ECLI:NL:RBAMS:2017:4369

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 4849276 CV EXPL 16-6653

vonnis van: 18 april 2017

fno.: 21924

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres

nader te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. C.G.M. Oosterwijk

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. J.P.N. de Wit

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 17 februari 2016;
- antwoord;
- instructievonnis van 17 mei 2016, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 21 juli 2016. [eiseres] is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Hierna is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld een akte te nemen om aan te tonen dat de uitgaven voor het aanleggen van het dakterras redelijkerwijs niet van haar kunnen worden gevergd.

Nadat [gedaagde] een akte heeft genomen, heeft [eiseres] hierop geantwoord en haar eis gewijzigd.

[gedaagde] heeft op de daarbij gevoegde producties bij akte gereageerd, waarna [eiseres] nog heeft geantwoord.

Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1.

[eiseres] huurt sinds 27 mei 2005 van [gedaagde] de woning aan de [straat] te [plaats] (ca. 23,5 m2). In een addendum bij de huurovereenkomst van 1 november 2011 wordt de huurprijs met ingang van die datum bepaald op € 277,39 per maand, inclusief servicekosten. De huur bedraagt thans € 302,32 per maand.

1.2.

[eiseres] gebruikte een deel van het dak (18 m2) als dakterras. Het dakterras wordt bereikt via openslaande deuren.

1.3.

In de woonruimte onder het terras is op enig moment een lekkage ontstaan.

1.4.

Bij e-mail van 6 oktober 2015 heeft [gedaagde] [eiseres] onder meer geschreven:

‘
Hierbij deel ik u mede dat wij bij herstelwerkzaamheden aan het pand gelegen aan de [straat] , hebben geconstateerd dat de oorzaak van de grote lekkage een gevolg is van de aanwezigheid van het dakterras. Ik heb een adviesbureau laten onderzoeken wat de oorzaak van de lekkage is. De draagkracht van het dak is onvoldoende voor een dakterras. (…) Naar aanleiding daarvan moet ik besluiten het dakterras niet meer toegankelijk/bereikbaar te maken. Ik kan als verhuurder geen verantwoordelijkheid nemen voor de veiligheid bij het gebruik van een dakterras op dit dak. Daarom deel ik u mede dat het verboden is het dak te betreden.’

Vordering en verweer

2. [eiseres] vordert – na wijziging van eis bij akte – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zal worden om het dakterras te herstellen (onder verbeurte van een dwangsom), dat de huurprijs vanaf 1 september 2015 tot het hersteld is verlaagd zal worden naar een bedrag van € 120,93 per maand dan wel € 268,50 per maand en subsidiair dat de huurprijs zal worden verhoogd na herstel van het dakterras, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

[eiseres] stelt hiertoe, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende.

Het dakterras vormt een onderdeel van het gehuurde en is voor [eiseres] essentieel voor haar woongenot; zij heeft een woning van slechts 23,5 m2 en het dakterras is 18 m2. [gedaagde] weigert desondanks het dakterras te herstellen. De kosten hiervoor zijn niet buitenproportioneel hoog. Een omgevingsvergunning kan alsnog worden aangevraagd. Vanaf 1 september 2015 tot het moment waarop het dakterras hersteld is, heeft [eiseres] recht op een huurprijsvermindering. Zij is eventueel bereid om meer huur te betalen als het dakterras is hersteld.

3. [gedaagde] heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende aangevoerd.

Het dakterras behoort niet tot het gehuurde. In de huurovereenkomst is het dakterras niet genoemd en er is ook geen omgevingsvergunning voor afgegeven. Daarom mag het dak ook niet als dakterras worden gebruikt. Ook heeft het dak onvoldoende draagkracht voor een dakterras, zodat dit gebruik levensgevaarlijk is. [gedaagde] betwist dat het dakterras een essentieel onderdeel is van het woongenot. [eiseres] heeft dit in ieder geval nooit aan [gedaagde] kenbaar gemaakt. Om een nieuw, veilig dakterras te plaatsen zouden onevenredig hoge kosten moeten worden gemaakt. Die wegen niet op tegen de vergoeding die [gedaagde] daarvoor zou kunnen vragen. Het is dan ook in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [eiseres] aanspraak maakt op herstel van het dakterras.

