ECLI:NL:RBAMS:2017:521

• Datum uitspraak: 4 januari 2017
• Publicatiedatum: 31 januari 2017
• Zaaknummer: HA ZA 16-192
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.T. Beuving
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper voor gebreken aan gerenoveerde woning en gevolgen van ouderdomsclausule

In deze zaak vorderden de eisers, kopers van een gerenoveerde woning, schadevergoeding van de verkopers wegens non-conformiteit van de woning. De rechtbank Amsterdam oordeelde dat de verkoper aansprakelijk is voor gebreken die het normaal gebruik van de woning belemmeren, ook als de verkoper niet op de hoogte was van deze gebreken. De woning was in 2006 door de verkopers gekocht en in 2007 aan de eisers verkocht. Na de aankoop ondervonden de eisers vochtproblemen, wat leidde tot een bouwtechnische inspectie die schimmels en andere gebreken aan het licht bracht. De rechtbank oordeelde dat de gebreken aan het dak, veroorzaakt door constructiefouten tijdens de renovatie, niet onder de ouderdomsclausule vielen. De eisers hadden tijdig geklaagd over de gebreken, en de rechtbank wees de vorderingen van de eisers toe, met uitzondering van de overige gebreken die niet aan het normaal gebruik in de weg stonden. De rechtbank hield verdere beslissingen aan voor de bepaling van de schadevergoeding.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/602880 / HA ZA 16-192

Vonnis van 4 januari 2017

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiser sub 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. B.M. Breedijk te Amsterdam,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. B.P. van Overeem te Amsterdam,

3. vennootschap onder firma

[gedaagde sub 3] ,

gevestigd te Haarlem,

4.
[gedaagde sub 4] ,

wonende te Heemstede,

5.
[gedaagde sub 5] ,

wonende te Santpoort-Noord,

6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 6] ,

gevestigd te [plaats] ,

gedaagden in conventie,

procesadvocaat mr. A. van Hees te Amsterdam,

advocaat mr. N.F. Klein Nagelvoort te Den Haag.

Eisers sub 1 en 2 zullen tezamen [eisers gezamenlijk] (mannelijk enkelvoud) worden genoemd. Gedaagden sub 1 en 2 zullen tezamen [gedaagden sub 1 en 2] (mannelijk enkelvoud) worden genoemd. Gedaagden sub 3 tot en met 6 zullen tezamen [gedaagden 3, 4, 5 en 6] (vrouwelijk enkelvoud) worden genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 18 maart 2015, met producties,

- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 17 februari 2016 van de rechtbank Noord-Holland, waarin de zaak is verwezen naar de rechtbank Amsterdam,

- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie zijdens [gedaagden sub 1 en 2] ,

- de conclusie van antwoord zijdens [gedaagden 3, 4, 5 en 6] , met producties,

- het ambtshalve gewezen tussenvonnis van 29 juni 2016, waarin een comparitie van partijen is bevolen,

- het proces-verbaal van comparitie van 28 oktober 2016, met de daarin genoemde processtukken en proceshandelingen, waaronder de conclusie van antwoord in reconventie en de twee aktes vermeerdering van eis zijdens [eisers gezamenlijk] , met producties,

- de naar aanleiding van het proces-verbaal nagekomen brief van mr. N.F. Klein Nagelvoort,

- de antwoord akte vermeerdering van eis + uitlating producties zijdens [gedaagden 3, 4, 5 en 6]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten in conventie en in reconventie

2.1.

[gedaagden sub 1 en 2] heeft in 2006 een hoekherenhuis in Haarlem (hierna: de woning) gekocht. Nadat de woning is verbouwd, heeft [gedaagden sub 1 en 2] het op 19 november 2007 aan [eisers gezamenlijk] verkocht. De woning is op 13 maart 2008 aan [eisers gezamenlijk] geleverd. [gedaagden 3, 4, 5 en 6] is voor [eisers gezamenlijk] opgetreden als aankopend makelaar.

2.2.

In de verkoopbrochure stond de woning destijds aangeprezen als
“Recent op SMAAKVOLLE wijze GEHEEL GERENOVEERD & GEMODERNISEERD” .

