Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 5423172 CV EXPL 16-29403
vonnis van: 22 mei 2017
481
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vastned Retail Nederland B.V.
gevestigd te Rotterdam
eiseres
nader te noemen: Vastned
gemachtigde: mr. P.C.J. Twaalfhoven
t e g e n
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Hunkemöller International B.V.
gevestigd te Utrecht
gedaagde
nader te noemen: Hunkemöller
gemachtigde: mr. J.P.H. Jacobs
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaarding van 30 september 2016 met producties;
- antwoord met producties;
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
- instructievonnis;
- dagbepaling comparitie.
De comparitie heeft plaatsgevonden op 28 maart 2017. Voor Vastned zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , vergezeld door de gemachtigde. Hunkemöller is verschenen bij [naam 3] , [naam 4] en [naam 5] , bijgestaan door de gemachtigde. Vastned heeft op voorhand stukken ingediend Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
Partijen hebben de gelegenheid gekregen na afloop van de comparitie te onderzoeken of een regeling in der minne mogelijk is. Partijen hebben de kantonrechter bericht dat er geen regeling tot stand is gekomen.
Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:
1.1.
Hunkemöller huurt sinds tientallen jaren van (een rechtsvoorganger van) Vastned de bedrijfsruimte, gelegen aan de [straat] te Amsterdam.
1.2.
Op de huurovereenkomst is het regime van artikel 7: 290 e.v. BW van toepassing.
1.3.
De huurprijs bedraagt thans € 340.531,20 exclusief btw per jaar.
1.4.
Deze huurprijs geldt, behoudens de overeengekomen jaarlijkse indexering, tot 1 oktober 2018.
1.5.
Het gehuurde is thans op de volgende wijze in gebruik
Begane grond 208 m2 winkel
1e verdieping 159 m2 opslag en backoffice
2e verdieping leeg
3e verdieping leeg
1.6.
Vastned is van plan het gehuurde te renoveren.
1.7.
Bij brief van 28 september 2015 heeft Vastned de huur opgezegd tegen 30 september 2016, wegens dringend eigen gebruik in verband met de wens het gehuurde te renoveren en op grond van de algemene belangenafweging. Daarbij gaat Vastned ervan uit dat de renovatie niet kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huur.
1.8.
Op verzoek van Vastned heeft CBRE Valuation Advisory B.V. (verder CBRE) in een rapport van 8 september 2016 een huurwaardebepaling gegeven van het gehuurde, na de voorgenomen renovatie. CBRE komt uit op een huurwaarde na renovatie van € 710.000,- per jaar (waarvan € 640.000,- voor de winkelruimte en afgerond € 70.000,- voor drie woningen). Daarbij wordt ervan uitgegaan dat, anders dan thans, de 1e verdieping deels zal worden gebruikt als winkelruimte (en deels voor opslag) en dat op de 1e verdieping en in de thans leegstaande 2e en 3e verdieping drie woningen met dakterrassen worden gerealiseerd.
1.9.
Op verzoek van Hunkemöller heeft [naam 6] (verder BVL) in een ongedateerde rapportage huurwaardes afgegeven. Deze laten zich als volgt beschrijven:
- de contractuele huurwaarde € 340.531,20
- de markthuurwaarde bij het huidige gebruik € 474,876,-
- de markthuurwaarde bij het huidige gebruik, met enkele
kleine aanpassingen € 507.655,-
- markthuurwaarde bij het door Vastned voorgestane
gebruik na renovatie (zie onder 1.7) € 533.787,-
1.10.
CBRE heeft op 20 maart 2017 een aanvullend memo opgesteld (als aanvulling op het onder 1.8 bedoelde rapport). Hierin worden onder meer een kapitalisatiefactor en een beleggingswaarde aan het gehuurde toegekend.
Vordering en verweer
2. Vastned vordert beëindiging van de huurovereenkomst op de datum gelegen vier weken na het wijzen van vonnis, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum. Vastned vordert voorts, kort gezegd, dat Hunkemöller bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden om het gehuurde te ontruimen en ter vrije beschikking van Vastned te stellen, op straffe van een dwangsom, en met machtiging van Vastned om zelf te ontruimen, zo nodig met behulp van de sterke arm, met veroordeling van Hunkemöller in de kosten van de procedure, met inbegrip van de nakosten.
3. Vastned stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, dat zij heeft besloten het gehuurde te renoveren. De achtergrond is daarbij enerzijds, dat als gevolg van faillissementen in de retail branche en van het veranderende winkellandschap in de kleine steden en randgebieden, de huuropbrengsten onder druk staan. Mede op die grond probeert Vastned op de goede locaties, zoals de onderhavige, het rendement en de beleggingswaarde van de betreffende panden te verhogen. Anderzijds streeft Vastned ernaar om het monumentaal erfgoed te behouden en de leefbaarheid en de veiligheid in de historische binnensteden te verbeteren door woningen boven winkels te creëren.
