Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5730558 EA VERZ 17-145
beschikking van: 14 september 2017
func.: 8622
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1. [verzoeker sub 1]
2. [verzoeker sub 2]
beiden wonende te [plaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2]
gemachtigde: mr. A. Heijder
t e g e n
de vereniging VvE [verweerster]
gevestigd te [plaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. B. Külbs
Verloop van de procedure
[verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] hebben op 15 februari 2017 een verzoek ingediend op grond van artikel 5:121 Burgerlijk Wetboek (BW). De VvE heeft een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 24 augustus 2017. Voorafgaand daaraan heeft de VvE nog een productie in het geding gebracht. [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] zijn verschenen, met architect [naam 3] en de gemachtigde. De VvE is verschenen, vertegenwoordigd door de gemachtigde. De heer [naam 1] , lid van de VvE, is als belanghebbende verschenen. Voorts is verschenen de heer [naam 2] , administrateur van de VvE. Betrokkenen hebben hun standpunten ter zitting toegelicht. De VvE heeft ter zitting nog twee facturen overgelegd, [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] hebben daarop gereageerd bij akte met één productie. Op die productie heeft de VvE vervolgens nog bij akte gereageerd. Ter zitting is een datum voor beschikking bepaald.
Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 24 augustus 2017. Voorafgaand daaraan heeft de VvE nog een productie in het geding gebracht. [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] zijn verschenen, met architect [naam 3] en de gemachtigde. De VvE is verschenen, vertegenwoordigd door de gemachtigde. De heer [naam 1] , lid van de VvE, is als belanghebbende verschenen. Voorts is verschenen de heer [naam 2] , administrateur van de VvE. Betrokkenen hebben hun standpunten ter zitting toegelicht. De VvE heeft ter zitting nog twee facturen overgelegd, [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] hebben daarop gereageerd bij akte met één productie. Op die productie heeft de VvE vervolgens nog bij akte gereageerd. Ter zitting is een datum voor beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, wordt van het volgende uitgegaan:
1.1.
Het gebouw gelegen aan de [verweerster] te [plaats] , is gesplitst in 8 appartementsrechten. In het toepasselijke Modelreglement van splitsing van eigendom 1973 staat onder meer:
Artikel 2Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:a. (…) dragende muren en kolommen, (…) het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, (…) balkon-constructies, (…) de daken (…)D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaarsArtikel 17Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek [thans 5:112 BW, ktr] worden gerekend:a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken (…)
Artikel 2Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:a. (…) dragende muren en kolommen, (…) het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, (…) balkon-constructies, (…) de daken (…)D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaarsArtikel 17Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek [thans 5:112 BW, ktr] worden gerekend:a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken (…)
1.2.
[verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] zijn op 11 september 2015 eigenaar geworden van 5 van de genoemde appartementsrechten. Deze geven recht op het uitsluitend gebruik van de derde (1 appartementsrecht) en vierde (4 appartementsrechten) verdieping van het gebouw. Deze appartementsrechten geven tezamen recht op het uitbrengen van 24 van de 64 stemmen in de vergadering van de VvE.
De resterende appartementsrechten zijn eigendom van respectievelijk Veego B.V., de heer [naam 1] en mevrouw [naam 4] .
De resterende appartementsrechten zijn eigendom van respectievelijk Veego B.V., de heer [naam 1] en mevrouw [naam 4] .
1.3.
[verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] hebben door Driessen Timmer- en Onderhoudsbedrijf (verder: Driessen) werkzaamheden laten uitvoeren, onder meer met het oog op samenvoeging van de derde en vierde verdieping tot één woning.
1.4.
