Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 6037727 KK EXPL 17-565
vonnis van: 20 juni 2017
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
de stichting
STICHTING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: Stadgenoot,
gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn,
t e g e n
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R.H.J. Koopmans.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 6 juni 2017, met producties, heeft Stadgenoot een voorziening gevorderd.
Ter terechtzitting van 13 juni 2017 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens Stadgenoot is [naam] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] is met haar zoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. De gemachtigden hebben op voorhand (nadere) stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, de gemachtigde van [gedaagde] mede aan de hand van een pleitnota. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
Vóór 2011 woonde [gedaagde] in [plaats] . De vader van haar zoon, [naam vader] [gedaagde] , geboren op [geboortedatum] 1997, is op enig moment met haar zoon naar Nederland vertrokken. Toen zij vernam dat de relatie tussen haar zoon en zijn vader in Nederland dusdanig was verslechterd dat hij uit huis was geplaatst, is zij hals over kop naar Nederland verhuisd om voor haar zoon te gaan zorgen.
1.2.
[gedaagde] heeft vervolgens met Woninstichting [naam woonstichting] op 18 oktober 2011 een tijdelijke huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] te Amsterdam (hierna: de woning). In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“(…)
a. Voor de hierna te noemen woonruimte is door Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam aan verhuurder een vergunning verleend tot het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in artikel 15 Leegstandwet[hierna: de vergunning, ktr]
(…)”
(…)”
b. De vergunning van B&W is verleend voor het tijdvak aanvangende op 10 juni 2010 en behoudens verlenging eindigend op 9 juni 2012 (maximaal 2 jaar). (…)”.
c. Krachtens de vergunning mag de huurprijs van de hierna te noemen woonruimte per maand niet meer dan € 336,70 bedragen.(…).
Artikel 4: De huurperiode
(…)
In afwijking van (…) kan de huurovereenkomst door elk van partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs geldende dag. De opzegging (…) voor verhuurder bedraagt (…) drie maanden. De opzegging geschiedt bij aangetekende brief of bij deurwaardersexploot. (…)”.
1.3.
Per 1 januari 2012 is Stadgenoot eigenaar en verhuurder van de woning geworden.
1.4.
B&W van de gemeente Amsterdam heeft de vergunning op naam van Stadgenoot vervolgens vijf keer met een jaar verlengd. Stadgenoot heeft de schriftelijke besluiten daartoe van B&W steeds jaarlijks met begeleidend schrijven aan [gedaagde] toegestuurd.
1.5.
Bij brief van 28 september 2016 heeft Stadgenoot aan [gedaagde] medegedeeld dat de maximale periode van tijdelijke huur op 10 juni 2017 bereikt zou worden en dat het gehuurde uiterlijk die dag ontruimd opgeleverd diende te worden.
1.6.
Op 23 februari 2017 heeft Stadgenoot de huurovereenkomst per aangetekende brief opgezegd tegen 31 mei 2017.
1.7.
Op 4 mei 2017 is aan Stadgenoot een omgevingsvergunning verleend voor het uitvoeren van grootonderhoud en verbouwingswerkzaamheden aan 48 portiekwoningen op de locaties [adres] tot en met [nummer] en [nummer] tot en met [nummer] van de woongebouwen 3 en 6 in de [buurt] te Amsterdam.
1.8.
Op 31 mei 2017 zijn de saneringswerkzaamheden in het onderhavige complex aangevangen. Alle bewoners van de portiekwoningen, behoudens [gedaagde] , hebben deze inmiddels ontruimd.
1.9.
Bij brief van 31 mei 2017 heeft Stadgenoot (de gemachtigde van) [gedaagde] voor de laatste maal gesommeerd het gehuurde binnen vijf dagen ontruimd op te leveren.
1.10.
[gedaagde] geniet een bijstandsuitkering. Haar zoon (inmiddels 19 jaar) woont nog steeds bij haar en gaat zich voor komend schooljaar inschrijven voor een ICT-opleiding in Hilversum.
Geschil
2. Stadgenoot vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om de woning te ontruimen en de proceskosten van deze procedure te betalen.
3. Stadgenoot stelt hiertoe dat de huurovereenkomst per 31 mei 2017 rechtsgeldig is opgezegd en dat [gedaagde] daarom gehouden is tot ontruiming van de woning.
4. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
Beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Stadgenoot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6. [gedaagde] voert aan dat de vergunning die oorspronkelijk was verleend aan [naam woonstichting] niet overdraagbaar was aan Stadgenoot. Stadgenoot kan dan ook, volgens [gedaagde] , zich jegens haar niet op de vergunning beroepen en zij geniet daardoor vanaf 1 januari 2012 de normale huurbescherming.
7. Dit verweer gaat niet op. Vaststaat dat de verlengingsbesluiten door B&W van de gemeente Amsterdam zijn vergund op naam van Stadgenoot. Verder staat vast dat deze besluiten door Stadgenoot steeds aan [gedaagde] zijn verstrekt. Voor zover al een gebrek kleefde aan deze besluiten, had [gedaagde] als derde belanghebbende bezwaar en beroep tegen deze besluiten kunnen aantekenen. Nu zij dit niet heeft gedaan, zijn deze besluiten onherroepelijk geworden in de bestuursrechtelijke procedure en dus ook voor de civiele rechter, in deze de kantonrechter, onaantastbaar.
