ECLI:NL:RBAMS:2017:4401 - Rechtbank Amsterdam - Beoordeling toepasselijk huurregime bedrijfsruimte en voo...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 5443580 CV EXPL 16-30262

vonnis van: 19 mei 2017

fno.: 7545

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres in conventie

verweerster in reconventie

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. E.D. van Tellingen

t e g e n

[gedaagde]

zaakdoende te [plaats]

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. M.V. Rekker

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

- de dagvaarding van 29 september 2016 met producties;
- de conclusie van antwoord/eis in reconventie met producties;
- het instructievonnis van 30 december 2016;
- de dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 11 april 2017. Partijen zijn verschenen, vergezeld door hun gemachtigden. Voorafgaand aan de comparitie heeft [eiseres] nog aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[gedaagde] huurt van [eiseres] de bedrijfsruimte aan het [straat] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

1.2.

In de op 6 september 2013 tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst, met als opschrift 'huurovereenkomst bedrijfsruimte', is, voor zover van belang, het volgende bepaald:

"
Het gehuurde, bestemming

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de bedrijfsruimte hierna 'het gehuurde' genoemd, gelegen [straat] te [plaats] (…). Het betreft de voorste ruimte van +/- 30 m2 en een gedeelde gang, pantry en wc.

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als
naaiatelieren zal verder alleen door de huurder in gebruik worden genomen: geen onderverhuringen.

1.3

Het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan omschreven in 1.2.

(…)

Voorwaarden

2.1

Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, gedeponeerd bij de griffie te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003 (…).

Duur, verlenging en opzegging

3.1

Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande op 01-09-2013 en lopende tot en met 31-08-2015.

3.2

Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 2 jaar, derhalve tot en met 31-08-2017.

Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 jaar.

3.3

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes (6) maanden.

3.4

Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven."

1.3.

In een uittreksel uit de Kamer van Koophandel is vermeld dat [gedaagde] eigenaar is van de eenmanszaak [bedrijf] . De eenmanszaak is gevestigd op het adres van het gehuurde. Bij activiteiten is vermeld: reparatie van overige consumentenartikelen, wasserijen en linnenverhuur, kledingreparatiebedrijf tevens vermaken en strijken van kleding.

1.4.

[gedaagde] heeft [eiseres] op 9 december 2015 gedagvaard. [gedaagde] vorderde - kort gezegd - nakoming van de huurovereenkomst, verschaffing van het huurgenot van de gedeelde pantry in het gehuurde en huurverlaging.

1.5.

Partijen hebben in de onder 1.4 genoemde procedure een schikking getroffen. In het proces-verbaal van 19 mei 2016 waarin de schikking is vastgelegd staat, voor zover van belang, het volgende:

"1. De huurprijs bedraagt thans € 512,50 per maand exclusief de servicekosten. Het voorschot op de servicekosten bedraagt € 50,00 per maand.

2. De huurprijs wordt jaarlijks op 1 juli geïndexeerd met een maximumpercentage van 3%.

(…)

4. Op de huurovereenkomst zijn geen algemene bepalingen van toepassing.

(…)

6. De pantry in de gang blijft zoals deze nu is. [gedaagde] maakt geen aanspraak meer op de oude pantry-ruimte.

(…)"

1.6.

[eiseres] heeft bij aangetekende brief van 1 juni 2016 de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 augustus 2017 en de ontruiming tegen voornoemde datum aangezegd. In de brief schrijft [eiseres] :

"Op grond van bovengenoemd uittreksel, de onderhavige huurovereenkomst, alsmede het bestemmingsplan "Amstelveen Midden-West", staat onbetwist vast dat de onderhavige huurovereenkomst onder het bereik van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek valt. Deze verwijzing naar artikel 7:230a is ook genoemd in artikel 2.1 van de huurovereenkomst (zie bijlage 2).

De huurovereenkomst wordt hierbij door mij aan u opgezegd tegen het einde van de huurovereenkomst, te weten
31 augustus 2017.Ter uwer informatie wens ik vanaf die datum over de gehuurde ruimte te beschikken vanwege dringend eigen gebruik. Hiertoe vindt er een renovatie van het totale bedrijfspand aan de [straat] plaats. "

1.7.

Bij brief van 23 juni 2016 van haar gemachtigde heeft [gedaagde] te kennen gegeven niet akkoord te gaan met de opzegging stellende dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro.

