ECLI:NL:RBAMS:2017:5891 - Rechtbank Amsterdam - Vaststelling WOZ-waarden kantoortoren met transformatie n...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 16/3542

uitspraak van de meervoudige kamer van 2 augustus 2017 in de zaak tussen

de besloten vennootschap Clever Real Estate B.V.,gevestigd te Eindhoven, eiseres

(gemachtigde: mr. K. de Graaf),

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder

(gemachtigde: mr. B. Brekveld).

Als derde belanghebbenden hebben aan het geding deelgenomen:

[de persoon 1] en anderen(67 personen, genoemd in de brief van de gemachtigde van 25 juli 2016), allen te Amsterdam (huurders)

(gemachtigde: G.C. Zijlstra).

Procesverloop

Bij zeven afzonderlijke beschikkingen van 31 mei 2014 heeft verweerder de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) vastgesteld van de eerste verdieping, de tweede, derde, vierde, vijfde, en elfde verdieping met begane grond en kelder gezamenlijk, de zesde verdieping, de zevende verdieping, de achtste verdieping, de negende verdieping en de tiende verdieping van het pand aan [het adres 1] te Amsterdam (de objecten) op respectievelijk € 645.000,-, € 3.512.000,-, € 624.000,-, € 627.000,-, € 633.500,-, € 641.000,- en € 627.000,- voor het jaar 2014 en voor deze objecten aan eiseres een gecombineerde aanslag onroerende zaakbelasting en rioolheffing voor datzelfde jaar opgelegd.

Bij uitspraak op bezwaar van 15 april 2016 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op een regiezitting van 22 november 2016. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 2] en [de persoon 3] , bijgestaan door mr. M. Klomp, kantoorgenoot van haar gemachtigde en J.M.A. Driessen (taxateur). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, mr. N.M. Kell, R. Bruijnzeel en K. van de Ruit (taxateurs). Derde belanghebbenden hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst.

De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting voorgezet op 10 april 2017. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door de hiervoor vermelde personen. Derde belanghebbenden hebben zich met voorafgaande kennisgeving niet laten vertegenwoordigen.

Overwegingen

1. Aan [het adres 1] en [het adres 2] te Amsterdam ligt een complex met van oudsher een bestemming als kantoortoren. Begin november 2014 is een verbouwing afgerond, waarbij het complex is omgebouwd tot woontoren met 229 appartementen. Op 1 februari 2016 is de woontoren verkocht. Eiseres was tot deze datum de eigenaar van de woontoren. Derde belanghebbenden zijn of waren huurders van de appartementen in de woontoren in 2014.

2. De waardepeildatum is 1 januari 2013.

3. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres niet-ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van procesbelang bij het vaststellen van een hogere WOZ-waarde voor de objecten.

4. De rechtbank overweegt allereerst dat in het woningwaarderingsstelsel, zoals dat gold van 1 oktober 2011 tot 1 oktober 2015, de WOZ-waarde een rol speelt. Volgens dat stelsel worden voor woningen in schaarstegebieden, zoals Amsterdam, extra punten bijgeteld. Het aantal punten is relevant bij het vaststellen van de maximaal redelijke huurprijs van een onroerende zaak. Als de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte van vertrekken en overige ruimten hoger is dan € 2.900,- komen er 25 punten bij, als dit lager is dan € 2.900,- komen er 10 punten bij. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat de huurders van de objecten belang hebben bij de vaststelling van de hoogte van de WOZ-waarde van de objecten, omdat deze invloed kan hebben op de huurprijs van de objecten.