8. Ditzelfde geldt ten aanzien van het verweer dat het verlengingsbesluit over de periode 10 juni 2014 tot en met 9 juni 2015 in strijd met de wet met terugwerkende kracht zou zijn genomen. Ook als dit het geval zou zijn, is dit besluit, nu [gedaagde] daartegen geen bezwaar en beroep heeft ingediend, thans onherroepelijk geworden en daarom civielrechtelijk leidend.
9. Conclusie van het voorgaande is dat de verwachting bestaat dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van rechtsgeldige verlengingsbesluiten, dat Stadgenoot zich terecht beroept op artikel 16 van de Leegstandwet en dat daarom de normale huurbescherming is uitgesloten.
10. [gedaagde] voert verder aan dat Stadgenoot bij brief gedateerd op 23 april 2015 aan [gedaagde] een te hoge huurverhoging heeft aangezegd van € 345,12 aan kale huur en dat daaruit volgt dat Stadgenoot zelf kennelijk ook van mening was dat de vergunning niet langer gold. Stadgenoot heeft hiertegen gesteld dat zij reeds bij brief gedateerd op 14 april 2015 heeft aangekondigd dat [gedaagde] voornoemde brief onterecht heeft ontvangen en dat de kale huur hetzelfde blijft, te weten € 336,70. [gedaagde] heeft niet betwist deze brief te hebben ontvangen. Gesteld noch gebleken is verder dat Stadgenoot daarna meer dan het bij besluit van B&W van de gemeente Amsterdam vastgestelde bedrag van € 336,70 in rekening heeft gebracht. Voorshands wordt dan ook geoordeeld dat dit verweer niet zal slagen.
11. Voorts voert [gedaagde] aan dat Stadgenoot de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft opgezegd. Zij verwijst daarbij naar artikel 7:271 en 7:274 lid 1 onderdeel c BW. Artikel 16 van de Leegstandwet bepaalt echter dat juist deze artikelen in geval van vergunningverlening uitdrukkelijk niet van toepassing zijn. Nu Stadsgenoot bij aangetekende brief van 23 februari 2017 de huurovereenkomst per 31 mei 2017 heeft opgezegd, wordt geconcludeerd dat zij meer dan drie maanden voor de opzegging deze heeft aangezegd, zodat daarmee voldaan is artikel 4 van de huurovereenkomst. De verwachting bestaat dan ook dat ook dit verweer in de bodemprocedure zal falen en zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst per 31 mei 2017 rechtsgeldig is opgezegd.
12. Tot slot heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat Stadgenoot als woningcorporatie in staat moet worden geacht een passende vervangende woning aan [gedaagde] te kunnen aanbieden. [gedaagde] heeft gelet op haar financiële situatie en haar beperkte woonduur geen kans om zelf een vervangende woning in Amsterdam te vinden en haar zoon is, gelet op zijn verleden, erg gebaat bij een stabiele woonsituatie. Bovendien, voert [gedaagde] aan dat zij door de talloze verlengingen van de vergunning er wel van uit mocht gaan dat het allemaal niet zo’n vaart zou lopen.
13. Uit de door Stadgenoot onbetwist gebleven stukken, volgt echter dat zij [gedaagde] bij iedere verlenging van de vergunning uitdrukkelijk heeft medegedeeld dat het tijdelijke huur betrof en dat de duur van de vergunning niet gelijk hoefde te zijn aan de periode dat [gedaagde] de woning huurde. Niet gezegd kan dan ook worden dat Stadgenoot door de verlengingen verwachtingen heeft geschapen. Sterker, hieruit kan worden afgeleid dat [gedaagde] de afgelopen zeven jaar erop had kunnen rekenen dat de huurovereenkomst zou worden opgezegd, uiterlijk per 10 juni 2017. Nu dit ook nog aan haar expliciet is medegedeeld bij aangetekende brief van 23 februari 2017, wordt voorshands aangenomen dat [gedaagde] had moeten weten dat een grote kans bestond dat de huurovereenkomst zou worden opgezegd, in ieder geval per 10 juni 2017.
Nu zij en haar zoon ter zitting bovendien hebben verklaard geen economische en/of sociale band te hebben met Amsterdam en onbetwist is gebleven dat Stadgenoot reeds is gestart met vergunde grootschalige renovatiewerkzaamheden, ligt het voor de hand dat de bodemrechter de vordering tot ontruiming zal toewijzen. Buiten Amsterdam is de woningnood immers niet zo groot als in Amsterdam, zodat het voor [gedaagde] niet onmogelijk wordt geacht om vervangende woonruimte te vinden buiten Amsterdam. Verder heeft Stadgenoot voldoende aannemelijk gemaakt dat zij in deze niet in staat is om een vervangende woning aan te bieden. De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt gesteld op één week.
14. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] , met al wie en al wat zich daarin vanwege haar bevindt, om zeven dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en ter beschikking van Stadgenoot te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:
exploot € 99,21
salaris € 400,00
griffierecht € 117,00
-----------------
totaal € 616,21
voor zover van toepassing, inclusief btw;
exploot € 99,21
salaris € 400,00
griffierecht € 117,00
-----------------
totaal € 616,21
voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum , kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 juni 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.