4. Met de renovatie wordt op (een gedeelte van) de 1e etage ruim 118 m2 verhuurbare vloeroppervlakte ten behoeve van een winkel gecreëerd. Daarvan kan 77 m2 als winkelruimte worden gebruikt en bij de winkel op de begane grond worden getrokken. De resterende vierkante meters (44) gaan worden gebruikt als backoffice en opslag ten behoeve van de winkel. De renovatie voorziet in het verwijderen van een trap van de begane grond naar de 1e verdieping. De daardoor vrijkomende ruimte wordt bij het winkeloppervlak op de begane grond gevoegd, en er komt een beter toegankelijke trap, waardoor de winkelruimte op de eerste verdieping toegankelijk wordt voor het publiek.
5. Daarnaast worden er op (het resterende deel van) de 1e etage en op de 2e en 3e etage drie woningen gerealiseerd, met oppervlaktes van ruim 69 m2, 72 m2 en 90 m2.
6. Voorts zal de niet monumentale winkelpui worden vervangen.
7. Het besluit tot renovatie is genomen omdat is gebleken dat potentiële huurders bereid zijn om na de renovatie een fors hogere huurprijs voor het gehuurde te betalen, onder meer omdat zich in Amsterdam een trend voordoet, inhoudende dat potentiële huurders steeds grotere winkeloppervlaktes vragen en dat winkelruimtes om die reden worden vergroot.
8. De renovatie is volgens Vastned niet mogelijk zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Immers zullen zowel plaats als functie van het gehuurde wijzigen. Dat betreft ten eerste de te realiseren winkelruimte op de 1e verdieping (thans alleen backoffice en opslag), waardoor de winkelruimte fors vergroot wordt. Ten tweede betreft het de te realiseren woningen op de thans leegstaande verdiepingen. Voorts zal de huurprijs na renovatie fors toenemen, naar verwachting zelfs bijna verdubbelen. Ook dit brengt met zich mee dat de renovatie niet mogelijk is met instandhouding van de huurovereenkomst.
9. Gelet op hetgeen hierboven is vermeld meent Vastned dat er sprake is van dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW Pro.
10. Subsidiair is Vastned van mening dat haar belangen bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder moeten wegen dan de belangen van Hunkemöller bij voortzetting van de huurovereenkomst.
11. Van belang is dat de huurovereenkomst (aanmerkelijk) langer heeft geduurd dan 10 jaar, zodat ervan uit moeten worden gegaan dat investeringen zijn afgeschreven.
12. Voor Vastned is het van groot belang dat zij het rendement en de beleggingswaarde door de renovatie aanmerkelijk kan verbeteren, en daarnaast de economische en technische levensduur van het monumentale pand kan verlengen. Dat is temeer van belang nu Vastned in haar portefeuille ook te kampen heeft met dalende huren en huurders die failliet gaan.
13. Vastned meent dat er tegenover haar belangen geen overtuigende belangen aan de kant van Hunkemöller aanwezig zijn. Een huurder moet er rekening mee houden dat de huurovereenkomst op enig moment kan eindigen en dat geldt temeer voor Hunkemöller die het gehuurde al decennialang huurt, inmiddels ruim 50 jaar. Voorts is van belang dat Hunkemöller in Amsterdam acht vestigingen exploiteert, waaronder een flagshipstore aan (eveneens) de Kalverstraat, aldus steeds Vastned.
14. Hunkemöller heeft verweer gevoerd. Dit verweer zal, voor zover van belang, hierna worden besproken en beoordeeld.
Beoordeling
Dringend eigen gebruik
15. Een huurovereenkomst die meer dan 10 jaar heeft geduurd, zoals in deze zaak, kan op ieder moment worden beëindigd door opzegging. Indien de huurder niet instemt met opzegging, kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huur eindigt. De rechter kan de vordering toewijzen op grond van een redelijke afweging van de belangen van partijen en wijst onder andere de vordering in ieder geval toe als de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik waaronder begrepen renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De noodzaak tot renovatie moet dringend zijn. Bij de bescherming van de belangen van de bedrijfsmatige huurder gaat het om de bescherming van een recht van fundamenteel andere aard dan ingeval het recht op bescherming van een huurder van woonruimte aan de orde is. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie (Hoge Raad, 14 februari 2014, WR 2007/ 58).
16. De kantonrechter heeft dus vast te stellen of er sprake is van een dringend nodige renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is en die bij voortzetting leidt tot een niet kostendekkende exploitatie. De kantonrechter tekent daarbij aan dat de hier aan de orde zijnde bepaling - artikel 7:296 lid 1 aanhef Pro en onder b BW - weliswaar is geschreven voor de situatie dat de beëindiging van een huurovereenkomst door de verhuurder wordt nagestreefd in de eerste 10 jaar van het bestaan daarvan (in deze 10 jaar geniet de huurder een verder strekkende bescherming dan na het verstrijken van genoemd tijdvak) maar dat er geen reden is om het begrip dringend eigen gebruik daarna anders te interpreteren dan daarvoor.