2.3.

In opdracht van [gedaagden sub 1 en 2] heeft bouwkundig adviesbureau Derk Stoel (hierna: Derk Stoel) de woning voorafgaand aan de verkoop bouwkundig geïnspecteerd. Uit het door Derk Stoel opgemaakte bouwtechnisch rapport blijkt dat de conditie van bijna elk bouwdeel goed was.

2.4.

[eisers gezamenlijk] heeft, op advies van [gedaagden 3, 4, 5 en 6] , de woning niet verder bouwkundig laten keuren.

2.5.

De tussen partijen overeengekomen koopovereenkomst (NVM koopovereenkomst model januari 2007) luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…).

(… )

5.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…).

(…)

Artikel 19 Ouderdomsclausule

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning tenminste 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager kunnen liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat verkoper niet in voor oa. het dak, de fundering, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, rookkanalen, de afwezigheid van aantasting door houtworm en/of andere ongedierte cq. schimmels en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige kwaliteitseisen worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 5.3 omschreven “woongebruik”.

(…)”

2.6.

Eind 2014 werd [eisers gezamenlijk] geconfronteerd met vochtproblemen in de woning. Via De Haarlemse Huizenaanpak heeft [eisers gezamenlijk] aannemer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) ingeschakeld om de vochtproblematiek nader te onderzoeken. Uit dat onderzoek is gebleken dat het houtwerk in de woning was aangetast door schimmels/zwammen.

2.7.

[eisers gezamenlijk] heeft daarop [gedaagden sub 1 en 2] op 7 januari 2015 per email aansprakelijk gesteld voor alle geleden en te lijden schade in verband met vocht- en schimmelproblematiek.

2.8.

[eisers gezamenlijk] heeft vervolgens [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van TOP Expertise B.V. de woning laten inspecteren. [naam 2] heeft in zijn rapport geconcludeerd dat vele herstelwerkzaamheden aan de woning moesten worden verricht.

2.9.

Op 4 februari 2015 heeft [eisers gezamenlijk] de rechtbank Haarlem verzocht een voorlopig deskundigenbericht te bevelen. De rechtbank heeft de, door [eisers gezamenlijk] voorgedragen, [naam 3] (hierna: [naam 3] ) van Nedon Adviesbureau tot deskundige benoemt. [naam 3] heeft zijn rapport op 1 april 2015 afgeleverd.

2.10.

Op verzoek van [eisers gezamenlijk] is op 25 februari 2015 ten laste van [gedaagden sub 1 en 2] conservatoir beslag gelegd op twee onroerende zaken en verschillende banktegoeden.

2.11.

[eisers gezamenlijk] heeft de rechtbank Haarlem op 8 juni 2015 verzocht een nieuwe deskundige aan te stellen. De rechtbank heeft dat verzoek gehonoreerd en [naam 4] (hierna: [naam 4] ) van SHR benoemt. [naam 4] heeft zijn rapport op 17 februari 2016 gepresenteerd. Dit rapport luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Vraag 5) Bestaat er een relatie tussen de wijze waarop de dakconstructie is opgebouwd (…) en de in het dak aangetroffen schimmels, en zo ja welke relatie en hoe had deze schimmelvorming kunnen worden voorkomen?

Antwoord :

Er bestaat relatie tussen de wijze waarop de dakconstructie is opgebouwd en de in het dak aangetroffen schimmels. Voor schimmelgroei is vocht nodig en de gerealiseerde dakconstructie draag bij aan bevochtiging van het dakvlak zowel
van binnenuit als
van buitenaf . (…) De deels verkeerde keuze van de folie en de onjuiste plaatsing ervan heeft dus zowel van binnenuit als van buitenaf geleid tot een ongewenste verhoging van de vochtigheid van de houten onderdelen van het dak. Daarmee is het risico op aantasting in wezen “ingebouwd”. Dit had voorkomen kunnen worden door op de juiste plaatsen de juiste folie te gebruiken en deze op de juiste wijze te plaatsen. (…)

Vraag 10) Zijn de aangetroffen schimmels van invloed op de woonfunctie van het huis c.q. het “normaal gebruik”?