Vordering in conventie

2. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als 230a-bedrijfsruimte; II. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden, althans ontbonden te verklaren per 31 augustus 2017 of een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum; III. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen binnen zeven dagen na de betekening van dit vonnis; IV. [gedaagde] te veroordelen de huur te betalen tot en met de datum waarop de huurovereenkomst is beëindigd c.q. ontbonden;
V. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3. [eiseres] legt hieraan, samengevat, ten grondslag. De huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd als 7:230a BW bedrijfsruimte en eindigt door opzegging per 31 augustus 2017. Partijen hebben de bedoeling gehad om het gehuurde te gebruiken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. De huurovereenkomst bepaalt in artikel 2.1 dat sprake is van artikel 7:230a BW bedrijfsruimte. Tussen partijen is een eerdere huurovereenkomst gesloten voor dezelfde ruimte waarbij [gedaagde] en [bedrijf 1] medehuurders waren. In deze huurovereenkomst was vermeld "kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW" en "het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als opslagruimte en bedrijfsruimte voor het ambachtelijk herstellen/maken van textiel en aanverwante zaken en tevens als strijkinrichting". De bedoeling was, en zo is het ook feitelijk gegaan, dat [gedaagde] enkel voor de stomerij werkzaam zou zijn. Een winkel met eigen klanten is in strijd met de huurovereenkomst en het bestemmingsplan. Dat partijen de bedoeling hebben gehad om de huurruimte te gebruiken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW volgt ook uit de lage huurprijs. In de nieuwe huurovereenkomst die met [gedaagde] is gesloten nadat de stomerij is vertrokken, is per abuis in plaats van "kantoorruimte" het woord "winkelruimte" opgenomen, zonder de bedoeling te hebben gehad om de aard van de huurovereenkomst of de bestemming te wijzigen.

4. Voorts heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Daarnaast is [gedaagde] de laatste tijd de bedrijfsruimte, zonder overleg en met toestemming van [eiseres] , anders gaan gebruiken en klanten gaan ontvangen. Een dergelijk gebruik is in strijd met de bestemming in de huurovereenkomst en het bestemmingsplan en hebben partijen ook nooit beoogd. [gedaagde] schiet hierdoor tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en dit dient te leiden tot de ontbinding en de ontruiming van het gehuurde, aldus [eiseres] .

Verweer en vordering in reconventie

5. [gedaagde] voert - samengevat - het volgende verweer. De verhuurde zaak is krachtens de huurovereenkomst bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW Pro. Partijen hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst het gebruik van een strijk- en of naaiatelier, een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro, voor ogen gehad. [gedaagde] wijst in dit verband er onder meer op dat: - zij sinds 2010 een [bedrijf] in het gehuurde heeft en [eiseres] op de hoogte was van dit gebruik; - dit uit de omschrijving van de activiteiten van haar eenmanszaak in de Kamer van Koophandel blijkt; - bij het sluiten van de huurovereenkomst op de gevel een uithangbord was bevestigd met het opschrift: " [bedrijf] , strijkt, vermaakt en repareert al uw kleding"; - in de huurovereenkomst een ambachtsbedrijf en/of dienstverlening aan consumenten niet wordt uitgesloten; - een strijk- en/of naaiatelier een ambachtsbedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro is; - in de huurovereenkomst wordt verwezen naar de toepasselijkheid van Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte, waarbij winkelruimte met grote letters is geschreven en de verwijzing naar 7:230a BW in kleine letters; - in de bij de huurovereenkomst bijgevoegde algemene bepalingen het woord kantoorruimte ook gewijzigd is in winkelruimte; - [eiseres] professioneel verhuurster is zodat tegenstrijdigheden in de huurovereenkomst en algemene bepalingen op de voor [gedaagde] meest gunstige wijze dienen te worden uitgelegd; - [eiseres] in de eerder tussen partijen gevoerde procedure het standpunt van [gedaagde] dat sprake is van winkelruimte niet heeft weersproken; - uit een advertentie van een door [gedaagde] ingeschakelde bedrijfsmakelaar op www.bedrijfspand.com blijkt dat een van de lokalen in het gehuurde ook als winkelruimte te huur wordt aangeboden; - dat sinds 2010 sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal. Verder betwist [gedaagde] dat sprake is van dringend eigen gebruik, dat het gebruik in strijd is met het bestemmingsplan en dat zij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. Ook bestaat er geen verbod om een voor het publiek toegankelijk lokaal te hebben. Zij schiet dan ook niet tekort in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomst, aldus [gedaagde] .

6. [gedaagde] vordert, in reconventie, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen partijen moet worden gekwalificeerd als 7:290 BW bedrijfsruimte; II. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst na 31 augustus 2017 voortduurt; III. [eiseres] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

Beoordeling in conventie en in reconventie

7. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie, worden deze gezamenlijk behandeld.