16. Naar het oordeel van de kantonrechter is er op grond van het gestelde in de dagvaarding en hetgeen tijdens de comparitie aan de orde is geweest geen sprake van dringend eigen gebruik. Geoordeeld wordt dat de renovatie heel goed plaats kan vinden, bijvoorbeeld na tijdelijke ontruiming van het gehuurde, zonder beëindiging van de huurovereenkomst. Dat betekent dat er geen sprake is van duurzaam gebruik in de zin van artikel 296 lid 1 sub b BW Pro. Weliswaar heeft Vastned aannemelijk gemaakt dat een deel van de ruimten anders zal worden bestemd (winkelruimte op een deel van de 1e verdieping en appartementen op de thans leegstaande 2e en 3e verdieping), doch dat is (Hunkemöller heeft daar terecht op gewezen) niet zodanig dat de plaats en de functie van het gehuurde niet gelijk zijn gebleven. Zo acht de kantonrechter aannemelijk dat Hunkemöller ook in de huidige situatie winkelruimte op de 1e verdieping kan realiseren. In dit licht moet Hunkemöller worden gevolgd in haar argumentatie dat Vastned Hunkemöller een redelijk voorstel had behoren te doen, op de voet van artikel 7:220 lid 2 BW Pro.
18. Vastned heeft uitgebreid stilgestaan bij haar wens (en de noodzaak) om te komen tot rendementsverbetering. Zij heeft echter naar het oordeel van de kantonrechter niet aangetoond dat de kosten van de renovatie zodanig zullen zijn dat deze leiden tot een niet kostendekkende exploitatie.
19. Dit onderdeel van de onderbouwing van de vordering kan derhalve niet tot toewijzing daarvan leiden.
Belangenafweging
20. Vooropgesteld wordt dat het belang dat Vastned aanvoert, te weten rendementsverbetering, een rechtens te respecteren en in beginsel zwaarwegend belang is.
21. Het hierboven genoemde belang van Vastned verliest aan gewicht, voor zover aangenomen moet worden dat de rendementsverbetering niet zozeer een gevolg is van de door te voeren renovatie, dan wel het gevolg is van het gegeven dat de huidige markthuur significant hoger is dan de contractuele huur. Een aanwijzing in die richting is te vinden in het rapport van BVL, waaruit kan worden afgeleid dat deze de huidige markthuur taxeert op afgerond € 475.000,- per jaar, tegen een contractuele huur van afgerond € 340.000,-. Uitgaande van deze cijfers zou de markthuur thans 40 % hoger zijn dan de thans door Hunkemöller betaalde huur.
22. Ook uit het door Vastned gepresenteerde rapport van CBRE moet worden afgeleid dat een groot deel van de hogere huurwaarde veroorzaakt wordt door de hogere huidige marktwaardehuur ten opzichte van de contractuele huur. Immers komt CBRE, buiten de huurwaarde van de woningen, op een totale huurwaarde van de winkelruimte van € 640.000,- per jaar. Dit is bijna een verdubbeling van de contractuele huur. Dat deze enkel veroorzaakt wordt door bij de renovatie op de 1e verdieping 77 m2 winkelruimte te realiseren (thans enkel backoffice en opslag) en daarvoor een trap te verwijderen en elders een trap te plaatsen, acht de kantonrechter bepaald onaannemelijk. Aan het bovenstaande kan het onder 1.10 bedoelde memo van CBRE niet afdoen.
23. Hunkemöller heeft aangevoerd dat er ten deze wel degelijk rekening mee moet worden gehouden dat zij in 2011 en in latere jaren fors in het gehuurde heeft geïnvesteerd, door de winkel geheel aan te passen aan haar nieuwe winkelconcept. Daarmee was volgens Hunkemöller een bedrag gemoeid van afgerond € 362.000,-, waarvan ongeveer € 200.000,- nog niet was afgeschreven per 26 november 2016. Dit belang wordt meegewogen.
24. Dat Hunkemöller in Amsterdam meerdere vestigingen heeft, waaronder nog één in de Kalverstraat, maakt niet dat zij een geringer belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst met betrekking tot de hier aan de orde zijnde vestiging.
24. Al met al dienen in dit geval de belangen van Hunkemöller bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder te wegen dan die van Vastned bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat Vastned binnen afzienbare tijd, namelijk per 1 oktober 2018, een huurprijsherziening kan verlangen. Vastned heeft er onvoldoende rechtens te respecteren belang bij om daar, middels de onderhavige procedure, op vooruit te lopen.
26. Gelet op al het bovenstaande moet de vordering van Vastned worden afgewezen.
Proceskosten
27. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Vastned veroordeeld worden in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Vastned in de proceskosten die aan de zijde van Hunkemöller tot op heden begroot worden op € 1.600,- aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt Vastned tot betaling van een bedrag van € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en Vastned niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 mei 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter