegeven. Stadgenoot had daarbij klaarblijkelijk het oog op artikel 7:220 lid 3 BW. Die bepaling ziet op – kort gezegd – renovatie. Stadgenoot heeft weliswaar naar voren gebracht dat zij zich op de hiervoor weergegeven wijze tegenover de huurders heeft geuit “uitsluitend voor het geval later onverhoopt zou worden vastgesteld dat het om renovatie zou gaan”, maar niet gesteld of gebleken is dat zij dat voorbehoud destijds in de communicatie met de huurders op enigerlei wijze tot uitdrukking heeft gebracht.

11. Tot de werkzaamheden die als renovatie zijn aan te merken behoren naar het oordeel van de kantonrechter de werkzaamheden in verband met “isolatie van de buitengevels aan de binnenkant van de woning (met uitzondering van de badkamer)”. Het ging daarbij blijkens de mondelinge toelichting die partijen bij de comparitie hebben gegeven om het plaatsen van voorzetwanden met isolatie tegen de buitenmuren, in de woning, exclusief de badkamer. Daarmee werd een toename van het woongenot beoogd – verbeterde isolatie en besparing op het energieverbruik – door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging van c.q. aan het gehuurde. Vanwege die toename van het woongenot als gevolg van het plaatsen van de geïsoleerde voorzetwanden is een maandelijkse huurverhoging door Stadgenoot bedongen van € 20,--. Dat het plaatsen van de voorzetwanden ook effect had op de bestrijding van vocht en zogenoemde “koude bruggen” bij de buitenmuren, is een zijdelings effect en maakt anders dan Stadgenoot heeft betoogd niet dat die werkzaamheden niet als renovatie maar als dringende werkzaamheden dienen te worden gekwalificeerd.

12. In de stellingen van [eiseres] is geen aanknopingspunt te vinden voor het oordeel dat naast de hiervoor bedoelde werkzaamheden met betrekking tot het “isolatiepakket” ook andere werkzaamheden als renovatie dienen te worden aangemerkt.

13. Uit het voorgaande volgt dat sprake is geweest van een samenloop van dringende werkzaamheden als bedoeld in artikel 7:220 lid 1 BW, andere onderhoudswerkzaamheden en renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. In verband met de beoordeling of verhuizing in verband met de renovatie noodzakelijk was (artikel 7:220 lid 5 BW) heeft de Hoge Raad voor gevallen waarin sprake is van een samenloop van renovatie en dringende werkzaamheden in het eerder genoemde arrest overwogen (r.o. 3.4.3) dat indien een renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden, de verhuiskostenvergoeding ingevolge artikel 7:220 lid 5 slechts verschuldigd is indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden – op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden – het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Met andere woorden: pas als de werkzaamheden die nodig zijn voor de renovatie tot een verhuizing nopen, heeft de huurder aanspraak op de verhuiskostenvergoeding. De noodzaak tot verhuizing moet dus beoordeeld worden aan de hand van de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, los van de overige werkzaamheden.

14. De door [eiseres] gevoelde noodzaak om niet in de woning te wonen of te verblijven gedurende de periode dat deze onder handen werd genomen, werd vanzelfsprekend veroorzaakt door het geheel van werkzaamheden. Dat die werkzaamheden in juridisch opzicht uiteen vallen in dringende werkzaamheden, renovatie en andere werkzaamheden maakt voor de door [eiseres] ervaarde overlast vanzelfsprekend geen verschil. Dat neemt echter niet weg dat werkzaamheden van andere aard dan renovatie, al dan niet dringend en hoezeer ook de noodzaak tot verhuizing tot gevolg hebbende, blijkens het arrest van de Hoge Raad geen recht geven op de vergoeding die door [eiseres] is gevorderd.

15. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om naar voren te brengen dat de renovatie – het plaatsen van de voorzetwanden met isolatie in de woning, los van de overige werkzaamheden – naar objectieve maatstaven niet uitgevoerd had kunnen worden wanneer zij de woning was blijven bewonen of dat, hoewel deze objectieve maatstaf het uitgangspunt is, andere bijzondere bijkomende omstandigheden aan haar zijde een verhuizing vanuit haar perspectief gezien desondanks subjectief noodzakelijk maakten. Uit de aard van de hier aan de orde zijnde (renovatie)werkzaamheden, noch uit hetgeen [eiseres] naar heeft gebracht, volgt dat verhuizing in de hiervoor omschreven betekenis in haar geval noodzakelijk was.

16. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiseres] niet toewijsbaar zijn. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.

17. De beslissing over de proceskosten in het incident zijn in het vonnis van 21 maart 2017 aangehouden tot de beslissing in de hoofdzaak. Omdat het verzoek van Stadgenoot tot voeging is afgewezen, zal zij als de in het incident in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten in het incident worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

In de hoofdzaak

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten die aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot worden op € 750,-- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 50,-- aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

In het incident

veroordeelt Stadgenoot in de proceskosten die aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot worden op € 250,--;

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.