Beoordeling

4. De kantonrechter ziet zich ten eerste gesteld voor de vraag of het dakterras onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Vast staat dat in de huurovereenkomst het dakterras niet specifiek wordt benoemd en gesteld noch gebleken is dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst expliciet over het gebruik van het dakterras hebben gesproken. Wel is het dakterras benoemd in twee rapporten van voorbereidend onderzoek uit 2010 en 2012 naar aanleiding van door [eiseres] bij de Huurcommissie ingediende verzoeken tot huurprijsvermindering. Bij het bepalen van de maximale huurprijsgrens zijn daarbij punten toegekend voor het dakterras. Hoewel [gedaagde] zelf niet in de procedures is verschenen, moet zij toch op enig moment (de uitkomst) daarvan hebben vernomen. Dit is voor haar kennelijk nooit aanleiding geweest om [eiseres] aan te spreken op ongeoorloofd gebruik van het dakterras of om gewag te maken van een onjuiste puntentelling, hetgeen toch voor de hand had gelegen als het dakterras inderdaad niet tot het gehuurde behoorde. Vast staat ook dat er (reeds bij aanvang van de huurovereenkomst) twee openslaande deuren zijn die toegang geven tot het dakterras. Dat duidt erop dat het dak ook bedoeld was als dakterras en derhalve tot het gehuurde behoort. Niet betwist is dat het dakterras ook al vanaf de aanvang van de huurovereenkomst op die wijze door [eiseres] wordt gebruikt. Dat de deuren slechts als vluchtroute bedoeld waren, acht de kantonrechter onvoldoende onderbouwd, nu gesteld noch gebleken is dat die deuren op enigerlei wijze waren gemarkeerd als nooduitgang (en dus ook voor [eiseres] niet als zodanig herkenbaar waren) – en bovendien dan ook volstaan kan worden met een raam of iets dergelijks – en dat de vluchtweg nog een vervolg had naar de begane grond. Op grond van het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat het dakterras onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Dat geen omgevingsvergunning voor het dakterras is afgegeven, zegt niets over het feit of het dakterras door [gedaagde] aan [eiseres] is verhuurd.

5. Vast staat dat het dakterras als zodanig sinds 1 september 2015 niet meer van [gedaagde] mag en kan worden gebruikt. Dit levert een gebrek op. [gedaagde] is in beginsel verplicht dit gebrek te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van [gedaagde] kunnen worden gevergd (art. 7:206, lid 1 BW). [gedaagde] heeft zich op deze laatste uitzondering beroepen en heeft daartoe aangevoerd dat de kosten voor herstel ruim € 34.000,00 bedragen en hiertegenover slechts een huurprijs van € 20,75 per maand staat (2 punten volgens de Huurcommissie). De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] zich beroept op een uitzondering en dat die uitzondering niet te snel mag worden geacht aanwezig te zijn. Uit de jurisprudentie volgt dat een afweging van alle belangen en omstandigheden van het geval moet plaatsvinden en dat de enkele omstandigheid dat herstel niet zonder verlies zou kunnen geschieden onvoldoende is om aan te nemen dat het belang van de verhuurder zwaarder weegt dan dat van de huurder (vgl. HR 4 juni 1993, NJ 1993/582). Het gaat er daarbij onder andere om hoe groot dit verlies is, hoe de investering zich verhoudt tot de waarde van het gehuurde en welke consequenties de investering heeft voor de financiële positie van de verhuurder. Op die laatste twee aspecten is [gedaagde] in het geheel niet ingegaan. Zij beperkt zich tot de stelling dat zij de kosten voor herstel niet op afzienbare termijn gedekt krijgt met de huurinkomsten van deze woning. Dit is op zichzelf niet voldoende om te komen tot een uitzondering op de herstelplicht als bedoeld in artikel 7:206, lid 1 BW en overigens acht de kantonrechter een wanverhouding tussen de kosten en de baten ook niet evident, ook niet als uitgegaan wordt van de door [gedaagde] beraamde kosten. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [eiseres] heeft aangeboden na herstel bereid te zijn een hogere huurprijs te betalen. Dit heeft [gedaagde] niet bij haar berekening betrokken. Naast dat [gedaagde] aldus onvoldoende heeft onderbouwd dat haar belang bij het niet herstellen van het gebrek zodanig zwaarwegend is dat een uitzondering op de herstelplicht gemaakt moet worden, moet haar belang ook afgewogen worden tegen dat van [eiseres] . In dat kader overweegt de kantonrechter dat [eiseres] mag worden geacht groot belang te hebben bij gebruik van het dakterras, nu de omvang van dat terras vrijwel gelijk is aan dat van de woonruimte. Het voorgaande leidt ertoe dat [gedaagde] veroordeeld zal worden het dakterras te herstellen. Dat een omgevingsvergunning niet verleend zal worden, is gesteld noch gebleken. Voor het herstel van het dakterras zal [gedaagde] een langere termijn worden gegeven dan door [eiseres] gevraagd, omdat die voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden niet realistisch wordt geacht. De termijn zal worden gesteld op drie maanden, waarna [gedaagde] een dwangsom zal verbeuren. Die dwangsom van € 250,00 per dag zal worden gemaximeerd tot een bedrag van € 5.000,00.

6. Het niet kunnen gebruiken van het dakterras dient te leiden tot een lagere huurprijs. [gedaagde] heeft op geen enkele wijze onderbouwd dat [eiseres] van het dakterras gebruik is blijven maken als voorheen. Ze heeft op geen enkele wijze aangegeven hoe zij dat heeft waargenomen.

7. Partijen verschillen over de omvang van de huurprijsvermindering. [eiseres] meent dat de huurprijs met 40% moet worden verminderd, gelet op het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek. [gedaagde] meent dat de huurprijs met € 20,75 kan worden verminderd, de waarde van de punten die zijn toegekend aan het dakterras bij de woningwaardering door de Huurcommissie. De kantonrechter overweegt dat vanwege het feit dat het hier gaat om gebreken en niet om woningwaardering, veeleer bij het gebrekenboek aansluiting moet worden gezocht. Zou bij de tijdelijke huurprijsvermindering wegens gebreken uitsluitend worden uitgegaan van de punten die in het kader van de woningwaardering voor de betreffende ruimte zijn toegekend, dan ontbreekt in feite elke stimulans voor de verhuurder om de gebreken te herstellen. De huurprijsvermindering wegens gebreken overstijgt blijkens het gebrekenboek dan ook de punten die in het kader van de woningwaardering voor de betreffende ruimte worden toegekend. De kantonrechter zoekt aansluiting bij het gebrek genoemd op de C-lijst onder T6 en T9, nu het daar gaat om gebreken aan het dakterras die niet direct gevolgen hebben voor de andere ruimtes, maar wel leiden tot het (tijdelijk) niet kunnen gebruiken van het dakterras. Daarvoor is in het gebrekenboek een huurprijsvermindering van 40% voorzien. Het gaat hierbij om vermindering van de betaalde huur en niet om vermindering van de maximaal toegestane huurprijs. De kantonrechter zal dat percentage van 40% hier ook hanteren en derhalve de huurprijs tijdelijk verminderen tot een bedrag van € 181,39 (60% van € 302,32). De verlaging geldt vanaf 1 september 2015 tot het moment van herstel. Over de huurprijs die [eiseres] na herstel verschuldigd is, dienen partijen zelf verder te onderhandelen en indien zij daar niet uitkomen, kunnen zij de Huurcommissie aanzoeken.

8. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] . Daarbij zal voor de beide aktes na comparitie gezamenlijk gelet op de inhoud en omvang daarvan, 0,5 punt worden toegekend. Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de voorgeschoten exploot- en/of advertentiekosten niet mogelijk.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na heden het dakterras zodanig te herstellen dat daarvan weer (veilig) gebruik kan worden gemaakt door [eiseres] , op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag en met een maximum van € 5.000,00;

bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde tijdelijk wordt verminderd tot een bedrag van € 181,39 per maand vanaf 1 september 2015 tot het moment dat het dakterras is hersteld;

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op:
salaris € 500,00
griffierecht € 79,00
-----------------
totaal € 579,00
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 april 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.