Antwoord :

Ja, de aangetroffen schimmels zijn van invloed op de woonfunctie van het huis c.q. het “normaal gebruik”. (…)

De houtaantastende schimmels zorgen voor een functionele achteruitgang van het pand tot op een tijdstip, dat de betreffende onderdelen hun functie niet meer kunnen vervullen. Dit geldt niet zozeer voor de aantasting in de vloeren, waar vaak naast de oude balken reeds nieuwe zijn gelegd die de functie overnemen, maar eerder voor de aantastingen in dakbeschot en dakbalken. Het zal duidelijk zijn dat bezwijken van dergelijke onderdelen als gevolg van voortgaande aantasting zeker invloed heeft op de woonfunctie. (…)

Vraag 11) Vergt deze situatie onmiddellijk ingrijpen en zo ja, op welke termijn?

Antwoord :

De situatie van de verdiepings- en de begane grondvloer vergt geen onmiddellijk ingrijpen. (…) De aantasting van het dakbeschot en –balken is een voortgaand proces, dat steeds sneller zal verlopen. Aan deze bouwfysisch verkeerde situatie kan het beste zo spoedig mogelijk een einde worden gemaakt. (…)

Vraag 13) Zijn de voor de bestrijding en het herstel opgevoerde kosten redelijk? (…)

Antwoord :

De in de offerte gehanteerde prijzen voor materialen en arbeidsuren en inschattingen van tijd komen ons niet vreemd voor, waarmee de opgevoerde kosten ons redelijk lijken.

(…)”

2.12.

Naar aanleiding van de in de woning uitgevoerde herstelwerkzaamheden heeft [naam 2] zijn eerder in 2.8 genoemde rapport geactualiseerd. Dit geactualiseerde rapport luidt, voor zover van belang, als volgt:

“(…)

Openhaard

Bij een aanvullende inspectie in de kruipruimte is gebleken dat de openhaard in de voorkamer en de haard in de achterkamer rechtstreeks zijn gefundeerd op de houten vloer. Ook was de rookgasafvoer van de gashaard niet deugdelijk en conform de richtlijnen aangesloten, waardoor er een gevaar was op koolmonoxidevergiftiging.

Voorgevel

Door [naam 1] Aannemer is met behulp van een steiger nog een nadere inspectie uitgevoerd aan de voorgevel. Hierbij werd geconstateerd dat er sprake is van scheurvorming aan de rechter bovenzijde van het deurkozijn (…). Tevens werd geconstateerd dat ter plaatse van de houten vakwerken de gevel naar buiten wijkt (…).

Dakterras

Ter plaatse van het dakterras is sprake van scheurvorming in de borstwerking (…). Het steens metselwerk ter plaatse van het dakterras is opgetrokken uit kalkzandsteen. Er ontbreken vochtkerende voorzieningen. Onder het dakterras, bij de buitenmuren en de zijwangen is geen isolatie en in de zijwangen zijn geen folies opgenomen (…).

(…)”

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eisers gezamenlijk] vordert - na vermeerdering van eis - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

-
Ten aanzien van [gedaagden sub 1 en 2] :

- primair voor recht te verklaren dat [gedaagden sub 1 en 2] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning en een vervangende schadevergoeding is verschuldigd,

- subsidiair de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van artikel 6:265 jo. 6:270 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat de door [eisers gezamenlijk] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door hen geleden schade,

- meer subsidiair de gevolgen van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op grond van artikel 6:230 lid 2 jo. 6:228 BW te wijzigen, dan wel de koopovereenkomst te vernietigen, in die zin dat de door [eisers gezamenlijk] verschuldigde koopsom wordt verminderd met de door hen geleden schade,

- [gedaagden sub 1 en 2] hoofdelijk te veroordelen om, als voorschot op een nog nader vast te stellen schadevergoeding, een bedrag van € 381.362,95 te betalen, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente,

- [gedaagden sub 1 en 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder buitengerechtelijke incassokosten, beslagkosten en deskundigenkosten.

