Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5872347 CV EXPL 17-8404
vonnis van: 18 september 2017
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
nader te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. C.I. Zaad,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde] ,
aanvankelijk procederend in persoon, thans bij gemachtigde mr. E. Luijendijk.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 27 maart 2017 met producties;
- het proces-verbaal van 11 april 2017 met het mondelinge antwoord met bijlagen van [gedaagde] ;
- het instructievonnis van 1 mei 2017;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek met producties;
- een akte uitlating producties van [eiser] ;
- dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1.1.
[gedaagde] was eigenaar van de woning aan het [adres] (hierna: de woning).
1.2.
Op 28 juli 2016 hebben partijen een koopovereenkomst met financieringsvoorbehoud gesloten met betrekking tot de woning, waarbij [eiser] zich heeft verplicht tegen betaling van € 142.500,-- de woning op 30 september 2016 af te nemen. Verder is in de bijzondere bepalingen van de koopovereenkomst onder meer bepaald dat:
“(…)
Waarborg
Artikel 8
Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper (…)
– een schriftelijke bankgarantie doen stellen ten belope van tien procent (10%) van voormelde totale koopprijs;
zulks uiterlijk op 8 september 2016 (…)”
1.3.
In de Algemene bepalingen die van toepassing zijn op de koopovereenkomst is verder onder meer bepaald:
“(…)
Waarborg
Artikel V
2. De door Koper gestelde waarborgsom zal van rechtswege als boete verbeurd zijn ingeval Koper, na ingebreke te zijn gesteld (…) in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet. (…)
Tekortkoming
Artikel VI
1. Bij niet of niet tijdige nakoming van de koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk (…).
2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de (…) keus tussen:
a. uitvoering van de Koop te verlangen (…); of
b. de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs. (…)”.
1.4.
Op 31 augustus 2016 is het financieringsvoorbehoud op verzoek van [eiser] verlengd tot 8 september 2016.
1.5.
Bij brief van 6 september 2016 heeft Dynamic Credit Hypotheken handelende onder de naam bijBouwe (hierna genaamd bijBouwe) aan [eiser] medegedeeld dat de toetsing voor de Nationale Hypotheek Garantie positief is bevonden en heeft een offerte uitgebracht. Onderwerp van de brief is: “Acceptatie hypotheekaanvraag”.
1.6.
Op 8 september 2016 is door [eiser] ten behoeve van de koop een bankgarantie gesteld ten belope van tien procent van de koopprijs.
1.7.
Bij brief van 21 september 2016 heeft bijBouwe aan [eiser] medegedeeld dat zijn aanvraag voor een hypotheek niet voldeed aan de vastgestelde eisen omdat [eiser] had verzwegen dat hij de woning aankocht voor een ander doel dan eigen bewoning.
1.8.
Bij e-mail van 23 september 2016 heeft de notaris vervolgens aan [eiser] bericht dat zij van de bank had vernomen dat de bank de gevraagde hypotheek niet zal verstrekken.
1.9.
Op 29 september 2016 heeft de gemachtigde van [eiser] telefonisch aan [gedaagde] doorgegeven dat [eiser] de woning niet zal kunnen afnemen.
1.10.
Op 3 oktober 2016 heeft de notaris [eiser] in gebreke gesteld en een termijn van 8 dagen gegund om alsnog af te nemen.
1.11.
Bij brief van 8 oktober 2016 heeft de gemachtigde van [eiser] aan [gedaagde] onder meer het volgende bericht:
“(…)
Er is een onduidelijkheid ontstaan bij de hypotheek aanvraag. De heer [eiser] wilde uw woning kopen, omdat hij van zijn vrouw zou gaan scheiden. Echter ging die scheiding niet door. Ingevolge van dat voor [eiser] goede bericht is toen impulsief door [eiser] en zijn vrouw besloten gezamenlijk een woning te gaan kopen. Daarvoor is ondoordacht een hypotheek aanvraag gedaan. Die tweede aanvraag heeft kennelijk bij de bank geleid tot het geheel intrekken van de reeds eerder verstrekte hypotheek. Als gevolg van dit wat overdreven veiligheidsprotocol, waarvan [eiser] niet op de hoogte was, is de hypotheek alsnog ingetrokken. En kan [eiser] nu uw woning niet afnemen. Een ander hypotheek of andere financiële middelen zijn er niet. (…)”.
1.12.
Op 12 oktober 2016 heeft de notaris de door [eiser] gestelde bankgarantie ingeroepen.
1.13.
Op 25 oktober 2016 heeft [gedaagde] de koopovereenkomst ontbonden en het boetebedrag van 10% opgeëist, waarna de notaris het geld van de bankgarantie heeft overgemaakt aan [gedaagde] .
1.14.
Op 22 november 2016 is de woning alsnog verkocht tegen een verkoopprijs van € 152.500,--.
Geschil
2. [eiser] vordert:
- primair te bepalen dat de boete wordt gematigd tot nihil;
- subsidiair te bepalen dat de boete wordt gematigd met een bedrag van € 12.500,--;
- voor recht te verklaren dat [gedaagde] het bedrag waarmee wordt gematigd na betekening van het vonnis per ommegaande aan [eiser] restitueert;
- en in alle gevallen te bepalen dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
3. [eiser] stelt hiertoe dat sprake is van een overmachtssituatie. [eiser] was voornemens van zijn vrouw te scheiden en heeft daarom het huis van [gedaagde] gekocht. Nadat gezinsuitbreiding bleek te komen, ging de voorgenomen scheiding niet door. In een soort van opwelling heeft [eiser] toen ook ingezet op het aanschaffen van de woning onder de echtelijke woning om de leefruimte van het gezin uit te breiden en heeft hij een tweede hypotheekaanvraag gedaan voor deze woning. bijBouwe heeft daarop de hypotheekaanvraag voor de onderhavige woning geweigerd, waardoor [eiser] deze niet heeft kunnen afnemen. Verder stelt [eiser] dat nu de onderhavige woning op zeer korte termijn alsnog voor € 10.000,-- meer is verkocht dan de tussen partijen bedongen prijs, de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hij doet daarom een beroep op matiging van de boete.
4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hieronder voor zover van belang nader ingegaan.
Beoordeling
Overmacht
5. Ook als hetgeen [eiser] stelt omtrent zijn gezinssituatie waar is, hetgeen door [gedaagde] wordt betwist, is van overmacht geen sprake. Het aanvragen van een tweede hypotheek voor de aankoop van de benedenwoning om met zijn gezin te gaan bewonen, is een eigen beslissing. De omstandigheid dat hij deze beslissing heeft genomen omdat zijn vrouw zwanger bleek, maakt het voorgaande niet anders. Ook als [eiser] deze beslissing in een opwelling heeft gemaakt, is deze beslissing enkel toe te rekenen aan zijn schuld. [eiser] had kunnen en moeten voorzien dat de beslissing om een tweede hypotheekaanvraag te doen voor een huis dat hijzelf wilde gaan bewonen, maakte dat de opgegeven informatie aan bijBouwe ten aanzien van de eerste hypotheek niet (langer) juist was. [eiser] had immers niet langer het voornemen om in de onderhavige woning te gaan wonen, maar wilde bij zijn vrouw blijven wonen. Deze eigen beslissing en de gevolgen daarvan dienen dan ook voor rekening en risico voor [eiser] te blijven.
Matiging
6. Ingevolge artikel 6:94 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) is een beroep op matiging toewijsbaar indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Deze maatstaf brengt mee dat matiging alleen aan de orde is als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Dat is hier niet het geval. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst had het [eiser] voldoende duidelijk moeten zijn dat, wanneer hij de woning niet kon afnemen, hij een boete van 10% verschuldigd zou zijn. Dat dit ook zo was, blijkt wel uit de omstandigheid dat hij een financieringsvoorbehoud heeft bedongen ter voorkoming van een boete als hij de financiering niet rond kreeg en dat dit voorbehoud uiteindelijk, op zijn verzoek, met een week is verlengd. Dat hij desondanks heeft besloten een tweede hypotheekaanvraag te doen, waardoor zijn financiering na de termijn voor het financieringsvoorbehoud alsnog werd ingetrokken, is onvoldoende reden om tot matiging over te gaan. Zoals hiervoor besproken, ook als dat in een impuls is gebeurd, is dat aan zijn eigen schuld te wijten en op zichzelf geen reden voor matiging.
7. Ook de omstandigheid dat [eiser] en/of zijn gemachtigde vanaf 29 september 2016 in overleg is getreden met [gedaagde] over het feit dat hij niet kon afnemen, is geen reden tot matiging. Dat [eiser] tot 29 september 2016 op vakantie in Polen verbleef en daardoor niet eerder kon reageren, maakt het voorgaande evenmin anders.
8. [eiser] stelt verder dat [gedaagde] geen schade heeft geleden ten gevolge van zijn tekortkoming. [gedaagde] heeft daartegenover echter voldoende gemotiveerd dat hij inspanningen heeft moeten verrichten om de woning opnieuw in de verkoop te zetten nadat de koop één dag voor de levering was afgeketst en dat hij in de periode tot aan de verkoop enige schade heeft geleden omdat de kosten van de woning doorliepen terwijl hij bij zijn vriendin was ingetrokken en ook meedeelde in haar kosten. De omstandigheid dat [gedaagde] zijn woning uiteindelijk voor € 10.000,-- meer dan de aanvankelijke verkoopprijs heeft kunnen verkopen, maakt niet dat kan worden geconcludeerd dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging eist. Daarbij is in aanmerking genomen dat gesteld noch gebleken is dat [eiser] niet in staat is het boetebedrag te betalen, dan wel dat betaling leidt tot onoverkomelijke problemen.
9. Gevolg van het bovenstaande is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen en dat hij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten die aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot worden op € 300,-- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [eiser] tot betaling van een bedrag van € 50,-- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.