Tijdens de werkzaamheden hebben [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] door Bouw- Adviesburo Mijdrecht B.V. (verder: Mijdrecht) een rapportage bouwkundig onderzoek laten opmaken. Hierin staat onder meer vermeld:
Bevindingen per onderdeel:Verdiepingsvloer 4e verdieping (…)- Geconstateerd is dat als gevolg van langdurig inwatering de constructie ernstig is aangetast. (…)Dakconstructie 4e verdieping achterzijde- Geconstateerd is dat als gevolg van langdurig inwatering de constructie ernstig is aangetast. (…)Dakconstructie 3e verdieping t.p.v. keukenuitbouw- Geconstateerd is dat als gevolg van langdurig inwatering de constructie ernstig is aangetast. (…)Achtergevel 3e verdieping- Geconstateerd is dat er dermate ernstige verzakking zijn opgetreden dat het metselwerk zijn verband verloren heeft. Ook is in het verleden de scheefstand van de kozijnen, als gevolg van de verzakking amateuristisch is hersteld, deze zijn dermate ontwricht dat vervanging noodzakelijk is. (…)Balkonvloer 3e verdieping- Door de verzakkingen is de balkonconstructie los gescheurd van het metselwerk. (…) Het is noodzakelijk de randligger te vernieuwen en horizontaal te leggen. De bestaande betonnen balkonvloer dient voorzien te worden van een nieuwe afschotlaag en afwerking om de verzakking te corrigeren. (…)Scheefstand vloeren algemeen- Na het leeghalen van de woning door de vorige eigenaar was direct goed zichtbaar dat het pand ernstig verzakt is. Na het verwijderen van alle (…) vloerafwerkingen blijkt e.e.a. ernstiger te zijn als aanvankelijk gedacht. (…)De schades aan de woning zijn veroorzaakt door verzakking aan het pand.Bij het rapport is een kostenraming voor herstel gevoegd, die sluit op
€ 39.339,66
.
Bevindingen per onderdeel:Verdiepingsvloer 4e verdieping (…)- Geconstateerd is dat als gevolg van langdurig inwatering de constructie ernstig is aangetast. (…)Dakconstructie 4e verdieping achterzijde- Geconstateerd is dat als gevolg van langdurig inwatering de constructie ernstig is aangetast. (…)Dakconstructie 3e verdieping t.p.v. keukenuitbouw- Geconstateerd is dat als gevolg van langdurig inwatering de constructie ernstig is aangetast. (…)Achtergevel 3e verdieping- Geconstateerd is dat er dermate ernstige verzakking zijn opgetreden dat het metselwerk zijn verband verloren heeft. Ook is in het verleden de scheefstand van de kozijnen, als gevolg van de verzakking amateuristisch is hersteld, deze zijn dermate ontwricht dat vervanging noodzakelijk is. (…)Balkonvloer 3e verdieping- Door de verzakkingen is de balkonconstructie los gescheurd van het metselwerk. (…) Het is noodzakelijk de randligger te vernieuwen en horizontaal te leggen. De bestaande betonnen balkonvloer dient voorzien te worden van een nieuwe afschotlaag en afwerking om de verzakking te corrigeren. (…)Scheefstand vloeren algemeen- Na het leeghalen van de woning door de vorige eigenaar was direct goed zichtbaar dat het pand ernstig verzakt is. Na het verwijderen van alle (…) vloerafwerkingen blijkt e.e.a. ernstiger te zijn als aanvankelijk gedacht. (…)De schades aan de woning zijn veroorzaakt door verzakking aan het pand.Bij het rapport is een kostenraming voor herstel gevoegd, die sluit op
€ 39.339,66
.
1.5.
Nadien is [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] duidelijk geworden dat funderingsherstel al omstreeks 2007 heeft plaatsgevonden.
1.6.
Bij brief van 5 augustus 2016 heeft de gemachtigde van [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] de VvE aangeschreven. Hierin staat onder meer:
In het kader van de voortgang van de renovatie van het appartement zijn de noodzakelijke werkzaamheden inmiddels (vrijwel) uitgevoerd. (…) De werkzaamheden zijn conform de kostenraming uitgevoerd en zijn derhalve€ 39.339,66 geweest. Cliënten wensen vergoeding van de hiervoor bedoelde kosten (…). Voor rekening van de andere leden van de VvE komt het totaal uit op 40/64ste deel van genoemd totaal, derhalve op € 26.226,44.
In het kader van de voortgang van de renovatie van het appartement zijn de noodzakelijke werkzaamheden inmiddels (vrijwel) uitgevoerd. (…) De werkzaamheden zijn conform de kostenraming uitgevoerd en zijn derhalve€ 39.339,66 geweest. Cliënten wensen vergoeding van de hiervoor bedoelde kosten (…). Voor rekening van de andere leden van de VvE komt het totaal uit op 40/64ste deel van genoemd totaal, derhalve op € 26.226,44.