5. Voor zover de huurders niet al zelf op grond van artikel 24, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ, voor bezwaar vatbare beschikkingen hebben gekregen omdat zij bij aanvang van het kalenderjaar huurder waren, hadden zij daarom op grond van artikel 26, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wet WOZ kunnen verzoeken voor zover zij in de loop van het jaar de hoedanigheid van huurder hebben gekregen. Zoals op de zitting van 22 november 2016 is besproken, hadden de huurders echter geen bezwaar tegen de door verweerder bij de beschikkingen van 31 mei 2014 vastgestelde waarden op grond van de Wet WOZ. Gelet daarop kan hen niet verweten worden dat zij niet zelf bezwaar hebben gemaakt. Pas nu eiseres, zoals hierna is overwogen een hogere waarde bepleit, is er voor de huurders een belang ontstaan. Verweerder heeft in bezwaar de vastgestelde WOZ-waarden gehandhaafd zodat de huurders ook geen aanleiding hebben hoeven zien om zelf beroep in te stellen. Daarnaast acht de rechtbank het niet wenselijk als naast een beroepsprocedure waarin een hogere WOZ-waarde voor een object wordt bepleit een beroepsprocedure zou lopen waarin een lagere WOZ-waarde wordt bepleit. Uiteindelijk moet immers voor elk object één WOZ-waarde worden vastgesteld. Gelet hierop stelt de rechtbank de huurders op grond van artikel 8:26, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid als partij aan het geding deel te nemen.

6. Eiseres heeft in beroep aangevoerd dat de WOZ-waarden te laag zijn vastgesteld en dat zij belang heeft bij hogere WOZ-waarden. Eiseres stelt dat verweerder bij het vaststellen van de waarden ten onrechte geen rekening heeft gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden per 1 januari 2014 (de toestandsdatum). Duidelijk was dat de kantoortoren zou transformeren naar woontoren, zodat sprake was van woningen in aanbouw. Bij het vaststellen van de WOZ-waarden had verweerder daarom moeten uitgaan van de toestandsdatum.

7. In het verweerschrift heeft verweerder erkend dat het in het algemeen mogelijk is om een hogere waarde te bepleiten voor de objecten, maar heeft hij zich op het standpunt gesteld dat eiseres in dit geval geen belang heeft bij een hogere waarde omdat op de peildatum sprake was van een kantoortoren. De WOZ-waarde daarvan kan niet gebruikt worden voor de vaststelling van de huurprijzen. Volgens verweerder heeft hij het bezwaar gelet daarop terecht niet-ontvankelijk verklaard.

8. De rechtbank volgt dit standpunt van verweerder niet. De rechtbank is wel met verweerder eens dat de vastgestelde waarden voor de kantoortoren geen rol kunnen spelen bij de bepaling van de maximale huurprijs. In het woningwaarderingsstelsel zoals hiervoor weergegeven wordt de WOZ-waarde immers alleen meegenomen bij de bepaling van het aantal punten indien
ten aanzien van een woningeen bepaalde WOZ-waarde is vastgesteld. Het valt ook niet in te zien hoe de WOZ-waardering van een kantoortoren bestaande uit 7 objecten zou kunnen worden gebruikt bij het bepalen van de huurprijs van 229 woningen. In deze zaak bepleit eiseres echter dat verweerder bij de vaststelling van de WOZ-waarde had moeten uitgaan van een andere kwalificatie en objectafbakening, namelijk 229 woningen in aanbouw. Indien eiseres daarbij in het gelijk zou worden gesteld, zou de WOZ-waarde mogelijk
welvan invloed kunnen zijn op de maximale huurprijs. Daarom heeft eiseres dus belang bij een inhoudelijke beoordeling van de zaak. Hetzelfde geldt voor de huurders.

9. In artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

10. In artikel 29, eerste lid, sub b, van de Wet WOZ, zoals dit artikel luidt per 1 oktober 2015, is bepaald dat indien bij de uitspraak op een bezwaarschrift dan wel bij een ambtshalve door de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar genomen besluit met betrekking tot een op de voet van dit hoofdstuk genomen beschikking de bij die beschikking vastgestelde waarde wordt verminderd of verhoogd, de bekendmaking daarvan geschiedt aan de belanghebbenden die het aangaat en de mededeling daarvan aan de afnemers met overeenkomstige toepassing van artikel 24, derde tot en met achtste lid, en met inachtneming van artikel 28; mededeling van de uitspraak op een bezwaarschrift aan de afnemers geschiedt eerst indien deze onherroepelijk vaststaat.

11. De rechtbank overweegt allereerst dat bij de wijziging van artikel 29 van Pro de Wet WOZ per 1 oktober 2015 niet is voorzien in overgangsrecht en deze dus onmiddellijke werking heeft. Met deze wijziging heeft de wetgever beoogd mogelijk te maken dat een beroep tegen de vaststelling van een WOZ-waarde mede kan leiden tot een hogere WOZ-waarde dan in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld. Met deze wijziging en de onmiddellijke werking daarvan is naar het oordeel van de rechtbank voor eiseres als eigenaar van de objecten op de waardepeildatum, ten name van wie de WOZ-beschikkingen zijn genomen, voor het aannemen van procesbelang voldoende dat zij hogere WOZ-waarden bepleit dan verweerder voorstaat in beroep. De rechtbank verwijst in dit verband naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 11 oktober 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:8122). Verweerder heeft het bezwaar van eiseres gelet daarop ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard. Het beroep is al daarom gegrond en de bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal hierna beoordelen of verweerder de WOZ-waarde van de objecten in de beschikkingen van 31 mei 2014 juist heeft vastgesteld.

12. Eiseres voert aan dat bij het vaststellen van de WOZ-waarden uitgegaan dient te worden van 1 januari 2014, de toestandsdatum. Volgens eiseres is al in 2013 met de gemeente overeenstemming bereikt over de transformatie van kantoortoren naar woontoren. Verder is verweerder ten onrechte voorbij gegaan aan de al op 12 juli 2013 door eiseres aangevraagde omgevingsvergunning. De ontvangst van deze aanvraag is op 24 juli 2013 door de gemeente gepubliceerd. Eiseres heeft daarnaast verwezen naar (ontwerp)besluiten met betrekking tot hogere waarden krachtens de Wet geluidhinder en een ontwerp omgevingsvergunning voor het pand [het adres 3] te Amsterdam en naar een brief van 31 juli 2012 van het stadsdeel Nieuw-West met een indicatie van de canonverhoging in verband met een bestemmingswijziging voor dat adres. Ter zitting heeft eiseres nog betoogd dat op de toestandsdatum de kantoortoren al leeg was, aan de binnenkant werd gesloopt en dat er was begonnen met de voorbereiding van de bouw van de appartementen. Al deze omstandigheden maken dat er op de toestandsdatum sprake was van woningen in aanbouw, aldus eiseres.

13. Verweerder heeft ter zitting niet betwist dat de feitelijke situatie op de toestandsdatum was zoals door eiseres is beschreven. Hij heeft zich echter op het standpunt gesteld dat op de toestandsdatum nog geen sprake was van woningen in aanbouw. Als er op de toestandsdatum al sprake van was dat de kantoortoren getransformeerd zou worden naar woontoren, dan kan dit alleen betekenis hebben voor de waarde van de objecten maar betekent dit niet dat er woningen in aanbouw gewaardeerd hadden moeten worden, aldus verweerder.

14. De rechtbank stelt vast dat de (ontwerp)besluiten met betrekking tot hogere waarden krachtens de Wet geluidhinder en met betrekking tot de omgevingsvergunning voor het pand [het adres 3] te Amsterdam alle dateren van na 1 januari 2014. De rechtbank is echter, gelet op alles wat eiseres verder heeft aangevoerd, van oordeel dat op de toestandsdatum een gerede kans bestond dat in de kantoortoren woningen zouden worden gerealiseerd. Dit maakt dat bij het vaststellen van de WOZ-waarden uitgegaan moet worden van de toestandsdatum. De rechtbank verwijst naar de arresten van het gerechtshof Arnhem van 14 januari 2009 (ECLI:NL:GHARN:2009:BH0514) en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 juni 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:4462). Op verweerder rust daarom de last aannemelijk te maken dat hij de waarden per waardepeildatum 1 januari 2013, naar toestandsdatum 1 januari 2014, juist heeft vastgesteld.

15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder daarin niet is geslaagd. In de bezwaarfase is door verweerder gesteld dat bij het vaststellen van de WOZ-waarden is uitgegaan van de waardepeildatum, maar in beroep worden zowel de waardepeildatum als de toestandsdatum door verweerder aangehaald. Verder ontbreekt een onderbouwing van de getaxeerde waarden.

16. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

17. Eiseres bepleit een waarde van € 16.000.000,- voor alle objecten gezamenlijk. Eiseres heeft een taxatierapport van DTZ Zadelhoff van 12 januari 2017 overgelegd, ter onderbouwing van de door haar voorgestane WOZ-waarden. In dat rapport is gesteld dat de waarde van alle objecten gezamenlijk, uitgaande van de fictie dat de transformatie van kantoortoren naar appartementen heeft plaatsgevonden en dat de appartementen gebruiksklaar en vrij van huur en gebruik zijn opgeleverd, € 16.000.000,- bedraagt. Uitgaande van de feitelijke situatie op de toestandsdatum, waarbij het gebouw voor 40 procent gereed was volgens het rapport, bedraagt de waarde € 6.400.000,- voor alle objecten gezamenlijk. Zoals hiervoor al is overwogen is niet gebleken dat er op de toestandsdatum sprake was van 229 gebruiksklare appartementen en evenmin van 40% gebruiksklare appartementen. Eiseres heeft de door haar verdedigde waarden gelet daarop naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt.

18. Nu geen van de partijen de door haar voorgestane waarden aannemelijk heeft gemaakt en de stukken van het geding ook overigens niet voldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, stelt de rechtbank de waarden van de objecten van eiseres als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, met weging van al hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, schattenderwijs vast. Daarbij gaat de rechtbank uit van een kantoortoren, met gerede kans dat deze getransformeerd wordt tot woontoren met 229 appartementen. Daar de gerede kans dat de kantoortoren zal worden getransformeerd tot woontoren met 229 appartementen met zich zal brengen dat de waarden zullen stijgen, gaat de rechtbank uit van een opslag van 30 % op de door verweerder vastgestelde waarden. De rechtbank stelt de waarde van de 1e verdieping vast op € 838.500,-, van de 2e, 3e, 4e, 5e en 11e, verdieping met begane grond en kelder gezamenlijk op € 4.565.600,-, van de 6e verdieping op € 811.200,-, van de 7e verdieping op € 815.100, van de 8e verdieping op € 823.550,- , van de 9e verdieping op € 833.300,- en van de 10e verdieping op € 815.100,-. De aanslagen onroerende zaakbelasting en reinigingsheffing dienen overeenkomstig te worden aangepast. Deze uitspraak treedt in de plaats van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar.

19. Eiseres heeft ter zitting haar verzoek om schadevergoeding ingetrokken, zodat de rechtbank niet toekomt aan een beoordeling van dit verzoek.

20. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

21. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.729,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 246,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1,5 punt voor het tweemaal verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495,- en een wegingsfactor 1). Eiseres heeft daarnaast verzocht om vergoeding van de kosten van het door haar ingebrachte taxatierapport van DTZ Zadelhoff. De rechtbank overweegt dat volgens de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 2012, nr. 26039 van 18 december 2012) voor het aantal uren dat is gemoeid met de taxatie van niet-woningen geen norm wordt gesteld. Uitgaande van een tarief van € 65,- vermeerderd met 21% omzetbelasting en 4 uren, komt in dit geval een bedrag van € 314,60 voor vergoeding in aanmerking.

22. Eiseres heeft verzocht om integrale vergoeding van de proceskosten. Volgens eiseres is verweerder verwijtbaar nalatig geweest bij het vaststellen van de waarden. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan het verzoek van eiseres gehoor te geven. Niet is gebleken dat verweerder tegen beter weten de waarden van de objecten onjuist heeft vastgesteld.

Beslissing

De rechtbank

verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
stelt de waarde van de 1e verdieping vast op € 838.500,-, van de 2e, 3e, 4e, 5e en 11e, verdieping met begane grond en kelder gezamenlijk op € 4.565.600,-, van de 6e verdieping op € 811.200,-, van de 7e verdieping op € 815.100, van de 8e verdieping op € 823.550,- , van de 9e verdieping op € 833.300,- en van de 10e verdieping op € 815.100,-;
bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting en reinigingsheffing overeenkomstig dienen te worden aangepast;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 319,- aan eiseres te vergoeden;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 2.044,10.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W.C.M. van Emmerik, voorzitter, en mr. B. de Vos en mr. J.W. Vriethoff, leden, in aanwezigheid van mr. L.M.M. Schenk, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2017.

griffier

voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.