8. De kantonrechter dient te bepalen welk huurregime op de huurovereenkomst van partijen van toepassing is, dat van artikel 7:230a BW of dat van artikel 7:290 BW Pro en volgende. Hiertoe moet worden onderzocht of de gehuurde onroerende zaak mede in aanmerking genomen de inrichting daarvan en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro of voor een ander doel.

9. [gedaagde] exploiteerde al voordat de schriftelijke huurovereenkomst van 6 september 2013 werd gesloten, een naaiatelier in de bedrijfsruimte. [eiseres] heeft ter zitting erkend dat [gedaagde] de bedrijfsruimte onderhuurde van [bedrijf 1] Dat betekent dat in het kader van het beantwoorden van voornoemde vraag aan de bewoordingen in de door [eiseres] overgelegde huurovereenkomst, die aan de onderhavige huurovereenkomst vooraf is gegaan, geen betekenis kan worden toegekend.

10. In de op 6 september 2013 tussen partijen gesloten huurovereenkomst bedrijfsruimte is opgenomen dat de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing zijn. Nu in de aanhef van de algemene bepalingen zowel winkelruimte als 7:230a BW bedrijfsruimte wordt vermeld, kan daaraan voor de vraag welk huurregime van toepassing is geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. Bovendien zijn partijen in de op 19 mei 2016 gesloten vaststellingsovereenkomst overeengekomen dat op de huurovereenkomst geen algemene bepalingen van toepassing zijn.

11. De omschrijving van de bestemming in de door of namens [eiseres] opgestelde schriftelijke huurovereenkomst luidt ‘naaiatelier’. Naar het oordeel van de kantonrechter kan een naaiatelier een ambachtsbedrijf zijn in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro. Van belang is vervolgens of in het gehuurde een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Het gaat dus niet zozeer om de vraag of er iets verkocht wordt, zoals [eiseres] kennelijk meent.

12. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] onvoldoende weersproken dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst op de gevel een uithangbord hing waarop stond: [bedrijf] , strijkt, vermaakt en repareert al uw kleding”. Op de door [gedaagde] overgelegde foto’s is bovendien te zien dat het naaiatelier is ingericht met een toonbank, een pashokje en een wachtruimte voor klanten. Dat [gedaagde] alleen voor de stomerij werkte en pas sinds kort klanten ontvangt zoals door [eiseres] is betoogd, heeft zij tegenover de betwisting door [gedaagde] , niet op enige wijze onderbouwd. Ook is niet gebleken dat er sprake is van een met het bestemmingsplan strijdig gebruik. [eiseres] heeft dit bestemmingsplan niet in het geding gebracht. Haar aanbod om dit alsnog te doen wordt gepasseerd omdat het in strijd is met de goede procesorde.

13. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het naaiatelier naar het oordeel van de kantonrechter is aan te merken als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 sub a BW Pro.

14. Dit leidt ertoe dat de door [eiseres] gevorderde verklaring voor recht omtrent het toepasselijke huurregime wordt afgewezen en de door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht omtrent het toepasselijke huurregime wordt toegewezen.

15. [eiseres] heeft subsidiair gesteld dat de huurovereenkomst moet worden beëindigd vanwege de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. [eiseres] heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat zij de bedrijfsruimte nodig heeft om haar bedrijf, een administratie- /detacheringskantoor, te kunnen uitoefenen. Haar enkele stelling ter zitting dat dat het geval is, is onvoldoende, temeer nu zij in de opzeggingsbrief heeft aangevoerd dat zij het pand nodig had in verband met renovatie. De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op die grond, is dan ook niet toewijsbaar.

16. Dat [gedaagde] in strijd handelt met de bepalingen in de huurovereenkomst door de bestemming te wijzigen, is evenmin gebleken. [eiseres] heeft dit onvoldoende onderbouwd. Zoals hiervoor reeds overwogen heeft [eiseres] niet aangetoond dat [gedaagde] in strijd handelt met het bestemmingsplan. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op die gronden is derhalve evenmin toewijsbaar.

17. Nu geen sprake is van een rechtsgeldige opzegging en niet is gebleken dat [gedaagde] met een beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd, duurt de huurovereenkomst op grond van artikel 7:295 lid 1 BW Pro in ieder geval voort na 31 augustus 2017. De gevorderde verklaring voor recht is dan ook toewijsbaar.

18. [eiseres] wordt als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld. Gelet op de samenhang met de vordering in reconventie, worden de kosten aan de zijde van [gedaagde] in reconventie begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 400,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot de dag van de voldoening;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na heden tot de dag van de voldoening;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

In reconventie

verklaart voor recht dat op de huurovereenkomst het regime van artikel 7:290 BW Pro van toepassing is;

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst na 31 augustus 2017 voortduurt;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 mei 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.