1.7.
Op 3 oktober 2016 heeft de VvE vergaderd. De notulen vermelden onder meer:
Constructie herstel; In de aanloop periode (zegge 4e kw. 2015) is er door dhr. [verzoeker sub 1] zijn Architect een berekening gemaakt van de kosten aan de constructie die eigenlijk door de VvE zouden moeten worden opgelost. In verband met de planning van de verbouwing is hier vervolgens verder geen actie op gekomen, noch vanuit Dhr. [verzoeker sub 1] richting te VvE, noch vanuit de VvE richting de heer [verzoeker sub 1] . De aannemer van de fa. [naam 4] van 2-hoog is wel geweest en heeft de zaak bekeken. Deze heeft vastgesteld dat de berekening van Bouw Advies Mijdrecht (..) wel in lijn van de werkelijkheid ligt. (…)Helaas komt dat nu wel neer op een bijdrage per eigenaar, tbv de VvE kas, om deze vordering te kunnen voldoen. (…)NB: 3 november as. wil de VvE hier formeel een besluit over nemen.
Constructie herstel; In de aanloop periode (zegge 4e kw. 2015) is er door dhr. [verzoeker sub 1] zijn Architect een berekening gemaakt van de kosten aan de constructie die eigenlijk door de VvE zouden moeten worden opgelost. In verband met de planning van de verbouwing is hier vervolgens verder geen actie op gekomen, noch vanuit Dhr. [verzoeker sub 1] richting te VvE, noch vanuit de VvE richting de heer [verzoeker sub 1] . De aannemer van de fa. [naam 4] van 2-hoog is wel geweest en heeft de zaak bekeken. Deze heeft vastgesteld dat de berekening van Bouw Advies Mijdrecht (..) wel in lijn van de werkelijkheid ligt. (…)Helaas komt dat nu wel neer op een bijdrage per eigenaar, tbv de VvE kas, om deze vordering te kunnen voldoen. (…)NB: 3 november as. wil de VvE hier formeel een besluit over nemen.
1.8.
Tijdens de vergadering van de VvE op 3 november 2016 is geen formeel besluit genomen over dit onderwerp. Wel hebben de drie andere appartementseigenaren schriftelijk hun bezwaren tegen vergoeding van de kosten van [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] kenbaar gemaakt. Veego B.V. laat onder meer het volgende weten:
[naam 5] is niet voornemens mee te betalen aan de door [verzoeker sub 1] opgegeven kosten, temeer:
-door [verzoeker sub 1] binnen de VVE (…) niet de juiste weg is bewandeld, voor het indienen, goedkeuren en uitvoeren van de door hem gemaakte kosten (…),-de door hem opgevoerde kosten te hoog zijn; de gecalculeerde kosten zijn lager dan de door hem opgevoerde kosten.[naam 1] en [naam 4] onderbouwen hun bezwaren door in essentie te betogen dat geen sprake is van non-conformiteit van de door [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] gekochte appartementen.
Uit de notulen volgt dan de conclusie van de voorzitter:
De voorzitter geeft aan van de 3 andere leden ieder geval een stem tegen te hebben ontvangen (…) en geeft aan dat er iedergeval vooralsnog geen draagvlak is voor de eerder genoemde eis van de fa. [verzoeker sub 1] .
De voorzitter geeft aan van de 3 andere leden ieder geval een stem tegen te hebben ontvangen (…) en geeft aan dat er iedergeval vooralsnog geen draagvlak is voor de eerder genoemde eis van de fa. [verzoeker sub 1] .
1.9.
In de loop van 2016 heeft de VvE werkzaamheden aan het dak van [verweerster] uit laten voeren door Driessen. De kosten hiervan heeft de VvE voldaan.
Het verzoek
2. [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] verzoeken hen te machtigen tot uitvoering van de werkzaamheden uit het rapport van Mijdrecht met bepaling dat de daaraan verbonden kosten voor rekening komen van de VvE en dat deze aan [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] vergoed moeten worden, met wettelijke rente en veroordeling van de VvE in de proceskosten.
3. Aan dit verzoek leggen [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] ten grondslag dat zij conform het rapport van Mijdrecht herstelwerkzaamheden hebben laten verrichten aan gemeenschappelijke zaken van de VvE, zodat de kosten daarvan door de VvE gedragen moeten worden.
4. De VvE voert verweer. [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] hadden vooraf toestemming moeten vragen en aan de vereisten voor machtiging achteraf is niet voldaan. Voorts heeft de VvE niet geweigerd toestemming te verlenen, er is immers geen besluit genomen. Subsidiair bestrijdt de VvE de verschillende door [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] opgevoerde posten. Op het verweer zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.
De beoordeling
5. Tijdens de vergadering van de VvE op 3 november 2016 is formeel geen besluit genomen over de in opdracht van [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] verrichte werkzaamheden. Naar het oordeel van de kantonrechter leidt de feitelijke gang van zaken tijdens die vergadering echter wel tot de conclusie dat de VvE op dat moment haar toestemming voor die werkzaamheden heeft geweigerd, in de zin van artikel 5:121 lid 1 BW. [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] zijn dan ook gerechtigd vervangende machtiging te verzoeken.
6. Dat verzoek kan ook achteraf worden gedaan. In de wetsgeschiedenis (Parlementaire Geschiedenis van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, Boek 5, Zakelijke rechten, MvA II blz. 399) is hierover opgemerkt:
“Meent de verzoeker dat de rechtshandeling geen verder uitstel kan lijden, dan kan hij haar verrichten onder voorbehoud van verkrijging van de nodige machtiging die de rechter dan eventueel nog achteraf kan verlenen.”Hieruit kan niet worden afgeleid dat op basis van objectieve gegevens moet worden vastgesteld dat de werkzaamheden inderdaad geen uitstel konden lijden, op straffe van verval van het recht om achteraf vervangende machtiging te vragen. De formulering duidt er immers op dat de wetgever het aan de beoordeling van verzoeker overlaat of de werkzaamheden uitstel kunnen dulden en of hij er dan voor kiest pas achteraf om toestemming te vragen. Een andere uitleg laat zich ook moeilijk verenigen met de strekking van artikel 5:121 BW. Die is immers dat de verhouding tussen mede-eigenaars van appartementen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid en dat de rechter daarin zo nodig moet kunnen ingrijpen. Bovendien had voor de hand gelegen dat een verstrekkend gevolg als door de VvE bepleit in de wet zelf zou zijn opgenomen. Eén en ander laat onverlet dat voor de hand ligt dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico van verzoekers – in dit geval [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] – komen. Daarbij kan gedacht worden aan de onmogelijkheid de noodzaak van bepaalde werkzaamheden of de redelijke kosten daarvan nog te controleren.
“Meent de verzoeker dat de rechtshandeling geen verder uitstel kan lijden, dan kan hij haar verrichten onder voorbehoud van verkrijging van de nodige machtiging die de rechter dan eventueel nog achteraf kan verlenen.”Hieruit kan niet worden afgeleid dat op basis van objectieve gegevens moet worden vastgesteld dat de werkzaamheden inderdaad geen uitstel konden lijden, op straffe van verval van het recht om achteraf vervangende machtiging te vragen. De formulering duidt er immers op dat de wetgever het aan de beoordeling van verzoeker overlaat of de werkzaamheden uitstel kunnen dulden en of hij er dan voor kiest pas achteraf om toestemming te vragen. Een andere uitleg laat zich ook moeilijk verenigen met de strekking van artikel 5:121 BW. Die is immers dat de verhouding tussen mede-eigenaars van appartementen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid en dat de rechter daarin zo nodig moet kunnen ingrijpen. Bovendien had voor de hand gelegen dat een verstrekkend gevolg als door de VvE bepleit in de wet zelf zou zijn opgenomen. Eén en ander laat onverlet dat voor de hand ligt dat eventuele nadelige gevolgen van het pas achteraf indienen van het verzoek voor rekening en risico van verzoekers – in dit geval [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] – komen. Daarbij kan gedacht worden aan de onmogelijkheid de noodzaak van bepaalde werkzaamheden of de redelijke kosten daarvan nog te controleren.