- Voorwaardelijk, voor zover [gedaagden sub 1 en 2] zich succesvol beroept op artikel 19 van de koopovereenkomst, ten aanzien van [gedaagden 3, 4, 5 en 6] ):

- voor recht te verklaren dat [gedaagden 3, 4, 5 en 6] , althans gedaagde sub 5, toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht, strekkend tot dergelijke begeleiding bij de aankoop van de woning en aan [eisers gezamenlijk] schadevergoeding verschuldigd is,

- [gedaagden 3, 4, 5 en 6] hoofdelijk te veroordelen om, als voorschot op een nog nader vast te stellen schadevergoeding, een bedrag van € 381.362,95 te betalen, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente,

- [gedaagden 3, 4, 5 en 6] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder buitengerechtelijke incassokosten, beslagkosten en deskundigenkosten.

3.2.

[eisers gezamenlijk] stelt - kort gezegd - dat de woning door de geconstateerde gebreken niet voldoet aan de eigenschappen die [eisers gezamenlijk] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten, te weten die welke nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dit alles is het gevolg van de door [gedaagden sub 1 en 2] uitgevoerde renovatiewerkzaamheden. Met betrekking tot de subsidiaire vordering stelt [eisers gezamenlijk] dat niet is geleverd conform de overeengekomen kwaliteit. Voor wat betreft de meer subsidiaire vordering stelt [eisers gezamenlijk] dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. [eisers gezamenlijk] had de woning niet gekocht, althans niet onder dezelfde voorwaarden, als hij had geweten dat (een aanzienlijk risico bestond dat) diverse ingrijpende reparaties noodzakelijk waren om het pand duurzaam als woning te kunnen gebruiken.

3.3.

Ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagden 3, 4, 5 en 6] stelt [eisers gezamenlijk] - kort gezegd dat [gedaagden 3, 4, 5 en 6] haar zorgplicht heeft geschonden door [eisers gezamenlijk] niet te wijzen op de risico’s van een ouderdomsclausule en door [eisers gezamenlijk] geen bouwkundig onderzoek te adviseren.

3.4.

[gedaagden sub 1 en 2] voert verweer. Samengevat voert hij daartoe aan dat [eisers gezamenlijk] te laat heeft geklaagd. Daarnaast betwist [gedaagden sub 1 en 2] dat een gebrekkige woning is geleverd. Uit de omstandigheid dat [eisers gezamenlijk] zeven jaar ongestoord in het huis heeft gewoond, blijkt dat de woning op het moment van verkoop voldeed aan hetgeen [eisers gezamenlijk] mocht verwachten en geschikt was voor bewoning. Bovendien staat de in artikel 19 van de koopovereenkomst opgenomen ouderdomsclausule aan toewijzing van de vorderingen van [eisers gezamenlijk] in de weg.

3.5.

[gedaagden 3, 4, 5 en 6] voert eveneens verweer. Samengevat voert zij aan dat de ouderdomsclausule veelal standaard wordt opgenomen in overeenkomsten met betrekking tot oude Haarlemse huizen, dat de clausule in duidelijke bewoordingen is opgesteld en dat [eisers gezamenlijk] zich bewust was van de eventuele gevolgen van het opnemen van een ouderdomsclausule. Voor wat betreft het bouwkundig onderzoek voert [gedaagden 3, 4, 5 en 6] aan dat geen reden bestond een tweede keuring te adviseren.

3.6.

Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

in reconventie

3.7.

[gedaagden sub 1 en 2] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeling van [eisers gezamenlijk] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis tot opheffing van alle beslagen zoals die op verzoek van [eisers gezamenlijk] ten laste van [gedaagden sub 1 en 2] zijn gelegd, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [eisers gezamenlijk] daarmee in gebreke blijft, met veroordeling van [eisers gezamenlijk] in de kosten van het geding.

3.8.

[gedaagden sub 1 en 2] stelt daartoe dat een deugdelijke grondslag voor het gelegde beslag ontbreekt.

3.9.

[eisers gezamenlijk] voert verweer.

4. De beoordeling

in conventie

Ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagden sub 1 en 2]

Geen verjaring

4.1.