7. Dan komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke beoordeling van de vraag of de VvE haar toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Uitgangspunt is dat de VvE de kosten van normaal onderhoud aan of noodzakelijk herstel van gezamenlijke eigendommen moet dragen. Als [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] dergelijke kosten op zich hebben genomen dienen deze dus in beginsel verlegd te worden naar de VvE. Voor zover [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] wordt verweten dat zij niet de juiste formele weg hebben bewandeld, stuit dat af op wat hiervoor onder 5 en 6 is overwogen. Het betoog dat ziet op (non-)conformiteit van de appartementen die [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] hebben gekocht, is in de verhouding tussen [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] en de VvE niet relevant. Wel relevant is het argument dat de werkzaamheden om de vloeren uit te vlakken niet noodzakelijk waren. De VvE heeft aangevoerd dat dit in de andere appartementen ook niet is gebeurd en dat het hier niet om noodzakelijk herstel gaat. Daar hebben [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] onvoldoende tegenover gesteld en in zoverre heeft de VvE haar toestemming dan ook in redelijkheid kunnen onthouden. De toestemming voor de afwerkvloer van het balkon heeft de VvE eveneens in redelijkheid kunnen onthouden, nu de kosten daarvan volgens artikel 10 van het modelreglement voor rekening van [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] komen. Voor de overige werkzaamheden bestond geen redelijke grond om toestemming te onthouden en voor die werkzaamheden zal dan ook vervangende machtiging worden verleend. Dat vervanging van het kozijn en herstel van het metselwerk op de derde verdieping onnodig was heeft de VvE onvoldoende onderbouwd. Zij verwijst wel naar een recente vervanging van datzelfde kozijn, maar daarvan heeft Mijdrecht nou juist geoordeeld dat die amateuristisch is uitgevoerd. Hier heeft de VvE onvoldoende tegenover gesteld.
8. Daarmee eindigt de bevoegdheid van de kantonrechter in onderhavige procedure, deze is immers niet bedoeld om de kosten van de werkzaamheden te begroten of om een vordering tot vergoeding daarvan toe te wijzen. Ook de gevorderde wettelijke rente is dus niet toewijsbaar in deze procedure.
9. Ten overvloede merkt de kantonrechter wel op dat de VvE slechts kosten zal hoeven vergoeden die [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] daadwerkelijk op basis van de machtiging maken of hebben gemaakt. Ten aanzien van twee posten “dakbedekkingen” hebben [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] (althans heeft hun architect) ter zitting reeds onderkend dat deze overlappen met reeds in opdracht van de VvE uitgevoerde werkzaamheden. Ten aanzien van de kosten voor steigerwerk lijkt uit de door [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] overgelegde verklaring van Driessen te volgen dat deze niet overlappen met reeds aan de VvE gedeclareerde werkzaamheden. De VvE betwist echter dat een steiger aan de achterzijde van het gebouw is geplaatst. Het is dan aan [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] aan te tonen dat de kosten voor een steiger zoals benoemd in het rapport van Mijdrecht daadwerkelijk door hen zijn voldaan. Dat geldt ook voor andere posten waarvan de VvE stelt dat deze niet zijn uitgevoerd: pleisterwerk, sauswerk en werkzaamheden aan de balkons. Tot het aantonen dat al die werkzaamheden zijn uitgevoerd zouden [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] eenvoudig in staat moeten worden geacht, door met gespecificeerde facturen van Driessen te komen.
10. Gezien de uitkomst van de procedure zal de VvE in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
verleent aan [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] machtiging tot uitvoering van de werkzaamheden als benoemd in de kostenraming van Mijdrecht, met uitzondering van de posten “herstellen scheefstand vloervelden 3e en 4e verd.” en “aanbrengen van een triflex vloercoating”;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [verzoeker sub 1] en [verzoeker sub 2] begroot op:
salaris € 400,00
griffierecht € 78,00
-----------------
totaal € 478,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
salaris € 400,00
griffierecht € 78,00
-----------------
totaal € 478,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt de VvE tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van de beschikking heeft plaatsgevonden en de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan de beschikking heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gegeven door mr. C.W. Inden, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 september 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.