[gedaagden sub 1 en 2] heeft aangevoerd dat [eisers gezamenlijk] met het oog op de klachttermijn van artikel 7:23 BW geen beroep meer toekomt op non-conformiteit, (partiële) vernietiging of dwaling. [gedaagden sub 1 en 2] heeft daartoe gesteld dat [eisers gezamenlijk] hem niet binnen bekwame tijd in kennis heeft gesteld van de gebreken, omdat pas zeven jaar na de koop van de woning is geklaagd. [eisers gezamenlijk] had de gebreken ten eerste eerder behoren te ontdekken en ten tweede had [eisers gezamenlijk] binnen twee maanden na de daadwerkelijke ontdekking moeten klagen (en niet pas na drie maanden), aldus [gedaagden sub 1 en 2] [eisers gezamenlijk] heeft betwist dat hij niet tijdig zou hebben geklaagd. [eisers gezamenlijk] heeft daartoe aangevoerd dat hij de gebreken pas in september 2014 heeft ontdekt en dat [gedaagden sub 1 en 2] niet in zijn belangen is geschaad door het tijdstip van klagen.

4.2.

De rechtbank volgt de stelling van [gedaagden sub 1 en 2] niet. Derk Stoel heeft tijdens het bouwkundig onderzoek voorafgaand aan de koop geen ernstige gebreken geconstateerd, zodat [eisers gezamenlijk] naar aanleiding van de keuring geen grote problemen behoefde te voorzien. Niet gesteld, noch gebleken is van andere feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [eisers gezamenlijk] de gebreken eerder had behoren te ontdekken.

4.3.

De vraag of [eisers gezamenlijk] [gedaagden sub 1 en 2] binnen bekwame tijd op de hoogte heeft gesteld moet, nu geen sprake is van een consumentenkoop, worden beantwoord onder afweging van alle betrokken belangen en met inachtneming van alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of [gedaagden sub 1 en 2] nadeel lijdt door de lengte van de in acht genomen klachttermijn. Een vaste termijn kan daarbij niet worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt. Daarbij heeft te gelden dat een particuliere koper die heeft ontdekt dat zijn huis gebreken heeft die mogelijk van dien aard zijn dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt, opdracht mag geven aan een deskundige om onderzoek naar die gebreken te doen, mits de koper hierbij handelt met de voortvarendheid die, gelet op de omstandigheden van het geval, in redelijkheid van hem kan worden verwacht, en mag hij vervolgens in beginsel de uitslag van dat onderzoek afwachten voordat hij de verkoper ervan in kennis stelt dat het huis niet aan de overeenkomst beantwoordt (Hoge Raad 29 juni 2007, NJ 2008,606).

4.4.

Nadat [eisers gezamenlijk] in september 2014 werd geconfronteerd met de vocht- en schimmelproblematiek heeft hij via De Haarlemse Huizenaanpak een bouwkundig aannemer en een vochtspecialist ingeschakeld. Nog voordat aannemer [naam 1] een offerte had opgesteld en [eisers gezamenlijk] [naam 2] opdracht heeft gegeven een expertiserapport op te maken, heeft [eisers gezamenlijk] [gedaagden sub 1 en 2] aansprakelijk gesteld. Uit de door [eisers gezamenlijk] overgelegde emailcorrespondentie blijkt zelfs dat [eisers gezamenlijk] [gedaagden sub 1 en 2] al voor de aansprakelijkheidsstelling over de situatie heeft geïnformeerd. [eisers gezamenlijk] heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende voortvarend gehandeld. Niet is gebleken dat [gedaagden sub 1 en 2] door de lengte van de door [eisers gezamenlijk] in acht genomen termijn in zijn belangen is geschaad. Bovenstaande brengt met zich dat [eisers gezamenlijk] naar het oordeel van de rechtbank tijdig heeft geklaagd.

Tekort geschoten?

4.5.

De vraag of [gedaagden sub 1 en 2] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, moet worden beantwoord aan de hand van de artikelen 5 en 19 van de (standaard NVM-) koopovereenkomst, waarin invulling wordt gegeven aan wat tussen partijen als conformiteit heeft te gelden. [eisers gezamenlijk] heeft gesteld dat de conformiteit in onderhavig geschil ruim moet worden uitgelegd, omdat de woning in de brochure als ‘geheel gerenoveerd’ stond aangeprezen. De rechtbank volgt deze stelling niet. Nog los van de omstandigheid dat achter in de brochure een exoneratieclausule is opgenomen, maakt een aanprijzing in een brochure nog niet dat andere eisen aan de conformiteit van een woning kunnen worden gesteld. Dit te meer nu tevens in de brochure is vermeld dat de koopovereenkomst een aanvullende ouderdomsclausule zal bevatten. Daarbij is in de koopovereenkomst zelf nergens opgenomen dat het om een geheel gerenoveerde woning gaat. De rechtbank gaat bij de interpretatie van de in de koopakte vastgelegde conformiteit dan ook uit van de uitleg die hieraan gewoonlijk wordt gegeven.

4.6.

Op grond van artikel 5.1 van de koopovereenkomst is [gedaagden sub 1 en 2] niet aansprakelijk voor zichtbare of onzichtbare gebreken aan de woning. Voor zover het gaat om gebreken die niet aan [eisers gezamenlijk] kenbaar waren ten tijde van de koop, staat [gedaagden sub 1 en 2] echter ingevolge artikel 5.3 van de koopovereenkomst in voor eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik van de woning. Onder normaal gebruik wordt verstaan dat op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond. Artikel 5.3 is dus een garantie die inhoudt dat [gedaagden sub 1 en 2] aansprakelijk is voor gebreken die aan het normale gebruik in de weg staan, ook wanneer hem daarvan geen verwijt kan worden gemaakt (bijvoorbeeld indien hij van die gebreken niets afwist en ook niet behoefde te weten). Deze garantie geldt echter niet voor zover het gebrek valt onder de onderdelen waarvoor specifiek wordt geëxonereerd in artikel 19 van de koopovereenkomst.

4.7.

Beoordeeld moet worden of de door [eisers gezamenlijk] geconstateerde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Hierbij zal de rechtbank onderscheid maken tussen de gebreken met betrekking tot het dak en de overige gebreken, te weten die met betrekking tot de verdiepingsvloer, de trapboom, de erker, de begane grond, de kruipruimte, het houtwerk van de ramen, de voorgevel, de open haard en het balkon/dakterras.

Gebreken ten aanzien van het dak

4.8.

De rechtbank neemt als uitgangspunt dat wanneer in een woning een onveilige situatie ontstaat omdat fundamentele onderdelen van de woning door de aantasting van schimmels en/of zwammen hun functie niet meer kunnen vervullen en die onderdelen daardoor moeten worden vervangen, een woning naar normaal spraakgebruik niet geschikt is als woonhuis. [naam 4] heeft in zijn in 2.11 genoemde rapport vastgesteld dat het dakbeschot en de dakbalken van de woning door de schimmelaantasting kunnen bezwijken en daarbij geconstateerd dat dit een voortgaand proces is waaraan het beste zo spoedig mogelijk een einde moet worden gemaakt. Het is naar het oordeel van de rechtbank evident dat bovenstaande tot de conclusie leidt dat de situatie met betrekking tot het dak een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

4.9.

[gedaagden sub 1 en 2] heeft echter verder aangevoerd dat artikel 19 van de koopovereenkomst een uitdrukkelijke uitsluiting kent voor aansprakelijkheid voor (onder andere) aantasting door schimmels. Naar het oordeel van de rechtbank staat dit artikel voor wat betreft het dak echter niet aan aansprakelijk van [gedaagden sub 1 en 2] in de weg. Artikel 19 van de koopovereenkomst ziet op bouwkundige kwaliteitsgebreken die verband houden met de ouderdom van de woning. [naam 4] heeft in zijn rapport vastgesteld dat het risico op aantasting van de houten onderdelen van het dak door de verbouwing van [gedaagden sub 1 en 2] in wezen is “ingebouwd”. De rechtbank begrijpt hieruit dat de gebreken met betrekking tot het dak zijn veroorzaakt door een, tijdens de verbouwing van [gedaagden sub 1 en 2] gemaakte, constructieve fout. Dit betekent dat de gebreken aan het dak niet samenhangen met de ouderdom van de woning, met als gevolg dat artikel 19 van de koopoverkomst toepassing mist. Voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden sub 1 en 2] aansprakelijk is voor de schade aan het dak.

Overige gebreken

4.10.

Met betrekking tot de overige gebreken is de rechtbank van oordeel dat [eisers gezamenlijk] , tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagden sub 1 en 2] , zijn stelling dat [gedaagden sub 1 en 2] tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst onvoldoende handen en voeten heeft gegeven. [eisers gezamenlijk] heeft weliswaar beschreven waaruit de verschillende gebreken precies bestaan, maar heeft nagelaten te onderbouwen waarom elk van deze afzonderlijke gebreken een normaal gebruik van de woning in de weg zouden staan. Daar komt bij dat ook uit het rapport van [naam 4] niet blijkt dat de gebreken dusdanig ernstig zijn dat sprake is van een onveilige situatie. De aangetaste onderdelen zullen wellicht moeten worden vervangen of behandeld, maar [naam 4] acht voor geen van de overige gebreken onmiddellijk ingrijpen nodig. Over de gebreken betreffende de open haard, de gevel en het balkon/dakterras heeft [naam 4] zelfs in het geheel niet gerapporteerd. Hoewel deze gebreken in het geactualiseerde rapport van [naam 2] wel worden beschreven, komt ook uit dit rapport niet naar voren dat de gebreken een onveilige situatie in het leven roepen. Dit alles brengt mee dat voor geen van de overige gebreken is komen vast te staan dat zij aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat [gedaagden sub 1 en 2] niet aansprakelijk is voor de overige gebreken.

4.11.

De rechtbank oordeelt ten overvloede dat wanneer bovenstaande gebreken wel aan een normaal gebruik van de woning in de weg zouden staan, [gedaagden sub 1 en 2] ook dan niet aansprakelijk kan worden gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank is namelijk onvoldoende gebleken dat de huidige gebreken niet samenhangen met de ouderdom van de woning. Daardoor is niet komen vast te staan dat de gebreken zijn te wijten aan door [gedaagden sub 1 en 2] gemaakte constructiefouten en is de exoneratieclausule zoals opgenomen in artikel 19 van de koopakte van toepassing. Dit brengt met zich dat de overige gebreken voor risico van [eisers gezamenlijk] komen.

Omvang schade

4.12.

[gedaagden sub 1 en 2] heeft omtrent de hoogte van de schade aangevoerd dat de door [eisers gezamenlijk] in rekening gebrachte kosten niet in verhouding staan tot de uitvoering van de werkzaamheden en dat de vermeende schade niet inzichtelijk is. Voorts heeft [gedaagden sub 1 en 2] betoogt dat rekening moet worden gehouden met eigen schuld zijdens [eisers gezamenlijk] en dat een correctie “nieuw voor oud” dient te worden toepast.

4.13.

Naar het oordeel van de rechtbank is onvoldoende gebleken dat de door [eisers gezamenlijk] in rekening gebrachte kosten uit verhouding zijn. [naam 4] schrijft immers in zijn rapport dat de in de offerte van [naam 1] gehanteerde prijzen hem redelijk lijken. Niet gesteld, noch gebleken is van andere feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de in rekening gebrachte kosten niet in verhouding staan tot de uitvoering van de werkzaamheden. Dat de begroting van de aannemer is gemaakt voordat de deskundigenrapporten beschikbaar waren, doet daar niets aan af.

4.14.

Voor wat betreft het beroep op eigen schuld ex artikel 6:101 BW oordeelt de rechtbank als volgt. De stelplicht en bewijslast van de stelling dat aan de zijde van [eisers gezamenlijk] sprake zou zijn van eigen schuld rust op [gedaagden sub 1 en 2] heeft daartoe aangevoerd dat deskundigen hebben geconstateerd dat sprake is (geweest) van slechte ventilatie en gebrekkig onderhoud. Deze stelling vindt in ieder geval in het rapport van [naam 4] geen steun. Het had daarom op de weg van [gedaagden sub 1 en 2] gelegen zijn stelling nader te onderbouwen. Nu [gedaagden sub 1 en 2] dit heeft nagelaten, zal de rechtbank het beroep op eigen schuld als onvoldoende onderbouwd passeren.

4.15.

De rechtbank volgt [gedaagden sub 1 en 2] in zijn betoog dat door [eisers gezamenlijk] onvoldoende inzichtelijk is gemaakt welke herstelwerkzaamheden precies in de woning zijn verricht en hoeveel die werkzaamheden hebben gekost. Nu in het voorgaande is geoordeeld dat [gedaagden sub 1 en 2] met betrekking tot de overige gebreken niet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, behoeven deze kosten ook niet nader te worden verduidelijkt. Dit geldt echter niet ten aanzien van de kosten met betrekking tot het dak. Om aan [eisers gezamenlijk] een vervangende schadevergoeding te kunnen toewijzen, zal eerst door [eisers gezamenlijk] moeten worden toegelicht welke herstelwerkzaamheden aan het dak zijn verricht en wat deze werkzaamheden hebben gekost. [eisers gezamenlijk] zal zich hierover nog bij akte mogen uitlaten.

4.16.

Zonder een duidelijke specificatie van de kosten kan de rechtbank niet beoordelen of met betrekking tot het dak een aftrek “nieuw voor oud” dient te worden toegepast. Partijen zullen zich daarom hierover nog bij akte mogen uitlaten.

4.17.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden sub 1 en 2] voor wat betreft het dak toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Het primair gevorderde zal daarom bij eindvonnis worden toegewezen.

Ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagden 3, 4, 5 en 6]

4.18.

De rechtbank constateert dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering jegens [gedaagden 3, 4, 5 en 6] is ingesteld. Zoals blijkt uit 4.9 heeft [gedaagden sub 1 en 2] voor wat betreft de gebreken aan het dak geen geslaagd beroep gedaan op de ouderdomsclausule. Met betrekking tot de overige gebreken is de rechtbank niet toegekomen aan toetsing van de clausule, omdat van die gebreken niet is komen vast te staan dat zij aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan. Bovenstaande brengt mee dat de voorwaardelijke vordering van [eisers gezamenlijk] buiten beschouwing kan worden gelaten.

4.19.

Ten aanzien van de vorderingen op [gedaagden 3, 4, 5 en 6] zal [eisers gezamenlijk] als de in het ongelijk gestelde partij bij eindvonnis in de proceskosten worden veroordeeld, tot op heden aan de zijde van [gedaagden 3, 4, 5 en 6] begroot op:

- griffierecht

3.864,00

- salaris advocaat

5.000,00

2½ punten, tarief € 2.000,00

Totaal

€

8.864,00

De nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als in het dictum vermeld bij eindvonnis.

in reconventie

4.20.

[gedaagden sub 1 en 2] heeft in reconventie opheffing van de door [eisers gezamenlijk] gelegde beslagen gevorderd. Volgens artikel 705 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dient een beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Nu de primaire vordering in conventie zal worden toegewezen, zijn de beslagen niet nodeloos gelegd. Gelet op het voorgaande zal de vordering in reconventie dan ook worden afgewezen.

4.21.

[gedaagden sub 1 en 2] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eisers gezamenlijk] worden veroordeeld, welke, gelet op de samenhang met de conventie, in reconventie op nihil worden gesteld.

in conventie en in reconventie voorts

4.22.

Om alle beslissingen in één vonnis te vervatten worden zij alle aangehouden tot het eindvonnis, waarin ook over de proceskosten zal worden beslist.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

Ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagden sub 1 en 2]

5.1.

stelt [eisers gezamenlijk] in de gelegenheid zich bij akte op de rol van
1 februari 2017 uit te laten over hetgeen in 4.15 en 4.16 is vermeld, waarna [gedaagden sub 1 en 2] op een termijn van vier weken bij akte kan reageren,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Ten aanzien van de vorderingen jegens [gedaagden 3, 4, 5 en 6]

5.3.

houdt iedere beslissing aan.

in reconventie

5.4.

houdt iedere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. B.T. Beuving, rechter, bijgestaan door mr. L. Goris, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 4 januari 2017.